АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности судебных актов арбитражных судов, вступивших в законную силу

«12» апреля 2018 года

      Дело № А35-378/2017

Резолютивная часть постановления объявлена             09.04.2018 

Постановление изготовлено в полном объеме              12.04.2018

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

судей

ФИО1

ФИО2

ФИО3

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

от истца:

общества с ограниченной ответственностью «Русский ячмень»

(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

от  ответчика:

индивидуального предпринимателя ФИО4  (ОГРНИП 316502900051088, ИНН 

<

***>)   

от третьих лиц:

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Курской области

         ФИО5

представители – ФИО6 по доверенности № 67 от 22.12.2017 сроком действия до 31.12.2018, ФИО7 по доверенности № 51 от 23.11.2017 сроком действия до 31.12.2018

представитель – ФИО8 по доверенности от 28.02.2018 сроком действия на 1 год

не явились, извещены надлежащим образом

не явились, извещены надлежащим образом

рассмотрев в открытом судебном заседании  путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Курской области кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Русский ячмень» на решение Арбитражного суда Курской области от 21.08.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2017 по делу № А35-378/2017, 

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Русский ячмень» (далее – ООО  «Русский ячмень») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО4 об устранении препятствий в пользовании земельным участком с кадастровым номером 46:16:120500:4, расположенным по адресу: Курская область, Обоянский район, Котельниковский сельсовет, а именно убрать имеющиеся ограждения, демонтировать водопровод и раскорчевать многолетние насаждения с части указанного земельного участка площадью 49 910 кв. м.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области и Федеральное государственного бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Курской области.

Решением Арбитражного суда Курской области от 21.08.2017, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2017, в иске отказано.

ООО  «Русский ячмень» обратилось в суд округа с кассационной жалобой на судебные акты судов первой и апелляционной инстанции, в которой просит их отменить, вынести по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные исковые требования. 

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители заявителя поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, и просили суд ее удовлетворить. 

Представитель ответчика возражал против доводов кассационной жалобы, просил оставить жалобу без удовлетворения, а обжалуемые судебные акты без изменения. 

Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. 

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения не явившихся лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в порядке статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) в отсутствие их представителей.

Проверив в порядке статей 286, 287 АПК РФ правильность применения судами  норм материального и  процессуального права при принятии судебных актов судов первой и апелляционной инстанций, а также соответствие выводов судов установленным фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражений относительно жалобы,  судебная коллегия приходит к выводу о наличии правовых оснований  для отмены вышеуказанных судебных актов с направлением дела на новое рассмотрение в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела, ООО «Русский ячмень», в соответствии с договором аренды земельного участка из земель сельхозназначения при множественности лиц на стороне арендодателей от 14.12.2006, передан в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:16:120500:4 общей площадью 11 114 600 м 2, для выращивания сельскохозяйственных культур, сроком по 12.11.2046 (с учетом дополнительного соглашения к договору от 25.05.2016). 

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области в установленном законом порядке 29.12.2006. 

Указанный земельный участок является многоконтурным, в его состав входит земельный участок с кадастровым номером 46:16:120508:31, имеющий общую границу со смежным земельным участком с кадастровым номером 46:16:120507:72, общей площадью 17 000 м 2. 

Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.12.2016 земельный участок с кадастровым номером 46:16:120507:72, общей площадью 17 000 кв.м, принадлежит на праве аренды ИП ФИО4 на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №7 от 23.03.2012. 

В ноябре 2016 года ООО «Русский ячмень» проведены мероприятия по выносу в натуру (на местность) границ земельного участка с кадастровым номером 46:16:120508:31 (контура многоконтурного земельного участка с кадастровым номером 46:16:120500:4, расположенного по адресу: Курская область, Обоянский район, Котельниковский сельсовет), площадью 190 000, 17 м 2. 

Согласно акту от 09.11.2016, вынос в натуру (на местность) границ земельного участка с кадастровым номером 46:16:120500:4 произвести не представилось возможным, так как часть настоящего земельного участка занята многолетними насаждениями и огорожена изгородью из сетки рабицы и колючей проволоки и входит в общий состав сада, который примыкает к имущественному комплексу, расположенному по адресу: 

<

...>.

Полагая, что часть многоконтурного земельного участка занята ИП ФИО4 без установленных законом и договором оснований, ООО  «Русский ячмень» 24.11.2016 направило в его адрес претензию N 1312, потребовав устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером 46:16:120500:4, а именно демонтировать водопровод, убрать ограждение, раскорчевать многолетние насаждения с части указанного земельного участка срок до 20.12.2016.

Неисполнение требований истца ответчиком послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Принимая судебные акты об отказе в удовлетворении исковых требований, суды пришли к выводу о том, что истец был лишен владения спорным земельным участком, и после приобретения арендатором земельной доли в праве общей долевой собственности на арендуемый земельный участок, права и обязанности сторон из договора аренды земельного участка от 14.12.2006 прекращены в порядке статьи 407 Гражданского кодекса РФ, а ранее принятое участниками долевой собственности решение о распоряжении земельным участком путем передачи его в аренду не может определять отношения сособственников после прекращения договора аренды. 

Суд кассационной инстанции полагает выводы судов ошибочными, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Из разъяснений Президиума Верховного суда РФ, изложенных в Обзоре судебной практики Верховного суда РФ № 5 (2017), в ответе на вопрос 4, следует, что при передаче в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения, принадлежащего на праве общей долевой собственности нескольким лицам, соответствующий договор заключается на основании решения общего собрания участников долевой собственности со множественностью лиц на стороне арендодателя (статья 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», пункт 1 статьи 308 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьей 413 Гражданского кодекса РФ, обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства. 

В случае приобретения арендатором доли в праве собственности на предоставленный ему земельный участок сельскохозяйственного назначения не происходит полного совпадения объема прав и обязанностей должника и кредитора в одном лице, совпадение происходит лишь на определенную долю в праве. 

Кроме того, обязательства арендатора по отношению к соарендодателям, не являющимся продавцами долей, не могут прекратиться на основании договора купли-продажи, в котором эти соарендодатели не участвуют в качестве сторон (п. 3 ст. 308 ГК РФ).

В связи с изложенным правило статьи 413 Гражданского кодекса РФ о прекращении обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице в данном случае применению не подлежит. До согласования иного порядка пользования общим имуществом обязательства, возникшие на основании договора аренды подлежат исполнению с учетом того обстоятельства, что арендатору принадлежит доля в праве на земельный участок (в частности возможно соразмерное уменьшение арендной платы).

С учетом приведенных разъяснений вывод суда о прекращении арендных отношений сторон ввиду того, что истец приобрел доли в совместной собственности земельного участка, нельзя признать правильным.

Из материалов дела следует, что после того, как земельный участок с кадастровым номером 46:16:120500:4 был передан истцу на праве аренды в 2006 году, общество в результате ряда сделок, совершенных в период с 12.09.2007 по 11.05.2017, приобрело в собственность долю в праве на арендованный земельный участок, став сособственником спорного земельного участка.

Тем не менее, судами не учтено, что истец приобрел доли только у ряда бывших владельцев долей, иные лица, выступающие арендодателями по договору аренды от 14.12.2006, в том числе и ответчик, до настоящего времени являются  сособственниками земельного участка. 

При этом, вступившими в законную силу решениями Обоянского районного суда Курской области от 26.04.2011 и от 04.07.2011 установлен факт передачи истцу в аренду земельного участка с кадастровым номером 46:16:120500:4, в том числе установлена передача истцу в аренду земельной доли ФИО9 и ответчика, со сдачи в аренду которой он получал арендную плату, просил расторгнуть договор аренды в части своей земельной доли и незаконно изменял границы переданного в аренду земельного участка посредством выдела из него своей земельной доли.  

О недопустимости выдела собственником земельной доли, обремененной правом аренды, без согласия арендатора разъяснено также в Обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 3 (2017).  

При таких обстоятельствах, судам необходимо было учитывать, что в данном случае ИП ФИО4 выступал по договору аренды земельного участка от 14.12.2006  в отношениях с ООО «Русский ячмень» на стороне арендодателя. Несмотря на то, что истец и ответчик с 2007 года стали сособственниками спорного земельного участка, они продолжали состоять в арендных отношениях, возникших ранее.

При рассмотрении исковых заявлений ИП ФИО4 к ООО «Русский ячмень» о досрочном расторжении договора аренды от 14.12.2006, о признании договора аренды от 14.12.2006 недействительным, решениями Обоянского районного суда Курской области от 26.04.2011 и от 04.07.2011 истцу отказано в удовлетворении исковых требований, в том числе по основаниям того, что как установлено судом по делу, ранее ФИО4 признавал действие договора аренды, выполнял его условия, получал арендную плату, в связи с чем договор считался действующим. 

Делая вывод о выборе истцом ненадлежащего способа защиты, суд первой инстанции, в то же время не дал оценку доводам истца о том, что в 2006 году ему передавался в аренду сособственниками весь земельный участок с кадастровым номером 46:16:120500:4 по акту приема-передачи, при этом выдел долей сособственниками никогда не осуществлялся, индивидуально-определенные признаки у занятой ответчиком после передачи земельного участка в аренду истцу части земельного участка, отсутствуют.

Правом на иск об устранении препятствий, не связанных с лишением владения, в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации обладает собственник, либо иной законный владелец (обладатель вещного права, арендатор, доверительный управляющий), который владеет вещью, но лишен возможности пользоваться и (или) распоряжаться ею. Ответчиком является лицо, которое своим противоправным поведением создает препятствия, мешающие осуществлению правомочий по пользованию и распоряжению вещью.

Истец не лишен владения земельным участком в целом, поэтому он избрал надлежащий способ защиты права, предусмотренный статьей 304 Гражданского кодекса.

Таким образом, делая вывод о том, что истец не владел спорным земельным участком, суд первой инстанции не принял во внимание обстоятельства, установленные  Обоянским районным судом Курской области, не дал правового анализа существующим между истцом и ответчиком арендным отношениям.  

Суд апелляционной инстанции, ссылаясь на пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснения  Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в абзаце 5 пункта 5 постановления № 73 от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», неправильно применил нормы материального права, ошибочно посчитал договор аренды земельного участка от 14.12.2006 прекращенным.  

При таких обстоятельствах судебные акты подлежат отмене, а дело подлежит направлению на новое рассмотрение, при котором суду следует рассмотреть заявленные исковые требования по существу, правильно применив с учетом изложенного нормы материального права, установить все фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, проверить и дать правильную правовую оценку доводам истца и ответчика. 

Руководствуясь п.3 ч.1 ст.287, ч.ч.1, 2 ст.288, ст.289 АПК РФ, 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от 21.08.2017 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2017 по делу № А35-378/2017 отменить. 

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

ФИО1 

Судьи 

ФИО2

ФИО3