АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-7932/2022

09 января  2023  г.

г. Челябинск

 

Резолютивная часть решения объявлена 26 декабря 2022 г.

Полный текст решения изготовлен 09 января 2023  г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Бесихина Т.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, г. Челябинск (ОГРН 

<

***>, далее – истец, Комитет), 

к обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «Магистр», г. Челябинск (ОГРН 

<

***>, далее – ответчик, ООО СК «Магистр»), 

о взыскании 596 148 руб. 80 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к ООО СК «Магистр», в котором просит взыскать по договору аренды УЗ 011827-К-2013 от 29.07.2013 задолженность за период с 01.01.2019 по 31.12.2021 в размере 550 612 руб. 02 коп. и пени за период с 02.04.2019 по 31.12.2021 в размере 45 536 руб. 78 коп. с продолжением начисления неустойки с 01.01.2022 до даты фактического исполнения обязательств.

В обоснование заявленных требований истец, ссылаясь на положения ст. 309, 310,  330, 331, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и договор краткосрочной аренды земли города Челябинска УЗ 011827-К-2013 от 29.07.2013, указал на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, что привело к образованию задолженности и начислению пени.

Определением суда от 23.03.2022 дело принято к производству в порядке ч. 5 ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судьей Тиуновой Т.В. для судьи Бесихиной Т.Н., находящейся в очередном ежегодном отпуске и назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства. 

В соответствии с ч. 5 ст. 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, о чем вынесено определение от 16.05.2022.

Ответчик с требованиями истца не согласен, в обоснование позиции представил отзыв (т.1 л.д.95-97) и уточнения к нему (т.2 л.д.21-27). Ответчик не согласен с примененной в расчетах арендной платы ставкой арендной платы (САП) = 3% и коэффициента К1 в значении 1,75 применяемого в отношении деятельности на рынках, тогда как участок предоставлен для строительства общественного здания. Ответчик указал на то, что земельный участок был предоставлен ему с уже размещенными на нем ларьками и прилавки рынка, к которым ООО СК «МАГИСТР» не имеет никакого отношения, поскольку участок предоставлялся ранее для расположения торгово-выставочных площадок на территории города Челябинска и организации торговой площадки для продажи товаров населению. Считает, что задолженность за спорный период у него отсутствует, в обоснование чего представил расчеты (т.1 л.д.103-105) и платежные поручения (т.1 л.д.106-107).

Истец представил письменную позицию с учетом доводов ответчика (т.2 л.д.20).

В судебное заседание, назначенное на 26.12.2022, стороны явку представителей не обеспечили. О времени и месте рассмотрения спора участники уведомлены в порядке ч. 1, 6 ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем размещения соответствующей информации в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Дело рассмотрено в отсутствие сторон по имеющимся доказательствам по правилам ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Между Комитетом (Арендодатель) и ООО СК «Магистр» (Арендатор) был подписан договор краткосрочной аренды земли города Челябинска (т.1 л.д. 14-17), по условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование на условиях краткосрочной аренды земельный участок с кадастровым номером 74:36:0408007:159, площадью 1595 метров квадратных, расположенный на пересечении ул. Доватора и ул. Разина в Советском районе г. Челябинска, из земель населенных пунктов (общественно-деловая территориальная зона), находящихся в ведении муниципального образования, для строительства общественного здания с объектами инфраструктуры и гостиницей.

В соответствии с п.2 ст. 425 ГК РФ стороны пришли к соглашению, что условия договора применяются к отношениям, возникшим с 26.03.2013 по 26.03.2016 (п.1.4 договора).

Размер арендной платы определен в Приложении (Форма №2), являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора (п. 2.1 договора).

В силу п. 2.2 договора за арендуемый земельный участок Арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежеквартально до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

За нарушение сроков перечисления арендной платы Арендатор уплачивает пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от размера арендной платы за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по ее оплате или соответствующей части указанного обязательства (п.6.3 договора).

Оценив представленный договор, суд приходит к выводу, что между сторонами сложились правоотношения из договора аренды земли. Стороны согласовали существенные условия договора. 

По правилам п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 1 ст. 607, ст. 614 ГК РФ, суд квалифицирует рассматриваемый договор аренды заключенным.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Согласно подп. 7 п. 1 ст. 1, ст. 65 ЗК РФ землепользование в Российской Федерации осуществляется на платной основе, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы являются земельный налог и арендная плата.

Согласно п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является п. 3 ст. 65 ЗК РФ. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Таким образом, арендная плата в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательство.

В отношении соответствующих земель, к которым относятся и спорные земельные участки, Законом № 257-ЗО утверждена следующая методика определения размера платы за землю: «Скад * Сап / 100% * К1 * К2 * К3», где Скад - кадастровая стоимость земельного участка, Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах), К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе, К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Как отмечалось ранее истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.01.2019 по 31.12.2021  в размере 550 612 руб. 02 коп.; пени за период с 02.04.2019 по 31.12.2021 в размере 45 536 руб. 78 коп. 

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об оплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В п.6.3 договоров стороны согласовали штрафные санкции за нарушение сроков внесения арендной платы в размере  1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств.

В обоснование заявленных сумм истец представляет соответствующие расчеты с пояснениями (т.1 л.д.5-7).

Согласно расчетам истца при расчете арендной платы в период с 01.01.2019 по 07.06.2021 истец применил САП = 3 % (торговля, рестораны, гостиницы) и коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора (К1) = 1,75 (рынки); с 08.06.2021 по 31.12.2021 в расчетах применена САП = 0,3% (строительство) и К1 = 3,75 (строительство). К2 за весь период применен = 1,083, а К3 = 0,9.

Кадастровая стоимость применена в следующих значениях:

-с 01.01.2019 по 31.12.2020 – 5 813 370,00 руб.;

-с 01.01.2021 по 17.01.2021 – 11 289 537,60 руб.;

-с 17.01.2021 – 5 394 290,00 руб.

У сторон имеется спор по примененным в расчете САП = 3% и К1 = 1,75. Ответчик полагает необходимым применить САП и коэффициенты исходя из вида деятельности – строительство, а не торговля и рынки.

Истец полагает, необходимым исходить из осуществления ответчиком торговли на земельном участке, в виду того, что в спорный период на нем был размещен рынок, а с 08.06.2021 применить САП и К1 для строительства, поскольку на основании письма ООО СК «Магистр» от 08.06.2021 вх.№20333 об освобождении земельного участка, а также акта обследования от 29.06.2021 установлено, что участок свободен от строений, огражден железобетонным забором. 

Рассмотрев доводы сторон, суд полагает их обоснованными доводы ответчика и необходимым применить в расчетах за весь спорный период САП и К1 исходя из предоставления земельного участка для строительства.

Так в соответствии с договором аренды, рассматриваемый земельный участок предоставляется в аренду для строительства общественного здания с объектами инфраструктуры и гостиницей.

Разрешенный вид использования земельного участка с КН 74:36:0408007:159 (т.1 л.д.20-оборот) – для размещения общественного здания с объектами инфраструктуры и гостиницей.

Согласно распоряжению Главы города Челябинска № 5354 от 16.12.2008 (т.2 л.д. 60) с учетом письма Администрации Советского района №8/107 от 21.01.2009 (т.2 л.д.58) и распоряжения № 2090 от 03.06.2009 (т.2 л.д.61) земельный участок на пересечении ул. Доватора и ул. Степана Разина в Советском районе г. Челябинска включен в перечень мест расположения торгово-выставочных площадок для продажи товаров населением.

Письмом Администрации Советского района города Челябинска № 19-2178 от  26.10.2009 (т.2 л.д.62) заинтересованному лицу предоставлялась информация о том, что согласовывается временное размещение и эксплуатация временного не капитального стационарного объекта, торгово-выставочной площадки по адресу: 

<

...> – Доватора до начала строительных работ ООО СК «Магистр».

Протоколом № 1 от 12.08.2010 (т.2 л.д. 63) по итогам совещания «по вопросу организации торговли сельхозпродукцией на торгово-выставочной площадке на пересечении улиц Доватора и ФИО2 в Советском районе» в Управлении по торговое и услугам Администрации города принято решение об увеличении на этой площадке количества мест для торговли пенсионерами-садоводами до 40.

Согласно представленной переписке (т.2 л.д. 58-81) подтверждается, что со стороны ответчика (ООО СК «Магистр») совершались действия по демонтажу торгово-выставочной площадки и размещенных на земельном участке ларьков.

Письмом от 02.03.2017 № 07-306 (т.2 л.д.72) Администрация Советского района сообщила ответчику о том, что факты, указанные в его обращениях о размещении на спорном земельном участке киосков подтвердились, и Администрация в рамках своих полномочий направила информацию о незаконном размещении временных нестационарных объектов на вышеуказанной территории в КУИЗО для рассмотрения и принятия мер, поскольку решение вопросов по демонтажу НТО на территории города Челябинска находится в компетенции Комитета.

Также факт размещения торговых мест подтверждается представленными со стороны Комитета актами осмотра.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что на предоставленном ответчику в аренду земельном участке размещались ларьки в рамках торгово-выставочной площадки, в которых населением осуществлялась торговая деятельность. При этом торгово-выставочная площадка была размещена до того, как право аренды на указанный земельный участок было передано ответчику.

Истец не представил доказательств того, что именно ответчик, являющийся профессиональным участником строительного рынка, в отношении которого в ЕГРЮЛ внесена информация об основном виде деятельности (ОКВЭД) 41.20 (Строительство жилых и нежилых зданий) осуществлял на предоставленном ему в аренду земельном участке торговлю какими-либо товарами.

С учетом этого, а также того, что земельный участок предоставлялся ответчику для строительства, и им иная деятельность на этом земельном участке не осуществлялась, САП следует применять равным 0,3%.

Согласно п. 3 ст. 1 Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" значения коэффициента К1 устанавливаться в зависимости от видов разрешенного использования земельных участков согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно выписке из ЕГРН разрешенный вид использования земельного участка для размещения общественного здания с объектами инфраструктуры и гостиницей. При этом, поскольку земельный участок был свободен от объектов недвижимости, участок считается предоставленным для строительства этих объектов. Оснований для вывода о том, что участок предоставлен для эксплуатации имеющихся объектов не имеется.

С учетом изложенного, в спорный период К1 должен быть применен в значении равном 3,75 (строительство).

В остальной части спора по коэффициентам нет и судом признано их применение верным.

Что касается кадастровой стоимости, то суд приходит к выводу о неверном применении кадастровой стоимости с 01.01.2021 по 16.01.2021.

В силу п. 5 ст. 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии со ст. 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности), а также исходя из разъяснений, содержащихся в п. 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» сведения о кадастровой стоимости используются с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости (с 01.01.2017 - Единый государственный реестр недвижимости) за исключением случаев, предусмотренных абз. 4-6 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности. Проведение государственной кадастровой оценки и утверждение результатов определения кадастровой стоимости к таким исключениям не относится.

Следовательно, в случае если нормативный правовой акт, регулирующий порядок определения арендной платы, не содержит порядка изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости в результате проведения государственной кадастровой оценки по правилам Закона об оценочной деятельности, арендная плата за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, изменяется с даты внесения сведений об утвержденной кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (с 01.01.2017 - Единый государственный реестр недвижимости). 

Соответствующие разъяснения нашли отражение в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2017).

Согласно абз. 5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности в редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 225-ФЗ) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Так с 01.01.2021 подлежала применению кадастровая стоимость в размере 11 289 537,60 руб., которая утверждена Приказом Министерства имущества Челябинской области от 09.11.2020 N 180-П "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на землях населенных пунктов Челябинской области". 

На основании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 28.10.2021 № 5552 кадастровая стоимость определена в размере 5 394 290,00 руб. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости было подано в 2021 г.

С учетом этого, кадастровая стоимость в размере 5 394 290,00 руб. подлежала применению с 01.01.2021, а не с 17.01.2021.

С учетом этого расчет арендной платы, которая подлежала внесению ответчиком, следующий:

-с 01.01.2019 по 31.12.2020 – 63 767,71 руб. в год (5 815 370,00 * 0,3% * 3,75 * 1,083 * 0,9);

-с 01.01.2021 по 31.12.2021 – 59 150,41 руб. (5 394 290,00 * 0,3% * 3,75 * 1,083 * 0,9).

Всего арендная плата подлежит внесению за спорный период в сумме 186 685,83 руб. (63 767,71 + 63 767,71 + 59 150,41).

Согласно расчетам истца, ответчиком внесена плата за спорный период в сумме 210 812,00 руб. платежными поручениями№ 213 от 28.03.2019  на 104 824,00 руб. (т.2 л.д. 43) и № 467 от 26.06.2019 на 105 988,00 руб. (т.2 л.д.44).

Таким образом, исходя из расчетов арендной платы, произведенных судом, сроков внесения арендной платы, согласованных в договоре, задолженность за спорный период отсутствует, а имеется переплата 24 126,17 руб. (186 685,83 – 210 812,00). Также не было допущено нарушения сроков внесения арендной платы, в связи с чем отсутствуют основания для начисления и взыскания пени.

При таких обстоятельствах, суд признает требования истца необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

В силу ст. 112 АПК РФ в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу арбитражным судом разрешаются вопросы распределения судебных расходов.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В силу подп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец  освобожден от уплаты государственной пошлины.

Поскольку в удовлетворении требований отказано, а истец освобожден от уплаты госпошлины, оснований для взыскания госпошлины в бюджет не имеется.

Руководствуясь ст. 110, 156, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (ч. 1 ст. 180 АПК РФ). Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты изготовления его в полном объеме.

В соответствии с ч. 2 ст. 257 АПК РФ апелляционная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. 

Судья                                                                                                Т.Н. Бесихина