АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-58637/2022

г. Краснодар

18 сентября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2024 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 сентября 2024 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Драбо Т.Н. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи – ФИО1 (доверенность от 23.01.2024), от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>) – ФИО2 (лично), от ФИО3 – ФИО4 (доверенность от 04.10.2023), в присутствии журналистов информационно-аналитической газеты «Судебный репортер» – ФИО5 (паспорт), ФИО6 (паспорт), в отсутствие финансового управляющего ИП ФИО2 – ФИО7, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу ФИО3 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.10.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.02.2024 по делу № А32-58637/2022, установил следующее.

Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ИП ФИО2 (далее – предприниматель) о расторжении договора от 23.12.1999 № 4900001664 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205020:7 площадью 6149 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, пер. Промышленный, указав в решении, что оно является основанием для погашения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра) регистрационной записи об обременении в виде договора аренды от 23.12.1999 № 4900001664 в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН).

Третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечен финансовый управляющий предпринимателя ФИО8 (в настоящее время ФИО7).

Решением от 09.10.2023 в удовлетворении исковых требований о расторжении договора от 23.12.1999 № 4900001664 отказано; запись в ЕГРН о регистрации обременения погашена. Судебный акт мотивирован тем, что договор от 23.12.1999 № 4900001664 аренды земельного участка является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку заключен администрацией в отсутствие соответствующих полномочий по распоряжению федеральным имуществом. Признание договора недействительной (ничтожной) сделкой исключает его расторжение в судебном порядке. Поскольку запись в ЕГРН об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205020:7 безосновательна, требование об аннулировании записи направлено на актуализацию сведений, содержащихся в реестре.

Финансовый управляющий предпринимателя и ФИО3 обжаловали решение от 09.10.2023 в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).

Постановлением апелляционной инстанции от 29.02.2024 решение от 09.10.2023 оставлено без изменения. Апелляционный суд установил, что решением от 21.11.2023 по делу № А32-37504/2021 предприниматель признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина. Постановлением апелляционного суда по названному делу требования ФИО3 как кредитора признаны обоснованными.Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 № 304-ЭС15-12643, обжалование кредитором (или арбитражным управляющим) судебных актов по правилам пункта 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» (далее – постановление № 35) если конкурсные кредиторы полагают, что их права и законные интересы нарушены судебным актом, на котором основано заявленное в деле о банкротстве требование (в частности, если они считают, что оно является необоснованным по причине недостоверности доказательств либо ничтожности сделки), то на этом основании они, а также арбитражный управляющий вправе обжаловать в общем установленном процессуальным законодательством порядке указанный судебный акт, при этом в случае пропуска ими срока на его обжалование суд вправе его восстановить с учетом того, когда подавшее жалобу лицо узнало или должно было узнать о нарушении его прав и законных интересов. Все конкурсные кредиторы, требования которых заявлены в деле о банкротстве, а также арбитражный управляющий вправе принять участие в рассмотрении жалобы, в том числе представить новые доказательства и заявить новые доводы. Согласно упомянутому определению Верховного Суда Российской Федерации вступление в дело лиц в порядке пункта 24 постановления № 35, желающих представить новые доказательства, должно осуществляться применительно к правилам о пересмотре судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам в суде апелляционной инстанции. При этом само по себе такое рассмотрение не является пересмотром по вновь открывшимся обстоятельствам, судом лишь по аналогии (часть 5 статьи 3 Кодекса) применяются соответствующие правила, которые в то же самое время не умаляют правовую природу экстраординарного порядка и не препятствуют представлению новых доказательств (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 № 305-ЭС18-5193(3). По существу спора апелляционный суд поддержал позицию суда первой инстанции о недействительности (ничтожности) договора от 23.12.1999 № 4900001664 аренды земельного участка, руководствуясь пунктом 2 раздела 1 приложения № 1 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность», согласно которому курорты, имеющие общереспубликанское значение, являются объектами, относящимися исключительно к федеральной собственности. В силу пунктов 4, 5 статьи 31, пунктов 2, 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», статьи 1, пункта 2 статьи 3, пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р, изданного в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации № 4766-1 и Совета Министров – Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 № 337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи», Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 № 1425, решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 № 142 «О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта», а также решения от 02.09.1987 № 455 «О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи» спорный участок относился к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, являлся объектом федеральной собственности, полномочиями по распоряжению которым орган местного самоуправления не обладал. Договор аренды от 23.12.1999 № 4900001664 подписан администрацией от имени арендодателя в отсутствие соответствующих полномочий на распоряжение федеральным имуществом, поэтому является ничтожной сделкой и расторжению в судебном порядке не подлежит, поскольку не порождает правовых последствий.

В кассационной жалобе ФИО3 просит решение от 09.10.2023 и постановление апелляционного суда от 29.02.2024 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, указывая, что является единственным конкурсным кредитором по делу о банкротстве предпринимателя. Между сторонами произведен раздел совместно нажитого имущества супругов, в том числе рыночной стоимости права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205020:7, основанного на договоре аренды от 23.12.1999 № 4900001664, признанного судом недействительной (ничтожной) сделкой с погашением в ЕГРН регистрационной записи о праве аренды. Обжалуемыми судебными актами непосредственно затрагиваются права ФИО3 как кредитора, поскольку разрешен вопрос о действительности части ее доли в праве аренды земельного участка, за передачу которого присуждена денежная компенсация со стороны ответчика. Вывод судов о том, что требование о погашении записи в ЕГРН на основании договора от 23.12.1999 № 4900001664 необходимо рассматривать как самостоятельное, ошибочен, поскольку не решен вопрос о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата недвижимого имущества стороне сделки; не установлен момент возникновения права муниципальной собственности. Право собственности администрации в отношении спорного земельного участка, соответственно, право распоряжения им, на момент рассмотрения дела в суде принадлежало муниципальному образованию. Вывод о ничтожности договора аренды исключает право аренды из конкурсной массы, влечет уменьшение требований конкурсного кредитора ФИО3 Суд самостоятельно вышел за пределы исковых требований без соответствующего волеизъявления истца, по своей инициативе погасил запись об аренде в ЕГРН, признав право аренды отсутствующим, что не представляется возможным, поскольку истец не является владеющим собственником (на арендуемом земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие предпринимателю). Возврат спорного земельного участка невозможен без одновременного разрешения судьбы расположенных на нем объектов недвижимости, ввиду чего погашение записи в ЕГРН не приведет к восстановлению владения земельным участком. В условиях истечения исковой давности, игнорирование продолжительности исполнения сторонами договорных обязательств, отсутствие у сторон намерений оспорить действительность сложившихся арендных отношений подрывает стабильность гражданского оборота.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель указывает на отсутствие оснований для удовлетворения кассационной жалобы, просит судебные акты оставить без изменения.

Определением от 17.07.2024 судебное разбирательство по кассационной жалобе откладывалось до 12 часов 20 минут 04.09.2024; в назначенное время судебное разбирательство продолжено с участием предпринимателя, представителей администрации и ФИО3

В суд округа от журналистов информационно-аналитической газеты «Судебный репортер» поступило ходатайство о ведении видеосъемки или аудиозаписи процесса. Заслушав в порядке статьи 159 Кодекса мнение лиц, участвующих в деле, по заявленному ходатайству, окружной суд счел возможным допустить журналистов в судебное заседание с осуществлением видеосъемки или аудиозаписи.

Представитель ФИО3 на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, просил отменить судебные акты и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Предприниматель поддержал аргументы, изложенные в отзыве на кассационную жалобу, считает судебные акты законными и обоснованными.

Изучив материалы дела, выслушав процессуальных представителей, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа полагает, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления главы администрации г. Сочи от 30.11.1999 № 1048/4 «О выдаче открытому акционерному обществу "Проектный институт "Южпроекткоммунстрой" правоудостоверяющего документа на земельный участок, фактически занимаемый производственной базой института по пер. Промышленному в Центральном районе» администрация (арендодатель) и ОАО «Проектный институт "Южпроекткоммунстрой"» (арендатор) заключили договор от 23.12.1999 № 4900001664 аренды земельного участка площадью 6149 кв. м для использования в целях: производственная база (т. 1, л. д. 26 – 29).

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендатор имеет право использовать арендуемый земельный участок в соответствии с целями его предоставления (пункт 1.3 договора).

В силу пункта 4.2 договора арендатор обязан при эксплуатации земельного участка строго соблюдать требования, как федерального законодательства, так и иных подзаконных актов, регламентирующих порядок использования земельных участков; не нарушать права других землепользователей.

Согласно пункту 3.1 договора арендодатель имеет право расторгнуть договор в случаях неисполнения арендатором его условий.

По договору от 02.12.2010 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка права арендатора переданы предпринимателю (т. 1, л. 

<

...>).

24 мая 2022 года управление муниципального земельного контроля администрации произвело осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205020:7 площадью 6149 кв. м, с видом разрешенного использования «занимаемый производственной базой», в ходе которого установлено, что в предполагаемых границах указанного земельного участка расположен шестиэтажный объект капитального строительства, а также следующие объекты: строение (КПП), складской гараж и строения из металлоконструкций; часть помещений используется в коммерческих целях под размещение магазинов (согласно рекламным вывескам магазин футболок-сувениров, магазин торгового оборудования – мебель на заказ, магазин-автохимии и косметики, магазин цветы оптом, «типография») и складов. Строительные работы на момент осмотра не ведутся, межевые знаки на местности отсутствуют, в связи с чем, определить границы земельного участка на местности не представляется возможным. По сведениям сайта (https://pkk.rosreestr.ru/) на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205020:7 находится объект капитального строительства (многоквартирный дом) с кадастровым номером 23:49:0205020:1035 с количеством этажей (в том числе подземных) – 6, общей площадью – 3079,6 кв. м, завершение строительства – 1980 г. В соответствии со схемой муниципального бюджетного учреждения города Сочи «Муниципальный институт генплана», поступившей из департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 24.05.2022 № 6949/21.01-11, за пределами границ правомерного земельного участка расположено: часть строения S = 62 кв. м расположена на территории неразграниченной государственной собственности. Землепользователем установлены ограждения за пределами границ правомерного земельного участка, используется территория неразграниченной государственной собственности площадью S = 15 и S = 2 кв. м. Вместе с тем угол (часть) строения S = 0,4 кв. м выступает на 0,59 кв. м на территорию земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205020:109, что зафиксировано в акте осмотра земельного участка от 24.05.2022 (т. 1, л. 

<

...>).

В адрес предпринимателя департамент имущественных отношений администрации направил претензию от 30.05.2022 № 7710/02.01-31 о необходимости устранения выявленных нарушений в 30-дневный срок (т. 1, л. д. 11 – 13). Поскольку нарушения не устранены, в адрес арендатора направлена претензия от 21.07.2022 № 10430/02.01-31 с предложением расторгнуть договор (т. 1, л. д. 17).

Поскольку меры по претензионному порядку урегулирования спора не привели к его разрешению, администрация обратилась с иском в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса). Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 статьи 421 данного кодекса).

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу пункта 1 статьи 614 данного кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) собственники земельных участков, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного кодекса.

Договор аренды подлежит прекращению, в частности, когда арендатор использует земельный участок не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде (подпункт 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса).

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие (дополнительные) основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного кодекса.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 166, пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

В силу пунктов 4, 5 статьи 31, пунктов 2, 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», статьи 1, пункта 2 статьи 3, пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах», распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-р, изданного в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470 «О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей», постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации № 4766-1 и Совета Министров – Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 № 337 «О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи», Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 № 1425, решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 № 142 «О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта», а также решения от 02.09.1987 № 455 «О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи», на момент подписания договора от 23.12.1999 № 4900001664 рассматриваемый земельный участок относился к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, являлся объектом федеральной собственности.

Установив, что договор аренды подписан от имени арендодателя администрацией в отсутствие полномочий на распоряжение федеральным имуществом, суды пришли к выводу том, что договор от 23.12.1999 № 4900001664 является недействительной (ничтожной) сделкой (статья 168 Гражданского кодекса), поэтому не может быть расторгнут в судебном порядке, поскольку недействительная сделка недействительна с момента ее совершения (статья 167 данного кодекса). Вместе с тем, требование о погашении в ЕГРН записи об аренде земельного участка правомерно удовлетворено ввиду ее безосновательности, в целях актуализации сведений, содержащихся в реестре.

Все обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, судами установлены, представленные сторонами доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Кодекса. Их переоценка не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (статья 286 Кодекса).

Обжалуемые судебные акты приняты на основе всестороннего и полного исследования имеющихся в материалах дела доказательств и установления всех обстоятельств. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Кодекса безусловными основаниями для отмены судебных актов, кассационной коллегией не установлено.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 09.10.2023 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.02.2024 по делу № А32-58637/2022 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий

И.В. Сидорова

 

Судьи

Т.Н. Драбо

А.И. Мещерин