Шестой арбитражный апелляционный суд

улица Пушкина, дом 45, город Хабаровск, 680000,

официальный сайт:  http://6aas.arbitr.ru

e-mail: info@6aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 06АП-721/2022

13 мая 2022 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 05 мая 2022 года.Полный текст  постановления изготовлен 13 мая 2022 года.

 

Шестой арбитражный апелляционный суд  в составе:

председательствующего               Иноземцева И.В.

судей                                                  Жолондзь Ж.В., Козловой Т.Д.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

при участии  в заседании: в отсутствие представителей сторон

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу  комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области

на решение от  21.12.2021

по делу № А16-1256/2021

Арбитражного суда Еврейской автономной области

по иску комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 679370, 

<

...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Главная деловая компания «Новый союз» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 679387, 

<

...>)

о взыскании 8 955 041, 60 руб.

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области (далее – КУМИ администрации Ленинского района, комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Главная деловая компания «Новый союз» (далее –  ООО ГДК «Новый союз», общество, ответчик) о взыскании 8 955 041, 60 руб. задолженности по арендной плате за 2020 год, из которой:

4 321 927, 64 руб. – по договору аренды земельного участка № 47 от 04.07.2013;

17 866, 52 руб. – по договору аренды земельного участка № 78 от 21.08.2014;

1 989 167, 57 руб. – по договору аренды земельного участка № 46 от 04.07.2013;

2 462 450, 70 руб. – по договору аренды земельного участка № 45 от 04.07.2013;

68 278, 81 руб. – по договору аренды земельного участка № 36 от 23.04.2019;

95 350, 36 руб. – по договору аренды земельного участка № 41 от 06.05.2019;

расторжении договоров аренды земельных участков № 47 от 04.07.2013, № 78 от 21.08.2014, № 46 от 04.07.2013, № 45 от 04.07.2013, № 36 от 23.04.2019, № 41 от 06.05.2019;

обязать возвратить земельные участки по актам приема-сдачи.

Решением Арбитражного суда Еврейской автономной области от 21.12.2021 исковые требования удовлетворены частично, с  общества в пользу комитета взыскано 181 495, 69 руб. задолженности по арендной плате за 2020 год, из которой:

17 866, 52 руб. – по договору аренды земельного участка № 78 от 21.08.2014;

68 278, 81 руб. – по договору аренды земельного участка № 36 от 23.04.2019;

95 350, 36 руб. – по договору аренды земельного участка № 41 от 06.05.2019.

Расторгнуты договоры аренды земельных участков № 78 от 21.08.2014, № 36 от 23.04.2019, № 41 от 06.05.2019, на общество возложена обязанность возвратить комитету земельные участки по актам приема-сдачи земельных участков.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, комитет обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение от 21.12.2021 в части отказа в удовлетворении требований о расторжении с ООО «ГДК «Новый союз» договоров аренды земельных участков № 47 от 04.07.2013, № 46 от 04.07.2013, № 45 от 04.07.2013, обязании возвратить комитету переданные по договорам земельные участки по актам приема-сдачи земельных участков: 11 земельных участков по договору № 47 от 04.07.2013, 16 земельных участков по договору № 46 от 04.07.2013, 5 земельных участков по договору № 45 от 04.07.2013.

В обоснование жалобы приводит доводы о несоответствии выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Указывает, что ответчик имел непогашенную задолженность по арендной плате 2019 год в размере 861 713, 10 руб. - по договору № 47 от 04.07.2013, 1 631 694, 58 руб. - по договору № 46 от 04.07.2013, 2 449 145, 30 руб. - по договору № 45 от 04.07.2013.

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2022 апелляционная жалоба принята к производству, дело к судебному разбирательству назначено на 17.03.2022 в 10 часов 40 минут, информация об этом размещена публично на официальном сайте суда в сети интернет.

Отзыв на жалобу не представлен.

Комитет явку представителя не обеспечил, направил ходатайство рассмотреть жалобу в отсутствие представителя.

Представитель общества в судебном  заседании представил ходатайство об отложении рассмотрения жалобы для предоставления возможности урегулирования спора мирным путем, указав на наличие схожих дел по которым заключены мировые соглашения.

Определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2022 рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось на 05.04.2022 на 14 часов 00 минут.

До начала судебного заседания от лиц, участвующих в деле поступили ходатайства об отложении судебного разбирательства с целью урегулирования спора мирным путём.

Представитель общества в судебном  заседании поддержал ходатайство об отложении рассмотрения жалобы для  урегулирования спора мирным путем.

Определением от 04.04.2022 судебное заседание откладывалось до 05.05.2022.

Стороны мировое соглашение  не заключили, явку представителей не обеспечили, что не является препятствием для рассмотрения   апелляционной  жалобы.

ООО  ГДК «Новый союз» направило  отзыв на апелляционную жалобу, в котором оставляет решение вопроса об удовлетворении или оставлении без удовлетворения апелляционную жалобу на усмотрение суда.

Согласно позиции общество не отрицает наличие неоплаченной задолженности, связанной с тяжелой экономической обстановкой, взысканной решением Арбитражного суда Еврейской автономной области от 25.05.2020 по делу № А16-4046/2019.

Учитывая, что истец оспаривает судебный акт в части, ответчик не заявил возражения, апелляционный суд на основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), пункта 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», проверяет  законность и обоснованность решения в оспариваемой части.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между комитетом (арендодателем) и ООО ГДК «Новый союз» (арендатором) заключены договоры аренды земельных участков: № 45 от 04.07.2013; № 46 от 04.07.2013; № 47 от 04.07.2013; № 78 от 21.08.2014.

По условиям договоров № 45 от 04.07.2013, № 46 от 04.07.2013, № 47 от 04.07.2013 арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование, сроком на 15 лет, земельные участки из земель категории «земли сельскохозяйственного назначения», для производства сельскохозяйственной продукции.

По условиям договора № 78 от 21.08.2014 арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование, сроком на 10 лет, земельный участок из земель категории «земли населенных пунктов», муниципальная собственность на который не разграничена, для размещения и эксплуатации сельскохозяйственной базы.

В соответствии с пунктом 1.2 договоров они подлежат регистрации в соответствии с действующим законодательством. Срок действия условий договоров № 45 от 04.07.2013, № 46 от 04.07.2013, № 47 от 04.07.2013 определяется с 04.07.2013 по 03.07.2028, договора № 78 от 21.08.2014 – с 21.08.2014 по 20.08.2024.

Земельные участки переданы арендатору по актам приема-передачи (приложения № 2 к договорам).

Порядок расчетов согласован сторонами в разделе 2 договоров.

Согласно представленному истцом в материалы дела расчету иска, у общества перед комитетом по состоянию на 20.12.2019 образовалась задолженность по договорам аренды земельных участков № 45 от 04.07.2013, № 46 от 04.07.2013, № 47 от 04.07.2013, № 78 от 21.08.2014 в общей сумме 5 012 079, 39 руб.

Изложенные обстоятельства послужили основанием обращения комитета с  претензией от 12.03.2021 № 649 с требованием оплатить задолженность в 30-дневный срок с момента получения претензии, явиться в комитет для подписания соглашения о расторжении договоров аренды и   возврате земельных участков по акту приема-передачи.

Неисполнение ответчиком принятых на себя обязательств по договорам явилось основанием обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в жалобе и отзыве на нее, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Сложившиеся отношения сторон регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс, ГК РФ), а также положениями главы IV Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс, ЗК РФ), общими положениями об обязательствах.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктом 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Договоры аренды заключены после вступления в силу ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 Земельного кодекса, если иное не установлено названным кодексом и другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливаются органом государственной власти субъекта РФ в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Расчет арендной платы за 2020 год произведен арендодателем в соответствии с постановлением Правительства Еврейской автономной области от 28.12.2019 №491-пп, которым утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов (далее - Порядок №491-пп).

В соответствии с данным Порядком размер арендной платы рассчитывается по формуле: А=Спм*К*S, где: А – арендная плата, Спм – ставка арендной платы (руб.), К – размер коэффициента учитывающего виды разрешенного использования, осуществляемые на земельном участке, S – площадь земельного участка.

В приложении №1 к Порядку №491-пп ставка арендной платы для вида разрешенного использования – растениеводство (код 1.1) и выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур (код 1.1.1) на территории Ленинского района составляет 4,72 руб.

Решением суда Еврейской автономной области от 28.12.2020 по делу №3а-54/2020 ставки арендной платы (Спм) за земельные участки на территории Ленинского района в размере 4,72 руб., на территории Октябрьского района - 4,04 руб., на территории Биробиджанского района - 4,55 руб. (коды 1.1 «Растениеводство» и 1.1.1 «Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур») в приложении №1 к Порядку определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденному постановлением правительства Еврейской автономной области от 28.12.2019 №491-пп (в редакции от 08.07.2020 №243-  пп), признаны недействующими со дня вступления решения суда в законную силу.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 26.05.2021 по делу №66а-547/2021 решение суда ЕАО оставлено без изменения.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 №6171/10 сформулирована правовая позиция, согласно которой признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

Данная норма дает кредитору право требовать исполнения договора по установленной в указанном порядке цене, но только в том случае, если соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное истолкование этой нормы означало бы, что кредитор вправе получать незаконно установленную цену.

В соответствии с пунктом 10 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016, если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным.

Согласно правовому подходу, приведенному в Постановлении Конституционного суда Российской Федерации №29-П от 06.07.2018, нормативный правовой акт в части, признанной не соответствующей иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, применяться не может – вне зависимости от того, с какого момента он признан недействующим. Последствием признания судом нормативного правового акта, а также акта, обладающего нормативными свойствами, недействующим является его исключение из системы правового регулирования полностью или в части (пункт 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами»).

На дату принятия судом оспариваемого решения решение суда ЕАО от 28.12.2020 по делу №3а-54/2020 вступило в законную силу (26.05.2021).

Учитывая, что размер арендной платы за пользование спорным земельным участком является величиной, регулируемой в порядке, предусмотренном законодательством, применение положений пункта, признанного несоответствующим федеральному законодательству и не подлежащим применению за период, предшествующий признанию судом незаконности их установления, является неправомерным.

Применительно к настоящему спору ранее действующим нормативным правовым актом, регулирующим аналогичные правоотношения, является Закон Еврейской автономной области от 01.07.2015 №747-ОЗ «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов», согласно которому размер арендной платы за земельные участки устанавливается в годовом исчислении и рассчитывается по формуле: A= V*K, где: A – арендная плата за земельный участок (руб. в год), V – кадастровая стоимость земельного участка (руб.), K – коэффициент, учитывающий виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемом земельном участке.

Учитывая приведенные выше правовые позиции высших судов, арендная плата подлежит расчету по указанной формуле.

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие:

- исправления технической ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН), послужившего основанием для такого изменения;

- внесения изменений в акт об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, изменяющий кадастровую стоимость объекта недвижимости в сторону уменьшения;

- установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В случае наличия нескольких применяемых в один момент времени кадастровых стоимостей, определенных на одну дату, применяется наименьшая из таких стоимостей.

Установлено, что ответчик оспаривал размер платы.

Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Еврейской автономной области 09.08.2021 приняты решения №№ 84-115 об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости в соответствии с отчетами ООО «Бизнес аудит оценка», датой начала применения новой кадастровой стоимости согласно выписками из ЕГРН является 01.01.2020.

 

В связи с изменением кадастровой стоимости земельных участков ответчиком произведен расчет арендной платы за 2020 год, согласно которому размер арендной платы по договору от 04.07.2013 № 45 составил 269 543, 44 руб., по договору от 04.07.2013 № 46 – 222 118, 48 руб., по договору от 04.07.2013 № 47 – 473 084, 52 руб.

Ответчик представил  в  суд первой инстанции документы, подтверждающие внесение  арендной платы по договорам от 04.07.2013 №№ 45, 46, 47 следующие  платежные поручения: № 112 от 12.11.2021 на сумму 400 000 руб., № 114 от 15.11.2021 на сумму 74 000 руб., № 115 на сумму 270 000 руб., № 116 от 15.11.2021 на сумму 223 000 руб.

Оснований взыскания задолженности в большем объеме по данным договорам не имелось.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрена возможность досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума ВАС РФ № 11) даны  разъяснения,  касающиеся  применения   указанных  норм  при расторжении договора  аренды  земельного  участка.

Согласно данным  разъяснениям, Земельный кодекс устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса.

Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Рассматривая спор и принимая решение об отказе в расторжении договоров  от 04.07.2013 №№ 45, 46, 47 суд первой инстанции учел, что размер платы был установлен завышенным, не соответствовал реальной кадастровой стоимости, которая была  оспорена,  а также по нормативному правовому акту, который признан недействующим и на момент  рассмотрения дела задолженность  отсутствовала.

Сохранение договорных отношений при данных обстоятельствах не противоречит положениям Федерального  закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», положениям гражданского законодательства.

В части требования оплаты задолженности по арендной плате за 2020 год по договору аренды земельного участка № 78 от 21.08.2014 в размере17 866, 52 руб.; по договору аренды земельного участка № 36 от 23.04.2019 в размере 68 278, 81 руб.;  по договору аренды земельного участка № 41 от 06.05.2019 в размере 95 350, 36 руб., расторжения  договоров  аренды земельных участков № 78 от 21.08.2014, № 36 от 23.04.2019, № 41 от 06.05.2019 и возврате комитету земельных участков  по актам приема-сдачи земельных участков суд пришел к выводу об обоснованности требований.

В статьи 65 АПК РФ ответчик не представил суду доказательств погашения задолженности в полном объеме, поэтому с него взысканы задолженности по арендной плате за 2020 год в размере 181 495, 69 руб. ( по договору № 78 от 21.08.2014 в размере 17 866, 52 руб.; по договору № 36 от 23.04.2019 в размере 68 278, 81 руб.;  по договору № 41 от 06.05.2019 в размере 95 350, 36 руб.), договоры  расторгнуты, ответчик обязан возвратить участки.

В данной части решение не обжалуется.

Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения принятого судебного акта.

На  основании вышеперечисленных обстоятельств, решение судом  первой инстанции принято при правильном  применении  норм материального и процессуального права, что исключает удовлетворение апелляционной жалобы.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

В силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель апелляционной жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины при обращении в арбитражные суды.

Руководствуясь статьями 258, 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение от  21.12.2021  по делу № А16-1256/2021  Арбитражного суда Еврейской автономной области в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий

И.В. Иноземцев

Судьи

Ж.В. Жолондзь

 

Т.Д. Козлова