﻿

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-492/2020

г. Краснодар

13 октября 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2021  года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 октября 2021  года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Соловьева Е.Г., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зубко А.Н., при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи представителей истца – Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону – Василенко Д.А. (доверенность от 25.02.2021), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Блок Пост» (ИНН 6165145584, ОГРН 1086165000261) – Ширшовой К.А. (доверенность от 20.06.2020), рассмотрев кассационную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.11.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2021 по делу № А53-492/2020, установил следующее.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Блок Пост» (далее – общество) о расторжении договора от 12.05.2014 № 35330 аренды земельного участка, возложении на ответчика обязанности в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073012:65, расположенный по адресному ориентиру: г. Ростов-на-Дону, Советский район, жилой район «Левенцовский», микрорайон № 6, привести в первоначальное состояние и передать департаменту по акту приема-передачи.

Иск основан на положениях статей 450, 615, 619, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивирован использованием обществом (арендатором) земельного участка в нарушение условий договора аренды.

Решением от 03.11.2020, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 04.06.2021, в удовлетворении заявленных требований отказано. Суды обеих инстанций пришли к выводу о недоказанности департаментом существенного нарушения обществом условий договора от 12.05.2014 № 35330 аренды земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:65, использование объекта аренды не по целевому назначению. Общество предпринимает меры по получению разрешения на строительство объекта (парковки), не имеет задолженности по арендной плате, деятельность арендатора соответствует виду разрешенного использования земельного участка, указанному в пункте 1.1 договора.

В кассационной жалобе департамент просит решение от 03.11.2020 и апелляционное постановление от 04.06.2021 отменить, принять по делу новый судебный акт, указав в обоснование доводов жалобы, что мотивом обращения в суд послужило именно нецелевое использование арендатором земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073012:65, что достоверно установлено. Суды обеих инстанций не учли факт эксплуатации обществом арендуемого земельного участка в нарушение вида разрешенного использования. На момент проведения обследования на спорном участке размещена плоскостная платная автостоянка, тогда как условиями договора предусмотрено строительство объекта (подземной, подземно-наземной, наземной одно- и многоуровневой открытой и (или) закрытой автостоянки, в том числе: с эксплуатируемой кровлей, со встроенными и (или) пристроенными объектами автосервиса или иного нежилого назначения). До настоящего времени разрешение уполномоченного органа градостроительной деятельности, выданное в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс) на строительство капитального объекта, отсутствует, что установлено в деле № А53-11340/2020, в рамках которого признан законным оспариваемый обществом отказ Департамента архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону, изложенный в письме от 25.12.2019 № 59-34-2/49334, в выдаче разрешения на строительство «наземной одноуровневой открытой стоянки вместимостью до 50 машино-мест».

Судебное заседание проведено с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ростовской области (статья 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).

Представитель подателя кассационной жалобы, присутствующий в арбитражном суде, обеспечивающем организацию видеоконференц-связи, поддержал доводы кассационной жалобы. Представитель общества ссылался на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе, выслушав представителей спорящих сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.

Как установлено судебными инстанциями, 12.05.2014 департамент (арендодатель) и ООО «ККПД-Инвест» (арендатор) заключили договор № 35330 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 2828 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0073012:65, имеющий адресный ориентир: г. Ростов-на-Дону, жилой район «Левенцовский», микрорайон № 6, для использования в целях строительства подземной, подземно-наземной, наземной одно- и многоуровневой открытой и (или) закрытой автостоянки, в том числе: с эксплуатируемой кровлей, со встроенными и (или) пристроенными объектами автосервиса или иного нежилого назначения. Срок аренды установлен  с  момента  регистрации договора   14 октября 2021 годадо 13.09.2022 (т. 1, л. д. 8 – 16).

27 февраля 2019 года ООО «ККПД-Инвест» и общество заключили договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 12.05.2014 № 35330, прошедший государственную регистрацию 05.04.2019 (т. 1, л. д. 17 – 20).

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073012:65 площадью 2828 кв. м обременен правом аренды общества (т. 1, л. д. 21 – 23).

При проведении осмотра объекта аренды сотрудники департамента установили, что в нарушение условий договора земельный участок (61:44:0073012:65) эксплуатируется обществом под плоскостную платную автостоянку, что зафиксировано в акте обследования от 09.10.2019 и фотоматериалах (т. 1, л. д. 24, 25).

В адрес арендатора арендодатель направил уведомление от 09.10.2019 № 59.30-18/06-ПЗК с предложением устранить в срок до 08.11.2019 выявленные нарушения, в противном случае департамент будет вынужден обратиться в суд о расторжении договора аренды (т. 1, л. д. 26).

В письме от 27.10.2019 № 3/19 общество сообщило департаменту о несогласии с претензией, указав, что является арендатором с 05.04.2019 на основании договора уступки, и в настоящее время ведет активную работу по подготовке документов для получения разрешения на строительство капитального объекта «наземная одноуровневая открытая автостоянка» (техническое задание на проектирование от 09.10.2019).

13 декабря 2019 года по итогам повторной проверки департамент составил акт обследования № 4156, согласно которому земельный участок с кадастровым номером 61:44:0073012:65 продолжает использоваться арендатором не по целевому назначению и виду разрешенного использования (т. 1, л. д. 31, 32), что и явилось основанием предъявления настоящего иска в арбитражный суд.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310).

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (пункты 2, 3 статьи 407 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В силу статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Такие лица обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями или существенно ухудшает имущество.

Наряду с указанными в пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 46).

Договор аренды подлежит прекращению в случае: использования земельного участка не по целевому назначению или с существенным снижением плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинением вреда окружающей среде; неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом (абзацы второй и шестой подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса).

Земельным кодексом (пункт 9 статьи 22) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Разрешая возникший спор, отказывая департаменту в расторжении договора аренды, суды исходили из того, что общество предпринимает меры по получению разрешения на строительство капитального объекта (парковки), не имеет задолженности по арендной плате, его деятельность соответствует виду разрешенного использования земельного участка, определенному в договоре. При этом судебные инстанции сослались на судебные акты по делу № А53-11340/2020 (в рамках которого оспаривалось решение уполномоченного органа, изложенное в письме от 25.12.2019 № 59-34-2/49334, об отказе в выдаче разрешения на строительство); а также по делу № А53-24483/2020 (по спору со схожими обстоятельствами в отношении земельного участка 61:44:0073012:80).

Суд кассационной инстанции полагает, что в настоящем деле суды не учли следующее.

При перенайме происходит полная замена арендатора в обязательстве по договору аренды на будущее время, которая имеет одновременно черты уступки требования и перевода долга (сделка по передаче договора). Системное толкование положений статей 384, 615 Гражданского кодекса, статьи 22 Земельного кодекса позволяет заключить, что лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали на момент передачи. С момента перенайма ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка.

Таким образом, приобретая в 2019 году права и обязанности арендатора по договору аренды 2014 года на основании договора уступки, общество приняло на себя в полном объеме все права и обязанности арендатора, поэтому, несет ответственность перед арендодателем за ненадлежащее исполнение обязательств правопредшественника, в том числе за использование объекта аренды участка не по целевому назначению, не в соответствии с условиями договора.

Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка от 12.05.2014 № 35330 заключен на основании договора аренды от 14.08.2012 № 34142. То есть с указанного времени земельный участок в соответствии с условиями договора аренды (пункт 1.1) не используется, о выдаче разрешения на строительство арендатор обратился лишь в 2019 году.

Ссылка судебных инстанций на судебный спор (дело № А53-11340/2020) в качестве доказательств принятия мер по освоению земельного участка, не может иметь решающего значения, учитывая, что в рамках названного дела постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2020, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.03.2021, отказ, изложенный в письме от 25.12.2019 № 59-34-2/49334, в выдаче разрешения на строительство на земельном участке площадью 2828 кв. м с кадастровым номером 61:44:0073012:65, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Ткачева, 16а, наземной одноуровневой открытой автостоянки на 40 машино-мест площадью 756 кв. м признан законным. Суд кассационной инстанции буквально указал, что документацией по планировке территории на земельном участке запланировано строительство объекта транспортной инфраструктуры (подземной трехуровневой автостоянки на 180 машино-мест площадью 5400 кв. м), характеристики которого не соответствуют характеристикам заявленного обществом объекта (наземная одноуровневая открытая автостоянка на 40 машино-мест площадью 756 кв. м). Оспариваемое решение направлено на предотвращение возможного дефицита парковочных мест, необходимых для обеспечения жизнедеятельности граждан на конкретной территории, соответствует приведенным нормам законодательства о градостроительной деятельности, не нарушает и не может нарушить права и законные интересы общества в сфере его экономической деятельности.

Ссылка общества на обстоятельства по делу № А53-24483/2020 также несостоятельна, поскольку, несмотря на то, что участок (61:44:0073012:80), расположен в том же районе (адрес: г. Ростов-на-Дону, жилой район «Левенцовский», микрорайон № 6), обстоятельства, касающиеся его освоения, иные, поэтому, не могут влиять на предмет настоящего спора.

В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса по результатам рассмотрения жалобы суд кассационной инстанции вправе отменить решение и (или) апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.

Основаниями для отмены решения, апелляционного постановления являются несоответствие выводов фактическим обстоятельствам, установленным судами первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).

При выявлении на основании части 3 статьи 286 Кодекса несоответствия выводов судов первой, апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам суд кассационной инстанции направляет дело на новое рассмотрение. При этом необходимо исходить из того, что суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции. Переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу не допускается (пункты 31, 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции»).

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат отмене, дело – направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, устранить указанные нарушения, установить и исследовать все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие значение для правильного разрешения спора, оценить доводы участвующих в деле лиц, после чего разрешить спор в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 03.11.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2021 по делу А53-492/2020 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

В.А. Анциферов

Е.Г. Соловьев