АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А76-45848/2021

17 октября 2022 года

г. Челябинск

 

Резолютивная часть решения принята 10 октября 2022 года.

Решение в полном объеме изготовлено 17 октября 2022 года.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Худякова В.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Русское поле», г. Самара, 

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, г. Челябинск,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, финансового управляющего  ФИО2,

о признании недействительным уведомления,

при участии в судебном заседании представителей: от заявителя (онлайн) – ФИО3 (личность установлена по паспорту, копия доверенности в материалах дела), от ответчика – ФИО4 (личность установлена по удостоверению, копия доверенности в материалах дела),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Русское поле» (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением о признании незаконным уведомления N КУВД-001/2021-29956319 Управления Росреестра по   Челябинской  области (далее - Управление) от 29.09..2021 о приостановлении государственной регистрации права  на  объект недвижимости  1/36 долю  в  праве на  земельный  участок  с  кадастровым номером  74:21:0000000:186 

Заявитель ссылается  на  то,  что    приостановление  регистрации права  на  спорный  объект недвижимости   создает препятствие  в  реализации права собственности  заявителя  и является  незаконным,  поскольку  06.07.2021  между  ООО «Русское  поле»  и  ФИО5  в  лице  финансового  управляющего  был заключен договор  купли  продажи  недвижимого имущества   предмет договора  ; назначение  объекта  недвижимости  для  использования  в  целях  сельскохозяйственного  производства 

Из  материалов  дела   следует,  что   заявитель обратился  в  Управление  Росреестра  по  Челябинской области    с  требованием о  государственной  регистрации права  на  объект недвижимости  1/36 долю  в  праве на  земельный  участок  с  кадастровым номером  74:21:0000000:186 

Управлением  Росреестра    уведомлением   от 29.09.2021  государственная  регистрации  права на 1/36 долю  земельного  участка   приостановлена .

 Считая  уведомление  о приостановлении  государственной  регистрации права  на  1/36  долю земельного  участка незаконным  и нарушающим  права  заявителя   последний  обратился  в  суд  с  настоящим  требованием. 

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.  

Для признания ненормативного акта недействительным необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие его закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

 Отсутствие предусмотренной статьёй 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации совокупности условий, необходимой для оспаривания ненормативного правового акта, действия, решения, влечёт в силу части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказ в удовлетворении заявленных требований. 

 В свою очередь обязанность доказывания нарушенного права в соответствии со статьей 65 АПК РФ лежит на заявителе. 

В соответствии с частью 1 статьи 14 Федерального закона Российской Федерации от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

 В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. 

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ). 

Статьей 26 Закона N 218-ФЗ установлены основания приостановления в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

В частности, в соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: - не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации); сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункт 13 части 1 статьи 26 Закона о регистрации). 

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. 

Из  материалов  дела  следует,  что  ООО «Русское поле» обратилось с заявлением в Управление Росреестра по   Челябинской   области  о государственной регистрации перехода права на  объект недвижимости  1/36 долю  в  праве на  земельный  участок  с  кадастровым номером  74:21:0000000:186

В качестве документа-основания для осуществления государственной регистрации права ООО "Русское поле" представлен договор купли-продажи от 06.07.2021, заключенный финансовым управляющим   по результатам открытых торгов в форме аукциона по продаже имущества должника ФИО5 , состоявшиеся 31.05.2021 на электронной торговой площадке 

Судом  установлено,  что ,  решением Арбитражного суда  Челябинской  области от 09.06..2020 по делу № А76-15702/2020/2020 ФИО5 признан несостоятельным (банкротом) и введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим утвержден ФИО2 . 

В рамках процедуры реализации имущества должника ФИО5. финансовым управляющим выявлено следующее имущество: доля 1/36  в праве собственности на земельный участок  с  кадастровым номером  74:21:0000000:186 

Определением Арбитражного суда Челябинской  области , в рамках дела № А76-15702/2020 года утверждено положение о реализации имущества должника посредством проведения открытых электронных торгов.  

В соответствии с определением Арбитражным судом Челябинской  области  финансовым управляющим проведены торги , которые признаны состоявшимися, 

По итогам проведенных электронных торгов по реализации имущества должника - гражданина, между финансовым управляющим  и  ООО «Русское поле» 06.07.2021 заключен договор  купли-продажи доли в земельном участке. 

16.09.2021г. ООО «Русское поле» обратилось с заявлением в Управление Росреестра по   Челябинской  области  о государственной регистрации перехода права. 

Государственная регистрация прав в отношении спорного земельного участка приостановлена по основаниям, указанным в пунктах 5, 13 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, до устранения причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации, о чем заявителю направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав  

 Государственным регистратором Управления установлено следующее: -договор купли-продажи от 06.07.2021 заключен по результатам торгов в форме открытого аукциона в порядке, установленном Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"; -земельный участок с кадастровым номером 74:21:0000000:186  относится к землям сельскохозяйственного назначения; -число участников долевой собственности на спорные земельные участки превышает пять. 

ООО "Русское поле" не является ни участником долевой собственности, ни арендатором спорного земельного участка; доля ФИО5 в праве обшей долевой собственности на спорный земельный участок, относящийся к землям сельскохозяйственного назначения, реализована обществу, не относящемуся к лицам, указанным в абзаце 2 пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее – 101ФЗ); при реализации доли ФИО5. в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок нарушено ограничение, установленное в абзаце 2 пункта 4 статьи 110 Закона о банкротстве (реализация имущества, относящегося в соответствии с законодательством Российской Федерации к ограниченно- оборотоспособному имуществу, осуществляется путем проведения закрытых торгов, в которых принимают участие только лица, которые в соответствии с федеральным законом могут иметь в собственности или на ином вещном праве имущество, относящееся к ограниченно - оборотоспособному имуществу); доля ФИО5  в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером74:21:0000000:186 может быть реализована на открытых торгах только после выделения земельного участка в счет земельной доли (в силу положений абзаца 2 пункта 1 статьи 12 Закона об обороте); договор купли-продажи от 06.07.2021 в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой, нарушающей требования Закона об обороте и Закона о банкротстве и посягающей на публичные интересы и права и охраняемые законом интересы третьих лиц; согласно пункту 3 части 3 статьи 15 Закона о регистрации государственная регистрация прав, возникающих на основании договора, осуществляется по заявлению сторон договора. Вместе с тем с заявлением о государственной регистрации прав на основании договора купли продажи от 06.07.2021 обратилась только одна сторона договора - покупатель (ООО "Русское поле"), заявление другой стороны договора (продавца) не представлено. 

Суд  согласен с  доводом  ответчика  о том, что для устранения причин приостановления государственной регистрации прав необходимо представить документы, подтверждающие, что ООО «Русское поле» является участником долевой собственности на спорный земельный участок, то есть лицом, имеющим право на приобретение долей в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения; другой стороне договора купли-продажи от 06.07.2021 (продавцу) необходимо представить заявление о государственной регистрации перехода права на 1/36 долю в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок. 

Условия реализации долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения урегулированы Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте). 

В силу пункта 1 статьи 1 Закона об обороте отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, регулирует Закон об обороте. 

 Данный закон устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность. 

 Таким образом, особенности реализации долей в праве общей долевой собственности на такое недвижимое имущество как земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения устанавливает Закон об обороте.  

Согласно статье 12 Закона об обороте к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). 

В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона. 

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 12 Закона об обороте без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли. 

 С признанием должника банкротом процедура реализации, принадлежащего ему имущества, осуществляется арбитражным управляющим на основании специальных норм Закона о банкротстве. 

В соответствии с пунктом 4 статьи 110 Закона о банкротстве продажа имущества должника осуществляется путем торгов в форме аукциона. Если на торги выставляется имущество, относящееся в соответствии с законодательством Российской Федерации к ограниченно оборотоспособному имуществу, такое имущество подлежит продаже на закрытых торгах, в которых принимают участие только лица, которые в соответствии с федеральным законом могут иметь в собственности или на ином вещном праве имущество, относящееся к ограниченно оборотоспособному имуществу. 

Указанный правовой подход изложен в определении Верховного Суда РФ от 02.10.2020 № 308-ЭС20-13552, постановлении Арбитражный суд СевероКавказского округа от 15.12.2020 по делу № АЗ2-59765/2019.

Суд полагает, что земельная доля может быть продана на открытых торгах только после выделения земельного участка в счет земельной доли. Если такого выделения не происходит, реализация такой доли должна происходить среди лиц, которые имеют право на приобретение такого вида имущества.

ООО «Русское поле»  не является участником долевой собственности, а также лицом, использующим данный земельный участок (арендатором).         

Материалами дела подтверждается и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что выделение земельного участка в счет доли ФИО5. на земельный участок с кадастровым номером 74:21:0000000:186  финансовым управляющим не производилось.  

Согласно разъяснениями, содержащимися в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан»: в деле о банкротстве гражданина-должника, по общему правилу, подлежит реализации его личное имущество, а также имущество, принадлежащее ему и супругу (бывшему супругу) на праве общей собственности (пункт 7 статьи 213.26 Закона о банкротстве). Обращение взыскания на имущество, принадлежащее на праве общей собственности гражданинудолжнику и иным лицам, не являющимся супругом (бывшим супругом) должника, в процедурах банкротства производится в соответствии с общими положениями пункта 4 статьи 213.25 Закона о банкротстве, без учета особенностей, установленных пунктом 7 статьи 213.26 Закона о банкротстве. 

В соответствии с пунктом 4 статьи 213.25 Закона о банкротстве в конкурсную массу может включаться имущество гражданина, составляющее его долю в общем имуществе, на которое может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским законодательством, семейным законодательством. Кредитор вправе предъявить требование о выделе доли гражданина в общем имуществе для обращения на нее взыскания. 

Положений, предусматривающих возможность реализации в деле о банкротстве гражданина имущества, принадлежащего должнику на праве общей долевой собственности с иными лицами, кроме супруга (бывшего супруга) гражданина (банкрота), Закон о банкротстве не содержит. 

Вопросы, связанные с отчуждением (совершением сделок) в отношении долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения урегулированы исключительно Законом об обороте (то есть в специальном законе, определяющем особенности оборота сельскохозяйственных земель). 

В ходе процедуры реализации имущества должника в рамках дела о его банкротстве принадлежащая ему земельная доля могла быть продана на торгах только лицам, которые имеют право на приобретение такого вида имущества, в частности являющимся участниками долевой собственности или арендаторами земельного участка. На открытых торгах мог быть реализован только земельный участок, выделенный в счет земельной доли. Выставление земельной доли на открытые торги создает условия для ее приобретения лицом, которое, в силу нормы Закона N 101-ФЗ, правом на ее приобретение не обладает, то есть способствует незаконному обходу предусмотренного законодательством ограничения. Заключенный на таких торгах договор купли-продажи следует квалифицировать в качестве недействительной (ничтожной) сделки. 

С учетом того, что положения абзаца 2 пункта 1 статьи 12 Закона об обороте исключают возможность отчуждения земельной доли не указанным в нем лицам, а приобретатель земельной доли – ООО «Русское поле» к таким лицам не относится, государственный регистратор принял обоснованное решение о приостановлении осуществления государственной регистрации на основании пунктов  5, 13 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и предложил заявителю в целях устранения причин представить документы, соответствующие требованиям действующего законодательства. 

Причины, являющиеся основаниями для  приостановления государственной регистрации прав, Обществом не устранены,  соответствующие документы в Управление не представлены.           

Непредставление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, установление, что сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной, является законным основанием для приостановления государственной регистрации перехода права и регистрации права общей долевой собственности.  

 Таким образом, требование государственного регистратора прав о необходимости представления на государственную регистрацию документов, подтверждающих право общества на приобретение долей в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, относящийся к землям сельскохозяйственного назначения, является обоснованным, так как представленные заявителями для осуществления государственной регистрации прав документы не соответствуют требованиям действующего законодательства (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации). 

ООО «Русское поле» не представлены доказательства нарушения оспариваемым уведомлением прав и законных интересов. 

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. 

При указанных обстоятельствах, суд пришел к  выводу  об отказе  в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд 

                                                   РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течении одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), через Арбитражный суд Челябинской области.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru.

 

Судья                                                                                                                           В.В. Худякова