АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-2146/2018

г. Ставрополь

06 июля 2018 г.

Резолютивная часть решения объявлена   18 июня 2018 года

Решение изготовлено в полном объеме    06 июля 2018 года

 

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола помощником судьи Пузановой В.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску управления имущественных отношений и муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края, ОГРН 

<

***>, ст. Ессентукская,

к обществу с ограниченной ответственностью «Зори Предгорья», ОГРН 

<

***>,ст. Бекешевская Предгорного района,

о взыскании задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора аренды и обязании вернуть земельный участок,

при участии представителя истца ФИО1 по доверенности то 18.01.2018, в отсутствие ответчика, извещенного надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

управление имущественных отношений и муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края (далее – управление)  обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ООО «Зори Предгорья» (далее – общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 11.07.2016 по 31.08.2017 в сумме 375 812,70 руб. и пени за период с за период с 11.07.2016 по 14.03.2018  в сумме 41 937,45 руб., расторжении договора аренды от 09.09.2008 № 403 и обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 26:29:000000:2138 площадью 3000000 кв.м, из категории земель сельскохозяйственного назначения, расположенный примерно в 1 км по направлению на юго-запад от ориентира – пересечение ул. Прикумская и ул. Пушкина, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Ставропольский край, Предгорный район, ст. Бекешевская, МО Бекешевского сельсовета (с учетом уточнений).

Ответчик в письменных пояснения по делу указал, что долг образовался в связи с неуплатой субарендатором земельного участка субарендной платы.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд установил следующее.

На основании постановления главы администрации Предгорного муниципального района от 05.09.2008 № 1802 управлением имущественных и земельных отношений администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края с обществом заключен договор № 403 от 09.09.2008 аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 3000000 кв.м с кадастровым номером 26:29:0:2138, расположенного (местоположение): участок находится примерно в 1 км по направлению на юго-запад от ориентира – пересечение ул. Прикумская и ул. Пушкина, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Ставропольский край, Предгорный район, ст. Бекешевская, МО Бекешевского сельсовета, для использования в целях сельскохозяйственного производства, сроком по 04.09.2057.

По акту приема-передачи от 09.09.2008 земельный участок передан арендатору.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящее время – Единый государственный реестр недвижимости) 25.11.2008 за номером 26-26-30/033/2008-467.

В 2015 году управление имущественных и земельных отношений администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края реорганизовано путем разделения, юридическими лицами – правопреемниками являются: отдел архитектуры и градостроительства администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края и управление имущественных отношений и муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края.

В соответствии с Положением об управлении имущественных отношений и муниципального контроля (утверждено решением Совета Предгорного муниципального района от 27.02.2015 № 7) функции в сфере управления и распоряжения земельными участками, ранее исполняемые управлением имущественных и земельных отношений, возложены на управление.

Таким образом, управление (истец) является правопреемником управления имущественных и земельных отношений администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края, заменив его в силу закона на стороне арендодателя в вышеуказанном договоре аренды.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Российской Федерации (далее – ЗК РФ, Земельный кодекс) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (действовавшего до 01.03.2015) и подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, вступившего в силу с 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Таким образом, размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, является регулируемым.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Истцом заявлена ко взысканию арендная плата за период с 11.07.2016 по 31.08.2017.

Арендная плата за спорный период подлежит определению основании Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленных в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п (далее – Порядок № 112-п).

Пунктом 3 Порядка № 112-п установлена формула расчета арендной платы в виде произведения кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы в соответствии с приложением к данному Порядку.

Таблицей 1 приложения к Порядку № 112-п ставки арендной платы установлены для земель сельскохозяйственного назначения по видам сельскохозяйственных угодий (богарная пашня; орошаемая пашня; земли, занятые многолетними насаждениями; залежи, пастбища, сенокосы) и для несельскохозяйственных угодий.

В пункте 2 статьи 77 ЗК указано, что в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

В свою очередь сельскохозяйственные угодья делятся на пашню, сенокосы, пастбища, залежи и земли, занятие многолетними насаждениями, садами, виноградниками и другими (пункт 1 статьи 79 ЗК РФ).

В данном случае наименование вида разрешенного использования спорного земельного участка не позволяет установить вид сельскохозяйственных угодий, входящих в состав участка.

В договоре аренды вид сельскохозяйственных угодий также не указан.

Расчет размера арендной платы выполнен истцом с применением ставки 1,5 %, установленной Порядком № 112-п для земельных участков сельскохозяйственного назначения в Предгорном районе с видом сельскохозяйственных угодий – богарная пашня.

Между тем, согласно экспликации спорного земельного участка в состав него входит 1 759 000 кв.м пашни, 18 750 кв.м – сенокосы, 961 150 кв.м – пастбища, 261 100 кв.м – прочие угодья.

Данные обстоятельства также установлены решением Арбитражного суда Ставропольского края от 02.05.2017 по делу № А63-15301/2016 по аналогичному иску управления к обществу о взыскании задолженности за предыдущий период.

С учетом установленных Порядком № 112-п ставок арендной платы для сельскохозяйственных земель на территории Предгорного района (богарная пашня – 1,5 %, сенокосы – 0,4 %, пастбища – 0,2 %, несельскохозяйственные угодья – 1 %) и кадастровой стоимости земельного участка (21978900 руб., т.е. УПКС – 7,3263 руб./кв.м), размер годовой арендной платы составляет 227 066,22 руб., а за спорный период общая сумма арендной платы составляет – 259 119,62 руб. (расчет приведен ниже).

Доказательств внесения арендной платы за спорный период не представлено (имеющееся в деле платежное поручение № 415560 от 19.02.2018 на сумму 14 409,68 руб. является перечислением в бюджет денежных средств, взысканных судебным приставом-исполнителем по исполнительному производству № 43817/17/26043-ИП, возбужденному на основании исполнительного листа по вышеупомянутому делу № А63-15301/2016, которым с ответчика взыскано 475 671,19 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2014 по 10.07.2016).

В просительной части уточненного иска указано, что ко взысканию заявлена пеня в сумме 41 937,45 руб. за период с 11.07.2016, но фактически из расчета видно, что неустойка рассчитана с 10.09.2016.

Согласно пункту 5.4 договора арендатор перечисляет арендную плату за каждый квартал вперед не позднее десятого числа первого месяца, следующего за истекшим кварталом. Арендная плата по договору вносится арендатором ежеквартально.

Буквальное содержание данного пункта позволяет прийти к выводу о том, что сроком оплаты за очередной квартал являлось 10 число следующего месяца.

Следовательно пеня на сумму долга за 3 квартал 2016 года подлежит начислению с 11 октября 2016 года.

В соответствии с пунктом 8.1 за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ на дату заключения договора от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

На дату заключения договора была установлена ставка рефинансирования в размере 11 % годовых, которая согласно пункту 8.1 подлежит применению ко всем случаям и периодам просрочки по договору.

С учетом установленных по делу обстоятельств, судом произведен пересчет размера арендной платы и пени за спорный период:

Период аренды

Сумма арендной платы за период

Долг нарастающим итогом

Период расчета пени

Кол-во дней просрочки

Размер пени

11.07.16

30.09.16

50872,76

50872,76

11.10.16

10.01.17

92

1716,11

01.10.16

31.12.16

57076,75

107949,51

11.01.17

10.04.17

90

3562,33

01.01.17

31.03.17

55988,93

163938,44

11.04.17

10.07.17

91

5470,08

01.04.17

30.06.17

56611,03

220549,47

11.07.17

10.10.17

92

7439,87

01.07.17

31.08.17

38570,15

259119,62

11.10.17

14.03.18

155

14726,63

Всего пени

32 915,02

 

В отсутствие доказательств оплаты долга и неустойки в указанной части иск подлежит удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды.

Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –ГК РФ, Гражданский кодекс) по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Спорная задолженность ответчиком не погашена, а на предложение о расторжении договора по соглашению сторон ответчик не отреагировал.

Кроме того, как указано выше, решением суда по делу № А63-15301/2016 с ответчика была взыскана задолженность за предыдущие периоды, что свидетельствует о неоднократности нарушения условий договора обществом.

Доводы о неуплате субарендной платы субарендатором не могут быть приняты судом во внимание, поскольку в силу статьи 401 ГК РФ нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника и отсутствие у него денежных средств не относится к обстоятельствам, освобождающим от ответственности за нарушение обязательств.

В силу статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

До обращения в суд управление направляло ответчику требование от 04.09.2017 № 3945/01-08 об оплате спорной задолженности, а также указало на отсутствие оплаты долга, взысканного решением суда по делу А63-15301/2016, предложив явиться в управление для расторжения договора аренды. Направление требования подтверждается реестрами заказных писем от 05.09.2017 и 20.10.2017.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Длительность неоплаченного периода  и размер основного долга позволяют сделать вывод о существенности нарушений условий договора.

Принимая во внимание изложенное, поскольку на предложение о расторжении договора по соглашению сторон ответчик не отреагировал, договор аренды подлежит расторжению в судебном порядке.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 7.4 договора предусмотрено, что при прекращении договора арендатор обязан возвратить участок арендодателю в течение 3 дней с момента его прекращения в состоянии, предусмотренном разделом 2 договора.

В связи с расторжением договора, требование о возложении на ответчика обязанности возвратить арендуемый земельный участок также подлежит удовлетворению.

По правилам статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, подлежит взысканию с ответчика в бюджет (в отношении требований о взыскании – пропорционально размеру удовлетворенных требований, по требованию неимущественного характера – полностью).

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Зори Предгорья» в пользу управления имущественных отношений и муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края 292 034 рубля 64 коп., из которых 259 119,62 руб. основного долга и 32 915,02 руб. неустойки.

Расторгнуть договор от 09.09.2008 № 403 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:29:000000:2138, зарегистрированный в Едином государственном реестре недвижимости за номером 26-26-30/033/2008-497 от 25.11.2008.

Обязать общества с ограниченной ответственностью «Зори Предгорья» в течение трех дней со дня вступления решения суда в законную силу возвратить управлению имущественных отношений и муниципального контроля администрации Предгорного муниципального района Ставропольского края земельный участок с кадастровым номером 26:29:000000:2138.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Зори Предгорья» в доход федерального бюджета 13 937,89 руб. государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                   Э.И. Орловский