ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А32-33763/2021

город Ростов-на-Дону

17 июля 2022 года

15АП-2690/2022

 

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 июля 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Галова В.В.,

судей Попова А.А., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания 

секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от  28 декабря 2021 года по делу № А32-33763/2021 

по иску  индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>), пос.Прогресс Новокубанского района Краснодарского края,

к ответчику: Администрации муниципального образования Новокубанский район Краснодарского края,

о признании права собственности на самовольную постройку,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в Новокубанский районный суд Краснодарского края к Администрации муниципального образования  Новокубанский район с исковым заявлением сохранении помещения: нежилое здание, общей площадью   119,6 кв.м., 2015 года постройки, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:21:0301001:752 площадью 400 кв.м. по адресу: Краснодарский край, Новокубанский район, х. ФИО3, ул. Мира.

Определением Новокубанского районного суда Краснодарского края от 23.04.2021 по делу №2-204/2021 исковое заявление индивидулаьного предпринимателя  ФИО2 к Администрации муниципального образования  Новокубанский район передано в соответствии с компетенцией на рассмотрение Арбитражного суда Краснодарского края.

 

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.07.2021 по делу №А32-33763/2021 исковое заявление ФИО2 к Администрации муниципального образования Новокубанский район принято к производству Арбитражного суда Краснодарского края.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.12.2021 в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что признание права собственности на самовольную постройку является исключительным случаем. Истец не представил доказательств того, что он в период осуществления самовольной реконструкции предпринимал меры к получению разрешения на строительство.

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обжаловала решение арбитражного суда первой инстанции в порядке апелляционного производства и просит решение отменить, исковые требования удовлетворить. Заявитель указывает, что она уже была собственником незавершенного строительством объекта (процент готовности - 75), Администрация района отказала в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию. Заявитель также указывает, что она не была извещена о рассмотрении дела в суде первой инстанции, так как на ее имя почтовые извещения не приходили.

В судебное заседание арбитражного апелляционного суда 16.06.2022 стороны не явились, о месте и времени судебного заседания извещены, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела,  ФИО2 является собственником недостроенного торгового павильона кафе-мороженное на 4 посадочных места, назначение нежилое. Площадью застройки 129, 2 кв.м. Количество этажей: 1, Степенью готовности - объекта: 75%, расположенного по адресу: Краснодарский край, Новокубанский район, х. ФИО3, ул. Мира, по смежеству с юго-восточной стороны с земельным участком по ул. Мира, 74, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.11.2015 года № 23-23/009-23/009/030/2015-348/2.

Данный недостроенный торговый павильон был приобретен согласно Договору купли-продажи от 02.11.2015, заключенный между ФИО2 и ФИО4.

В свою очередь ФИО4 приобрел право собственности на указанный объект незавершенного строительства в 2009 году в порядке публичных торгов, связанных с реализацией судебным приставом-исполнителем имущества должника.

Постановлением главы администрации муниципального ьобразования Новокубанский район Краснодарского края от 17.04.2006 года № 267 земельный участок, на котором расположен данный павильон, общей площадью 400 кв.м., под кадастровым номером 23:21:0301001:0752 был предоставлен ФИО5 сроком на три года.

Администрацией муниципального образования Новокубанский района ФИО5 было выдано разрешение на строительство от 21.12.2006 года № 362 торгового павильона по реализации продовольственной и промышленной группы товаров площадью на 4 посадочных места по адресу: х. ФИО3, ул. Мира, смежно с юго-восточной стороны с земельным участком по ул. Мира, 74.

 

Как указывает истец, согласно данным строительного паспорта объекта недвижимости подготовленного заказчиком ФИО6 в 2006 году ею получены все необходимые заключения и разрешения для законного строительства торгового павильона, о чем свидетельствуют его материалы, приложенные к исковому заявлению. Согласно п.2 Договора купли-продажи недостроенный торговый павильон принадлежит ФИО4 на основании постановления судебного пристава исполнителя о передаче имущества приобретателю от 04.06.2009, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № АА082471 от 22.05.2015. Таким образом, вся разрешительная документация предоставлялась на строительство ФИО5, которая на тот момент была арендатором земельного участка. Впоследствии недостроенный торговый павильон 75% готовности был передан ФИО4, у которого ответчик и приобрела его.

30.12.2015 между ФИО2 и администрацией муниципального образования Новокубанский район был заключен Договор № 2100006469 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:21:0301001:0752, на котором находится торговый павильон, общей площадью 400 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Новокубанский район, Верхнекубанское сельское поселение, х.ФИО3, по смежеству с юго-восточной стороны с земельным участком по ул.Мира, 74, предназначенный для строительства и эксплуатации торгового павильона по реализации продовольственной и промышленной групп товаров с кафе-мороженное на 4 посадочных места.

Как указывает истец, в настоящее время недостроенный на момент купли продажи торговый павильон достроен с готовностью в 100% согласно Техническому плану от 15.07.2019 и техническому паспорту объекта от 01.11.2017 нежилое здание состоит из Лит.»А» -общей площадью 118,.8-кв.м., площадь согласно Приказу Минэкономразвития России от 01.03.2016года№ 90 составляет 124,3 кв.м.

Согласно заключению о техническом состоянии нежилого здания Литера «А» по смежеству с Юго-восточной стороны с земельным участком по ул.Мира, 74 в х.ФИО3 от 29.04.2019года. данный объект в настоящее время возведен на 100%, является капитальным, а также готов к эксплуатации и использованию по функциональному назначению. На выстроенное строение было получено разрешение на строительство от 21.12.2006года № 362 и разработана проектная документация, выполненная ООО «Хуторок-1» от 2006 года, согласно которому предусматривалось возведение торгового павильона по реализации продовольственной и промышленной группы товаров с кафе-мороженным па 4 посадочных места, с общей площадью 126,8 кв.м., одноэтажного, строительным объемом -446,0 куб.м. И в составе помещений: поз. 1-торговый зал (35,1 кв.м), поз.2 - коридор (7,7 кв.м), поз.З - помещение для хранения продовольственной группы товаров (9,9 кв.м), поз4-помещенис для хранения промышленной группы товаров (6,6 кв.м.) поз.5 -гардероб для посетителей (3,5 кв.м.), поз.б-зал кафе-мороженное (22,9 кв.м.), поз.7 - буфет с раздаточной (5,3 кв.м.), поз.8 -коридор (2,6 кв.м), поз.9 - коридор(7,1кв.м), поз. 10 -моечная (5,2 кв.м.) поз. 11 -помещение хранения и расфасовки товаров (9,9 кв.м.) поз. 12 -туалет для посетителей(3,1 кв.м), поз. 13 -туалет для персонала (1,4 кв.м.) и поз. 14 -гардероб для персонала (6,5 кв.м). В результате строительства был возведен одноэтажный объект нежилого (торгового) назначения, с общей площадью 118,8 кв.м., строительным объемом 402,0 куб.м и в составе помещений: поз.1 -торговый зал (61,4 кв.м.), поз.2 -подсобное помещение (37,5 кв.м.) поз.З -подсобное помещение (15,7 кв.м.) поз.4 -коридор (2,2 кв.м.) и поз.5 -туалет (2,0 кв.м). При этом основное функциональное назначение, примененные строительные материалы и конструктивная схема рассматриваемого объекта соответствует предусмотренным на его возведение проектным решением.

Таким образом, истец указывает на то, что в спорный объект недвижимости - торговый павильон самовольно реконструирован и считается самовольной постройкой.

Как указывает истец, в данный момент, здание литера «а» по смежеству с юго-восточной стороны с земельным участком по ул. Мира, 74 в х. ФИО3 не создает угрозу жизни и здоровью людей, так как возведено в соответствии с требованиями и техническими условиями предъявляемыми к строениям данной категории.

Письмом от 12.07.2017 №и/129-4737/17-02-03 заместителем главы муниципального образования Новокубанский район Краснодарского края отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта недвижимого имущества в связи с тем, что не представлено разрешение на строительство (т.1,л.д. 60).

Ссылаясь на невозможность оформления права собственности на спорный объект в административном порядке, в отсутствие разрешения на строительство и разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию, истец обратился в суд с настоящим иском о признании права собственности на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

         Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как разъяснено  в пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция – это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты), количества этажей, площади, показателей производственной мощности.

Реконструкция - это всегда изменение каких-либо характеристик объекта. В результате произведенной истцом реконструкции изменился объект права собственности, который отличается от первоначального объекта планировкой и площадью.

 

В силу пункта 4 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают параметры разрешенного строительства реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Земельный участок с кадастровым номером 23:21:0301001:0752, общей площадью 400 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешённого использования – магазины продовольственных и смешанных товаров, торговые комплексы, расположенный по адресу: Краснодарский край, Новокубанский район, Верхнекубанское сельское поселение, х.ФИО3, смежный с юго-восточной стороны с земельным участком по ул.Мира, 74 находился в аренде у истца с 30.12.2015 по 29.12.2018 на основании договора аренды № 2100006469 от 30.12.2015.

Несмотря на формальное окончание срока действия договора, Администрация района не представила доказательств того, что договор не возобновлен на неопределенный срок согласно пункту 2 статьи 1621, статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, предприниматель как собственник объекта недвижимости ( объект незавершенного строительства) имеет право на заключение договора аренды земельного участка. Администрация не представила доказательств, что она в порядке подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации обратилась в течение 6 месяцев после окончания срока действия договора аренды с требованием об изъятии указанного объекта и продаже с публичных торгов.

Как указывает истец, на земельном участке расположено нежилое здание «Магазин», общей площадью 119,6 кв.м. реконструированное истцом без разрешительной документации на строительство и является самовольной постройки.

Как следует из представленного в материалы дела технических паспортов составленного отделом ГБУ Краснодарского края «Крайтехинвентаризация- Краевое БТИ» по Новокубанскому району, нежилое здание общей площадью 119,6 кв.м. – 2015 года постройки.

Кроме того, в рамках приведённой судебной экспертизы, выполненной отделом ГБУ «Крайтехинвентаризация-краевое БТИ» по Новокубанскому району в суде общей юрисдикции экспертом, установлено, что в нежилом здании магазина выполнены внутренние планировочные изменения, общая площадь здания после выполнения планировочных изменений составляет – 119,6 кв.м., год окончания строительства – 2015. Согласно заключению эксперта объект недвижимости в полной мере отвечает требования Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений". Эксперт не установил наличия нарушений, которые бы создавали угрозу жизни и здоровья граждан.

Оснований сомневаться в правильности заключения эксперта не имеется.

Поскольку земельный участок предоставлялся в аренды для целей строительства и эксплуатации создаваемого объекта недвижимости, 

Право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014).

Данная правовая позиция основана на положениях подпункта 2 пункта 1 статьи 40, пункта 1 статьи 41 ЗК РФ и пункта 1 статьи 615 ГК РФ, согласно которым арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Конституционный Суд Российской Федерации в определениях от 29.01.2015 N 101-О и от 27.09.2016 N 1748-О также указал, что пункт 3 статьи 222 ГК РФ направлен на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым на реализацию статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации, поэтому с учетом разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики от 19.03.2014, право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано судом, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, по смыслу статьи 222 ГК РФ и приведенных разъяснений, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, которому арендодатель предоставил земельный участок по договору аренды для возведения капитального объекта.

Апелляционный суд находит, что в данном конкретном случаю имеются основания полагать, что исковые требования в силу пункта 3 стать 222 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат удовлетворению.

Администрация района не заявляет исковых требований о приведении объекта к первоначальному состоянию ( 75 процентов готовности). С учетом того, что самовольная реконструкция, хотя и является формальным нарушением, правовая иммобилизация объекта ( неспособность его к гражданскому обороту) в данном случае  нарушает баланс интересов гражданина и публичных интересов.

В пункте 21 Обзора судебной практики N 2 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020 изложена правовая позиция, согласно которой иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен при наличии условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения.

Между тем в Обзоре судебной практики N 2 (2020) отмечено, что разъяснения пункта 26 Постановления N 10/22 не могут быть истолкованы так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В подавляющем числе таких случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать.

            При таких обстоятельствах, с учетом правовой позиции, изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам от 02.06.2022 № N 308-ЭС21-29061 по делу А63-18015/2020, апелляционный суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению, а решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении иска подлежащим отмене ввиду неправильного применения норм материального права.

            Все судебные расходы по настоящему делу подлежат отнесению на истца согласно разъяснению, данному в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1.

            Довод  апеллянта о ненадлежащем его извещении о рассмотрении дела в суде первой инстанции необоснован и подлежит отклонению. Как следует из материалов дела, ФИО2 получила копию определения арбитражного суда о принятии искового заявления к производству арбитражного суда 05.08.2021 (л.д.1, т.2) .

            Согласно части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, а лица, вступившие в дело или привлеченные к участию в деле позднее, и иные участники арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе, за исключением случаев, когда лицами, участвующими в деле, меры по получению информации не могли быть приняты в силу чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств.

            Таким образом, после получения первого же судебного определения истец обязана самостоятельно получать информацию о движении дела, в том числе, посредством использования Картотеке арбитражных дел в информационной сети Интернет.

            Определение от 22.10.2021 о переносе судебного заседания на 20.12.2021 опубликовано на сайте арбитражного суда 24.10.2021, то есть, с соблюдением требований срока, установленного частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст.268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28 декабря 2021 года по делу А32-33763/2021 в части отказа в удовлетворении иска - отменить и принять в указанной части новый судебный акт.

В порядке пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации признать право собственности ФИО2 на самовольно реконструированное нежилое здание - магазин общей площадью здания 119, 6 кв.м. (площадь здания согласно приказу Росреестра от 23 октября 2020 года № П/0393 - 124,3 кв.м.), расположенное по адресу: 

<

...> по смежеству с юго-восточной стороны с земельным участком по улице Мира,74, на земельном участке: категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины продовольственных, промышленных и смешанных товаров, торговые комплексы, торговые центры, площадью 400 кв.м. с кадастровым номером 23:21:0301001:752.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий                                                           В.В. Галов

 

Судьи                                                                                             А.А. Попов

 

О.А. Сулименко