﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

21 сентября 2021 года

Дело №

А56-51844/2020

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Чуватиной Е.В., судей Кадулина А.В., Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Газель» Андреева В.С. (доверенность от 10.02.2021), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Аникейченко К.В. (доверенность от 29.04.2021),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Газель» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.11.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2021 по делу № А56-51844/2020,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Газель», адрес: 192019, Санкт-Петербург, Глазурная ул. д. 2, кв. 128, ОГРН 1127847065664, ИНН 7806470830 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным выраженного в письме от 17.03.2020 № 05-26-18107/20-0-2 отказа Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – Комитет), в реализации преимущественного права Общества на выкуп арендуемого объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Заневский пр., д. 34, корп. 1, лит. А, площадью                   108,7 кв.м, а также обязании устранить допущенные нарушения прав заявителя путем направления ему проекта договора купли-продажи указанного объекта.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.11.2020 в удовлетворении заявленных Обществом требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2021 данное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит отменить решение от 13.11.2020 и постановление от 09.03.2021, принять новый судебный акт - об удовлетворении заявления.

Податель жалобы считает необоснованным вывод судов о недоказанности заявителем нарушения его прав, полагает, что суды неправомерно отказали в удовлетворении ходатайства заявителя о назначении судебной экспертизы по вопросу о возможности формирования в границах арендуемой Обществом части помещения самостоятельного объекта недвижимости.

В отзыве на кассационную жалобу Комитет просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы, а представитель Комитета возражал против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Газель» (ИНН 7825087397, далее - Компания) (арендатором) был заключен договор от 26.03.1997 № 07-В-000885 (далее - Договор), по условиям которого арендатору предоставлено в аренду  нежилое помещение 1Н площадью 108,7 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Заневский пр., д. 34, корп. 1, цокольный этаж, для использования под магазин, склад. 

В связи с реорганизацией Компании и на основании дополнительного соглашения от 15.06.2012 № 6 права и обязанности арендатора по Договору перешли к Обществу.

Общество 01.07.2019 обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп помещения 6-Н площадью 183,3 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Заневский пр., д. 34, корп. 1,                 лит. А, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008                    № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Письмом от 24.07.2019 Комитет отказал в предоставлении преимущественного права выкупа в связи с тем, что указанное помещение не находилось непрерывно в течение двух и более лет в пользовании Общества в соответствии с договором; в аренде находятся части помещения 6-Н (части 1, 2 (часть), 7 - 11) площадью 108,7 кв.м. 

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.02.2020 по делу № А56-109812/2019, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2020, в удовлетворении заявления Общества о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права заявителя на выкуп нежилого помещения 6-Н площадью 183,3 кв.м отказано.

Общество 05.03.2020 обратилось в Комитет с заявлением о выкупе помещения 1Н площадью 108,7 кв.м.

Письмом от 17.03.2020 № 05-26-18107/20-0-2 Комитет со ссылкой на то, что  площадь помещения с кадастровым номером 78:11:0600302:2704 согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) составляет 183,3 кв.м, а в аренду на основании Договора предоставлена его часть площадью 108,7 кв.м, уведомил Общество об отсутствии у него преимущественного права на приобретение объекта.

Общество, полагая, что отказ Комитета является незаконным и нарушает его права на приобретение в собственность арендуемого помещения, обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Суды первой и апелляционной инстанций не установили наличия правовых оснований для удовлетворения заявленных Обществом требований.

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы жалобы и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене в связи со следующим.

В соответствии со статьей 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы права во взаимосвязи со статьей                       201 АПК РФ необходимым условием для удовлетворения такого заявления является установление судом несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения (действия, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушения прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Законом № 159-ФЗ регламентированы особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого ими имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 названного Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ в таком случае преимущественное право может быть реализовано арендатором при условии, что арендуемое имущество на день подачи заявления находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления, и сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении такого заявления уполномоченный орган обязан обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Частью 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что если заявитель не соответствует установленным статьей 3 названного Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с Законом № 159-ФЗ или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Исследовав представленные сторонами доказательства, в том числе архивную справку от 03.06.2019, содержащую сведения о формировании и использовании спорного помещения, суды установили, что:

- по данным технического учета на 1975 год объект 1-Н по Заневскому пр., д. 34, корп. 1, лит. А, площадью 183,01 кв.м был учтен в составе общежития, предназначенного для обслуживания проживающих в общежитии, 

- по данным технической инвентаризации на дату заключения Договора было учтено помещение 1-Н площадью 181,3 кв.м, общая площадь изменилась в результате перепланировки, объектом аренды являются части помещения               3-8, 9, 17-19 площадью 108,7 кв.м; 

- по данным текущей инвентаризации на ноябрь 1998 года в результате перепланировки учтено помещение 1-Н площадью 183,3 кв.м; 

- по данным текущей инвентаризации на 18.11.2014 года в результате выполненных перепланировок (монтаж/демонтаж перегородок), произошло переформирование ранее учтенных помещений, помещения учтены со следующими характеристиками: помещение 6-Н площадью 110 кв.м и помещение 7-Н; 

- по данным текущей инвентаризации на февраль 2018 года в результате выполненных перепланировок (монтаж/демонтаж перегородок) ранее учтенные помещения были объединены в единое помещение, образованному помещению площадью 183,3 кв.м присвоен инвентарный номер 6-Н, наружные границы указанного помещения соответствуют наружным границам помещения 1-Н по данным учета 1998 года.

Применительно к установленными судами обстоятельствам формирования объекта, данным технической документации и содержанию Договора, суды пришли к выводу, что объектом аренды по Договору являлись части 3-8, 9, 17-19 помещения 1Н площадью 108,7 кв.м, которые соответствуют частям 1, 2 (часть), 7-11 помещения 6Н с кадастровым номером 78:11:0600302:2704.

Как разъяснено в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по смыслу Закона № 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет и права на которое подлежат государственной регистрации; в связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Вопреки доводам подателя жалобы суд апелляционной инстанции исследовал вопрос о возможности формирования из арендуемых Обществом частей объекта нежилого фонда самостоятельного помещения как обособленного объекта.

Апелляционный суд применил положения части 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», учел разъяснения, изложенные в пункте 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 30.11.2016, и обоснованно указал, что для постановки на кадастровый учет помещение должно обладать признаками обособленности и изолированности.

Проанализировав содержание технической документации в отношении спорного помещения, суд апелляционной инстанции, установив, что арендуемая Обществом часть объекта не обладает признаками изолированности и обособленности, пришел к выводу о наличии препятствий для формирования из этой части самостоятельного объекта недвижимости.

При таком положении суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных Обществом требований.

Довод подателя жалобы со ссылкой на необоснованное отклонение судами ходатайства Общества о назначении судебной экспертизы по вопросу возможности формирования и постановки на учет в качестве обособленного объекта недвижимости арендуемых частей помещения несостоятелен.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы в силу статьи 82 АПК РФ относится к компетенции суда, разрешающего спор по существу. В данном случае суды применительно к обстоятельствам настоящего дела, не усмотрели оснований для назначения судебной экспертизы и мотивированно отказали в удовлетворении ходатайства истца о ее проведении.

Выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.11.2020 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2021 по делу № А56-51844/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Газель»  - без удовлетворения.

 

Председательствующий

Е.В. Чуватина

Судьи

А.В. Кадулин

И.В. Сергеева