ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А75-19883/2017

28 апреля 2018 года

город Омск

 

Резолютивная часть постановления объявлена  25 января 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  28 апреля 2018 года

 

Восьмой арбитражный  апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рожкова Д.Г.,

судей  Дерхо Д.С., Семёновой Т.П.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарём ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3054/2018) акционерного общества «Югорское Управление Инвестиционно-Строительными Проектами» на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 23.01.2018 по делу № А75-19883/2017 (судья Сердюков П.А.) по иску Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Нягани (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к акционерному обществу «Югорское Управление Инвестиционно-Строительными Проектами» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) об обязании устранить недостатки, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2,

установил:

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Нягани (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к акционерному обществу «Югорское Управление Инвестиционно-Строительными Проектами» (далее –ответчик) об обязании в месячный срок с момента вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу за свой счёт устранить недостатки жилого помещения, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, 

<

...>, путем совершения следующих действий: произвести работы по восстановлению в кухне цементной стяжки. Работы выполнить в соответствии СНиП 3.04.01-87 (отделочные, штукатурные работы).

Исковые требования со ссылкой на статьи 8, 12, 125, 307, 309, 310, 401, 469, 470, 475, 476, 477, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по муниципальному контракту от 23.07.2013 № 56-мк на приобретение благоустроенных жилых помещений (квартир) в г. Нягань

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 23.01.2018 по делу №  А75-19883/2017 исковые требования удовлетворены. Суд обязал ответчика в течение одного месяца со дня вступления настоящего решения в законную силу за свой счёт устранить недостатки жилого помещения, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ Югра, 

<

...>, путём совершения следующих действий: произвести работы по восстановлению в кухне цементной стяжки. Работы выполнить в соответствии СНиП 3.04.01-87 (отделочные, штукатурные работы). Суд взыскал с ответчика в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Не соглашаясь с принятым судебным актом, ответчик в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы её податель указывает, что суд сделал необоснованный вывод о том, что недостатки являются строительными, возникшими по вине застройщика, так как выдача разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию подтверждает, что объект построен в соответствии с требованиями строительных норм, проектной документации на строительство, разрешения на строительство. Считает, что спорные недостатки возникли вследствие ненадлежащего содержания и эксплуатации квартиры. Департамент является ненадлежащим истцом, поскольку спорное имущество не принадлежит ему на праве собственности в связи с переходом права к третьему лицу.

От Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нягани (далее - КУМИ г. Нягани) поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

В отзыве на жалобу КУМИ г. Нягани указано, что в связи с изменением структуры Администрации города Нягани, на основании решения Думы города Нягани от 22.12.2017 №197 «О переименовании и утверждении Положения о Комитете по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нягани», Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Нягани переименован в Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нягани. 

К отзыву на жалобу приложены свидетельство о постановке на учёт Российской Федерации в налоговом органе, лист записи Единого государственного реестра юридических лиц от 09.01.2018 в отношении КУМИ г. Нягани, распоряжения Администрации города Нягани №479-к от 22.12.2017, №1115-л/с от 19.12.2017, Положение о КУМИ г. Нягани.

Исследовав представленные документы, суд апелляционной инстанции определил считать правильным наименование истца  -  Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нягани.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в порядке статьи 123 АПК РФ, явку представителя в судебное заседание не обеспечили. На основании статей 156, 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников процесса.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, оценив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу подлежащей оставлению без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, между истцом (муниципальный заказчик) и ответчиком (застройщик) подписан муниципальный контракт от 23.07.2013 № 56-мк на приобретение благоустроенных жилых помещений (квартир) в г. Нягань для улучшения жилищных условий отдельных категорий граждан, проживающих на территории муниципального образования город Нягань (л.д. 9).

По условиям контракта продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять в собственность и оплатить 5 благоустроенных жилых помещений (квартир) согласно Перечню (Приложению № 1 к контракту), принадлежащих продавцу на праве собственности (далее - жилые помещения (квартиры), в том числе квартиру № 137 дома № 3 в 6-м микрорайона г. Нягани Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, площадью 96,2 кв.м.

В силу пункта 3.2. контракта покупатель приобретает право собственности на жилые помещения (квартиры), указанные в настоящем контракте в день внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктами 4.3., 4.4. контракта установлено, что гарантийный срок на жилые помещения, технологическое и инженерное оборудование установлен в течение 5 (пяти) лет с момента подписания акта приема-передачи на каждое жилое помещение (квартиру). Если в течение гарантийного срока обнаруживаются какие-либо дефекты, недостатки, несоответствие санитарным и техническим нормам, предъявляемым к жилым помещениям, которые не могли быть выявлены при визуальном осмотре в момент передачи жилых помещений (квартир), то продавец обязан их устранить за свой счет и в согласованные с покупателем сроки.

Указанный контракт прошёл государственную регистрацию.

По акту приёма-передачи от 31.07.2013 спорный объект передан заказчику (л.д. 16).

Наниматель квартиры № 137 дома № 3 в 6-м микрорайона г. Нягани Ханты-Мансийского автономного округа – Югры ФИО2 обратилась к истцу с заявлениями по вопросу устранения строительных недостатков жилого помещения. 

В ходе комиссионной проверки, проведенной с приглашением представителя ответчика (застройщика), выявлены следующие недостатки в спорном жилом помещении: в большой комнате, зале и кухне на потолке в углах образование плесени; в кухне разрушение стяжки в районе отопительного прибора; в ванной комнате и кухне не работает вентиляция.

По результатам обследования жилого помещения составлен комиссионный акт от 25.08.2017, подписанный представителем ответчика без замечаний и возражений (л.д. 27).

Согласно указанному акту для устранения выявленных недостатков необходимо выполнить следующие работы: произвести работы по восстановлению в кухне цементной стяжки. Paботы подлежат выполнению в соответствии с требованиями СНиП 3.04.01-87 (отделочные, штукатурные работы). Срок выполнения работ по устранению недостатков установлен по 22.09.2017.

При повторном обследовании жилого помещения установлено, что выявленные нарушения застройщиком не устранены, что зафиксировано в акте от 24.10.2017 (л.д. 24).

Поскольку ответчик выявленные нарушения в добровольном порядке не устранил, истец обратился в суд с настоящим иском, предварительно направив претензию от 06.09.2017 № 9276 (л.д. 26), которая оставлена без удовлетворения.

Удовлетворение исковых требований послужило поводом для подачи истцом апелляционной жалобы, при оценке доводов которой суд апелляционной инстанции учел следующее.

К правоотношениям сторон суд правомерно применил нормы параграфов 1, 7 главы 30, раздела 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах, о купле-продаже, продажа недвижимости (далее – ГК РФ)) и условия заключенного контракта.

В силу пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 556 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

В соответствии со статьёй 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Если недостатки товара не оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (пункт 1 статьи 475 ГК РФ).

По правилам пункта 2 статьи 470 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрено предоставление продавцом гарантии качества товара, продавец обязан передать покупателю товар, который должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 ГК РФ, в течение определенного времени, установленного договором (гарантийного срока).

Согласно пункту 1 статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей (пункт 1 статьи 477 ГК РФ).

Если на товар установлен гарантийный срок, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при обнаружении недостатков в течение гарантийного срока (пункт 3 статьи 477 ГК РФ).

В пункте 4.3 контракта установлен гарантийный срок на жилое помещение (квартиру) – пять лет со дня передачи объекта по акту приема-передачи.

Согласно пункту 2 статьи 476 ГК РФ в отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, бремя доказывания наличия недостатков товара, возникших после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы, лежит на продавце.

По смыслу названной нормы права, если на товар предоставлена гарантия и недостатки товара выявлены в пределах гарантийного срока, то бремя доказывания поставки качественного товара, относится на продавца.

Иными словами, пунктом 2 статьи 476 ГК РФ установлена презумпция вины продавца и его ответственности за недостатки переданного товара.

Судом установлено, что спорный объект передан истцу 31.07.2013, недостатки выявлены в 2017 году, то есть в период гарантийного срока.

Выявленные после принятия по акту объекта недвижимости недостатки зафиксированы комиссионным актом от 25.08.2017, который подписан ответчиком в отсутствие возражений. В акте от 25.08.2017 установлен срок устранения выявленных недостатков до 22.09.2017. Ответчик возражения относительно установленного срока при подписании комиссионного акта не высказал.

Согласно акту от 24.10.2017, составленному при повторном обследовании объекта недвижимости, работы, обозначенные в комиссионном акте от 25.08.2017, ответчиком не выполнены.

При этом документов, из которых бы следовало, что недостатки (дефекты) квартиры возникли после ее передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования квартирой, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы, не имеется.

Возражения заявителя жалобы в данной части не нашли своего подтверждения.

Учитывая изложенное выше в совокупности, в том числе приведенные условия контракта, ответственность за недостатки (дефекты) квартиры №137, обнаруженные в пределах гарантийного срока, установленного в контракте, несёт застройщик (продавец), которые им должны быть устранены в течение установленного покупателем срока.

Между тем, доказательства устранения недостатков спорной квартиры отсутствуют.

Уклонение ответчика от устранения недостатков является неправомерным.

Ссылка апеллянта на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, что по его мнению исключает некачественность переданной квартиры, коллегией суда признаётся несостоятельной.

В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка.

Соответственно, данным документом подтверждается не качество выполненных работ, а их выполнение в полном объеме. Это следует и из анализа самих разрешений на строительство, содержащих лишь соответствие общих показателей вводимого в эксплуатацию объекта проектным данным.

Возведение объектов строительства и их ввод в эксплуатацию само по себе не свидетельствует о надлежащем качестве выполненных работ, поскольку не исключает возможности существования недостатков в объеме и качестве работ, которые не опровергают факт окончания строительства объекта в целом, но могут являться основанием для применения ответственности, предусмотренной для застройщика (продавца) в пределах установленного гарантийного срока.

При изложенных обстоятельствах, исковые требования об обязании ответчика устранить недостатки спорной квартиры обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Согласно пункту 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», удовлетворяя требование кредитора о понуждении к исполнению обязательства в натуре, суд обязан установить срок, в течение которого вынесенное решение должно быть исполнено (часть 2 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При установлении указанного срока, суд учитывает возможности ответчика по его исполнению, степень затруднительности исполнения судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства.

С учетом характера имеющихся недостатков и работ, необходимых для их устранения, суд апелляционной инстанции полагает, что месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда от 23.01.2018 по настоящему делу является разумным и достаточным для исполнения судебного акта.

При этом ответчик не лишён права обратится в арбитражный суд в порядке статьи 324 АПК РФ с заявлением об отсрочке или рассрочке исполнения решения, документально обосновав иной срок исполнения судебного акта.

Утверждение заявителя жалобы об отсутствии у истца права на обращение в суд с заявленным требованием ввиду отсутствия у него статуса собственника спорной квартиры опровергается имеющимся в деле свидетельством о государственной регистрации права от 23.08.2013, из которого следует, что квартира №137 по указанному выше адресу находится в собственности муниципального образования города Нягани. Доказательств перехода права собственности на квартиру к иному лицу ответчиком в материалы дела не представлено.

Доводов, основанных на доказательственной базе, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, влияли бы на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. 

Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В соответствии со статьёй 110 АПК РФ расходы по уплаченной государственной пошлине по апелляционной жалобе относятся на её подателя.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 23.01.2018 по делу № А75-19883/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

Д.Г. Рожков

Судьи

 

Д.С. Дерхо

Т.П. Семёнова