ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-16963/2017

г. Челябинск

26 января 2018 года

Дело № А07-24820/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 января 2018 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Татышлинскому району на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.11.2017 по делу № А07-24820/2017 (судья Абдуллина Э.Р.). 

В судебном заседании приняли участие представители: 

Прокуратуры Республики Башкортостан – ФИО2, (поручение № 8-17/214-2017 от 23.01.2018, удостоверение)

Заместитель Прокурора Республики Башкортостан (далее – Прокурор, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан к Комитету по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Татышлинскому району (далее – Комитет, ответчик1), индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ИП ФИО3, Предприниматель, ответчик2) с исковым заявлением, в котором потребовал признать недействительными (ничтожными) условия договора аренды земельного участка от 22.09.2014 № 36-840-14-ТО-86, заключенного между Администрацией района и ИП ФИО3 в части: 

- пункта 4.1.1 – арендодатель вправе «требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а так же при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, и в случае неподписания арендатором дополнительных соглашений к договору, в соответствии с пунктом 3.5 и нарушении других условий договора»; 

- пункта 4.4.4 арендатор обязан «не допускать передачи арендуемого земельного участка в субаренду,  а так же передачи своих прав и обязанностей по договору третьим лицам  без письменного согласия арендодателя» (исковое заявление – т.1 л.д. 11-12).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена администрация Муниципального района Татышлинский район Республики Башкортостан (т.1 л.д. 67-69).

Решением суда первой инстанции от 14.11.2017 (резолютивная часть объявлена 09.11.2017) исковые требования Прокурора удовлетворены  в полном объеме (т.1 л.д. 83-88). 

Не согласившись с таким решением, Комитет (далее также – податель жалобы) обратился в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит данное решение отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. 

Как полагает апеллянт, суд недостаточно изучил обстоятельства дела, поскольку в решении указано на  отсутствие сведений о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, тогда как на втором листе данного дополнительного соглашения  имеется запись о его государственной регистрации, произведенной 07.11.2017, соответственно на дату принятия решения пункты 4.1.1 и 4.4.4 были исключены из условий договора и заменены на другие условия.

С учетом изложенного апеллянт полагает решение о признании указанных пунктов недействительными  необоснованным и подлежащим отмене.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения указанной информации на официальном сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет.

Ответчики в судебное заседание представителей не направили. 

С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие не явившихся лиц. 

Прокурор в судебном заседании возражал по существу доводов апелляционной жалобы, ссылаясь на их несостоятельность, просил решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения. 

Законность и обоснованность судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между ИП ФИО3 и муниципальным районом Татышлинский район Республики Башкортостан в лице председателя Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Татышлинскому району заключен договор №36-840-14-ТО-86 от 22.09.2014 аренды земельного участка с кадастровым номером 02:45:080206:24, площадью 656 кв.м., расположенного по адресу: Республика Башкортостан, Татышлинский район, с/с Кудашевский, 

<

...>, для размещения объектов оптовой и розничной торговли  (т. 1 л.д.11-12).

Срок аренды в соответствии с пунктом  2.1 договора  установлен с 22.09.2014 по 22.09.2024.

Земельный участок передан арендодателем арендатору по акту приема – передачи от 22.09.2014 (т. 1 л.д.15).

Государственная регистрация обременения земельного участка правом аренды предпринимателя произведена 30.05.2014 (т. 1 л.д.14 оборот).

Пунктом 4.1.1 установлено, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор при использовании земельного участка не по целевому назначению, а так же при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более, чем за 6 месяцев, в случае неподписания дополнительных соглашений к договору в соответствии с п. 3.5 и нарушения других условий договора.

В пункте 4.4.4 договора указано, что арендатор обязан не допускать передачи арендуемого земельного участка в субаренду, а так же передачи своих прав и обязанностей по договору аренды третьим лицами без письменного согласия арендодателя.

Согласно пункту 6.3 договора аренды,  договор может быть расторгнут по требованию арендодателя  во внесудебном порядке на основании и  в порядке, установленным гражданским законодательством, а так же в случаях, указанных в пункте 4.1.1.

Полагая, что положения пунктов 4.1.1, 4.4.4 договора аренды земельного участка №36-840-14-ТО-86 от 22.09.2014 не соответствуют действующему законодательству и в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации являются ничтожными, Прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Из материалов дела так же следует, что между Комитетом и предпринимателем ФИО3 подписано дополнительное соглашение №1 от 18.10.2017 к спорному договору, согласно которому стороны исключили пункты 4.1.1 и 4.4.4 из договора аренды (т. 1 л.д.74). 

Соглашение вступает в силу с момента подписания и становится неотъемлемой частью договора аренды (п. 4 соглашения).

Регистрация Соглашения согласно штампу произведена  Управлением Росреестра по Республике Башкортостан 07.11.2017 (т. 1 л.д.75).

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований признания оспариваемых прокурором условий договора аренды земельного участка недействительными в силу их противоречия нормам действующего законодательства.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее так же – АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции полагает основания для отмены либо изменения судебного акта отсутствующими.      

В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой  своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. 

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными ст. 12 АПК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом избранный заинтересованным лицом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. 

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. 

Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. 

На основании п. 3 ст. 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее так же - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. 

В отношении требования Прокурора о признании недействительным (ничтожным) пункта 4.4.4 договора аренды от 22.09.2014 № 36-840-14-ТО-86 апелляционная коллегия приходит к следующим выводам.  

По правилам ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. 

При рассмотрении  соответствующих споров следует руководствоваться разъяснениями, содержащимися   в п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» согласно которым, поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором. 

Согласно п. 18 вышеназванного постановления Пленума ВАС РФ, арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Таким образом, условие п. 4.4.4  договора аренды от 22.09.2014 № 36-840-14-ТО-86 прямо противоречит  положениям нормы пункта 9 ст. 22 Земельного кодекса  Российской Федерации.

В отношении требования Прокурора о признании недействительным (ничтожным) пункта 4.1.1 договора №36-840-14-ТО-86 от 22.09.2014 апелляционная коллегия приходит к следующим выводам.  

Абзацем 2 пункта 9 статьи 22 ЗК РФ установлено следующее правило: изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Данное положение, как указано в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды, предусмотренных ст. 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей. 

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 настоящего Кодекса.

В силу ст. 450 ГК РФ, договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По смыслу положения п. 9 ст. 22 ЗК РФ и разъяснения, изложенного в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», положения ЗК РФ устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 и ст. 450, 619 ГК РФ; указанные в ст. 619 ГК РФ обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка; не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Согласование сторонами условий о возможности одностороннего отказа арендодателя от договора аренды земельного участка во внесудебном порядке, в силу ст. 422 ГК РФ, должно соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Оценив по правилам ст. 431 ГК РФ изложенное в подпункте 4.1.1. договора положение  в совокупности и взаимосвязи с содержанием пункта 6.3. договора аренды, апелляционный суд полагает, что  они направлены на одностороннее внесудебное прекращение договора аренды, что прямо  противоречит п. 9 ст. 22 ЗК РФ, а также недопустимо расширяет положения ст. 450, 619 ГК РФ, и не соответствует условиям прекращения договора в одностороннем порядке, установленным законодателем. 

При этом судебная коллегия отмечает, что недействительность спорного пункта договора не лишает арендодателя права на расторжение договора в судебном порядке в рамках ст. 450, 619 ГК РФ.

Поскольку изложенные в спорных пунктах договора положения противоречат п. 9 ст. 22 ЗК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об их  недействительности в силу ст. 168 ГК РФ.

В соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность спорных пунктов договора не влечет недействительность договора аренды от 22.09.2014 № 36-840-14-ТО-86 в целом.

В отношении правомочий прокурора на обращение с настоящим иском судебная коллегия пришла к следующим выводам. 

В силу ст. 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокуратура Российской Федерации - единая федеральная централизованная система органов, осуществляющих от имени Российской Федерации надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации.

В целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, защиты прав и свобод человека и гражданина, а также охраняемых законом интересов общества и государства прокуратура Российской Федерации осуществляет надзор за исполнением законов федеральными министерствами, государственными комитетами, службами и иными федеральными органами исполнительной власти, представительными (законодательными) и исполнительными органами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, органами военного управления, органами контроля, их должностными лицами, органами управления и руководителями коммерческих и некоммерческих организаций, а также за соответствием законам издаваемых ими правовых актов.

Соответствующее право прокурора на предъявление иска о признании недействительной сделки закреплено в абз. 2 части 1 ст. 52 АПК РФ, в соответствии с которым прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Прокурор, обратившийся в суд, пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца (п. 3 ст. 52 АПК РФ).

Согласно п. 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 №15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе», предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абз. 2 и 3 ч. 1 ст. 52 АПК РФ, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования.

Поскольку понятие публичный интерес законодательно не определено, вопросы о том, нарушаются ли сделкой публичные интересы и необходимо ли суду признать сделку недействительной, должны разрешаться судом исходя из характера и последствий допущенных при совершении сделки нарушений с учетом всех обстоятельств дела.

Заключение в нарушение земельного и гражданского законодательства договора аренды не может соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и, как следствие, могут повлечь нарушение прав публичного собственника и неопределенного круга лиц.

В данном случае, предъявленный прокурором иск о признании недействительными подпункта 4.1.1. пункта 4.4.4. направлен на защиту названных интересов, недопущение заключения таких договоров в будущем и служит целям реализации таких задач судопроизводства в арбитражных судах, как укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также формирование уважительного отношения к закону (ст. 2 АПК РФ).

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.11.2017 по делу № А07-24820/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Татышлинскому району - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции. 

Председательствующий судьяЛ.П. Ермолаева

Судьи:М.И. Карпачева 

Л.А. Суспицина