АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА

Пушкина ул., д. 45, г. Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-5595/2020

01 февраля 2021 года

г. Хабаровск

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 февраля 2021 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

председательствующего судьи В.А. Гребенщиковой

судей М.Ю. Бурловой-Ульяновой, С.Н. Новиковой

при участии: представители сторон в судебное заседание не явились

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Атилан»

на решение от 09.06.2020, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2020

по делу №  А73-17797/2019 

Арбитражного суда Хабаровского края

по иску департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска 

к обществу с ограниченной ответственностью «Атилан»                                   

о взыскании 622 074 руб. 29 коп.

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 680000,                     

<

...>; далее - департамент, уполномоченный орган, истец) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края к обществу с ограниченной ответственностью «Атилан» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, адрес: 680000, 

<

...>; далее - ООО «Атилан», общество, ответчик) с иском о взыскании задолженности по договору аренды от 31.01.2018 № 1/18 в размере 607 792 руб. 47 коп., пени – 8070 руб. 68 коп. за период с 12.02.2018 по 15.07.2019, а также процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 6 211 руб. 14 коп. за период с 16.07.2019 по 31.08.2019.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 09.06.2020, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2020, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Дальневосточного округа, ООО «Атилан» просит указанные судебные акты отменить в связи с неприменением норм материального права, подлежащих применению, а также несоответствием выводов судов обстоятельствам спора, в иске отказать. 

В  обоснование жалобы заявитель приводит доводы о том, что представленными в деле доказательствами подтверждено, что арендодатель в течение длительного периода признавал факты выявления новых недостатков, препятствующих эксплуатации автостоянки, давал понять арендатору, что намерен их устранить собственными силами в целях продолжения арендных отношений, однако, этого не сделал. Поскольку арендодатель согласился на устранение недостатков, арендатор не требовал уменьшения арендной платы в порядке выбора, представленного положениями пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Обращает внимание на то, что отчет об оценке имущества, на который сослался суд, не содержит сведения о недостатках имущества, на которые указано в актах от 07.05.2018, от 30.01.2019. Письмо муниципального казенного учреждения «Служба заказчика по строительству и капитальному ремонту» от 31.07.2018 № 1888-С3 подтверждает доводы общества о наличии грибка в непроветриваемом помещении. О том, что во время дождя и таяния снега имеет место течь воды внутрь помещения, в том числе, где проходит кабель, уполномоченный орган ответчика не проинформировал. Зимой в 2019 году появились новые недостатки имущества, на что указано в акте от 30.01.2019. Указанные обстоятельства послужили основанием для приостановления уплаты арендной платы. Намерение ООО «Атилан» сдавать объект в субаренду не является фактом заключения договора.

Отзыв на кассационную жалобу не поступил.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в их отсутствие.

Проверив законность принятых судебных актов с учетом доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.

По материалам дела установлено, между департаментом (арендодатель) и ООО «Атилан» (арендатор) заключен договор аренды от 31.01.2018 № 1/18, по условиям которого во временное владение и пользование общества передано 8790/1000 доли в принадлежащем Городскому округу «Город Хабаровск» на праве собственности комплексном нежилом здании литер А общей площадью 5538 кв.м, общей площадью доли 4 867,7 кв.м, расположенном по адресу: 

<

...>, используемом под автостоянку площадью 4 774,2 кв.м в виде помещений №№ 41, 42, 44, 45, 46, 48, 49, 50, 51 подземного этажа 1, помещений №№ 5-11 подземного этажа 2 площадью 4 266,5 кв.м и мест общего пользования площадью 507,7 кв.м от помещений №№ 1, 14, 15, 16, 33, 34, 39, 43, 47, 52, 53 подземного этажа 1 и помещений №№ 1, 2, 3, 4 подземного этажа 2; общественный санитарный узел площадью 93,5 кв.м в виде помещений      №№ 27-32 подземного этажа 1 и функционально связанного движимого муниципального имущества в количестве 78 единиц. 

В силу пункта 1.2 договора его действие распространено на период с 31.01.2018 по 30.01.2023. 

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 договора арендная плата за пользование помещениями, определенная на основании отчетов об оценке  от 01.11.2017 № 30/1, от 01.11.2017 № 30/2 и протокола от 15.01.2018 № 1/1 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе, составляет 234 482 руб. 

Согласно пункту 2.3 договора плата подлежит внесению в срок до 10 числа текущего месяца. 

В пункте 4.1 договора предусмотрено, что в случае невнесения арендатором платы в размере и сроки, установленные договором, арендатор уплачивает пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки. 

Впоследствии уведомлением от 06.12.2018 № 05-10/12572 арендатор проинформирован о корректировке ставки платы с учетом коэффициента инфляции на 2019 год и установлении платежа в сумме 244 564 руб. 73 коп. 

Фактическая передача объекта арендатору зафиксирована актом от 31.01.2018. 

В акте, а также в отчетах об оценке от 01.11.2017 № 30/1, от 01.11.2017 № 30/2 отражено техническое состояние и амортизационные свойства объекта. 

Соглашением от 24.07.2019 указанный договор аренды расторгнут, отношения сторон прекращены с 16.07.2019, помещения возвращены арендодателю по акту от 24.07.2019. 

В связи с образовавшейся задолженностью по арендной плате уполномоченным органом в адрес ООО «Атилан» направлены претензии от 20.06.2019 № 05-09/6813, от 03.07.2019 № 05-10/7342, требования которых остались без удовлетворения, что явилось поводом для предъявления в арбитражный суд настоящего иска. 

Рассматриваемые отношения сторон верно квалифицированы судами как арендные, регулируемые нормами главы 34 ГК РФ и общими положениями кодекса об обязательствах. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310). 

В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ регламентировано, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. 

Статьей 330 ГК РФ определено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 

В силу пункта 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. 

Установив ненадлежащее исполнение обязательств по внесению платежей по договору аренды со стороны ООО «Атилан», суд первой инстанции, проверив расчет иска и признав его верным, удовлетворил заявленное требование о взыскании долга в размере 607 792 руб. 47 коп. за период с 01.05.2019 по 15.07.2019. Как следствие этому, признал правомерным применение ответственности в виде взыскания неустойки на основании пункта 4.1 договора в размере 8070 руб. 68 коп. за период с 12.02.2018 по 15.07.2019, процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 ГК РФ в размере 6211 руб. 14 коп. за период 16.07.2019 по 31.08.2019.

С этим согласился суд апелляционной инстанции, повторно разрешая настоящий спор.

Доводы ответчика о невозможности использовать помещения по целевому назначению в спорный период ввиду выявленных в арендуемом объекте технических недостатков, являлись предметом рассмотрения судов и мотивированно отклонены в связи со следующим.

На основании пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. 

Пунктом 2 статьи 612 ГК РФ регламентировано, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. 

Основанием для освобождения арендатора от внесения арендной платы является объективная, то есть не зависящая от воли последнего невозможность использования предмета аренды.

Между тем, проанализировав представленные доказательства по делу по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции не усмотрел оснований для освобождения ответчика от внесения согласованной сторонами арендной платы по мотиву недоказанности факта невозможности использования имущества в заявленный период. 

В ходе судебного разбирательства по делу установлено, что в период действия договора аренды ООО «Атилан» письмом от 19.04.2018 проинформировало департамент о выявлении протечек в используемом помещении, в том числе в местах прохождения электрических коммуникаций, и просило осуществить комиссионный осмотр объекта аренды. 

По результатам осмотра составлен акт от 07.05.2018, которым подтверждено наличие названных недостатков. 

18.07.2018 общество инициировало обращение в департамент по вопросу повторного осмотра, проведении ремонтных работ в помещениях. 

Письмами от 23.07.2018, от 07.08.2018 арендодатель известил арендатора о направлении обращения в адрес мэра города, департамента архитектуры, строительства и землепользования, рекомендовал осуществлять проветривание помещений, принимать меры по сохранению сантехнического оборудования. 

07.08.2018 общество направило в уполномоченный орган обращение с предложением о производстве ремонтных работ в используемых помещениях силами привлекаемой ООО «Атилан» подрядной организации с отнесением стоимости ремонта в счет арендных платежей. 

В уведомлении от 12.09.2018 истец указал ответчику об отсутствии в договоре аренды условий о зачете стоимости работ в счет исполнения обязательств по внесению арендных платежей. 

30.01.2019 департаментом проведен очередной осмотр имущества, по результатам которого установлено наличие ряда повреждений, о чем составлен акт. 

21.03.2019 в ответ на заявление общества от 28.02.2019 уполномоченный орган подтвердил наличие ряда незначительных деформаций в конструктивных элементах помещений, рекомендовал продолжить контроль за состоянием арендуемого объекта и в случае возникновения существенных повреждений незамедлительно его проинформировать об этом. 

С учетом предписаний статей 611, 612 ГК РФ существенное значение для решения вопроса об объеме обязанностей ответчика имеет действительное техническое состояние спорного объекта на момент заключения договора аренды, а также степень осведомленности арендатора о таком состоянии при вступлении в договорные отношения. 

Как установлено судом первой инстанции, заключение рассматриваемой сделки сопровождалось предоставлением арендатору достаточной совокупности сведений о состоянии объекта. В частности, арендатор был осведомлен о наличии отчетов об оценке от 01.11.2017 № 30/1, от 01.11.2017 № 30/2. Об этом непосредственно свидетельствует содержание пункта 2.2 договора от 31.01.2018, а также передаточного акта от 31.01.2018. Неотъемлемой частью отчетов выступали материалы фотофиксации, из которых явствовало, что аналогичные выявленным в период действия договора недостатки были зафиксированы и ранее. 

Однако каких-либо возражений, замечаний относительно передаваемого объекта ООО «Атилан» не выразило. 

Уделяя внимание переписке сторон (письма общества от 19.04.2018, от 18.07.2018, от 28.02.2019, письма департамента от 23.07.2018, от 07.08.2018, от 12.09.2018, от 21.03.2019), содержанию актов осмотра, суд также отметил, что технические недостатки были выявлены лишь в отдельных частях переданных по договору помещений. 

Между тем доказательств наступления независящей от воли арендатора невозможности использования предмета аренды в целом в порядке статьи 65 АПК РФ не представлено. Экспертных исследований по вопросу о возможности использования помещений при наличии выявленных недостатков не проводилось. 

Судом также учтено, что арендатор, несмотря на наличие указанных им препятствий в пользовании объектом, не предпринимал реальных мер по прекращению арендных отношений в принудительном порядке, и вплоть до мая 2019 года продолжал вносить арендные платежи в установленном размере. Следовательно, общество выразило согласие на сохранение прежнего порядка пользования имуществом.

Пунктом 4 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. 

В развитие данной нормы судом указано, что соответствующих требований ответчик не заявлял, в рамках судебного разбирательства по настоящему делу не воспользовался правом на выдвижение встречных требований, направленных к зачету первоначально заявленных. 

В силу пункта 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. 

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. 

Пунктом 3.2.3 договора закреплено, что в обязанности арендатора наряду с производством текущего ремонта (не менее 1 раза в год) также входит обязанность осуществления капитального ремонта. 

В этой связи, суд обоснованно заметил, что выявленные технические недостатки входили в сферу ответственности арендатора и должны были устраняться при его непосредственном участии, исходя из установленного договором порядка взаимодействия с арендодателем. Однако соответствующих действий предпринято не было. 

Направленное обществом в адрес департамента письмо от 07.08.2018 с предложением произвести ремонтные работы в используемых помещениях силами привлекаемой ООО «Атилан» подрядной организации, было обоснованно отклонено собственником имущества, поскольку предложенная им схема финансирования ремонтных работ (отнесение стоимости ремонта в счет арендных платежей) не соответствовала иным условиям договора. 

Судом также не оставлено без внимания обстоятельство, связанное с попыткой передачи спорного имущества в пользование третьих лиц. 

Так, из акта осмотра от 30.01.2019, проведенного арендодателем, следует, что проверка состояния спорных помещений была предпринята в связи с поданной ООО «Атилан» заявкой на передачу имущества по договору субаренды. 

Согласно представленной в материалы дела по запросу суда заявке от 22.01.2019 общество совместно с индивидуальным предпринимателем ФИО1 инициировали обращение к муниципальному собственнику за разрешением на перенайм помещений, 30.01.2019 согласие сроком действия на 11 месяцев было получено. 

Анализ условий договора, заявки и разрешения позволил суду установить, что объектом субарендных правоотношений должна была стать вся совокупность ранее переданных по договору помещений.

В этой связи суд констатировал, что ООО «Атилан», инициируя обращение к собственнику и предпринимая попытки вовлечь находящийся в его владении объект в гражданский оборот, по существу признало и в своих действиях исходило из того, что спорные помещения могут быть использованы в целом и выступать в качестве объекта сделки.

 При изложенных обстоятельствах  ответчиком не  доказан факт, подтверждающий, что предоставленное в аренду имущество имеет такие недостатки, которые полностью или частично препятствовали его использованию.

Суд кассационной инстанции считает, что судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего спора правильно определены законы, которые следовало применить в рассматриваемой ситуации, дана оценка всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований процессуального законодательства. 

Доводы заявителя кассационной жалобы представляют собой сформированную позицию, высказанную в ходе судебного разбирательства по делу, которая являлась предметом анализа судов обеих инстанций, ей дана надлежащая мотивированная оценка, касаются фактической стороны спора и сводятся к необходимости иной оценки представленных доказательств по делу, что не может служить основанием для отмены принятых судебных актов в кассационном порядке в силу положений статей 286, 287 АПК РФ.

В соответствии с положениями статьи 286, части 2 статьи 287 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанций. 

Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судами не допущено.

С учетом изложенного основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 09.06.2020, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2020 по делу №  А73-17797/2019 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                           В.А. Гребенщикова                   

Судьи                                                                               М.Ю. Бурлова-Ульянова         

 

С.Н. Новикова