ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-4747/2023

25 декабря 2023 года

г. Санкт-Петербург

Резолютивная часть постановления объявлена   14 декабря 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  25 декабря 2023 года

 

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Черемошкиной В.В.,

судей Нестерова С.А., Целищевой Н.Е.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

 

при участии:  

от истца: представитель ФИО2, на основании доверенности от 20.06.2023,

от ответчика: представитель ФИО3, на основании доверенности от 01.01.2023, путем использования системы веб-конференции,

от третьего лица: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-28206/2023) общества с ограниченной ответственностью «Регионстрой» на решение  Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.06.2023 по делу № А56-4747/2023 (судья  Балакир М.В.), принятое  по иску: 

истец: Сосновоборский муниципальный фонд поддержки предпринимательства 

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Регионстрой» 

третье лицо: Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования Сосновоборский городской округ Ленинградской области

о взыскании задолженности, неустойки, об обязании, и по встречному иску о признании недействительным договоров и применении последствий их недействительности, 

 

установил:

Сосновоборский муниципальный фонд поддержки предпринимательства (далее - Фонд) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Регионстрой» (далее - Общество) об обязании Общества освободить занимаемое нежилое помещение по адресу: 

<

...>, о взыскании с задолженности по арендной плате в размере 594 938 руб. 44 коп., неустойки за просрочку оплаты арендных платежей за период с 05.03.2020 по 12.01.2023 в размере 334 782 руб. 13 коп., задолженности за период с 01.03.2022 по 12.01.2023 по возмещению расходов по техническому обслуживанию нежилого помещения и коммунальным платежам в размере 227 425 руб. 09 коп., неустойки за период с 01.03.2022 по 12.01.2023 в размере 23 211 руб. 26 коп.

Судом принято к совместному рассмотрению встречное исковое заявление Общества к Фонду о признании недействительными договора аренды нежилых помещений N№ 01-20/ПБИ и договора аренды нежилых помещений № 02-20/ОБИ от 01.03.2020 и применении последствий недействительности сделки.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования Сосновоборский городской округ Ленинградской области.

Решением от 28.06.2023 с Общества в пользу Фонда взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды нежилых помещений № 01-20/ПБИ, договору аренды нежилых помещений № 02-20/ПБИ от 01.03.2020 в размере 594 938 руб. 44 коп., задолженность по возмещению расходов по техническому обслуживанию нежилого помещения и коммунальным платежам в размере 227 425 руб. 09 коп., неустойка за просрочку платежей в размере 60 000 руб. по договорам № 01-20/ПБИ и № 02-20/ПБИ, № 01-22/ПБИ/ВЭР и № 02-22/ПБИ/ВЭР; суд обязал Общество освободить занимаемое нежилое помещение по адресу: 

<

...>; в остальной части в иске отказал; в удовлетворении встречного иска отказал; взыскал с Общества в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 26 647 руб.

Не согласившись с указанным решением, Общество подало апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, в удовлетворении первоначального иска отказать, встречные исковые требований удовлетворить, считая решение незаконным, принятым при несоответствии выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, с нарушением норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель Фонда просил в удовлетворении жалобы отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Фондом (арендодатель) и Обществом (субарендатор) 01.03.2020 заключен договор № 01-20/ПБИ (далее - договор № 01-20/ПБИ) аренды нежилого помещения общей площадью 188,4 кв. м (производственного Бизнес-инкубатора), находящегося по адресу: 

<

...>, в соответствии с прилагаемым планом, на котором производственное помещение 188,4 кв. м в целях идентификации выделено рамкой красного цвета (приложение N 1 к настоящему договору), на срок с 01.03.2020 по 31.01.2021.

В соответствии с пунктом 1.2 договора № 01-20/ПБИ сведения об объекте, изложенные в настоящем договоре и приложениях к нему, являются достаточными для надлежащего использования объекта в соответствии с целями, указанными в пункте 1.4 договора.

Пунктом 1.3 договора № 01-20/ПБИ предусмотрено, что объект передается в состоянии, пригодном для нормальной его эксплуатации, соответствующем всем нормам и требованиям пожарной безопасности, без каких-либо дефектов, которые могли бы помешать использованию субарендатором объекта.

В пункте 1.4 договора № 01-20/ПБИ предусмотрено назначение (цель использования) объекта: объект предоставляется в субаренду субарендатору для производства металлоконструкций.

На основании пункта 2.1.1 договора № 01-20/ПБИ арендодатель обязуется в пятидневный срок со дня подписания настоящего договора передать объект субарендатору по акту приема-передачи. В акте приема-передачи должно быть указано техническое состояние объекта на момент его передачи (приложение № 2 к договору).

Нежилое помещение передано 01.03.20220 субарендатору по акту приема-передачи.

Согласно пункту 2.2.2 договора субарендатор обязуется своевременно и в полном объеме оплачивать арендную плату по настоящему договору. Кроме того, субарендатор обязуется ежемесячно принимать долевое участие в финансировании содержания общего имущества Бизнес-инкубатора, а также возмещать арендодателю затраты (расходы) по оплате коммунальных услуг, расходов по техническому обслуживанию и эксплуатации объекта, и управлению, пропорционально занимаемой площади объекта, по отдельному договору, который стороны обязуются заключить одновременно с заключением настоящего договора.

В соответствии с пунктом 4.1 договора № 01-20/ПБИ субарендатор обязуется оплачивать ежемесячно арендную плату в размере: с 01.08.20 по 31.12.20 - 10 927 руб. 20 коп. в месяц, с оплатой до пятого числа расчетного месяца; с 01.01.21 по 31.01.2021 - 11 379 руб. 36 коп. в месяц, с оплатой до пятого числа расчетного месяца.

Размер арендной платы с 1 января каждого календарного года индексируется в порядке, установленном представительным органом муниципального образования.

Из пункта 4.2 договора № 01-20/ПБИ следует, что возмещение субарендатором затрат арендодателя по оплате коммунальных услуг, расходов по техническому обслуживанию и эксплуатации объекта, и управлению, а также, по долевому участию в финансировании содержания общего имущества Бизнес-инкубатора, осуществляется на основании отдельного договора, заключенного сторонами в порядке пункта 2.2.2 договора,

В силу пункта 5.2 договора в случае несвоевременного перечисления арендной платы (просрочки оплаты), предусмотренной настоящим договором, субарендатор уплачивает арендодателю неустойку (пени) в размере 0.15 процентов от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки.

Между Фондом (арендодатель) и Обществом (субарендатор) 01.03.2020 заключен договор № 02-20/ПБИ (далее - договор № 02-20/ПБИ) аренды нежилого помещения общей площадью 230,10 кв. м, (производственного Бизнес-инкубатора), находящегося по адресу: 

<

...>, в соответствии с прилагаемым планом, на котором производственное помещение 230,10 кв. м в целях идентификации выделено рамкой красного цвета (приложение №1 к договору), на срок с 01.03.2020 по 31.01.2021.

Согласно пункту 1.2 договора № 02-20/ПБИ сведения об объекте, изложенные в договоре и приложениях к нему, являются достаточными для надлежащего использования объекта в соответствии с целями, указанными в пункте 1.4 настоящего договора.

Пунктом 1.3 договора № 02-20/ПБИ предусмотрено, что объект передается в состоянии, пригодном для нормальной его эксплуатации, соответствующем всем нормам и требованиям пожарной безопасности, без каких-либо дефектов, которые могли бы помешать использованию субарендатором объекта.

Из пункта 1.4 договора № 02-20/ПБИ усматривается, что назначение (цель использования) объекта: объект предоставляется в субаренду субарендатору для производства металлоконструкции.

В соответствии с пунктом 2.1.1 договора № 02-20/ПБИ арендодатель обязуется в пятидневный срок со дня подписания настоящего договора передать объект субарендатору по акту приема-передачи. В акте приема-передачи должно быть указано техническое состояние объекта на момент его передачи (приложение № 2 к настоящему договору).

Согласно пункту 2.2.2 договора № 02-20/ПБИ субарендатор обязуется своевременно и в полном объеме уплачивать арендную плату по настоящему договору.

В силу пункта 4.1 договора № 02-20/ПБИ субарендатор обязуется оплачивать ежемесячно арендную плату в размере: с 01.03.2020 по 31.12.2020 - 13 345 руб. 80 коп. в месяц, с оплатой до пятого числа расчетного месяца; с 01.01.21 по 31.01.2021 - 13 898 руб. 04 коп. в месяц, с оплатой до пятого числа расчетного месяца.

Размер арендной платы с 1 января каждого календарного года индексируется в порядке, установленном представительным органом муниципального образования.

Из пункта 4.2 договора № 02-20/ПБИ следует, что возмещение субарендатором затрат арендодателя по оплате коммунальных услуг, расходов по техническому обслуживанию и эксплуатации объекта, и управлению, а также, по долевому участию в финансировании содержания общего имущества Бизнес-инкубатора, осуществляется на основании отдельного договора, заключенного сторонами в порядке пункта 2.2.2 договора,

Согласно пункту 5.2 договора № 02-20/ПБИ в случае несвоевременного перечисления арендной платы (просрочки оплаты), предусмотренной настоящим договором, субарендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,15 процентов от суммы задолженности по арендной плате за каждый день просрочки.

В нарушение условий указанных договоров с 01.03.2020 Общество вносило не регулярные платежи, в связи с чем у последнего образовалась задолженность по состоянию на 12.01.2023 в размере 594 938 руб. 44 коп.

Фондом начислена неустойка на основании пункта 5.2 договоров за период с 05.03.2020 по 12.01.2023 в размере 334 782 руб. 13 коп.

Пунктом 2.2 договоров установлено, что помимо арендной платы субарендатор участвует в оплате коммунальных платежей, путем оплаты счетов, выставленных арендодателем. Оплата по этим счетам производится субарендатором в течение 3 дней с момента получения соответствующих счетов.

С 01.03.2022 Общество вносило не регулярные платежи, в связи с чем сформировалась просрочка по возмещению расходов по техническому обслуживанию нежилого помещения и коммунальным платежам, которая по состоянию на 12.01.2023 составила 282 дня.

На основании условий указанных договоров сторонами дополнительно были заключены договоры от 10.01.2022 № 01-22/ПБИ/ВЭР и от 10.01.2022 № МЮ2-22/ПБИ/ВЭР на возмещение расходов по техническому обслуживанию нежилого помещения и коммунальным платежам.

Таким образом, по договорам № 01-22/ПБИ/ВЭР и № 02-22/ПБИ/ВЭР задолженность составляет 227 425 руб. 09 коп.

Согласно пункту 3.1 договоров № 01-22/ПБИ/ВЭР и № 02-22/ПБИ/ВЭР при неуплате сумм возмещения затрат арендодателя, предусмотренных договором, в установленные договором сроки, субарендатор оплачивает штрафную неустойку в размере одной трехсотой ключевой ставки Центрального банка РФ, действующей на день уплаты неустойки, за каждый день просрочки исполнения обязательства, предусмотренного договором, начиная со дня, последующего после дня истечения, установленного срока исполнения обязательств.

Фонд начислил неустойку за период с 01.03.2022 по 12.01.2023 в размере 23 211 руб. 26 коп.

Согласно пункту 7.5.8 договоров № 01-20/ПБИ и № 02-20/ПБИ, если субарендатор не вносит арендную плату более трех раз подряд, по истечении установленного настоящим договором срока платежа, арендодатель вправе в бесспорном и одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящих договоров.

В связи с этим, 21.07.2022 Фонд направил по электронной почте письмо, в котором просил субарендатора внести арендную плату за все время просрочки исполнения обязанности, Данное письмо оставлено без ответа, требуемая арендная плата на расчетный счет истца не поступала.

Несмотря на прекращение договора аренды и предложение об освобождении помещения, ответчик продолжает занимать указанное помещение до настоящего времени.

11.10.2022 ответчику была направлена досудебная претензия. Ответа истец не получил.

Неисполнение ответчиком изложенных в претензии требований в добровольном порядке послужило основанием для обращения Комитета в суд с настоящим иском.

Обществом подано встречное исковое заявление, в обоснование которого оно указывает на то, что в переданных арендодателем помещениях отсутствует система средств обеспечения пожарной безопасности, в том числе автоматического пожаротушения, автоматической пожарной сигнализации оповещения, а так же, средств дымоудаления и внутреннего противопожарного водопровода.

Общество полагает, что отсутствие, в передаваемом помещении, средств пожарного оповещения и нарушение арендодателем, в данной части законодательства, приводят к недопустимому риску для безопасности жизни и здоровья людей в случае возникновения пожара, и невозможности использовать помещение по назначению.

В связи с этим Общество считает, что сделка по договорам аренды является ничтожной.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями, предусмотренными  пунктом 1 статьи 166, пунктом 1 статьи 168, частью 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федеральным законом от 22.08.2004 № 122-ФЗ, оценив, представленные в материалы дела договоры аренды, акты приема-передачи нежилых помещений, в которых указывалось техническое состояние арендуемых помещений, учитывая, что обязанность по соблюдению требований пожарной безопасности и поддержанию помещений в противопожарном состоянии возложена на арендатора, то есть на ФИО4, а также то, что в адрес Фонда от Общества ни заявления, ни претензии о том, что услуги были предоставлены некачественно или не в срок, не поступало, отметив, что при получении помещений в аренду Общество должно было удостовериться в их соответствии нормам действующего законодательства, в том числе в области пожарной безопасности, приняв во внимание пропуск срока исковой давности, пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований.

Учитывая вышеизложенное, доводы жалобы о невозможности использования арендованного имущества из-за отсутствия пожарной сигнализации и системы оповещения при пожаре внутри нежилых помещений, отклоняются.

Довод жалобы о том, что суд первой инстанции вышел за пределы заявленных исковых требований, отклоняется, как несостоятельный. Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из волеизъявления истца, изложенного в иске, в которых тот однозначно просил суд взыскать задолженность по арендной плате в размере 594 938 руб. 44 коп., неустойки за просрочку оплаты арендных платежей за период с 05.03.2020 по 12.01.2023 в размере 334 782 руб. 13 коп., задолженности за период с 01.03.2022 по 12.01.2023 по возмещению расходов по техническому обслуживанию нежилого помещения и коммунальным платежам в размере 227 425 руб. 09 коп., неустойки за период с 01.03.2022 по 12.01.2023 в размере 23 211 руб. 26 коп.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями, предусмотренными пунктом 1 статьи 614, статьи 329, 330 ГК РФ, условиями договоров № 01-20/ПБИ и № 02-20/ПБИ, договоров от 10.01.2022 № 01-22/ПБИ/ВЭР и от 10.01.2022 № МЮ2-22/ПБИ/ВЭР, установив факт передачи нежилых помещений в аренду Обществу, отсутствие доказательств, подтверждающих Обществом внесение арендной платы за спорный период, пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для взыскания задолженности по арендной плате, расходов по техническому обслуживанию нежилого помещения и коммунальным платежам в заявленном размере и неустойки в размере 60 000 руб., с учетом применения к ее размеру, положений, предусмотренных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 428 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников» и статьи 333 ГК РФ. 

 В связи с нарушением условий договоров, предусмотренных разделами 4 и 5, суд первой инстанции, с учетом пункта 1 статьи 622, пункта 1 статьи 655 ГК РФ, пункта 7.5.8 договоров № 01-20/ПБИ и № 02-20/ПБИ, правомерно признал требование Фонда об обязании Общества освободить арендуемые помещения, в связи с расторжением договора на основании уведомления от 21.07.2022, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

 Доводы ответчика относительно возврата помещений истцу после 31.01.2021, противоречат документам, имеющимся в материалах дела. Кроме того, как указывает Фонд, вышеназванные нежилые помещения по-прежнему находятся в пользовании Общества, что последним документально не опровергнуто.

Иные доводы апелляционной жалобы проверены и отклонены как не влияющие на правильность принятого судебного акта.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда  города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  от 28.06.2023 по делу №  А56-4747/2023  оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий

 

В.В. Черемошкина

 

Судьи

 

С.А. Нестеров

 

 Н.Е. Целищева