ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А http://13aas.arbitr.ru 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А56-108603/2024

15 сентября 2025 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2025 года Постановление изготовлено в полном объеме 15 сентября 2025 года  

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Богдановской Г.Н. судей Морозовой Н.А., Смирновой Я.Г., при ведении протокола судебного заседания ФИО1, 

при участии представителей согласно протоколу судебного заседания,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-13854/2025, 13АП-17801/2025) общества с ограниченной ответственностью «Феба» и индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.06.2025 по делу № А56-108603/2024, принятое  

по иску общества с ограниченной ответственностью «УК «Стиль Эксплуатация» к обществу с ограниченной ответственностью «Феба» третье лицо: индивидуальный предприниматель ФИО2 о взыскании, 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Стиль Эксплуатация» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Феба» (далее – ответчик) 906 508 руб. 32 коп. задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 219-221, лит. А (далее – МКД), в том числе:  

- 901 283 руб. 27 коп. руб. задолженности, начисленной в отношении нежилого помещения 9-Н за период с 01.06.2021 по 15.11.2023;  

- 5 225 руб. 05 коп. задолженности, начисленной в отношении нежилого помещения 10-Н за период с 01.06.2021 по 15.11.2023.  

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО2.  

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.06.2025 иск удовлетворен в полном объеме.  

С указанным решением суда не согласились ответчик и третье лицо (далее также – податели апелляционных жалоб, апеллянты), обратились с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на необоснованность выводов суда первой инстанции о том, что помещения № 9-Н и № 10-Н (далее по тексту – спорные помещения) являются частью многоквартирного дома и собственник нежилых помещений обязан нести расходы на содержание общего имущества МКД.  

Ответчик полагает, что судом указанное обстоятельство установлено исключительно на основании формальной оценки сведений единого государственного реестра недвижимости, без исследования факта наличия либо отсутствия фундамента и общей стены, общих лестничных клеток и пр. Принадлежащее ответчику помещение имеет отдельный вход, самостоятельное назначение; места общего пользования жилого дома ответчиком не используются; судом не дана оценка вывода судов по делу № А56-1840/2014 о том, что помещения № 9-Н и № 10-Н не входят в состав МКД, имеют самостоятельное назначение и не предназначены для использования иными собственниками дома. Истцом по ходатайству ответчика об истребовании доказательств не представлена проектная документация на многоквартирный дом, позволяющая оценить, что МКД и нежилые помещения возводились как единое целое. Судом не дана оценка анкете МКД, размещенной в сети Интернет, из которой следует, что площадь спорных нежилых помещений не включена в площадь МКД.  

ИП ФИО2 в апелляционной жалобе указывает, что помещения № 9-Н и № 10-Н являлись обособленными от жилой части многоквартирного дома двухэтажным строением, в которых расположены общественные бани; многоквартирный дом и спорные нежилые помещения хронологически построены в разное время (1873 и 1864 г. соответственно); здания различны по стилю строения, материалу стен и фасада, фундаменту, отсутствуют признаки, позволяющие конструктивно считать их единым строением; отсутствуют единые коммуникации; за 150 лет существования строений у них, до 2006 года, имелся различный адрес.  

Апеллянты полагают, что отсутствие конструктивного единства многоквартирного дома и спорных нежилых помещений может быть установлено путем проведения судебно-строительной экспертизы, в удовлетворении которой судом первой инстанции отказано необоснованно, а факт единства многоквартирного дома и нежилых помещений установлен судом на основании формальной оценки доказательств.  

Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.  

В удовлетворении ходатайства ИП ФИО2 о назначении судебной экспертизы апелляционным судом отказано по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.  

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).  

Как следует из письменных материалов дела, истец в исковой период являлся управляющей компанией многоквартирного дома, расположенного по адресу: СанктПетербург, наб. Обводного канала, д. 219-221, лит. А.  

 Согласно выпискам из единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) 26.01.2015 за ответчиком зарегистрировано право собственности на помещения 9-Н площадью 1224,7 кв.м и 10-Н площадью 7,1 кв.м.  

На основании договора купли-продажи от 31.10.2023 в ЕГРН 16.11.2023 внесены записи о регистрации права собственности на нежилые помещения 9-Н и 10-Н за ФИО2  

Ссылаясь на то, что у ответчика за период, когда он являлся собственником нежилых помещений в составе многоквартирного дома, имеется обязанность по внесению платы за содержание общего имущества многоквартирного дома, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.  

Повторно рассмотрев дело по правилам статьи 268 АПК РФ, исследовав письменные доказательства и доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд приходит к следующим выводам.  

Частью 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) установлено, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.  

В силу положений статей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 154, 155, 158 ЖК РФ собственник нежилого помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.  

Несение собственником самостоятельных расходов по содержанию своего имущества, а также отсутствие письменного договора на выполнение работ и оказание услуг по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома не освобождает его от обязанности нести расходы по содержанию общедомового имущества (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10, пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности»).  

Состав принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности общего имущества в многоквартирном доме определен в пункте 1 статьи 36 ЖК РФ и пунктах 2, 5 - 7 Правил № 491.  

В состав указанного имущества, в том числе, включаются земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.  

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при  

отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 ГК РФ).  

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что принадлежащие в исковой период ответчику нежилые помещения согласно сведениям единого государственного реестра недвижимости являются частью многоквартирного дома, опровергающих доказательств данному обстоятельству ответчиком не представлено, в силу чего на него возлагается обязанность по внесению платы за содержание общего имущества МКД.  

Доводы апелляционной жалобы о том, что помещения № 9-Н и № 10-Н не являются составной частью МКД, апелляционным судом отклоняются.  

Согласно пункту 3.21 «ГОСТ Р 51929-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения» (утвержден и введен в действие Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 11.06.2014 № 543-СТ) многоквартирный дом - оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий); в состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок).  

Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.  

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 17.07.2015 № 305-ЭС15-1788, от 01.12.2015 № 305-ЭС15-7931 и от 22.05.2017 № 303-ЭС16-19319, сведения Единого государственного реестра недвижимости обладают свойством публичной достоверности, а подлежащее государственной регистрации право считается существующим с момента внесения соответствующих сведений в реестр и до момента их исключения из реестра в установленном порядке. Публичная достоверность реестра является мерой по поддержанию стабильности гражданского оборота как необходимого элемента экономики государства.  

Согласно представленным в материалы дела сведениям из ЕГРН помещения № 9-Н и 10-Н с кадастровыми номерами 78:32:0001662:1705 и 78:32:0001662:1704 входят в состав многоквартирного дома, которому присвоен кадастровый номер 78:32:0001662:1034.  

В соответствии с приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37, которым утверждена Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации. Документом технического учета жилищного фонда является технический паспорт на многоквартирный дом (приложение 12 к Инструкции).  

Согласно техническому паспорту на помещения 9-Н, 10-Н, 11-Н, 12-Н, 13-Н, 14-Н и Л-7 (т. 2 л.д. 10), данные помещения площадью 1063, 3 кв.м. являлись встроенными помещениями и входили в состав МКД общей площадью 4 516, 1 кв.м.  

Площадь МКД сопоставима с актуальными сведениями государственного кадастрового учета, согласно которым площадь составляет 4 437, 6 кв.м. (т. 2 л.д. 5).  

Данные технического паспорта составлены по состоянию на 14.03.2005 (т. 2 л.д. 11), то есть непосредственно перед передачей нежилых помещений ответчику по акту от 16.03.2005 (т. 1 л.д. 107) во исполнение договора купли-продажи государственного имущества Санкт-Петербурга от 28.02.2005, ввиду чего ответчик не мог не знать о характеристиках приобретаемого объекта.  

Согласно пункту 3 и пункту 4 Правил № 491 при определении состава общего имущества используются содержащиеся в ЕГРН, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в ЕГРН, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в ЕГРН.  

Таким образом, сведения публичного реестра позволяют сделать вывод о том, что спорные помещения являются частью МКД.  

Исходя из дефиниций, приведенных в статье 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных; помещение - часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.  

Исходя из приведенных выше понятий, помещение всегда является частью здания.  

 Согласно сведениям ЕГРН помещения № 9-Н и № 10-Н зарегистрированы в публичном реестре как нежилые помещения, однако сведений о том, частью какого здания, если не многоквартирного дома, они являются, ответчиком в дело не представлено.  

Исходя из положений части 1 статьи 65 и статьи 71 АПК РФ, в каждом конкретном деле собственник встроенно-пристроенного помещения имеет право доказывать, что принадлежащее ему помещение и многоквартирный дом не являются единым строением.  

Однако таковых доказательств ответчиком и третьим лицом в дело не представлено.  

Ссылки ответчика в апелляционной жалобе на выводы судов по делу № А56-1840/2014, апелляционным судом отклоняются.  

Судами при оценке оснований для отказа регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности на помещения № 9-Н и № 10-Н и возражений регистрирующего органа о том, что часть помещений является общим имуществом МКД, а согласие всех собственников помещений в МКД на перепланировку помещений, не представлено, сделан вывод о том, что при перепланировке общее имущество собственников помещений в МКД затронуто не было, а части помещения, вошедшие в состав помещения № 9-Н, не предназначены для использования иными собственниками.  

Однако выводов о том, что помещения № 9-Н и № 10-Н не являются частью многоквартирного дома судами в рамках дела № А56-1840/2014 не сделано; напротив, как правомерно указано судом первой инстанции, при оценке обоснованности отказа регистрирующего органа судами дана оценка произведенной перепланировке помещения статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, положенной в основу решения регистрирующего органа о приостановлении и последующем отказа в государственной регистрации права.  

Тот факт, что судами установлено, что между МКД и спорными помещениями имеется капитальная стена, не предусматривающая прохода в помещения № 9-Н и № 10-Н, не может опровергать единства МКД и спорных помещений, поскольку нежилые помещения в любом случае предполагают обособленность от иных помещений, в том числе, жилой части МКД.  

По тем же основаниям отсутствие единых лестничных клеток и наличие самостоятельного входа, на что ссылается апеллянт и третье лицо, не подтверждает факта самостоятельности помещений.  

Суд первой инстанции также правомерно указал, что в материалы дела № А56-1840/2014 ответчиком представлен технический паспорт на помещения 9-Н, 10-Н, 11-Н, 12-Н, 13-Н, 14-Н и Л-7, который также представлен в материалы настоящего дела (т. 2 л.д. 10), и из которого усматривается, что данные помещения являлись встроенными помещениями и входили в состав МКД.  

Сам по себе факт отсутствия единых инженерных коммуникаций, на что указывает апеллянт и третье лицо, не свидетельствует об отсутствии эксплуатационного единства спорных помещений и МКД, поскольку, исходя из пункта 2 Правил № 491, в состав общего имущества МКД включается не только инженерное оборудование, но и иные конструкции, необходимые для эксплуатации МКД, в том числе земельный участок.  

По тем же основаниям услуги управляющей компании многоквартирного дома не исчерпываются исключительно поставкой коммунальных ресурсов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10).  

Кроме того, положения пункта 6 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 предусматривают обязанность собственников нежилых помещений в многоквартирном доме заключить самостоятельные договоры на индивидуальное потребление коммунальных ресурсов, в том числе на вывоз твердых коммунальных отходов.  

С учетом изложенного отклоняются ссылки апеллянта на заключение им самостоятельных договоров ресурсоснабжения в отношении спорных нежилых помещений.  

Апелляционным судом, исходя из общедоступных сведений Национальной системы пространственных данных установлено, что для эксплуатации многоквартирного дома, расположенного по адресу Санкт-Петербург, наб. Обводного канала, д. 219-221, лит. А, сформирован земельный участок с кадастровым номером 78:32:0001662:24 площадью 3 114 кв.м. с разрешенным использованием «для размещения жилого дома» и границы земельного участка сформированы с включением в него помещений № 9-Н и № 10-Н.  

Доказательств формирования самостоятельного земельного участка ответчиком не представлено.  

Согласно статье 389 Налогового кодекса Российской Федерации плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица,  

обладающие земельными участками, в том числе, на праве собственности; земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, не признаются объектом налогообложения по земельному налогу (подпункт 6 части 2 статьи 389 Налогового кодекса Российской Федерации).  

Сведений о том, что ответчиком, настаивающем на самостоятельности помещений, оплачивается земельный налог, в деле не имеется.  

Доводы апеллянтов об отсутствии между МКД и спорными нежилыми помещениями единого фундамента апелляционный суд отклоняет.  

В Приложении 1 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37, указано, что признаками единства здания служит, в том числе, фундамент и общая стена с сообщением между частями.  

Однако наличие единых конструктивных элементов, в том числе, фундамента, соответствующего периметру и площади МКД и спорных нежилых помещений следует из технического паспорта на помещения 9-Н, 10-Н, 11-Н, 12-Н, 13-Н, 14-Н и Л-7, из которых образованы спорные помещения (т. 2 л.д. 10оборот).  

Из того же технического паспорта следует, что многоквартирный дом построен в 1873 году; утверждения ИП ФИО2 то том, что спорные помещения построены в 1864 году, подтверждения по материалам дела не находят.  

Изложенное позволяет суду презюмировать и при отсутствии иных доказательств считать подтвержденным тот факт, что МКД и спорные нежилые помещения возводились как единый объект, что и позволило впоследствии провести их единую техническую инвентаризацию и кадастровый учет, а возведение такого объекта как единого не позволяет утверждать о его технической разнородности.  

Таким образом, материалами дела подтверждается наличие правовых признаков, позволяющих судить о единстве фундамента МКД и спорных помещений, в силу чего вопрос о технической связанности фундамента апелляционный суд не находит определяющим при разрешении настоящего спора.  

Отсутствие единого архитектурного облика не может быть принять в качестве достаточного доказательства, подтверждающего разнородность исследуемых объектов, учитывая значительный период времени, прошедший со времени их постройки.  

По тем же основаниям отклоняются доводы апелляционной жалобы о непредоставлении в дело проектной документации на МКД 1873 года постройки.  

Ссылки апеллянта на анкету многоквартирного дома, не содержащую сведения об управлении, в том числе, спорными нежилыми помещениями, отклоняются, поскольку, исходя из правил совокупной оценки доказательств, предусмотренных статье 71 АПК РФ, указанные сведения не могут быть противопоставлены сведениям публичного реестра, а ранее – сведениям государственного технического учета.  

Поскольку представленные в дело доказательства позволяют суду исследовать юридически значимые обстоятельства, апелляционным судом не установлено оснований для назначения по делу судебной экспертизы, в силу чего в удовлетворении ходатайства третьего лица отказано.  

Кроме того, как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2023 № 306-ЭС23-2501, в целях оплаты на общедомовые нужды вопрос о статусе нежилых помещений применительно к наличию/отсутствию условий для их отнесения к составу дома должен решаться исключительно судом как правовой.  

С целью дополнительного исследования обстоятельств, имеющих значение для дела, апелляционным судом определением от 28.07.2025 (протокольно) судебное разбирательство было отложено для представления истцом, в том числе, сведений об участии ответчика в общем собрании собственников помещений в МКД, а ответчиком – сведений о фактическом выполнении работ по уборке придомовой территории и кровле помещений № 9-Н И № 10-Н.  

Истцом представлен протокол общего собрания помещений в МКД от 23.03.2020, из которого следует, что качестве расчетной для установления кворума собрания принималась площадь 4 437,6 кв.м., что соответствует актуальным данным кадастрового учета на МКД, то есть включая помещения № 9-Н и № 10-Н.  

Согласно пояснениям истца, сведений о направлении ответчику извещения о проведении общего собрания у него не имеется, равно как иных (хронологически более поздних протоколов общего собрания).  

Ответчиком представлен трудовой договор с гр.ФИО3, из которого следует, что указанное лицо принято на должность разнорабочего.  

Объем трудовых обязанностей указанного лица ответчиком дополнительно не подтвержден, из чего апелляционный суд, при отсутствии также иных доказательств, не может сделать достоверный вывод о том, что ответчиком принимались меры по выполнению мероприятий по содержанию придомовой территории (территории, обеспечивающей подъезд к крыльцу помещений) и кровли.  

С учетом изложенного, следует признать, что дополнительно представленные ответчиком доказательства не опровергают выводы суда первой инстанции.  

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения в ходе апелляционного обжалования, в силу чего, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.  

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.  

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционным жалобам подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционных жалоб без удовлетворения относятся на апеллянта.  

Руководствуясь статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.06.2025 по делу № А56-108603/2024 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.  

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета 20 000 рублей излишне уплаченной государственной пошлины по апелляционной жалобе.  

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.  

Председательствующий Г.Н. Богдановская  

Судьи Н.А.Морозова  

 Я.Г. Смирнова