АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-36815/2021

17 января 2022 г.

г. Челябинск

 

Резолютивная часть решения изготовлена 24.12.2021 г. 

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мухлынина Л.Д., рассмотрев в порядке упрощённого производства дело по исковому заявлению 

Комитета по управлению имущества и земельным отношениям администрации Красноармейского муниципального района Челябинской области, с. Миасское (ОГРН 

<

***>),  

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, с. Миасское (ОГРНИП 313743005100039)

о взыскании 241 762 руб. 82 коп.,  

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям Красноармейского муниципального района Челябинской области (далее – истец, Комитет) 12.10.2021 обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1, с. Миасское (далее – ответчик, предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате по договору №40 от 10.04.2018 за период с 10.04.2018 по 19.12.2018 в размере 192 085 руб. 54 коп., неустойки за просрочку платежей в размере 49 677 руб. 28 коп. с 26.06.2018 по 12.10.2021.  

В обоснование заявленных требований истец, ссылаясь на положения договора аренды и ст. 330, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) указал, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате. В связи с несвоевременным внесением арендных платежей начислены пени.  

Определением от 27.10.2021 суд принял исковое заявление к рассмотрению в порядке упрощённого производства (л.д. 7-8). 

Ответчик в представленном отзыве от 15.11.2021 заявил о пропуске истцом срока исковой давности, а  также на неправильное применение истцом при расчете задолженности кадастровой стоимости участка. представил контррасчет задолженности (л.д. 67-70)..   

Исследовав представленные по делу доказательства, заслушав представителей сторон, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) 10.04.2018 подписан договор аренды зельного участка №40 (л.д. 24-28), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на условиях настоящего договора аренды земельного участка для размещения магазина следующее недвижимое имущество: земельный участок площадью 891 кв.м, с кадастровым номером 74:12:1107007:6, расположенный по адресу: 

<

...> Победы,3 из земель населенных пунктов, находящихся в ведении муниципального образования.  

Срок аренды устанавливается с 10.04.2018 по 09.04.2067 (п. 2.1 договора).  

Размер арендной платы определен за год в размере 366 859 руб. 63 коп. без учета НДС (п. 3.1 договора).  

За арендуемый земельный участок арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, ежеквартально до 25-го числа последнего месяца квартала, путем перечисления суммы на соответствующий счет, указанный в прилагаемом к настоящему договору расчете (п. 3.2 договора). 

За нарушение сроков перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ от суммы недоимки за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства по ее оплате или соответствующей части указанного обязательства (п. 6.2. договора).

Земельный участок передан в аренду по акту приёма- передачи от 23.05.2018 (л.д. 31). 

19 октября 2018 г. истец и ответчик заключили договор купли- продажи земельного участка с кадастровым номером 74:12:1107007:6 (л.д. 35), право собственности на участок зарегистрировано за предпринимателем 20.12.2018 г. (л.д. 37 оборот). 

По правилам п. 1 ст. 432, ст. 606, п. 1 ст. 607, ст. 614 ГК РФ суд квалифицирует договор аренды за спорный период как заключенный. 

Земельный участок учтен в государственном кадастре недвижимости 14.05.2007, вид разрешенного использования – для размещения магазина, что следует из кадастрового паспорта участка от 11.10.2018 № 74/001/019/2018-40568, кадастровая стоимость составила 1 011 000 руб. (л.д. 36). 

В связи с неисполнением обязанности по своевременной уплате арендных платежей истцом в адрес ответчика направлена претензия от 27.12.2018 № 2413, от 15.01.2019 №36 с требованием оплаты долга и пени  (л.д. 15-22), которые оставлены без ответа, что послужило основанием для обращения Комитета с настоящим иском в суд. 

Рассмотрев заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд считает данный довод состоятельным в части. 

Согласно статье 195, пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу статьи 199 Гражданского кодекса РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Согласно пункту 1 статьи 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года.

Пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса РФ установлено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно пункту 2 статьи 200 Гражданского кодекса РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Буквальное толкование указанной нормы права, указывает на то, что начало течения исковой давности закон связывает, с одной стороны, с объективным моментом, то есть нарушением субъективного права, а с другой стороны, - с субъективным моментом, то есть моментом, когда управомоченный субъект узнал или должен был узнать о нарушении своего права.

Пунктом 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности" (далее - Постановление N 43) установлено, что согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Из приведенной нормы и разъяснений следует, что соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается.

Согласно части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 02.03.2016 N 47-ФЗ) с 01.06.2016 соблюдение претензионного порядка в отношении рассматриваемой категории спора является обязательным.

Названной нормой определено, что гражданско-правовой спор о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

В силу пункта 4 статьи 202 Гражданского кодекса РФ со дня прекращения обстоятельства, послужившего основанием приостановления течения срока исковой давности, течение ее срока продолжается. Остающаяся часть срока исковой давности, если она составляет менее шести месяцев, удлиняется до шести месяцев, а если срок исковой давности равен шести месяцам или менее шести месяцев, до срока исковой давности.

Применительно к правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 01.06.2010 N1861/10 обязательства по уплате неустойки считается возникшим не с момента просрочки исполнения основного обязательства, а с истечением периодов, за который эта неустойка начислена.

В то же время, положениями пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" предусмотрено, что предъявление в суд главного требования (об исполнении договора) не влияет на течение срока исковой давности по дополнительным требованиям (статья 207 Гражданского кодекса РФ), к каковым относится требование о взыскании неустойки, срок исковой давности по которым продолжает течь.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации) или процентов, подлежащих уплате по правилам статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки.

Аналогичная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в постановлениях от 10.02.2009 N 11778/08 и от 15.01.2013 N 10690/12. Следовательно, обязательство по уплате пени считается возникшим не с момента просрочки исполнения основного обязательства, а с истечением периода, за который эти пени начисляются.

Иными словами, требование о взыскании пени подлежит удовлетворению в пределах трехгодичного срока, предшествующего дате предъявления иска о взыскании данных пени. За данный период срок исковой давности не будет являться пропущенным. 

Также из указанных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и их толкования следует, что при заявлении должником о применении исковой давности в отношении требований о взыскании пени суд должен проверить соблюдение истцом срока давности, как по главному требованию, так и по каждому дню начисления пени.

Заявление Комитета к ответчику подано в суд 12.10.2021, поэтому возможный срок исковой давности в отношении требования о взыскании долга за период с 10.04.2018 по 30.06.2018 (с учетом положений ст. 202 Гражданского кодекса РФ, а также обязанности по внесению арендной платы за 3 квартал 2018 г. до 25.09.2018) и начисленных на такую задолженность пени, пропущен. 

В связи с указанным судом рассматривается требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2018 по 19.12.2018. и начисленных на такую задолженность пени. 

В силу ст. 309 Кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Согласно пп. 7 п. 1 ст. 1, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) землепользование в Российской Федерации осуществляется на платной основе, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. 

В соответствии со ст. 614 ГК РФ, п. 5.2.1 договора арендатор обязан уплачивать арендные платежи по договору в порядке, предусмотренном разделом III настоящего договора.

Нормой ст. ст. 309, 310 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.  

Положениями ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно ст.164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном ст.131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Частью 2 ст.65 АПК РФ установлено, что обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

В соответствии с п.п.7 п.1 ст.1, ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, землепользование в Российской Федерации осуществляется на платной основе, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления. 

Абзацем 5 п.10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. 

В силу пункта 1 ст.424 Гражданского кодекса РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Законом Челябинской области от 28.08.2003 № 171-ЗО «О земельных отношениях» установлено, что к компетенции органов местного самоуправления относится, в том числе, установление порядка 5 определения размеров арендной платы, порядка, условия и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности (п.7 ст.22). 

Согласно п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является п. 3 ст. 65 ЗК РФ. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Таким образом, арендная плата в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательство.

В отношении соответствующих земель, к которым относится и спорный земельный участок, Законом № 257-ЗО утверждена следующая методика определения размера платы за землю: «Скад * Сап / 100% * К1 * К2 * К3», где Скад - кадастровая стоимость земельного участка, Сап - ставка арендной платы в зависимости от категории земель и (или) вида использования земельного участка (в процентах), К1 - коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора, К2 - коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в городском округе, муниципальном районе, К3 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора.

Спор между сторонами о порядке исчисления арендной платы в части обоснованности применения ставки и коэффициентов отсутствует (ставка 3%, К1 – 4, К2 –2 (л.д. 29).

Ответчик оспаривает примененный истцом К3 в размере 1 вместо 0,5 как субъект малого предпринимательства, а также кадастровую стоимость участка. 

При этом указывает, что решением Комиссии по рассмотрению вопросов о результатах определения кадастровой стоимости земельного участка от 04.09.2018 №1085 кадастровая стоимость участка с номером 74:12:1107007:6 установлена в размере 1 011 000 руб.    

Также с 01.08.2016 предприниматель включен в реестр субъектов малого предпринимательства, поэтому К3 подлежит применению в размере 0,5. 

Суд соглашается с указанными доводами ответчика, поэтому пересчитал размер арендной платы:

- 1 011 000 руб. *3%*4*2*0,5= 121 320 руб. в год, в квартал 30 330 руб., за один месяц 10 110 руб., за один день -  332 руб. 38 коп. 

Итого: 30 330 руб. за 3 квартал 2018 + 20 220 руб. за октябрь- ноябрь 2018+6 315 руб. 29 коп. за 19 дней декабря 2018=56 865 руб. 29 коп.  

Учитывая, что судом установлен факт не внесения предпринимателем платы за пользование участком, требование о взыскании с него задолженности в размере 56 865 руб. 29 коп. обоснованно и подлежит удовлетворению.  

Кроме этого, на задолженность по арендной плате истец начисляет неустойку.

Статья 329 Кодекса содержит положение о возможном обеспечении обязательств неустойкой, предусмотренной законом или договором.

Статья 330 Кодекса определяет неустойку как денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.

В п. 6.2. договора стороны предусмотрели, что в случае неуплаты полностью или частично арендатором арендной платы в сроки, предусмотренные договором, арендатор обязан уплатить Комитету пени в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы долга за каждый день просрочки.

Поскольку нарушение договорных обязательств по оплате арендной платы установлено и подтверждается расчетом требования о взыскании санкции являются обоснованными.

При этом суд пересчитал размер пени с 26.09.2018 по 12.10.2021

задолженность

Период просрочки

Ставка

Формула

Неустойка

 

с

по

дней

 

30 330,00

26.09.2018

Новая задолженность на 30 330,00 руб.

30 330,00

26.09.2018

16.12.2018

82

7.5

30 330,00 × 82 × 1/300 × 7.5%

621,77 р.

30 330,00

17.12.2018

25.12.2018

9

7.75

30 330,00 × 9 × 1/300 × 7.75%

70,52 р.

56 865,29

26.12.2018

Новая задолженность на 26 535,29 руб.

56 865,29

26.12.2018

16.06.2019

173

7.75

56 865,29 × 173 × 1/300 × 7.75%

2 541,40 р.

56 865,29

17.06.2019

28.07.2019

42

7.5

56 865,29 × 42 × 1/300 × 7.5%

597,09 р.

56 865,29

29.07.2019

08.09.2019

42

7.25

56 865,29 × 42 × 1/300 × 7.25%

577,18 р.

56 865,29

09.09.2019

27.10.2019

49

7

56 865,29 × 49 × 1/300 × 7%

650,16 р.

56 865,29

28.10.2019

15.12.2019

49

6.5

56 865,29 × 49 × 1/300 × 6.5%

603,72 р.

56 865,29

16.12.2019

09.02.2020

56

6.25

56 865,29 × 56 × 1/300 × 6.25%

663,43 р.

56 865,29

10.02.2020

26.04.2020

77

6

56 865,29 × 77 × 1/300 × 6%

875,73 р.

56 865,29

27.04.2020

21.06.2020

56

5.5

56 865,29 × 56 × 1/300 × 5.5%

583,82 р.

56 865,29

22.06.2020

26.07.2020

35

4.5

56 865,29 × 35 × 1/300 × 4.5%

298,54 р.

56 865,29

27.07.2020

21.03.2021

238

4.25

56 865,29 × 238 × 1/300 × 4.25%

1 917,31 р.

56 865,29

22.03.2021

25.04.2021

35

4.5

56 865,29 × 35 × 1/300 × 4.5%

298,54 р.

56 865,29

26.04.2021

14.06.2021

50

5

56 865,29 × 50 × 1/300 × 5%

473,88 р.

56 865,29

15.06.2021

25.07.2021

41

5.5

56 865,29 × 41 × 1/300 × 5.5%

427,44 р.

56 865,29

26.07.2021

12.09.2021

49

6.5

56 865,29 × 49 × 1/300 × 6.5%

603,72 р.

56 865,29

13.09.2021

12.10.2021

30

6.75

56 865,29 × 30 × 1/300 × 6.75%

383,84 р.

Сумма основного долга: 56 865,29 руб.

Сумма неустойки: 12 188,09 руб.

Указанная сумма неустойки и подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. 

Оснований для снижения размера неустойки суд не усматривает, ответчиком соответствующее ходатайство не подавалось.  

В соответствии со ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при цене иска 241 762 руб. 82 коп. подлежит уплате госпошлина в размере 7 835 руб. 

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В силу ч. 3 этой же статьи государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

В силу подп. 1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец – Комитет – освобожден от уплаты государственной пошлины.

Поскольку требования удовлетворены частично, с ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям подлежит взысканию в доход бюджета госпошлина

Руководствуясь ст.ст.110, 156, 167 – 176, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Красноармейского муниципального района 56 865 руб. 29 коп. задолженности по арендной плате по договору №40 за период с 01.07.2018 по 19.12.2018, пени в размере 12 188 руб. 09 коп., всего – 69 053 руб. 38 коп.  

В удовлетворении требований в остальной части отказать. 

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 2 238 руб. 

Решение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия, в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении пятнадцати дней со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

 

Судья                                                                                Л.Д. Мухлынина

 

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru