АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-19930/2023

г. Краснодар

22 января 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2025 года

Постановление в полном объеме изготовлено 22 января 2025 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Титаренко Ю.Н., при участии в судебном заседании от заявителей: индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 26.05.2023) и ФИО3 (доверенность от 15.01.2025), индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) – ФИО2 (доверенность от 26.05.2023) и ФИО3 (доверенность от 15.01.2025), от органа, осуществляющего публичные полномочия – комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Новочеркасска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) – ФИО5 (доверенность от 09.01.2025), рассмотрев кассационную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Новочеркасска на решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.06.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2024 по делу № А53-19930/2023, установил следующее.

Индивидуальные предприниматели ФИО4 и ФИО1                              (далее – предприниматели) обратились в арбитражный суд с заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Новочеркасска             (далее – комитет) о признании незаконным отказов в предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка площадью 306 009 кв. м (кадастровый номер 61:55:0020501:2), расположенного по адресу: 

<

...>, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «под производственные территории», приведенных в письмах от 19.01.2023 № 57.3.7/170, 57.3.7/171 и от 02.05.2023 № 57.3.7/2316, а также о возложении на комитет обязанности в течение месяца с даты вступления в законную силу судебного акта направить в адрес предпринимателей проект договора купли-продажи испрашиваемого земельного участка, указав его выкупную стоимость согласно кадастровой стоимости по состоянию на 22.12.2022.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 25.06.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда                           от 17.09.2024, заявление удовлетворено частично. Признано незаконным решение комитета, приведенное в письме от 02.05.2023 № 57.3.7/2316, об отказе предпринимателям в выкупе земельного участка с кадастровым номером 61:55:0020501:2. На комитет возложена обязанность подготовить и направить предпринимателям в срок, не превышающий тридцать дней с даты вступления в законную силу решения суда, проект договора купли-продажи данного земельного участка за цену согласно кадастровой стоимости на 22.12.2022. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано. Распределены судебные расходы. Судебные акты мотивированы следующим.            С учетом результатов проведенной по делу судебной экспертизы площадь земельного участка с кадастровым номером 61:55:0020501:2 является соразмерной площади земельного участка, необходимой для эксплуатации в соответствии с фактическим назначением принадлежащих заявителям и расположенных на таком земельном участке объектов недвижимого имущества и объектов вспомогательного использования, а также проектируемых объектов. В соответствии с функционально-технологическими особенностями объектов капитального строительства (здание административное площадью 756,3 кв. м, кадастровый номер 61:55:0020501:18, здание гаража площадью 1842,2 кв. м, кадастровый номер 61:55:0020501:20) они представляют собой единый комплекс зданий и сооружений производственного объекта, находящихся в пределах земельного участка, предназначенный для ведения производственной деятельности по ремонту и обслуживанию автомобилей. Взаимное расположение зданий в границах земельного участка площадью 30 600 кв. м (кадастровый номер 61:55:0020501:2) обеспечивает наиболее благоприятные условия для производственного процесса и труда, рациональное и экономное использование территории и энергоресурсов, вследствие чего не создает угрозы жизни и здоровью граждан, принимающих участие в эксплуатации производственного объекта, а также в эксплуатации зданий и сооружений, расположенных в непосредственной близости от него. Судебные инстанции также указали, что цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на таком участке строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения в уполномоченный орган с соответствующим заявлением. Следовательно, выкупная стоимость земельного участка должна быть определена из кадастровой стоимости по состоянию на 22.12.2022, то есть на момент первоначального обращения заявителей в комитет. В удовлетворении требований о признании незаконными отказов, приведенных в письмах комитета                        от 19.01.2023 № 57.3.7/170, 57.3.7/171, отказано в связи с пропуском срока, предусмотренного частью  4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).

Комитет обжаловал решение и постановление апелляционного суда в порядке, определенном главой 35 Кодекса. Податель жалобы указывает, что отказ в предоставлении в собственность земельного участка основан на положениях подпункта 14                                 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Кроме того, испрашиваемый земельный участок несоразмерен площади принадлежащих заявителям объектов недвижимости. Представленное в дело экспертное заключение надлежащей судебной оценки не получило. Выводы судов о подлежащей применению кадастровой стоимости земельного участка ошибочны. Кроме того, вид разрешенного использования земельного участка не соответствует цели его предоставления, указанной в заявлении. 

В отзывах предприниматели указали на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов. 

Заседание суда округа проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ростовской области (статья 153.1 Кодекса).

В судебном заседании представитель комитета на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, просил отменить судебные акты и отказать в удовлетворении заявленных требований. Представители предпринимателей полагали, что выводы судебных инстанций основаны на представленных в дело доказательствах и соответствуют применимым нормам действующего законодательства.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзывов на нее, выслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, на основании постановления главы администрации   г. Новочеркасска от 09.06.2003 № 1860 администрация города Новочеркасска (арендодатель) и ЗАО «Донская автотранспортная компания» (арендатор) заключили договор аренды от 09.06.2003 № 03/356, согласно которому в арендатору предоставлен земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 61:55:020501:0002, площадью 30 600 кв. м, расположенный по адресу: 

<

...>, для использования в целях «производственная территория».

По договору купли-продажи недвижимого имущества (нежилых зданий)                         от 26.02.2020 предприниматели (покупатели) приобрели у ООО «Донская автотранспортная компания» (продавец) по 1/2 доли каждый нежилого здания площадью 756,30 кв. м (кадастровый номер 61:66:0020501:18) и нежилого здания площадью             1842,20 кв. м (кадастровый номер 61:55:0020501:20), расположенных на земельном участке площадью 30 600 кв. м (кадастровый номер 61:55:0020501:2).

По договору о переуступке прав и обязанностей от 26.02.2020 права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 09.06.2003 № 03/356 перешли к предпринимателям.

Предприниматели 22.12.2022 на основании статьи 39.20 Земельного кодекса обратились в комитет с заявлениями № 0801-51427, 0801-51432 о предоставлении в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 61:55:0020501:2.

Комитет 19.01.2023 в письмах № 57.3.7/170, 57.3.7/170 сообщил заявителям об отказе в предоставлении в собственность земельного участка по причине несоразмерности площади земельного участка площади расположенных на нем строений (т. 1, л. д. 65 – 68).

В апреле 2023 года заявители повторно обратились в комитет с заявлениями о предоставлении в собственность данного земельного участка, приложив заключение             ООО «Центр экспертизы и оценки НовЭкс» от 27.03.223 № 028-н/23.

Комитет 02.05.2023 в письме № 57.3.7/2316 сообщил об отказе в заключении договора купли-продажи земельного участка по причине несоразмерности его площади             и площади расположенных на нем строений (т. 1, л. д. 62 – 64). 

Предприниматели, полагая, что отказы комитета в предоставлении земельного участка в собственность не основаны на нормах действующего законодательства, обратились с заявлением в арбитражный суд.

 Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Споры публично-правового характера, возникающие из административных, налоговых, финансовых и иных публичных правоотношений, в которых стороны находятся в отношениях власти и подчинения рассматриваются арбитражным судом по правилам главы 24 Кодекса. При этом суд проверяет законность акта или действий органа, наделенного властными полномочиями.

В силу части 1 статьи 198 Кодекса граждане и юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для удовлетворения такого заявления необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 2 статьи 201 Кодекса).

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентирован положениями главы V.1 Земельного кодекса.

На основании пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен                                          статьей 39.17 Земельного кодекса.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 названного Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Статья 39.16 Земельного кодекса содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. В частности, основаниями к отказу могут служить обращение с заявлением о предоставлении участка лица, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на предоставление земельного участка без проведения торгов (подпункт 1), несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого участка, указанным в заявлении о его предоставлении (подпункт 14).

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.06.2014 № 1152/14, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.03.2011 № 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016                        № 64-КГ16-2).

Таким образом, обязанность доказывания в рамках настоящего дела того обстоятельства, что на испрашиваемом земельном участке расположены принадлежащие заявителю объекты недвижимого имущества (или объект), для эксплуатации которых (которого) требуется весь испрашиваемый земельный участок, лежит на заявителе             (статья 65 Кодекса).

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

При этом наличие на земельном участке каких-либо вспомогательных объектов, благоустройства не влечет возникновения права на приобретение в собственность спорного участка в порядке, предусмотренном статьей 39.20 Земельного кодекса.

Судебные инстанции, признавая не соответствующим закону отказ комитета                  от 02.05.2023 № 57.3.7/2316, не приняли во внимание следующее.  

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

В данном случае отказ комитета от 02.05.2023 мотивирован несоразмерностью площади земельного участка. В представленном в уполномоченный орган заключении специалиста от 27.03.2024 № 028-/23 указано, что площадь территории, функционально связанной с объектами капитального строительства (нежилое здание с кадастровым номером 61:55:0020501:18 площадью 756,3 кв. м, нежилое здание площадью 1842,2 кв. м с кадастровым номером 61:55:0020501:20) и необходимой для их нормальной эксплуатации, составляет 20 403 кв. м (т. 1, л. д. 15 – 29).   

При рассмотрении настоящего спора назначена судебная экспертиза в целях определения площади земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации объектов недвижимости заявителей. Согласно представленному в материалы дела экспертному заключению площадь земельного участка с кадастровым номером 61:55:0020501:2 является соразмерной площади земельного участка, необходимой для их эксплуатации в соответствии с фактическим назначением принадлежащих предпринимателям и расположенных на участке объектов  недвижимого имущества, а также проектируемых объектов, с учетом сложившейся застройки и землепользования, требованиями земельного и градостроительного законодательства, санитарных норм. 

В то же время из исследовательской части экспертного заключения видно, что при формулировании приведенного вывода эксперты учитывали не только расположенные на участке объекты недвижимости, но и проектную документацию, предусматривающую расширение транспортного предприятия посредством строительства на участке зданий и устройства покрытий (т. 3, л. д. 49 – 54).   

При оценке экспертного заключения  в соответствии с правилами части 3               статьи 86  Кодекса судебные инстанции не приняли во внимание, что в силу                статьи 39.20 Земельного кодекса соразмерность площади земельного участка определяется применительно к расположенным на участке (существующим) объектам недвижимости. Объекты, планируемые к возведению на участке, необходимость расширения и оптимальной организации производственной деятельности, не могут служить критериями, позволяющими определить возможности приватизации публичного земельного участка заявленной площади. Соответствующие доводы комитета надлежащей судебной оценки не получили, выводы, приведенные в обжалуемых судебных актах, не основаны на исследовании и оценке совокупности представленных в дело доказательств (части 1 – 5 статьи 71 Кодекса).

При определении стоимости земельного участка следует учитывать, что  правоотношения по выкупу публичного земельного участка возникают с момента подачи надлежащего заявления (с приложением необходимых документов), поскольку именно с этого момента у уполномоченного органа возникает соответствующая обязанность по подготовке договора с определением выкупной цены по нормам, действующим на дату подачи такого заявления. Выкупная цена подлежит определению исходя из кадастровой стоимости, действующей на дату подачи заявки о выкупе земельного участка (определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2016 по делу                                  № 305-ЭС15-16104,  пункт 6 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017).

При таких обстоятельствах решение от 25.06.2024 и апелляционное постановление от 17.09.2024 в обжалуемой части не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела – установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 4 статьи 15, статья 71, пункт 2 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, часть 1 статьи 288 Кодекса). Поскольку содержание вопросов, подлежащих разрешению в целях правильного рассмотрения заявленных требований, предполагает необходимость реализации полномочий суда первой инстанции, решение и постановление в части признания незаконным решения комитета, приведенного в письме от 02.05.2023                       № 57.3.7/2316, возложения на уполномоченный орган обязанности подготовить и направить заявителям договор купли-продажи испрашиваемого участка, а также распределения судебных расходов следует отменить и направить дело в отмененной части на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, установить и исследовать все существенные для рассмотрения дела обстоятельства, в том числе связанные с определением площади земельного участка, необходимого для эксплуатации существующих на нем объектов недвижимости предпринимателей, дать надлежащую правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить его с правильным применением норм материального и процессуального права.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации комитет освобожден от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 25.06.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2024 по делу                                      № А53-19930/2023 в части удовлетворения заявленных требований и распределения судебных расходов отменить, в отмененной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

            В остальной части решение от 25.06.2024 и постановление от 17.09.2024 оставить без изменения. 

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                     А.И. Мещерин

Судьи                                                                                                                   В.А. Анциферов

                                                                                                                              В.Е. Епифанов