ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

443070, г. Самара, ул. Аэродромная 11 «А», тел. 273-36-45, http://www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

апелляционной инстанции по проверке законности и 

обоснованности определения арбитражного суда, не вступившего в законную силу 11АП-15222/2024

Дело № А72-3336/2019

г. Самара

01 ноября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2024 года Постановление в полном объеме изготовлено 01 ноября 2024 года 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего судьи Львова Я.А., судей Гольдштейна Д.К., Машьяновой А.В., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  Туфатулиной И.В.,  

с участием: 

от ФИО1 - ФИО2 доверенность от 03.02.2022,  от ФИО3 – ФИО2 доверенность от 12.10.2023,  

от ФИО4, ФИО5 – ФИО2 доверенность от 16.10.2023,  

от ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13  – ФИО2 доверенность от 23.08.2024,  

ФИО2 – лично (паспорт), иные лица не явились, извещены, 

рассмотрев в открытом судебном заседании 30 октября 2024 года в помещении  суда в зале № 2, апелляционную жалобу финансового управляющего ФИО14 на определение Арбитражного суда Ульяновской области от 18 сентября  2024 года по заявлению ФИО1, ФИО2, ФИО4, ФИО5,  ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО6, ФИО12,  ФИО10, ФИО11, ФИО3, ФИО13 о разрешении  разногласий и ходатайству финансового управляющего ФИО14 о передаче объекта  незавершенного строительства в рамках дела № А72-3336/2019 о несостоятельности  (банкротстве) ФИО15  

УСТАНОВИЛ:

Решением от 26.06.2020 (резолютивная часть от 25.06.2020) ФИО15  

Владимирович признан несостоятельным (банкротом); в отношении ФИО15 открыта процедура реализации имущества гражданина сроком на 6  месяцев; применены в деле № А72-3336/2019 правила параграфа 7 главы IX Федерального  закона «О несостоятельности (банкротстве)» – банкротство застройщиков.  

Определением от 27.07.2020 (резолютивная часть от 23.07.2020) финансовым  управляющим утвержден арбитражный управляющий ФИО14,  член Союза «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих Северо-Запад».  

21.11.2023 в Арбитражный суд Ульяновской области посредством интернет- системы «Мой Арбитр» поступило ходатайство финансового управляющего ФИО14, в котором он просит погасить требования участников строительства в реестре  требований кредиторов ФИО15 путем передачи прав застройщика ФИО15 на объект незавершенного строительства -многоквартирный  жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...> право  собственности на земельный участок кадастровый номер 73:24:040217:16 созданному  участниками строительства жилищно-строительному кооперативу.  

13.08.2024 посредством нарочного приема документов в Арбитражный суд  Ульяновской области от ФИО1, ФИО2, ФИО4, ФИО5,  ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО6, ФИО12,  ФИО10, ФИО11, ФИО3, ФИО13 поступило заявление,  в котором просят произвести доначисление размера убытка в виде реального ущерба  участникам долевого строительства в реестре требований кредиторов и реестре  требований участников строительства по объекту незавершенного строительства по  адресу 

<

...>; объединить рассмотрение обособленного спора  по данному ходатайству со спором № 211 о рассмотрении ходатайства о передаче ОНС в  ЖСК «Бакинский»; освободить от уплаты государственной пошлины заявителей  участников долевого строительства.  

Определением от 27.08.2024 указанное совместное заявление участников  строительства принято к производству, объединено в одно производство рассмотрение с  заявлением финансового управляющего ФИО14 о передаче объекта  незавершенного строительства по делу № А72-3336/2019 (спор № 211 и спор № 226) для их  совместного рассмотрения в рамках спора № 211 по делу № А72-3336/2019 по делу  заявлению ФИО16 к ФИО15 о  признании несостоятельным (банкротом).  

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 18 сентября 2024 года  вынесено определение следующего содержания:  

«Совместное заявление участников строительства о разрешении разногласий  удовлетворить.  

Установить включенными в третью очередь реестра требований кредиторов  застройщика ФИО15 требования следующих участников  строительства по убыткам в виде реального ущерба:  

– ФИО2 в общем размере 2 264 993 руб. 00 коп., – ФИО4 в общем размере 1 448 182 руб. 00 коп. 

– ФИО11 в общем размере 2 436 121 руб. 00 коп.  – ФИО5 в общем размере 1 848 993 руб. 00 коп.  

– ФИО1 в общем размере 2 398 228 руб. 00 коп. 

– ФИО6 в общем размере 1 421 150 руб. 00 коп.  – ФИО12 в общем размере 1 902 762 руб. 00 коп.  

– ФИО7 в общем размере 1 855 970 руб. 00 коп.  – ФИО3 в общем размере 2 114 993 руб. 00 коп.  

– ФИО8 и ФИО9 в общем  

размере 1 491 124 руб. 00 коп.  

– ФИО10 в общем размере 1 379 400 руб. 00 коп.  – ФИО13 в общем размере 2 008 424 руб. 00 коп.  

Ходатайство финансового управляющего ФИО14 о  передаче объекта незавершенного строительства удовлетворить.  

Передать жилищно-строительному кооперативу «Бакинский» (ИНН 

<

***>) в  качестве отступного по требованиям участников строительства объект незавершенного  строительства – многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу 

<

...>, и право собственности на земельный участок с кадастровым  номером 73:24:040217:16, на котором расположен объект незавершенного строительства.  

Заявитель обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с  апелляционной жалобой на определение Арбитражного суда Ульяновской области от 18  сентября 2024 года в рамках дела № А72-3336/2019.  

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08 октября  2024 года апелляционная жалоба принята к производству.  

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о  времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном  сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу:  www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).  

Представитель участников строительства и участник строительства ФИО2 в  судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считая  обжалуемое определение законным и обоснованным.  

Другие лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и  месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе публично путем размещения  информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах  Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Верховного Суда Российской  Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих  представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем жалоба  рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.  

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы в  совокупности с исследованными доказательствами по делу, судебная коллегия  Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда не усматривает оснований для отмены  обжалуемого определения суда.  

Как следует из материалов дела, при вынесении обжалуемого определения суд  первой инстанции исходил из следующих обстоятельств.  

При рассмотрении обособленных споров в рамках настоящего дела о банкротстве  суд квалифицировал сложившиеся правоотношения между покупателями и должником,  как вытекающие из договора о долевом участии в строительстве, а покупателей признал в  качестве участников долевого строительства многоквартирного дома, расположенного на  земельном участке с кадастровым номером 73:24:040217:16 по адресу: 

<

...>.  

Объектами долевого участия в строительстве являются жилые помещения в  многоквартирном доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером  73:24:040217:16 по адресу: 

<

...>.  

В реестр участников строительства по адресу: 

<

...>  судом были включены требования следующих участников строительства: ФИО1, ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО7, ФИО8,  ФИО9, ФИО6, ФИО12, ФИО10, ФИО11,  ФИО3, ФИО13  

В силу пункта 3 статьи 201.4 Закона о банкротстве денежные требования  участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых  помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений (далее -  требования участников строительства) предъявляются конкурсному управляющему.  

Конкурсный управляющий, в свою очередь, рассматривает требования участников  строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который  является частью реестра требований кредиторов, в порядке, предусмотренном статьей  201.4 Закона о банкротстве.  

Согласно пункту 8 статьи 201.4 Закона о банкротстве возражения по результатам  рассмотрения конкурсным управляющим требования участник строительства может  заявить в арбитражный суд не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня  получения уведомления о результатах рассмотрения требования.  

Требование участника строительства, по которому заявлено возражение,  арбитражный суд рассматривает в порядке, установленном статьей 60 Закона о  банкротстве, по его результатам выносится определение о включении или об отказе во  включении требования в реестр требований участников строительства (пункт 10 статьи  201.4 Закона о банкротстве).  

Обращаясь с рассматриваемыми требованиями, заявители указывали, что они  являются участниками долевого строительства в отношении многоквартирного дома по  адресу 

<

...>, требования каждого из них включены в реестр  участников строительства.  

Участники строительства по адресу объекта 

<

...>  полагали, что имеют право на возмещение убытков, предусмотренных ч.2 ст. 201.5 Закона  о банкротстве.  

Из материалов дела следует, что финансовым управляющим произведен  самостоятельный расчет убытков участников строительства в виде реального ущерба,  полученные результаты включены в реестр требований кредиторов должника-застройщика.  

Участники строительства не согласны с размером убытков, рассчитанных и  включенных финансовым управляющим в реестр кредиторов, в связи с чем обратились с  ходатайством о разрешении разногласий, в котором просят определить надлежащий  размер убытков на основании результатов судебной экспертизы, проведенной в рамках  настоящего спора.  

Участники строительства также указывали, что от надлежащего размера их  требований по убыткам зависят условия передачи объекта незавершенного строительства  по адресу 

<

...> созданному ими ЖСК «Бакинский».  

В рамках рассмотрения обособленных споров заявители признаны  добросовестными участниками строительства, исполнившими свои обязательства перед  застройщиком в полном объеме.  

К денежному требованию участника строительства согласно пп. 4 п. 1 ст. 201.1 ФЗ  «О несостоятельности (банкротстве)» относятся, в том числе, требования о возмещении  убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика  передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого  помещения.  

В соответствии с п. 2 ст. 201.5 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при  установлении размера денежного требования участника строительства учитывается  размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства  застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого  помещения (определенной на дату введения процедуры, применяемой в деле о  банкротстве к застройщику, в рамках которой предъявлено требование участника  

строительства), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой  денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого  помещения, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной  договором, предусматривающим передачу жилого помещения).  

Судом установлено, что разрешение на ввод в эксплуатацию указанного объекта не  выдавалось.  

Таким образом, застройщик ФИО15 свои обязательства перед участниками  строительства не исполнил, чем причинил им убытки.  

Финансовым управляющим в соответствии с требованиями Федерального закона  «О несостоятельности (банкротстве)» представлен отчёт об оценке № 2023/134-04-04 от  06.06.2023, подготовленный привлеченной организацией – ООО «Эксперты», по оценке  рыночной стоимости объектов долевого строительства – квартир в количестве 11 единиц,  расположенные в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме со  встроенными или пристроенными объектами социального и коммунально-бытового  назначения и обслуживания населения, назначение: жилое, общая площадь 630,9 кв. м.,  этажность: 3, адрес (местонахождение) объекта: Ульяновская область, г. Ульяновск, р-н  Ленинский, ул. Бакинская, дом 77.  

Дата проведения указанной оценки: 25.06.2020. 

Участники строительства не согласились с этой оценкой, полагали ее неактуальной  и просили руководствоваться результатами судебной экспертизы.  

Финансовый управляющий, не опровергая результатов судебной экспертизы,  возражал против применения их в расчетах убытков, предусмотренных ч.2 ст. 201.5  Закона о банкротстве, поскольку представленная им оценка (отчёт об оценке № 2023/13404-04 от 06.06.2023, подготовленный привлеченной организацией – ООО «Эксперты»)  была признана надлежащей в рамках обособленного спора № А72-3336-205/2019.  

Оценивая указанные доводы сторон, суд исходит из следующего. 

Действительно, в силу положений п. 2 ст. 201.5 ФЗ «О несостоятельности  (банкротстве)» для целей определения размера убытков в виде реального ущерба,  причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения,  стоимость жилого помещения подлежит определению на дату введения процедуры,  применяемой в деле о банкротстве к застройщику, в рамках которой предъявлено  требование участника строительства.  

Как уже было указано, правила параграфа 7 "Банкротство застройщиков" главы IX  Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в деле № А72-3336/2019 о  признании несостоятельным (банкротом) ФИО15 суд  применил решением от 26.06.2020 (резолютивная часть от 25.06.2020).  

Таким образом, статус застройщика, находящегося в банкротстве, в отношении  должника установлен решением от 25.06.2020.  

Однако, статьей 201.15 Закона о банкротства установлены условия передачи  объекта незавершенного строительства (или прав на земельный участок с находящимися  на нем неотделимыми улучшениями, как в настоящем случае) в целях обеспечения  погашения требований участников строительства с использованием финансирования  строительства в соответствии, кроме прочего, со статьей 201.15-1 Закона о банкротстве.  

Независимо от того, кто будет являться приобретателем имущества застройщика- банкрота (в том числе имущественных прав) и обязательств в целях финансирования  достройки - Фонд или иной соответствующее требованиям лицо (абзац шестой пункта 1  статьи 201.15-1 Закона о банкротстве), в определении об удовлетворении намерений  согласно пункту 12 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве указываются, кроме прочего,  соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем  неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников  

строительства, включенных в реестр требований участников строительства, размер  денежных средств и срок их перечисления приобретателем на основной счет застройщика  в случае, если такая обязанность возникает у приобретателя в соответствии с пунктом 3  настоящей статьи, или размер требований приобретателя, подлежащих включению в  реестр требований кредиторов в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи.  

Таким образом, вопреки доводам финансового управляющего ФИО14,  актуальная оценка рыночной стоимости одного квадратного метра жилого помещения в  объекте незавершенного строительства и рыночной стоимости прав застройщика на  объект незавершенного строительства и земельный участок имеет существенное значение  для определения размера возмещения, подлежащего выплате кредиторам должника.  

Указанная правовая позиция обозначена в Постановлении Арбитражного суда  Поволжского округа от 05.03.2024 N Ф06-11632/2021 по делу N А57-9338/2021.  

С учетом изложенного, доводы участников строительства о необходимости  применения в расчетах результатов судебной экспертизы по определению рыночной  стоимости одного квадратного метра жилого помещения в объекте незавершенного  строительства и рыночной стоимости квартир в этом объекте незавершенного  строительства признаны обоснованными.  

Судом отмечено, что признание надлежащими отчетов ООО «Эксперты» в рамках  обособленного спора № А72-3336-205/2019 не опровергает и не исключает возможность  актуализации оценки основных спорных показателей, тем более при наличии разногласий  между финансовым управляющим и участниками строительства.  

Определением суда от 24.06.2024 назначена экспертиза, проведение экспертизы  поручено Союзу «Ульяновская областная торгово-промышленная палата» (432017,  Россия, 

<

...>), экспертам ФИО17, ФИО18, ФИО19 и ФИО20.  

Перед экспертами судом был поставлен следующий вопрос: определить по  состоянию на 03 мая 2023 года рыночную стоимость жилых помещений № 1«а», 1, 2, 3, 4,  5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, а также рыночную стоимость одного квадратного метра  соответствующих жилых помещений в том техническом состоянии, в котором они  должны были быть переданы застройщиком участникам строительства по договорам  долевого участия в строительстве, исходя из их характеристик, указанных в техническом  плане на данный объект незавершенного строительства.  

В заключении эксперта Союза «Ульяновская ТПП» № 0117/24 от 18.07.2024  приведен ответ на поставленный вопрос о рыночной стоимости жилых помещений № 1«а»,  1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>.  

Ходатайств о проведении дополнительной или повторной экспертизы сторонами  также не заявлялось.  

В соответствии с частью 2 статьи 64 АПК РФ, частью 3 статьи 86 АПК РФ  заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое исследуется,  оценивается судом в порядке, предусмотренном в статье 71 АПК РФ, в совокупности с  иными доказательствами по делу.  

Представленное Союзом «Ульяновская ТПП» заключение эксперта № 0117/24 от  18.07.2024 признано судом соответствующим требованиям Федерального закона от  31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской  Федерации", статьям 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации сведения, в связи с чем признано  

надлежащим доказательством по делу. 

В соответствии с заключением эксперта рыночная стоимость приобретенных  

участниками строительства квартир по адресу 

<

...>  

составляет: – квартира 1 (ФИО2) – 4 114 993 руб.; – квартира 2 (ФИО21) – 3 258 182 руб.; – квартира 3 (ФИО11) – 3 436 121 руб.; – квартира 1 «а», ранее 1,2 (ФИО13) – 3 508 424 руб.; – квартира 4 (ФИО5) – 3 448 993 руб.; – квартира 5 (ФИО1) – 4 418 228 руб.; – квартира 6 (ФИО6) – 2 971 150 руб.; – квартира 7 (ФИО12) – 3 492 762 руб.; – квартира 8 (ФИО7) – 3 535 970 руб.; – квартира 9 (ФИО3) – 4 114 993 руб.; – квартира 10 (ФИО8 и ФИО9) – 3 003 124 руб. – квартира 11 (ФИО10) – 3 457 324 руб. 

С учетом сумм денежных средств, уплаченных участниками строительства по  

договорам, предусматривающим передачу спорных жилых помещений, установленных  

при разрешении споров о включении их в реестр участников строительства, размер  

убытков каждого из них, определенных в соответствии с п. 2 ст. 201.5 ФЗ «О  

несостоятельности (банкротстве)», составляет: – ФИО2 в общем размере 2 264 993 руб. 00 коп., – ФИО4 в общем размере 1 448 182 руб. 00 коп. 

– ФИО11 в общем размере 2 436 121 руб. 00 коп.  – ФИО5 в общем размере 1 848 993 руб. 00 коп.  

– ФИО1 в общем размере 2 398 228 руб. 00 коп.  – ФИО6 в общем размере 1 421 150 руб. 00 коп.  

– ФИО12 в общем размере 1 902 762 руб. 00 коп.  – ФИО7 в общем размере 1 855 970 руб. 00 коп.  

– ФИО3 в общем размере 2 114 993 руб. 00 коп.  

– ФИО8 и ФИО9 в общем  

размере 1 491 124 руб. 00 коп. – ФИО10 в общем размере 1 379 400 руб. 00 коп. 

– ФИО13 в общем размере 2 008 424 руб. 00 коп.  Таким образом, требования участников строительства признаны обоснованными.  

В соответствии со ст. 201.9 Закона о банкротстве, устанавливающей очередность  

удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика, в третью  

очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан - участников  

строительства. 

Учитывая изложенное, требования заявителей по убыткам в виде реального ущерба  

подлежат включению в третью очередь реестра требований кредиторов застройщика  

ФИО15. 

Разрешая ходатайство финансового управляющего о передаче объекта  

незавершенного строительства созданному дольщиками жилищно-строительному  

кооперативу, суд исходил из следующего. 

Из материалов дела следует, что многоквартирный дом по адресу: г. Ульяновск,  

ул.Бакинская, д. 77 в эксплуатацию не введен. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.10 Закона о банкротстве в случае наличия у  

застройщика объекта незавершенного строительства конкурсный управляющий не  

позднее чем через три месяца со дня принятия Фондом решения о нецелесообразности  

финансирования завершения строительства объектов незавершенного строительства в  соответствии с законом о публично-правовой компании обязан вынести на рассмотрение  собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с  ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав  застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному  участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному  специализированному потребительскому кооперативу. В указанном случае погашение  требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного  строительства созданному участниками строительства жилищно-строительному  кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу возможно,  если такие участники строительства отказались от получения возмещения в соответствии  с пунктом 14 статьи 201.15.1 настоящего Федерального закона.  

В соответствии с пунктом 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве передача  участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть  осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:  

1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и  земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер  требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче  жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за  исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии  на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет  арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 настоящей  статьи. При определении размера требований участников строительства, включенных в  реестр требований о передаче жилых помещений, учитывается также размер убытков в  виде реального ущерба, определенный в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5  настоящего Федерального закона;  

2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта  незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, связанных  с судебными расходами по делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному  управляющему, оплатой деятельности лиц, привлечение которых конкурсным  управляющим для исполнения возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в  соответствии с настоящим Федеральным законом является обязательным, требований  кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника  внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи;  

3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не  являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав  застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо  указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства,  либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с  пунктом 6 настоящей статьи;  

4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного  строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех  участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных  в реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров,  предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования  нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в  многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки, за исключением  случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи). С согласия участника  строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади,  планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора,  

предусматривающего передачу жилого помещения;  

5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве  собственности;  

6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства,  принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;  

7) участниками строительства принято решение о создании жилищностроительного кооператива или иного специализированного потребительского  кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 настоящей статьи.  

Согласно пункту 4 статьи 201.10 Закона о банкротстве в случае, если стоимость  прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок  превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников  строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, участники  строительства и (или) третьи лица вправе внести денежные средства в размере такого  превышения за вычетом пяти процентов на депозитный счет арбитражного суда до  рассмотрения арбитражным судом ходатайства о передаче объекта незавершенного  строительства. Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально  размеру их требований, если иное не установлено решением собрания участников  строительства.  

В силу пункта 5 настоящей статьи Закона о банкротстве если имущества, которое  остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства,  недостаточно для погашения текущих платежей, связанных с судебными расходами по  делу о банкротстве, выплатой вознаграждения конкурсному управляющему, оплатой  деятельности лиц, привлечение которых конкурсным управляющим для исполнения  возложенных на него обязанностей в деле о банкротстве в соответствии с настоящим  Федеральным законом является обязательным, требований кредиторов первой и второй  очереди, участники строительства и (или) третьи лица до рассмотрения арбитражным  судом ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства вправе внести в  соответствии со статьей 201.15 настоящего Федерального закона на специальный  банковский счет должника денежные средства в размере превышения совокупного  размера указанных текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди  над стоимостью имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта  незавершенного строительства, но не более десяти процентов стоимости прав  застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Эти средства  вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований, если иное  не установлено решением собрания участников строительства.  

Из материалов дела усматривается, что финансовым управляющим в соответствии  с требованиями п.2 и п.3 ст.201.10 Закона о банкротстве подготовлено Заключение о  возможности передачи объекта незавершенного строительства – многоквартирного дома  по адресу: 

<

...> прав на земельный участок, на котором он  расположен, созданному жилищно-строительному кооперативу в качестве отступного по  требованиям участников строительства.  

Судом установлено, что такой вывод сделан в связи с соблюдением условий,  предусмотренных ст.201.10 Закона о банкротстве.  

Стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный  участок не превышает совокупный размер требований участников строительства:  

- согласно отчета об оценке рыночной стоимости объекта незавершенный  строительством многоквартирный жилой дом со встроенными или пристроенными  объектами социального и коммунально-бытового назначения и обслуживания населения  по адресу г. Ульяновск, р-н Ленинский, ул. Бакинская, дом 77, а также прав за земельный  участок по этому адресу составляет 27 198 332 руб. (отчет об оценке № 2023/133-04-07 от  

18.08.2023, оценщик – ООО «Эксперты»),  

- требования участников строительства, включенные в реестр требований о  передаче жилых помещений по данному объекту на дату составления заключения  составляют 42 061 740,00 руб. (19 491 400 руб. (по договорам участия в строительстве) +  22 570 340 руб. (реальный ущерб)).  

Требования участников строительства, включенные в реестр требований  кредиторов, по денежным обязательствам по договорам, предусматривающим передачу  жилых помещений в отношении данного объекта, отсутствуют.  

Таким образом, условие, предусмотренное п.п.1 п.3 ст.201.10 Закона о банкротстве  соблюдено.  

Результаты инвентаризации имущества должника, свидетельствуют о его  достаточности для погашения текущих обязательств первой очереди и второй очереди  реестра требований кредиторов.  

Таким образом, условие, предусмотренное п.п.2 п.3 ст.201.10 Закона о банкротстве  также соблюдено.  

В реестре требований кредиторов должника-застройщика отсутствуют требования  кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам,  обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и  земельный участок.  

Объект незавершенного строительства и земельный участок по адресу:  

<

...> не являются предметом залога по требованиям  кредиторов, не являющихся участниками строительства.  

Условие, предусмотренное п.п.3 п.3 ст.201.10 Закона о банкротстве, также  соблюдено.  

После завершения строительства конкретного объекта незавершенного  строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех  участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных  в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений,  исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений.  

Согласно проектной документации по результатам завершения строительства  объекта количество планируемых жилых помещений - 12 шт., в реестр требований о  передаче жилых помещений по данному объекту включены требования участников  строительства с требованием о передаче 12 жилых помещений.  

Таким образом, условие, предусмотренное п.п.4 п.3 ст.201.10 Закона о банкротстве,  соблюдено.  

Многоквартирный жилой дом по адресу 

<

...> строился  ФИО15 на земельном участке с кадастровым номером 73:24:040217:16, который  принадлежит должнику.  

Таким образом, условия, предусмотренные п.п.5 и 6 п.3 ст.201.10 Закона о  банкротстве соблюдены.  

Согласно техническому заключению ООО «Эксперты» от 19.09.2023 качество  работ не соответствует строительным нормам и правилам. Время на выполнение  мероприятий, согласно сметы, потребуется не более 2-х месяцев при надлежащей  организации этапов строительства. В случае выявления строительно-технической  экспертизой отсутствие гидроизоляции фундаментов (полностью или частично) срок  может быть увеличен еще на 1 месяц. Готовность дома оценивается экспертным методом  90 %.  

С учетом установленного настоящим определением размера убытков участников  строительства по реальному ущербу судом установлено отсутствие необходимости  внесения участниками строительства и (или) третьими лицами денежных средств для  

погашения требований кредиторов по текущим платежам, требований кредиторов первой  и второй очереди и требований кредиторов, не являющихся участниками строительства,  по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного  строительства и земельный участок.  

Таким образом, довод финансового управляющего о необходимости внесения  участниками строительства в конкурсную массу застройщика денежных средств в размере  317 283,40 руб. признан необоснованным.  

18.10.2023 состоялось собрание участников строительства, на котором принято  решение обратиться в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований  участников строительства в отношении многоквартирного дома, расположенного по  адресу: 

<

...> путем передачи прав застройщика на объект  незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками  строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному  потребительскому кооперативу.  

В судебном заседании представитель участников строительства подтвердил  актуальность данного решения.  

Судом также установлено, что участниками строительства указанного объекта  создан жилищно-строительный кооператив «Бакинский» (ИНН 

<

***>).  

На основании изложенного, суд пришел к выводу о возможности передачи объекта  незавершенного строительства – многоквартирного жилого дома, расположенного по  адресу 

<

...>, и права собственности на земельный участок  с кадастровым номером 73:24:040217:16, на котором расположен объект незавершенного  строительства, созданному жилищно-строительному кооперативу «Бакинский» (ИНН  

<

***>) в качестве отступного по требованиям участников строительства.  

Согласно пункту 11 ст.201.10 Закона о банкротстве рассмотрении арбитражным  судом вопроса, предусмотренного пунктом 1 указанной статьи, должны быть извещены  все кредиторы, в том числе все участники строительства, в соответствии с реестром  требований кредиторов и реестром требований о передаче жилых помещений. По  результатам рассмотрения ходатайства собрания участников строительства о передаче  объекта незавершенного строительства арбитражный суд выносит определение:  

1) об удовлетворении ходатайства и о передаче объекта незавершенного  строительства в случае соблюдения условий такой передачи, предусмотренных  настоящей статьей;  

2) об отказе в удовлетворении ходатайства в случае несоблюдения условий такой  передачи, предусмотренных настоящей статьей.  

Принимая во внимание установленные по настоящему делу обстоятельства, суд  пришел к выводу, что ходатайство финансового управляющего, с учетом заявленных  уточнений подлежит удовлетворению в полном объеме.  

При этом в силу ст. 201.10 Закона о банкротстве передача объекта незавершенного  строительства созданному жилищно-строительному кооперативу является одним из  способов погашения требований участников строительства.  

В апелляционной жалобе финансовый управляющий ФИО14 выразил  несогласие с выводами суда, полагая, что суд неправомерно включил в реестр кредиторов  должника требования участников строительства по убыткам, исходя из рыночной  стоимости квартир по состоянию на 03.05.2023, а не в соответствии со ст.201.5 ФЗ «О  несостоятельности (банкротстве)- по состоянию на дату введения первой процедуры,  применяемой в деле о банкротстве к застройщику.  

В соответствии со ст.201.5 Закона о банкротстве при установлении размера  денежного требования участника строительства учитывается размер убытков в виде  реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче  

жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной  на дату введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве к застройщику),  которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных  средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и  (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором,  предусматривающим передачу жилого помещения).  

Финансовым управляющим была проведена оценка по определению рыночной  стоимости квартир по состоянию на 25.06.2020 г., что соответствует требованиям п.2  ст.201.5 Закона о банкротстве, так как размер убытков в виде реального ущерба,  причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения,  определяется исходя из стоимости жилого помещения, определенной на дату введения  первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве к застройщику. Данные требований  по убыткам участников строительства были включены арбитражным управляющим  самостоятельно в денежный реестр кредиторов должника.  

Обоснованность определения размера убытков исходя из рыночной стоимости  квартир подтверждается постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от  07.06.2024 г., в котором указано, что оценка квартир в спорных многоквартирных домах  (отчеты ООО «Эксперты» № 2023/134-04-04, № 2023/134-04-03, № 2023/134-04-02)  произведена по состоянию на 25.06.2020 (дата объявления резолютивной части решения  суда о признании ФИО15 банкротом), оценка прав застройщика проведена по  состоянию 03.05.2023 (отчеты ООО «Эксперты № 2023/133-04-03, № 2023/133-04-07, №  2023/133-04-05 от 18.08.2023) – в соответствии с нормами действующего  законодательства. Данные обстоятельства были установлены в связи с жалобой ФИО2 основанием которой явилась якобы не правильная оценка арбитражным  управляющим квартир в целях определения их рыночной стоимости, и, как следствие  убытков для включения в реестр, в связи с чем были нарушены их права связанные с  возникновением доплаты в конкурсную массу.  

Однако, вопреки указанным выше нормам права, суд удовлетворил ходатайство  участников строительства о проведении оценки по состоянию на 03.05.2023 г. то есть не  на дату введения процедуры банкротства в отношении должника. Поскольку согласно  новой оценки цифровые значения изменились в сторону увеличения, то доплата в  конкурсную массу тем самым была нивелирована.  

В рамках рассмотрения жалобы ФИО2 (определение от 22.01.2024 по  настоящему делу) судебными инстанциями были подтверждены правомерные действия  арбитражного управляющего в части подготовки отчета по установлению рыночной  стоимости квартир с целью определения размера ущерба по состоянию на 25.06.2020 г. В  связи с этим заявитель полагал, что правовые и юридические основания для включения  размера ущерба на основании иного отчета, в частности от 03.05.2023 г. отсутствуют.  Включение дольщиков с иным ущербом на дату, не соответствующую закону о  банкротстве, приводит к противоречию вступивших в законную силу судебных актов,  позиции Верховного суда РФ и нарушениям прав денежных кредиторов, в интересах  которых также должен действовать арбитражный управляющий.  

Доводы апелляционной жалобы о необходимости удовлетворить заявление  финансового управляющего и передать участникам строительства (созданному ЖСК  «Бакинский») в соответствии со ст.201.10 Закона о банкротстве объект незавершенного  строительства – многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...> право собственности на земельный участок кадастровый номер  73:24:040217:16 при условии перечисления участниками строительства в конкурсную  массу денежных средств в размере 317 283,40 руб. подлежат отклонению.  

В соответствии с абз.1 п.2 ст.201.5 Закона о банкротстве по общему правилу при  

установлении размера денежного требования участника строительства учитывается  размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства  застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого  помещения (определенной на дату введения первой процедуры, применяемой в деле о  банкротстве к застройщику), которое должно было быть передано участнику  строительства, и суммой денежных средств, уплаченных по договору,  предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимостью переданного  застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого  помещения).  

При этом в силу абз.3 п.2 ст.201.5 Закона о банкротстве стоимость переданного  застройщику имущества и стоимость жилого помещения, которое должно было быть  передано участнику строительства, определяются оценщиком, привлекаемым конкурсным  управляющим за счет застройщика. Стоимость жилого помещения рассчитывается исходя  из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику строительства, и  показателя рыночной стоимости одного квадратного метра в соответствующем объекте  строительства. Соответствующий отчет об оценке направляется конкурсным  управляющим участнику строительства и в арбитражный суд. Участник строительства  вправе при установлении его требования доказывать в порядке, предусмотренном статьей  60 настоящего Федерального закона, иной размер стоимости переданного застройщику  имущества и стоимости жилого помещения, в том числе на основании иного отчета об  оценке.  

С учетом положений абз.3 п.2 ст.201.5 Закона о банкротстве следует признать  обоснованными выводы суда первой инстанции о том, что участник строительства вправе  обосновать иной размер стоимости жилых помещений, в том числе и на иную дату.  

С учетом длительного периода, прошедшего с момента открытия процедуры  банкротства и до момента разрешения вопроса о передаче объекта незавершенного  строительства, определение стоимости объекта по состоянию на 03.05.2023, а стоимости  квартир на 25.06.2020 не отвечает требованиям соблюдения баланса интересов участников  строительства и застройщика. Согласно представленной участниками строительства  аналитической информации цена за 1 кв.м. квартиры в г.Ульяновске в новостройке  выросла за период с 05.06.2020 по 04.05.2023 на 92,89%.  

Финансовым управляющим не опровергается, что объект строительства передается  в незавершенном строительства виде, в связи с чем участникам строительства в лице  созданного ими ЖСК необходимо проводить затратные мероприятия по окончанию  строительства, исправлению недостатков и вводу дома в эксплуатацию.  

Представителем участников строительства также приводились доводы о том, что в  рамках иного дела о банкротстве А72-4943/2017 о банкротстве ООО "Максима"  (г.Ульяновск) также применялся аналогичный подход к расчету размера убытков на  актуальную дату, а не на дату введения процедуры банкротства.  

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации,  конституционный принцип равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации)  означает, помимо прочего, недопустимость введения не имеющих объективного и  разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории  (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных  ситуациях).  

В связи с этим, исходя из принципов правовой определенности и равенства прав  всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных в том числе в пункте 1  статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в целях обеспечения  справедливого рассмотрения дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО15, в  данном случае права и законные интересы участников строительства также подлежат  

судебной защите посредством установления стоимости объекта незавершенного  строительства и квартир, подлежащих передаче гражданам, для целей расчета реального  ущерба, на одну и ту же дату.  

В связи с этим суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой  инстанции относительно наличия оснований для передачи участникам строительства  объекта незавершенного строительства при отсутствии обязанности по внесению  денежных средств на счет застройщика.  

Таким образом, обжалуемое определение является законным и обоснованным,  вынесенным при полном и всестороннем рассмотрении дела, с соблюдением норм  материального и процессуального права.  

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции,  нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 270 АПК РФ  безусловным основанием для отмены судебного акта, не установлено.  

В соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на  должника.  

Руководствуясь ст.ст. 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Ульяновской области от 18 сентября 2024 года по  делу № А72-3336/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу без  удовлетворения.  

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в месячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через  арбитражный суд первой инстанции.  

Председательствующий Я.А. Львов 

Судьи Д.К. Гольдштейн 

 А.В. Машьянова