﻿

ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А56-40638/2019

03 июня 2020 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     25 мая 2020 года

Постановление изготовлено в полном объеме  03 июня 2020 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Г.В. Лебедева,

судей  О.В. Горбачевой, Е.И. Трощенко,

при ведении протокола судебного заседания:  Л.О. Котельниковым,

при участии:  

от истца (заявителя): до перерыва, после перерыва - Л.И. Горбачева, доверенность от 19.02.2020;

от ответчика (должника, заинтересованного лица): до перерыва, после перерыва - Л.И. Боглачева, доверенность от 09.01.2020;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-20843/2019) общества с ограниченной ответственностью «Гольф-клуб «Михайловка» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.07.2019 по делу №А56-40638/2019 (судья Егорова Д.А.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Гольф-клуб «Михайловка»

о признании незаконным бездействия,

заинтересованное лицо - Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Гольф-клуб «Михайловка» (далее также – заявитель, Общество) (198510, Санкт-Петербург, г. Петергоф, Гофмейстерская ул., д. 1, стр.1; ОГРН: 1057812990894) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным бездействия Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее также – заинтересованное лицо, Комитет), выразившегося в непринятии решения о предоставлении Обществу в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером: 78:40:0019153:82 площадью 859 350 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, город Петергоф, Санкт-Петербургское шоссе, участок 3 (напротив дома 109, литера А), на сновании заявления Общества от «25» декабря 2018 года с входящим №131895-32 и обязании Комитета устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества посредством подготовки, подписания и направления в его адрес в 10-дневный срок со дня вступления решения по настоящему делу в законную силу проектов договора купли-продажи названного земельного участка, установив продажную цену земельного участка в размере 375 215 842,13 руб.

Решением арбитражного суда от 04.07.2019 бездействие Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, выразившееся в непринятии решения по заявлению Общества от «25» декабря 2018 года с входящим №131895-32, признано незаконным.

Суд первой инстанции также обязал заинтересованное лицо в течение десяти рабочих дней со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему делу принять решение, предусмотренное статьёй 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, по заявлению Общества от «25» декабря 2018 года с входящим №131895-32.

Вынесенное решение обжаловано Обществом в апелляционном порядке.

Податель апелляционной жалобы ссылается на нарушение при принятии решения норм материального и процессуального права, несоответствие выводов фактическим обстоятельствам дела, представленным доказательствам.

Заявитель, в том числе отмечает, что спорное бездействие заинтересованного лица является незаконным, а  испрашиваемый Обществом способ восстановления прав и законных интересов в рассматриваемой ситуации является надлежащим, отвечает задачам и принципам судопроизводства, что подтверждается правоприменительной практикой арбитражных судов, при этом выводы суда первой инстанции о недоказанности необходимости использования всей площади земельного участка не соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Согласно отзыву на апелляционную жалобу Комитет согласен с выводом суда об отсутствии доказательств необходимости использования всей площади земельного участка, полагает, что возникший между сторонами спор по поводу условий сделки приватизации является преддоговорным и должен быть рассмотрен в общем исковом порядке, отмечает также, что наличие государственной регистрации на объект в Едином государственном реестре недвижимости (далее также – ЕГРН) не означает, что он является объектом недвижимости, отсутствуют доказательства возможности определения цены выкупа в испрашиваемом заявителем размере.

С учетом изложенного, заинтересованное лицо просит оставить апелляционную жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Определением от 02.12.2019 по инициативе арбитражного суда апелляционной инстанции по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «СОЛИД-ПРОЕКТ» Гатману Сергею Ивановичу, Ечиковой Елене Николаевне.

Перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

1) Является ли гольф-поле (сооружение спортивно-оздоровительное с кадастровым номером: 78:40:0019153:3128), площадью 744 300 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером: 78:40:0019153:82, объектом капитального строительства, обладающим самостоятельным функциональным (хозяйственным) назначением, или оно представляет собой неотделимое улучшение земельного участка (то есть приспособление земельного участка для использования под определенные цели)?

2) Является ли площадь земельного участка с кадастровым номером: 78:40:0019153:82, площадью 859 350 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, город Петергоф, Санкт-Петербургское шоссе, участок 3 (напротив дома 109, литера А), необходимой и достаточной (соразмерной) для эксплуатации и обслуживания расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих Обществу на праве собственности, учитывая и не учитывая, что гольф-поле (сооружение спортивно-оздоровительное с кадастровым номером: 78:40:0019153:3128) является объектом недвижимости?

3) Если нет, то земельный участок какой площади и в каких границах необходим для эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости, принадлежащих Обществу и находящихся на земельном участке  с кадастровым номером: 78:40:0019153:82, площадью 859 350 кв.м., расположенном по адресу: Санкт-Петербург, город Петергоф, Санкт-Петербургское шоссе, участок 3 (напротив дома 109, литера А)?

Производство по делу приостановлено до окончания срока проведения экспертизы.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.02.2020 определение от 02.12.2019 оставлено без изменения.

Определением от 12.03.2020 судом апелляционной инстанции в связи с поступлением экспертного заключения разрешение вопроса возобновления производства по делу и рассмотрение апелляционной жалобы назначены в судебном заседании 26.03.2020.

Определением от 23.03.2020 во исполнение постановления Президиума Верховного суда Российской Федерации и Президиума Совета судей Российской Федерации от 18.03.2020 № 808 дата судебного заседания была изменена на 30.04.2020.

Определением от 29.04.2020 дата судебного заседания по разрешению вопроса возобновления производства по делу и рассмотрению апелляционной жалобы изменена на 25.05.2020.

В порядке подготовки к судебному заседанию сторонам предложено ознакомиться с заключением экспертов.

До судебного заседания от заинтересованного лица поступили возражения о рассмотрении жалобы в его отсутствие, а также письменные пояснения в связи с заключением экспертов, ходатайство о вызове экспертов в судебное заседание для дачи пояснений, об отложении заседания для представления замечаний, о назначении повторной и дополнительной судебной экспертизы с перечнем экспертных организаций.

В судебном заседании присутствовали представители сторон, которые дали пояснения относительно фактических обстоятельств рассматриваемой ситуации, поддержали по существу доводы жалобы и отзыва в соответствующей части.

В связи с поступлением заключения экспертов судом апелляционной инстанции возобновлено производство по делу.

Представитель заинтересованного лица поддержал направленные в суд ходатайства об отложении судебного заседания в связи с отсутствием возможности подготовки возражений на поступившее заключение экспертов, вызове экспертов в судебное заседание для дачи пояснений, назначении повторной и дополнительной экспертизы по делу, заинтересованным лицом также озвучены и поддержаны замечания к заключению экспертов, изложенные в письменных пояснениях.

Представитель заявителя против удовлетворения ходатайств возражал.

В судебном заседании был объявлен перерыв, после которого заседание возобновлено с участием представителей сторон.

В удовлетворении заявленных Комитетом ходатайств судом апелляционной инстанции отказано за отсутствием оснований.

Из материалов дела следует, что представитель заинтересованного лица ознакомился с заключением экспертов 20.05.2020, представитель заявителя ознакомился с заключением 18.05.2020.

С учетом изложенного, представители сторон не были лишены возможности ознакомления с материалами дела, в том числе и с заключением по результатам судебной экспертизы, напротив, данное процессуальное право было реализовано сторонами, при этом Комитетом была подготовлена и направлена в адрес суда апелляционной инстанции позиция по результатам оценки экспертного исследования (фактически - замечания по существу и выводам исследования)и ходатайство о назначении повторной и дополнительной экспертиз, мотивированные неполнотой ответа на второй поставленный судом вопрос (в части дополнительной экспертизы), наличием замечаний Комитета (в части повторной экспертизы).

При таких обстоятельствах оснований для отложения судебного разбирательства по мотивам, изложенным в ходатайстве заинтересованного лица, суд апелляционной инстанции не находит.

По правилам части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также – АПК РФ)  по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание.

Исходя из части 3 статьи 86 АПК РФ вызов эксперта в судебное заседания осуществляется в целях дачи пояснений и ответа на дополнительные вопросы, при этом обязанности суда по вызову эксперта данная норма не содержит.

Согласно частям 1 – 2 статьи 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Принимая во внимание, что ответы экспертов не содержат каких-либо неясностей и противоречий, необходимости в пояснениях данных лиц не усматривается.

Суд апелляционной инстанции находит заключение по результатам судебной экспертизы мотивированным, соответствующим представленным в дело доказательствам.

Привлеченные к проведению исследования эксперты предупреждались об уголовной ответственности за дачу заведомого ложного заключения, имеют необходимую квалификацию и опыт для разрешения поставленных перед ним вопросов, экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал.

С учетом изложенного, оснований не доверять ответам экспертов на поставленные вопросы суд апелляционной инстанции не находит.

При таких обстоятельствах необходимости в назначении дополнительной экспертизы по второму вопросу, равно как и повторной экспертизы по первому вопросу, не имеется.

Заслушав доводы сторон, исследовав имеющиеся материалы и повторно рассмотрев дело в порядке статьи 268 АПК РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, Общество является собственником четырех объектов недвижимости: (1) спортивно-оздоровительное сооружение - гольф-поле площадью 744 300 кв.м. с кадастровым номером 78:40:0019153:3128; (2) нежилое административное здание площадью 252,1 кв.м. с кадастровым номером 78:40:0019153:3129; (3) нежилое здание поста охраны площадью 42,1 кв.м. с кадастровым номером 78:40:0019153:3127; (4) нежилое здание насосной станции полива площадью 37,0 кв.м. с кадастровым номером 78:40:0019153:3126 (далее также – Объекты недвижимости). 

Указанные Объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 859 350 кв.м. с кадастровым номером 78:40:0019153:82, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, г. Петергоф, Санкт-Петербургское шоссе, участок 3 (напротив дома 109, литера А) (далее также – Земельный участок). 

	 Названные объекты недвижимости были возведены Обществом на Земельном участке в рамках заключенного на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 27.04.2010 №504 «О проектировании и строительстве гольф-клуба по адресу: Петродворцовый район, г. Петергоф, Санкт-Петербургское шоссе, участок 3 (напротив дома №109, литера А)» договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 16.06.2010 №16/ЗКС-000076 в редакции дополнительных соглашений от 15.06.2011, от 19.07.2018. 

Для целей строительства Обществом было получено разрешение на строительство Объектов недвижимости от 13.02.2015 №78-14001220-2015, выданное Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга.

Также в установленном порядке получено разрешение на ввод объектов в эксплуатацию от 15.11.2017 №36-14-18-2017. 

Право собственности Общества на Объекты недвижимости зарегистрировано в ЕГРН 15.12.2017.

19.07.2018 Комитет подписал с Обществом дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 16.06.2010 № 16/ЗКС-000076, согласно которому в связи с возникновением у арендатора права собственности на объект капитального строительства – гольф-поле общей площадью 744 300 кв. м., кадастровый номер 78:40:0019153:3128, сумма корректирующих денежных средств, определенная на основании отчета об оценке инвестиционной стоимости по объекту недвижимости – Земельному участку, составляет 37 838 388 рублей.

Обществом, как инвестором указанные денежные средства были перечислены в бюджет субъекта, что не оспаривается заинтересованным лицом.

07.09.2018 между Комитетом и Обществом был подписан Протокол исполнения обязательств по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 16.06.2010 № 16/ЗКС-000076, согласно которому Комитет подтвердил исполнение Обществом инвестиционных обязательств, предусмотренных данным договором в полном объеме. 

24.09.2018 Комитет и Общество заключили соглашение о расторжении договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 16.06.2010 №16/ЗКС-000076, согласно которому указанный договор считается расторгнутым с 01.10.2018. 

В целях эксплуатации Объектов недвижимости 20.12.2018 между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) был заключен договор №23/ЗД-01159 аренды земельного участка, в соответствии с которым Земельный участок был передан Обществу в аренду сроком на 49 (сорок девять) лет. 

В последующем Общество, реализуя свое преимущественное право на приватизацию Земельного участка, предусмотренное подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также – ЗК РФ), обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении ему в собственность за плату Земельного участка (входящий № 131895-32 от 25.12.2018).

Так как в нормативно установленный срок заинтересованное лицо не рассмотрело поданное Обществом заявление, решение об отказе в предоставлении испрашиваемого Земельного участка не приняло, подготовку проектов договора купли-продажи Земельного участка, их подписание и направление Обществу не осуществило, Общество обратилось в арбитражный суд с требованиями настоящего заявления. 

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ. 

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

	Как верно указано арбитражным судом первой инстанции, из содержания приведенных норм следует, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на выкуп земельного участка, на котором расположены такие объекты недвижимости и необходимого для их использования.

При этом отказ в предоставлении земельного участка в преимущественном порядке без проведения торгов возможен только по основаниям, предусмотренным статьей 39.16 ЗК РФ.

Порядок предоставления земельных участков без проведения торгов предусмотрен статьей 39.17 ЗК РФ, согласно пункту 5 которой в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Таким образом, учитывая дату обращения Общества с заявлением о предоставлении ему в собственность Земельного участка за плату (25.12.2018), неосуществление Комитетом одного из указанных выше действий в предусмотренный нормативный срок свидетельствует о незаконном бездействии Комитета, факт которого обоснованно установлен арбитражным судом первой инстанции. 

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться, в том числе,  указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Арбитражный суд первой инстанции, определяя способ восстановления нарушенных прав и интересов заявителя, пришел к выводу, что требование о принятии решения о предоставлении спорного земельного участка в аренду на условиях проекта договора, приложенного к заявлению, могло быть предъявлено и рассмотрено только в порядке искового производства с соблюдением процедуры разрешения преддоговорных споров, предполагающей понуждение стороны в случае ее уклонения к заключению обязательного для нее договора на условиях, определенных в решении суда, а не в порядке главы 24 АПК РФ, в рамках которой в данном случае оспаривается бездействие Комитета.

Вместе с тем, суд первой инстанции не учел следующее.

Из материалов дела и просительной части заявления Общества от 08.04.2019 не следует, что Обществом заявлены требования об обязании Комитета заключить договор купли-продажи на условиях какого-либо проекта договора, а равно урегулировании спорных условий, разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка.

Требования заявлены в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ.  

В абзаце 4 пункта 2 мотивировочной части определения Конституционного Суда Российской Федерации от 12.05.2005 N 187-О указано, что из пункта 6 статьи 36 ЗК РФ в системной связи с иными его нормами вытекает обязанность исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 данного Кодекса, - с учетом обеспечения баланса публичных и частных интересов - подготовить проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направить его заинтересованному лицу - собственнику расположенного на этом участке здания, строения, сооружения.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»,в случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает этот орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.02.2010 №12926/09, №13258/09 сформулирована правовая позиция относительно практики применения статьи 201 АПК РФ, согласно которой надлежащим способом устранения допущенного нарушения прав и законных интересов заявителя в рассматриваемом случае будет возложение на заинтересованное лицо обязанности подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.

Суд апелляционной инстанции также принимает во внимание, что цена испрашиваемого Земельного участка нормативно определена, что с учетом фактических обстоятельств рассматриваемой ситуации исключает возможность отнесения данного условия к числу спорных, подлежащих названному урегулированию сторонами по смыслу статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (при установлении определенных обстоятельств).

При этом названные обстоятельства должны были быть установлены заинтересованным лицом при рассмотрении заявления и фактически устанавливаются при рассмотрении настоящих требований, так как результатом их оценки со стороны заинтересованного лица обусловлено допущенное бездействие (которое, исходя из позиции уполномоченного органа, фактически представляет собой отказ в предоставлении Земельного участка).

Так как спорные правоотношения вытекают из сложного юридического состава, при этом оценка правомерности спорного бездействия предполагает установление тех же обстоятельств, наличие (отсутствие) которых определяет также цену выкупаемого Земельного участка, то испрашиваемый Обществом способ восстановления нарушенных прав и интересов соответствует требованиям пункта 3 части 5 статьи 201 АПК РФ.

По правилам части 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под объектом капитального строительства понимается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. 

Правило пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в ЕГРН право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно имеющимся в деле выпискам из ЕГРН от 25.12.2018 право собственности на Объекты недвижимости, в том числе на сооружение гольф-поле, было зарегистрировано Обществом 15.12.2017. 

На момент рассмотрения заинтересованным лицом заявления, рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, а равно апелляционной жалобы, право собственности Общества на сооружение гольф-поле как объект недвижимости не оспорено.

Согласно ответам экспертов, приведенным в заключении от 27.02.2020 по результатам судебной экспертизы, гольф-поле (сооружение спортивно-оздоровительное с кадастровым номером: 78:40:0019153:3128), площадью 744 300 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером: 78:40:0019153:82, является объектом капитального строительства, обладающим самостоятельным функциональным (хозяйственным) назначением; площадь Земельного участка в размере 859 350 кв.м. является необходимой и достаточной (соразмерной) для эксплуатации и обслуживания расположенных на нем Объектов недвижимости, принадлежащих Обществу.

Как уже отмечалось, оснований не доверять представленным ответам суд апелляционной инстанции не находит, сделанные в заключении выводы не противоречат материалам дела и фактическим обстоятельствам.

Учитывая имеющиеся в настоящем деле доказательства, в том числе выданные Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга разрешение на строительство, а также разрешение на ввод объектов в эксплуатацию, подтверждающие технологическую сложность возведения Объектов недвижимости как объектов капитального строительства, принимая во внимание заключение экспертов, суд апелляционной инстанции   приходит к выводу о том, что сооружение гольф-поле площадью 744 300 кв.м. с кадастровым номером 78:40:0019153:3128 является объектом капитального строительства – спортивно-оздоровительным сооружением, имеющим самостоятельное функциональное назначение, не являющимся улучшением Земельного участка, является недвижимой вещью, право собственности на которую зарегистрировано в установленном порядке.

Суд апелляционной инстанции также учитывает, что строительство названных объектов, в том числе сооружения гольф-поле, осуществлялось Обществом на основании заключенного с Комитетом по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга (правопредшественником Комитета) договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 16.06.2010 №16/ЗКС-000076.

При этом, как уже отмечалось, 19.07.2018 Комитетом было подписано с Обществом дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 16.06.2010 № 16/ЗКС-000076, согласно которому в связи с возникновением у арендатора права собственности на объект капитального строительства – гольф-поле общей площадью 744 300 кв. м., кадастровый номер 78:40:0019153:3128, сумма корректирующих денежных средств, определенная на основании отчета об оценке инвестиционной стоимости по объекту недвижимости – Земельному участку, составила 37 838 388 руб. и была оплачена Обществом как инвестором. 

07.09.2018 Комитет подписал с Обществом протокол исполнения обязательств по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 16.06.2010 №16/ЗКС-000076, в котором Комитет подтвердил исполнение Обществом инвестиционных обязательств, предусмотренных данным договором, о проектировании и строительстве Объектов недвижимости на Земельном участке, в том числе гольф-поля как объекта капитального строительства площадью 744 300 кв.м.

20.12.2018 Комитетом с Обществом был заключен договор аренды №23/ЗД-01159, в соответствии с которым Земельный участок был передан Обществу в аренду сроком на 49 (сорок девять) лет для эксплуатации построенных Объектов недвижимости.

При этом с момента государственной регистрации права собственности на сооружение гольф-поле, подписания дополнительного соглашения от 19.07.2018, каких-либо претензий в части ненадлежащего исполнения обязательств Обществом Комитет не предъявлял, зарегистрированное право не оспаривал, соответствующее требование было заявлено Комитетом после обращения Общества за реализацией преимущественного права на приватизацию Земельного участка, обратного не доказано.

Оценив факты последовательного заключения названных сделок и их условия, в том числе условия дополнительного соглашения от 19.07.2018, протокола исполнения обязательств, договора аренды от 20.12.2018 (в том числе преамбула, пункты 1.2, 2.2, 7.5), а также принятия корректирующих денежных средств Общества в сумме 37 838 388 руб., суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что Комитетом своими фактическими действиями как уполномоченного органа была подтверждена правомерность строительства названных Объектов недвижимости, в том числе и сооружения гольф-поле, сомнений относительно характеристик данного сооружения, возможности отнесения последнего к объектам капитального строительства заинтересованное лицо не имело.

При таких обстоятельствах последующие действия Комитета, в том числе и занятая в рамках настоящего спора позиция, вступающие в противоречие с предшествующим фактическим поведением заинтересованного лица как стороны инвестиционного договора, не могут  быть признаны учитывающими правомерные ожидания Общества как инвестора и стороны такого договора.

Вместе с тем, из разъяснений, содержащихся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25, следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Оценив площадь Объектов недвижимости, их функциональное назначение, конфигурацию и расположение, как комплекса, нормативные требования, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами эксперта о том, что площадь испрашиваемого Земельного участка является необходимой и достаточной для эксплуатации расположенных на нем всех Объектов недвижимости.

При этом эксперт указал, что данная площадь является необходимой и достаточной для эксплуатации объектов, независимо от отнесения сооружения гольф-поле к объектам недвижимости.

Вопреки доводам заинтересованного лица, учитывая исследовательскую часть ответа на вопросы 2, 3, оснований считать ответ неполным не имеется.

Перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрен статьей 39.16 ЗК РФ и носит исчерпывающий характер.

Указанный перечень не содержит такого основания отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов как несоответствие параметров расположенных на земельном участке объектов недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в ЕГРН, каким-либо действующим градостроительным ограничениям, в том числе предусмотренным документацией по планировке территории.

С учетом изложенного, довод Комитета о превышении площади сооружения гольф-поле параметров застройки, предусмотренных проектом планировки и проектом межевания, подлежит отклонению за необоснованностью.

При таких обстоятельствах в рассматриваемом случае у Комитета отсутствовали законные основания для отказа в предоставлении Обществу испрашиваемого Земельного участка в собственность за плату без проведения торгов.

Порядок определения цены приватизируемых земельных участков установлен Законом Санкт-Петербурга от 15.02.2010 №59-19 «Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге» (далее также – Закон Санкт-Петербурга № 59-19).

Согласно пункту 2 статьи 1-2 Закона Санкт-Петербурга №59-19 цена земельного участка определяется по формуле: 

Ц = Цкад x К, где:

Ц - цена земельного участка;

Цкад - значение кадастровой стоимости земельного участка;

К - корректирующий коэффициент.

В соответствии с пунктом 7.3 статьи 1-2 Закона Санкт-Петербурга №59-19 при продаже земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений или помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, при условии, что суммарная площадь застройки под зданиями, сооружениями составляет не менее семидесяти процентов площади земельного участка и указанные здания, сооружения используются для целей здравоохранения, культурного развития или спорта, устанавливается корректирующий коэффициент 0,25 для формулы расчета цены земельного участка.

Кадастровая стоимость Земельного участка на момент подачи Обществом заявления о его предоставлении в собственность (25.12.2018) составляла 1 500 863 368,50 руб., что подтверждается имеющейся в материалах дела выпиской из ЕГРН от 26.12.2018.

На Земельном участке расположены функционально предназначенные для целей спорта Объекты недвижимости общей площадью 744 631,2 кв.м. (гольф-клуб), в том числе спортивно-оздоровительное сооружение - гольф-поле площадью 744 300 кв.м., что в совокупности составляет более 86% площади приватизируемого Земельного участка.

Использование данных Объектов недвижимости для целей спорта также подтверждается имеющейся в деле ведомостью инвентаризации Земельного участка по функциональному использованию территории от 03.04.2019 №51465ГВ-19/1, выполненной ГУП «ГУИОН». 

Таким образом, для целей расчета цены Земельного участка в рассматриваемом случае подлежит применению корректирующий коэффициент в размере 0,25.

Учитывая изложенное, цена Земельного участка для целей его приобретения Обществом в собственность в преимущественном порядке без проведения торгов составляет 375 215 842  руб. 13 коп. (1 500 863 368 руб. 5 коп. х 0,25).

При таких обстоятельствах обжалуемый судебный акт подлежит изменению, как принятый при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильном применении норм материального и процессуального права.

Судебные расходы подлежат распределению по правилам статьи 110 АПК РФ, при этом Обществу из федерального бюджета подлежит возврату излишне уплаченная при обращении в суд апелляционной инстанции государственная пошлина. 

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.07.2019 по делу №А56-40638/2019 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

Признать незаконным бездействие Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, выразившееся в непринятии решения по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Гольф-клуб «Михайловка» от «25» декабря 2018 года с входящим №131895-32 о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером 78:40:0019153:82 площадью 859 350 кв.м., расположенного по адресу: город Санкт-Петербург, город Петергоф, Санкт-Петербургское шоссе, участок 3 (напротив дома 109, литера А).

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Гольф-клуб «Михайловка» посредством подготовки, подписания и направления в его адрес в 10-дневный срок со дня вступления решения по настоящему делу в законную силу проектов договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:40:0019153:82, площадью 859 350 кв.м., расположенного по адресу: город Санкт-Петербург, город Петергоф, Санкт-Петербургское шоссе, участок 3 (напротив дома 109, литера А), установив продажную цену земельного участка в размере 375 215 842 руб.13 коп.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Гольф-клуб «Михайловка» 3000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за заявление.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Гольф-клуб «Михайловка» 1 500 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины за апелляционную жалобу, 150 000 руб. судебных издержек по оплате судебной экспертизы.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Гольф-клуб «Михайловка» из федерального бюджета 1 500 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению №303 от 26.07.2019.

Постановление  может быть  обжаловано  в  Арбитражный  суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Г.В. Лебедев

Судьи

О.В. Горбачева

 Е.И. Трощенко