ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

проезд Соломенной сторожки, д. 12, г. Москва, ГСП-4, 127994

официальный сайт: http://www.9aas/arbitr.ru; e-mail:9aas.info@arbitr.ru 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-34394/2025

Дело № А40-77/25

г. Москва

28 августа 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 14 августа 2025 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 28 августа 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бондарева А.В.,

судей Алексеевой Е.Б., Елоева А.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Урютиной К.А.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Строймонтаж-Н»

на решение Арбитражного суда города Москвы от 23 мая 2025 года

по делу № А40-77/25,

по иску ООО «Строймонтаж-Н»

к Департаменту городского имущества города Москвы

о взыскании

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО1 по доверенности от 02.08.2024,

диплом КГ №24741 от 06.03.2013; 

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 14.04.2025,

диплом 115031 0627365 от 07.07.2023; 

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Строймонтаж-Н» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) о взыскании убытков в виде излишне уплаченных арендных платежей за период с 27.01.2021 по 31.01.2023 в размере 1 289 657 руб.

Решением суда от 23.05.2025 в удовлетворении иска было отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям.

Представитель ответчика против доводов жалобы возражал, считает обжалуемое решение суда законным и обоснованным.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст.ст.268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, оценив объяснения представителя истца и ответчика, находит основания для отмены обжалуемого судебного акта.

При этом суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, правоотношения сторон возникли из договора аренды от 02.06.2005г № 1- 413/05 нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>/П общей площадью 132,1 кв.м.

В целях реализации права на приобретение арендуемого помещения, предусмотренного ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее по тексту также - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) истец, обладая в силу п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", ст. 3 и ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественным правом на приобретение в собственность арендуемого помещения, 14.10.2020 обратился к ответчику за предоставлением государственной услуги по возмездному отчуждению недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности.

Истцом получен проект договора купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения.

Общество подписало проект договора с протоколом разногласий в части цены выкупаемого объекта недвижимости.

Департамент письмом 26.01.2021 отклонил протокол разногласий.

Невозможность урегулирования разногласий проекта договора во внесудебном порядке привела к необходимости обращения истца в суд.

Вступившим в законную силу судебным актом по делу №А40-22230/21 урегулированы разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи, путем установления цены отчуждения нежилого помещения в размере            9 294 817 руб. 16 коп. в соответствии с заключением экспертов ООО «Центр независимой экспертизы собственности» ФИО3 и ФИО4 от 20.05.2022                         №А40-22230/21-176-163.

Несмотря на положительный ответ ответчика о предоставлении возможности выкупа истцом арендуемого помещения с соблюдением его преимущественного права на выкуп, в нарушение положений Закона N 159-ФЗ ответчик по факту не совершил предусмотренных в нем действий и не подготовил соответствующую документацию для заключения договора купли-продажи по рыночной цене.

В обоснование заявленных требований истец указывает на то, что за период с 27.01.2021 по 31.01.2023 истцом понесены убытки в виде излишне уплаченных арендных платежей в размере 1 289 657 руб.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями о взыскании убытков в виде излишне уплаченных арендных платежей в размере 1 289 657 руб.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, исходил из того, что Департаментом была в целом соблюдена процедура выкупа, не допущено незаконное бездействие, нарушающее права истца, что означает отсутствие одного из обязательных элементов состава убытков.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции.

Согласно ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Исходя из ст. 16 и 1069 Гражданского кодекса РФ убытки (вред), причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Для наступления гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков необходимо доказать совокупность следующих обстоятельств: противоправность поведения лица, причинившего убытки, наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между действиями (бездействием) такого лица и понесенными убытками.

Исходя из содержания абз. 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ, приватизация имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в пользу указанных субъектов производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

Частью 2 ст. 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрено право арендатора подать заявление о выкупе, а нормой части 3 поименованной статьи закона предусмотрено, что при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Обеспечение проведения оценки рыночной стоимости арендуемого имущества относится к обязанностям уполномоченного органа публичного образования (п. 1 ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ), который, по смыслу абз. 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ, направляет заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и не вправе устанавливать произвольную цену.

При этом само по себе возникновение между субъектом предпринимательства и уполномоченным органом публично-правового образования разногласий относительно договорного условия, касающегося цены выкупа имущества, не образует оснований для возмещения убытков, поскольку признаваемый Законом об оценочной деятельности (ст. 3) вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 28.12.2015 N 310-ЭС15-11302).

В то же время существенное расхождение между ценой, указанной в проекте договора-купли продажи, направленном уполномоченным органом субъекту предпринимательства, и окончательной ценой, установленной решением суда по результатам урегулирования разногласий, возникших при заключении договора с учетом оценочной экспертизы, как таковое означает, что арендуемое имущество было предложено к выкупу субъекту предпринимательства на заведомо невыгодных для него условиях, которые не могли быть приняты разумным участником оборота.

Обращение субъекта предпринимательства в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи, в части условия о цене имущества, при таких обстоятельствах носит вынужденный характер, является необходимым для защиты его права.

Суд апелляционной инстанции полагает необходимым отметить, что по смыслу приведенных нормативных предписаний и правовых подходов к их применению, в обязанности уполномоченного органа публичной власти входит не только формальное соблюдение состава, последовательности и сроков установленных законом действий, но и содержательное соответствие такого рода действий императивным требованиям закона.

Одной из фундаментальных составляющих правовой гарантии по выкупу субъектами малого и среднего предпринимательства публичного недвижимого имущества является корректность, то есть экономическая обоснованность отражаемых в проекте договора стоимостных величин выкупаемых объектов, их соответствие реально сложившимся объективным рыночным условиям, финансовой конъюнктуре в конкретный момент времени.

В противном случае предусмотренное Законом N 159-ФЗ право субъекта малого и среднего предпринимательства на приобретение установленных законом отдельных видов имущества по существу утрачивает свое значение, преимущественный характер и исключает достижение установленных законом целей льготного выкупа.

При этом правовые механизмы, позволяющие обеспечить защиту прав и интересов субъектов малого и среднего предпринимательства, инициировавших процедуру льготного выкупа, не исчерпываются возможностью отразить в соответствующем договоре купли-продажи корректный стоимостной показатель, позволяют дополнительно требовать компенсации имущественных потерь, обусловленных неправомерными действиями уполномоченных органов, предложивших выкуп на заведомо невыгодных условиях (которые не могли быть приняты разумным участником оборота), и выразившихся во внесенных арендных платежах за период вынужденного продолжения арендных правоотношений.

В данном конкретном случае при рассмотрении дела №А40-22230/21 по иску Общества к Департаменту об урегулировании разногласий суды установили, что ответчик направил проект договора купли-продажи, согласно которому стоимость выкупаемого помещения установлена в размере 18 742 000 руб.

Не согласившись с данным условием договора, истец направил ответчику протокол разногласий с предложением о корректировке указанной цены.

Проведенной в рамках дела № А40-22230/21 судебной экспертизой подтверждено, что общая рыночная стоимость помещений составляет 9 294 817 руб. 16 коп.

Таким образом, изначально предложенная Департаментом цена выкупа арендуемого имущества значительно превысила рыночную стоимость помещений, выявленную экспертным путем в рамках судебного разбирательства по урегулированию разногласий при заключении договора купли-продажи.

Подобное расхождение между ценой, указанной в проекте договора-купли продажи, направленном уполномоченным органом субъекту предпринимательства, и окончательной ценой, установленной решением суда по результатам урегулирования разногласий, возникших при заключении договора с учетом оценочной экспертизы, в натуральном выражении превышает 9 млн. руб., является объективно существенным и в целом могло быть расценено как означающее, что арендуемое имущество было предложено к выкупу субъекту предпринимательства на заведомо невыгодных для него условиях, которые не могли быть приняты разумным участником оборота.

Вопрос о действительных причинах возникновения столь существенного расхождения между стоимостными показателями, в том числе в контексте соблюдения нормативов Федеральных стандартов оценки, судами (несмотря на упоминание в обжалуемых актах) всесторонне не исследовался и должной правовой оценки не получил.

При этом тот факт, что предложенная Департаментом цена объекта недвижимости базировалась на результатах предварительной оценки, вопреки ссылкам судов первой и апелляционной инстанции, сам по себе не может рассматриваться как свидетельствующий о бесспорном соблюдении органами публичной власти процедуры выкупа, невозможности содержательной (финансово-экономической) проверки предложенного ценового показателя, и, как следствие, недопустимости выдвижения имущественных требований по правилам ст. 16, 1069 Гражданского кодекса РФ.

В частности, в силу ст. 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона N 135-ФЗ в прямой постановке предписано, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Действующее гражданское законодательство, а также положения Закона N 135-ФЗ (в том числе положения ст. 15.1 Закона, ссылка на которую приведена в обжалуемых актах), вопреки выводам судов, не содержат предписаний, освобождающих органы публичной власти от ответственности в виде убытков исключительно со ссылкой на состоявшееся проведение предварительных оценочных мероприятий.

Обеспечение надлежащего порядка и корректности оценки отчуждаемых объектов недвижимости согласно ст. 3, 9 Закона N 159-ФЗ отнесено к сфере ответственности органов публичной власти.

В связи с этим, учитывая базовые положения ст. 307, 308, а также 16, 1064, 1069 Гражданского кодекса РФ, именно уполномоченный орган публичной власти является лицом, ответственным перед субъектом, претендующим на льготный выкуп, за возможные негативные последствия, связанные с реализацией такой процедуры.

Надлежит принимать во внимание, что формальное (в том числе своевременное) реагирование Департаментом на заявление о выкупе было в данном конкретном случае сопряжено с включением в проект значительно завышенного показателя выкупной стоимости, не нашедшего подтверждение в рамках отдельного судебного разбирательства и проведенной экспертизы.

Такие действия изначально не привели к своевременной реализации заявителем предоставленного ему права на выкуп недвижимого имущества.

Направив заявление о реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества в уполномоченный орган, субъект предпринимательства, соответствующий требованиям, установленным ст. 3 Закона N 159-ФЗ, вправе рассчитывать, что соответствующие органы публичного образования исполнят возложенные на них законом обязанности, связанные с обеспечением приватизации арендуемого имущества, и не должен предполагать, что публичные полномочия будут реализованы органами публичного образования ненадлежащим образом. Соответственно, исходя из применимого стандарта разумного поведения участников оборота, субъект малого и среднего предпринимательства не обязан оспаривать в судебном порядке бездействие, допущенное уполномоченным органом, либо иным образом побуждать органы публичной власти к выполнению ими своих обязанностей.

Несовершение истцом указанных действий не могло быть расценено в качестве обстоятельства, освобождающего публичное образование от имущественной ответственности за причиненный участнику экономического оборота вред.

Осуществление защиты нарушенного права путем возмещения вреда, причиненного в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов (ст. 16 Гражданского кодекса РФ), не ставится в зависимость от необходимости оспаривания этих действий (бездействия) в отдельном судебном порядке, в том числе по правилам, установленным главой 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Тот факт, что ненормативный правовой акт не был признан в судебном порядке недействительным, а решение или действия (бездействие) государственного органа - незаконными, сам по себе не является основанием для отказа в иске о возмещении вреда, причиненного таким актом, решением или действиями (бездействием).

Суд оценивает законность соответствующего ненормативного акта, решения или действий (бездействия) государственного или муниципального органа (должностного лица) при рассмотрении иска о возмещении вреда.

Данная позиция закреплена в п. 4 Обзора практики рассмотрения арбитражными судами дел о возмещении вреда, причиненного государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.05.2011 N 145), и сохраняет актуальность.

Таким образом, с учетом того, что в спорный период истец предпринимал меры для восстановления своего нарушенного права на выкуп арендованного имущества, в связи с чем он производил расходы на уплату арендных платежей, которые ему не пришлось бы осуществлять в случае выполнения публично-правовым образованием своих обязанностей надлежащим образом, эта сумма в соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса РФ (скорректированная судом первой инстанции исходя из объема сохраняющейся части обязательств) потенциально могла быть квалифицирована в качестве убытков.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2019 N 307-ЭС18-16000 по делу N А56-57789/2017 отражено, что поскольку в аналогичной ситуации покупатель, предпринимая меры для восстановления нарушенного права на выкуп арендованного имущества, производит расходы на уплату арендных платежей, эта сумма в соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса РФ признается убытками.

Неправомерное применение органом нормативного акта при определении выкупной цены влечет необходимость ее оспаривания заинтересованными лицами, увеличивает срок вынужденной аренды и возлагает дополнительные расходы за пользование имуществом за период урегулирования спора.

При названных обстоятельствах вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для возложения на публичное образование гражданско-правовой ответственности в форме возмещения убытков не может быть признан обоснованным.

При указанных обстоятельствах правовые основания для отказа в удовлетворении иска в части взыскании убытков у суда первой инстанции отсутствовали.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика математический расчет убытков не оспорил.

При таких обстоятельствах требование истца о взыскании с ответчика 1 289 657 руб. подлежит удовлетворению.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно пункту 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт. В случае отмены решения арбитражного суда первой инстанции апелляционным судом принимается новый судебный акт.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 2 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23 мая 2025 года по делу                 №А40-77/25 отменить, иск – удовлетворить.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО «Строймонтаж-Н» убытки в размере 1 289 657 рублей, а также судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины по иску в размере 63690 рублей и по апелляционной жалобе в размере 30 000 рублей.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья                                                                  Бондарев А.В.

Судьи:                                                                                                                      Алексеева Е.Б.

Елоев А.М.