Арбитражный суд Волгоградской области

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Волгоград                                                                                   Дело № А12-3493/2022

«22» июля 2024 года                       

Резолютивная часть решения объявлена 08.07.2024 

Полный текст решения изготовлен  22.07.2024

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Пятерниной Е.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поповой А.И. (с использованием аудиозаписи), рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению некоммерческой организации «Фонд содействия развитию предприятий автотранспорта» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Агентство независимой экспертизы «АВТОРИТЕТ» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) о признании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка недостоверным

в судебном заседании участвуют:

от истца – ФИО1, ФИО2 по доверенности от 18.01.2022, 

от ТУ Росимущества  – ФИО3 по доверенности № 04/15204 от 29.12.2023,

от ООО «Агентство независимой экспертизы «АВТОРИТЕТ» - ФИО4 по доверенности от 09.01.2023, ФИО5 по доверенности от 15.12.2023,

эксперт ФИО6, лично , паспорт, 

УСТАНОВИЛ:

некоммерческая организация «Фонд содействия развитию предприятий автотранспорта» (далее – ООО «Фонд содействия развитию предприятий автотранспорта», организация, истец) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области к ответчикам Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (далее – ТУ Росимущества в Волгоградской области), обществу с ограниченной ответственностью «Агентство независимой экспертизы «АВТОРИТЕТ» (далее – ООО «Агентство независимой экспертизы «АВТОРИТЕТ») с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в котором просит:

- признать недействительной рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:080100:9, применяемую ответчиком с 01.01.2022, согласно Отчету № 0507-8/21 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка за весь срок аренды (49 лет), выполненного оценщиком ООО «Агентство независимой экспертизы «АВТОРИТЕТ»;

-  признать Отчет № 0507-8/21 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка за весь срок аренды (49 лет), выполненного оценщиком ООО «Агентство независимой экспертизы «АВТОРИТЕТ», объект аренды: земельный участок общей площадью 36270 кв.м., кадастровый номер 34:34:080100:9 недостоверным и недействительным;

           - признать уведомление ТУ Росимущества в Волгоградской области от 05.08.2021  № 06/6573 к договору от 04.03.2008 № 05/2008 аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации недействительным;

           -   установить рыночную стоимость земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 34:34:080100:9, общей площадью 36270 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> в размере 14 889 000, 00 рублей на 23.06.2021, применяемую с 01.01.2022.

В судебном заседании представители истца настаивали на удовлетворении уточненных заявленных требованиях.

Представители ТУ Росимущества в Волгоградской области, ООО «Агентство независимой экспертизы «АВТОРИТЕТ» исковые требования не признали по основаниям, изложенным в отзывах и письменных возражениях.

В судебном заседании 26.06.2024, в порядке статьи 163 АПК РФ, объявлен перерыв до 11 часов 04.07.2024, до 11 часов 30 минут 08.07.2024. После окончания перерыва судебное заседание продолжено.

Изучив представленные  в материалы дела документы, выслушав  объяснения лиц, участвующих в деле, оценив доводы, изложенные в исковом заявлении и в отзывах на исковое заявление, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 04.03.2008 между ТУ Росимущества в Волгоградской области (Арендодатель) и НО «Фонд содействия развитию предприятий автотранспорта» (Арендатор) заключен договор № 05/2008 аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:080100:0009, находящегося в собственности Российской Федерации, (далее - Договор). 

Срок аренды по договору установлен на 49 лет.

В соответствии с пунктом  2 дополнительного соглашения № 4 от 08.10.2018 второй абзац пункта 3.3 Договора изложен в следующей редакции: изменение арендной платы земельного участка осуществляется Арендодателем в одностороннем порядке путем направления Арендатору уведомления, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение рыночной стоимости права аренды земельного участка. В этом случае индексация арендной платы с учетом уровня инфляции в году, в котором был произведен перерасчет, не проводится.

В соответствии с уведомлением ТУ Росимущества в Волгоградской области от 05.08.2021 № 06/6573 к договору размер годовой арендной платы с 01.01.2022 изменен Арендодателем на основании отчета об оценке от 05.07.2021 № 0507-8/, выполненного ООО «Агентство независимой экспертизы «АВТОРИТЕТ». 

Указанный расчет арендной платы произведен согласно пункту 6 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», и с 01.01.2022  составляет: Апл.=119 086 400, 00 / 49 = 2 430 334, 69 руб.

Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данная правовая позиция соответствует правоприменительной практике, в том числе постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09.Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11 определена правовая позиция, в соответствии с которой регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений, что также отражено в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 13 от 25.01.2013 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Согласно отчету об оценке от 05.07.2021 № 0507-8/21 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка, выполненного ОООТ «Агентство независимой экспертизы «АВТОРИТЕТ», рыночная стоимость земельного участка составляет 119 086  400, 00 рублей.

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 1 и пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) пользование землей в Российской Федерации является платным. В силу абзаца 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По смыслу статьи 65 ЗК РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов РФ. В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом порядке.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Таким образом, на основании вышеназванных правовых норм договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных в аренду без торгов, не могут устанавливать твердый размер арендной платы, в том числе, путем фиксации конкретной методики.

Спорный договор аренды прямо предусматривает возможность изменения размера арендной платы Арендодателем в одностороннем порядке путем направления Арендатору уведомления, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение рыночной стоимости права аренды земельного участка, тем самым относит размер арендной платы к регулируемым законодательствам ставкам.

Изменение размера арендной платы в соответствии с механизмом ее исчисления, предусмотренным договором, не является изменением договора и не нарушает запрета изменять размер арендной платы чаще одного раза в год (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 29.09.2011 № 1313-0-0, пункт 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11487/09, от 03.07.2007 № 3484/07). Поскольку фактическое изменение размера арендной платы в результате изменения нормативных правовых актов не требует дополнительного изменения условий договора, направляемые ответчиком в адрес истца извещения о размере арендной платы, предстоящей к оплате, не являются сделкой, и не влекут каких-либо правовых последствий для истца, равно как и не исключают обязанности последнего производить оплату арендных платежей в размере, урегулированном нормами действующего законодательства.

По мнению истца, указанная в уведомлении от 05.08.2021 № 06/6573 ставка арендной платы за земельный участок экономически необоснованная и неприемлема для осуществления дальнейшей коммерческой деятельности в связи с тем, что определенный размер рыночной стоимости земельного участка является недостоверным. Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ, Закон об оценочной деятельности) закреплено, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Достоверность отчета об оценке обеспечивается его выполнением в соответствии с требованиями Закона № 135-ФЗ и федеральными стандартами оценки.

Согласно части 3 статьи 6 Закона об оценочной деятельности результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» (далее - информационное письмо № 92) разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица). Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается. Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.). 

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. 

Таким образом, в случае если рыночная стоимость земельного участка, находящегося в публичной собственности, которая подлежит применению при определении размера арендной платы, устанавливается привлеченным оценщиком, данный отчет носит обязательный характер для сторон договора. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица) (абзац 4 пункта 1 информационного письма № 92). 

Вместе с тем, если методика расчета размера арендной платы изменилась в период действия договора аренды, например: ранее при заключении договора аренды размер арендной платы в соответствии с нормативным актом определялся исходя из кадастровой стоимости земельного участка, а в последующем исходя из рыночной стоимости земельного участка, при этом рыночная стоимость земельного участка, находящегося в публичной собственности, является одной из составляющей формулы расчета размера арендной платы и устанавливается привлеченным оценщиком, отчет которого носит обязательный характер, арендатор вправе оспорить рыночную стоимость такого земельного участка, так как в рассматриваемом случае изменение рыночной стоимости земельного участка не влияет на действительность договора аренды, а требования арендатора направлены на установление действительной рыночной стоимости земельного участка для целей расчета арендной платы по договору аренды и уплаты справедливого размера арендной платы. 

В рассматриваемом случае, предъявляя иск по настоящему делу, истец преследует цель опровергнуть достоверность рыночной стоимости права аренды, установленной на основании отчета № 0507-8/21 от 05.07.2021, выполненного ООО «Агентство независимой экспертизы «АВТОРИТЕТ».

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок.

Способы защиты представляют собой комплекс мер, применяемых в целях обеспечения свободной реализации субъективных прав.

Конкретный способ защиты гражданских прав выбирается непосредственно управомоченным лицом и зависит от того, какую цель преследует субъект для восстановления своего нарушенного или оспоренного права.

Из согласованного смысла положений статей 11 и 12 ГК РФ предъявление иска заинтересованным лицом имеет цель восстановления нарушенного права. При этом лицо, обратившееся за защитой права или интереса, должно доказать, что его право или интерес действительно нарушены противоправным поведением ответчика, а также доказать, что выбранный способ защиты нарушенного права приведет к его восстановлению.

Судом установлено, и данный факт не опровергнут истцом, что согласно платежным поручениям и  акту сверок взаимных расчетов между сторонами за период с 01.01.2022 по 04.07.2024, оплата Арендатором по договору аренды производилась в соответствии с рыночной стоимостью, установленной в отчете об оценке № 0507-8/21 от 05.07.2021 года в размере 2 430 334, 69 рублей в год, что составляет ежемесячный платеж – 202 527, 89 рублей.

Таким образом, Арендатор согласился с договором аренды и размером арендной платы с учетом рыночной стоимости установленной отчетом об оценке № 0507-8/21 от 05.07.2021.

Таким образом, между сторонами были согласованы условия договора аренды.

С учетом указанного выше, основания для применения иной рыночной стоимости отсутствуют (указанная позиция согласуется с определением Верховного суда РФ от 31.05.2021 № 3094-ЭС21-6793).

С момента внесения изменений в размер арендной платы, истец каких-либо возражений не заявлял. После получения уведомлений об изменении величины рыночной стоимости арендуемого земельного участка, и, соответственно, размера арендной платы по договору аренды, истец не воспользовался правом на ознакомление с оспариваемым отчетом и не обжаловал нормативно установленный порядок определения платы за предоставленный ему в аренду земельный участок, договор исполнялся сторонами.

При   принятии решения суд исходит из единообразия судебной практики, изложенной в постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12.09.2022 по делу № А12-22169/2021, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29.08.2022 по делу № А12-20502/2021, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 14.06.2022 по делу №А12-22680/2021. Суды пришли к выводам о том, что истец имел возможность ознакомиться со всеми применяемыми формулами и отчетом, на основании которого была установлена рыночная стоимость земельного участка, однако не реализовал свое право на ознакомление с внесенными изменениями при расчете арендной платы; истцом избран способ защиты права, не соответствующий характеру нарушенных прав, поскольку самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (абзац 8 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»). При таких обстоятельствах рыночная стоимость земельного участка, установленная оспариваемым отчетом, носит рекомендательный характер и может быть оспорена только при рассмотрении конкретного спора, где отчет является одним из доказательств.

Аналогичный правовой подход изложен в Определениях Верховного Суда РФ от 20.01.2015 № 310-ЭС14-3876, от 07.12.2015 № 303- ЭС15-15099.

Учитывая совокупность вышеизложенных обстоятельств, суд не усматривает оснований для удовлетворения иска.

Судебные расходы подлежат распределению  в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ.

Из материалов дела видно, что истец произвел судебные расходы в связи с рассмотрением данного дела по оплате государственной пошлины, а так же за проведение  судебной экспертизы.

Поскольку отказано в удовлетворении иска, то по правилам статьи 110 АПК РФ бремя судебных расходов несет истец. В связи с тем, что судом не принимается во внимание заключение судебной экспертизы, то расходы на ее проведение подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Р Е Ш И Л :

В иске отказать.

Взыскать с некоммерческой организации «Фонд содействия развитию предприятий автотранспорта» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) в пользу обществу с ограниченной ответственностью «Агентство независимой экспертизы «АВТОРИТЕТ» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>) судебные расходы за проведение судебной экспертизы в размере 20 000, 00 рублей.

Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.

 

СУДЬЯ                                                                                                               Е.С. Пятернина