ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Ульяновск                                                                              Дело №А72-7814/2024

«27» сентября 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена «19» сентября 2024 года.

Полный текст решения изготовлен «27» сентября 2024 года.

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи П.Г.Юдина, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Денисенко М.Г.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению 

Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>)

Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Лабиринт-Волга» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об изменении условий договора, понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества

при участии в заседании:

от истцов – ФИО3, доверенность от 29.05.2024, паспорт, диплом;

от ответчика – ФИО4, доверенность от 19.06.2024, паспорт, диплом; ФИО5, доверенность от 18.04.2023, паспорт, диплом (в режиме онлайн),

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО1,  индивидуальный предприниматель ФИО2 обратились в  Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Лабиринт-Волга» о признании права арендодателей по договору аренды нежилого помещения № ЛВ-156-07/2014 от 30.10.2014 изменять (индексировать) величину постоянной арендной платы в одностороннем порядке на основании п. 3.2. Договора, об обязании ООО «Лабиринт-Волга» подписать дополнительное соглашение от 20.01.2024.  

 Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 25.06.2024 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 01.08.2024 предварительное судебное заседание завершено, дело назначено к судебному разбирательству.

Представитель истцов в судебном заседании 27.08.2024 представил в письменном виде возражения на отзыв, заявил ходатайство об уточнении исковых требований, в котором просит обязать ООО «Лабиринт Волга» подписать Дополнительное соглашение от 20.01.2024 изложив п. 3.1.1 Договора аренды в следующей редакции:

«Размер постоянной части арендной платы с 5 марта 2024 года, составляет 120 000 руб. 00 коп. за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен, из которых:

- 60 000 руб. 00 коп., за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен перечисляются на расчетный счет Арендодателя 1;

- 60 000 руб. 00 коп., за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен перечисляются на расчетный счет Арендодателя 2

Постоянная часть арендной платы за неполный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) Арендатора в арендуемом помещении. В случае изменения площади помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит».

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 27.08.2024 ходатайство истцов об уточнении исковых требований удовлетворенно, судебное заседание отложено.

Протокольным определением от 10.09.2024 судебное заседание отложено.

18.09.2024 через web-сервис «Мой Арбитр» от ответчика поступило ходатайство об участии в судебном заседании путем использования системы веб-конференции (онлайн-заседание).

В соответствии с ч.1 ст.153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса могут участвовать в судебном заседании путем использования системы веб-конференции при условии заявления ими соответствующего ходатайства и при наличии в арбитражном суде технической возможности осуществления веб-конференции.

Исходя из положений части 1 статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учетом наличия технической возможности осуществления веб-конференции, ходатайство ответчика удовлетворено судом, о чем в порядке ст.184 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вынесено протокольное определение.

В судебном заседании 19.09.2024 представитель истцов на исковых требованиях настаивал.

Представители ответчика возражали против удовлетворения исковых требований.

Изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд считает, что исковые требования следует оставить без удовлетворения.

При этом, суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 30.10.2014 между Индивидуальным предпринимателем ФИО6  (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Лабиринт-Волга» (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №ЛВ-156-07/2014, согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение, объектом договора аренды является: часть помещения № 6 общей площадью 145 кв.м., расположенного на первом этаже, являющегося частью пристроя к жилому дому, назначение: нежилое, 1 этажный, общая площадь 1134 кв.м., количество этажей: 2, в том числе подземных: 1, кадастровый номер: 73:24:031404:84, находящееся по адресу: 

<

...> д .№6 (п.1.1 договора).

Согласно дополнительному соглашению от 05.10.2021 стороны договорись                     о продлении срока действия договора до 23 января 2032 (включительно).

Согласно п.1.2 договора, Арендодатель является собственником помещения, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 22 января 2009 года сделана запись регистрации № 73-73-01/067/2009-039. 

В соответствии с п.1.3 договора Арендатор использует Помещение для торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением «Красное&Белое» или другим коммерческим обозначением.

Согласно п.3.1 договора, арендная плата состоит из двух частей – постоянной и переменной.

В соответствии с п.3.1.1 договора размер постоянной части арендной платы составляет 85 000 руб. 00 коп. за площадь помещения ежемесячно, НДС не предусмотрен. Постоянная часть арендной платы за неполный календарный месяц рассчитывается исходя из фактического количества дней нахождения (использования) Арендатора в арендуемом Помещении. В случае изменения площади Помещения по результатам обмеров, проведённых органами технической инвентаризации, постоянная часть арендной платы изменению не подлежит.

Согласно п.3.1.2 договора, переменная часть (коммунальные платежи) арендной платы является компенсацией затрат Арендодателя на оплату: электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, газоснабжения и пересчитывается ежемесячно                        в зависимости от объема и стоимости предоставляемых услуг.

В соответствии с п.3.2 договора пересмотр постоянной части арендной платы возможен не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен (в процентах за последние двенадцать месяцев аренды) установленный (опубликованный) государственным органом статистики Ульяновской области, но не более 10%. Повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее, чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной части арендной платы, предусмотренной п.3.1.1 настоящего договора, и далее не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора.   

Настоящий договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон (п.5.3 договора).

Помещение передано Арендатору по акту приема-передачи нежилого помещения от 10.12.2014.

Как следует из искового заявления, и не оспаривается ответчиками, собственниками спорных помещений в настоящее время являются ФИО1,  ФИО2.

Между истцами и ответчиком было заключено дополнительное соглашения от 14.12.2021, в соответствии с которым в договор от 30.10.2014 №ЛВ-156-07/2014 внесены изменения в части изменения Арендодателей помещений, порядка уплаты постоянной и переменной части арендной платы. В остальной части условия договора от 30.10.2014 №ЛВ-156-07/2014 остались без изменения.

20 января 2024 года арендодатели направили в адрес арендатора письмо – уведомление об изменении (повышении) постоянной части арендной платы до 120 000 руб., проект дополнительного соглашения к договору №ЛВ-156-07/2014 от 30.10.2014 года.

Ответчик отказался от заключения дополнительного соглашения.

Учитывая, что между истцами и ответчиком дополнительное соглашение не подписано, истцы обратились в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.  

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением, истцы ссылаются на существенное изменение обстоятельств, в связи с изменением индекса потребительских цен (тарифов) на товары и услуги по Ульяновской области в сторону увеличения.

Возражая против исковых требований, ответчик ссылается на условия п.3.2. договора, согласно которому изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением, подписанным сторонами.

Изучив доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п.1 ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). 

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 3 указанной статьи предусмотрено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора суд принимает во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с пунктом 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора" условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

Буквальное значение условий договора определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). 

Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ).

Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Исходя из буквального толкования, производимого в соответствии с требованиями статьи 431 ГК РФ, суд считает, что пунктом 3.2 договора аренды предусмотрена лишь возможность пересмотра обеими сторонами размера постоянной части арендной платы, а также пределы осуществления такой возможности (по периодичности, размеру и процедуре). Условиями договора аренды не предусмотрена обязанность арендатора заключить требуемое истцами соглашение, а значит, арендатор не может считаться не исполнившим обязанность.

Само по себе включение в договор аренды условия, в соответствии с которым арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не означает, что стороны принимают на себя обязательства заключить в будущем соглашение об изменении договора в этой части. 

В спорном договоре аренды содержится лишь положение о том, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон.

В силу ст.617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п.1 ст.451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

В соответствии с п.2 ст.451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. 

Наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными. 

Баланс имущественных интересов сторон может быть нарушен любым последующим изменением обстоятельств. Однако только их существенное изменение признается основанием, предоставляющим суду возможность изменить или расторгнуть договор. Изменение обстоятельств может считаться существенным только тогда, когда обстоятельства изменились кардинально, то есть настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (абзац 2 пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации). 

Фактические обстоятельства (изменение индекса потребительских цен (тарифов) на товары и услуги по Ульяновской области), с которыми истец связывает необходимость изменения условий Договора, имели место, как на момент заключения договора, так и в процессе его исполнения. Действуя разумно и добросовестно, проявляя должную степень заботливости и осмотрительности, истец имел реальную возможность выявить наличие данных обстоятельств на момент заключения договора. 

Следовательно, инфляция не является тем изменившимся обстоятельством, с которым закон связывает возникновение права на изменение условий договора аренды в судебном порядке.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.

В пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" разъяснено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по инициативе арендодателя не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами, не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Указанное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

При таких обстоятельствах, исковые требования следует оставить без удовлетворения.

Расходы по госпошлине в соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ следует отнести на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>), Индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Лабиринт-Волга» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) оставить без удовлетворения.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока с момента его принятия и может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья                                                                            П.Г.Юдин