﻿﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А70-604/2019

Резолютивная часть постановления объявлена  07 ноября 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  14 ноября 2019 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			Сириной В.В.

судей							Зиновьевой Т.А.

								Севастьяновой М.А.

при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Эльбрус» на решение от 03.04.2019 Арбитражного суда Тюменской области (судья Макаров С.Л.) и постановление от 31.07.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Краецкая Е.Б., Грязникова А.С., Сидоренко О.А.) по делу № А70-604/2019 по иску общества с ограниченной ответственностью «Производственно-торговая фирма СС» (625053, г. Тюмень, б-р Бориса Щербины, д. 22/3, кв. 1, ОГРН 1097206002090, ИНН 7206041081, с 24.07.2019 – общество с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Квартал») к обществу с ограниченной ответственностью «Эльбрус» (626150, Тюменская обл., г. Тобольск, ул. Зона ВУЗов, д. 2, ОГРН 1137232017086, ИНН 7206047622) о расторжении договора аренды и обязании освободить земельный участок. 

Другие лица, участвующие в деле: администрация города Тобольска.

В заседании приняли участие представители: 

от общества с ограниченной ответственностью «Производственно-торговая фирма СС» – Охман Д.С. по доверенности от 20.01.2019, Островская Т.В. по доверенности от 01.09.2019;

от общества с ограниченной ответственностью «Эльбрус» – Глебов А.В. по доверенности от 06.02.2019.

Суд установил:

общество с ограниченной ответственностью «Производственно-торговая фирма СС» (далее – ООО «ПТК СС», истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Эльбрус» (далее – ООО «Эльбрус», ответчик) о расторжении договора субаренды земельного участка от 24.04.2013 № 002-ЭЛ (далее – договор субаренды), об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 72:23:030410:0005, расположенный по адресу: г. Тобольск, ул. Ремезова, 110, общей площадью 500 кв. м от временного сооружения из сборно-разборных конструкций в течение десяти календарных дней со дня вступления судебного акта в законную силу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация города Тобольска.

Решением от 03.04.2019 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 31.07.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда, иск удовлетворен. Договор субаренды расторгнут. На ООО «Эльбрус» возложена обязанность в течение тридцати дней с момента вступления в законную силу настоящего решения освободить земельный участок с кадастровым номером 72:23:030410:0005, расположенный по адресу: г. Тобольск, ул. Ремезова, 110, общей площадью 500 кв. м, от временного сооружения из сборно-разборных конструкций. С ответчика в пользу истца взыскано 16 500 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

ООО «Эльбрус» обратилось с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, просит обжалуемые судебные акты отменить. 

В обоснование жалобы приведены следующие доводы: оплата была произведена ответчиком после предъявления рассматриваемого иска, так как до момента его получения (а также ознакомления с материалами дела, и изложенной представителями истца в предварительном судебном заседании правовой позиции) ответчик не знал о наличии задолженности; истец предъявил иск о расторжении договора аренды за пределами разумного срока – спустя пять лет после возникновения просрочки ответчика по оплате арендной платы; с момента заключения оспариваемого договора (24.03.2013) арендодатель не требовал оплату арендной платы, неоднократно подтверждал ее отсутствие путем подписания актов сверок взаимным расчетов; срок действия договора был продлен истцом без каких-либо замечаний и претензий об оплате денежных средств; а материалах дела не имеется доказательств, свидетельствующих о том, что внесение арендной платы с просрочкой влечет для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора; ответчик исполняет обязанность по оплате коммунальных услуг по договору субаренды (размер которых в месяц превышает размер арендной платы за квартал), а также оплачивает по 100 000 руб. истцу за «несуществующую» аренду складских помещений; расторжение спорного договора аренды в силу прямого указания закона допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора, при этом, если в разумный срок нарушения устранены, требование о расторжении договора аренды удовлетворению не подлежит; надлежащие доказательства получения ответчиком как претензии с требованиями об оплате задолженности по арендной плате, так и уведомления о расторжении договора субаренды отсутствуют; истец злоупотребляет своими правами; заключенный между сторонами договор аренды боксов № 003-ЭЛ является притворной сделкой, совершенный для целей прикрыть условия о размере арендной платы по договору субаренды; имущество – боксы фактически истцом не передавались, ответчиком не принимались, при этом в собственности истца не имелось и не имеется складских помещений площадью 300 кв. м, поэтому сдавать их в аренду истец не мог, что подтверждается представленным в материалы дела техническим паспортом; удовлетворяя заявленные требования, суды не индивидуализировали как часть земельного участка, подлежащую освобождению, так и имущество, от которого ответчику надлежит освободить данную часть, в результате чего, судебный акт является неисполнимым в данной части.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «ПТК СС» просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения как соответствующие действующему законодательству. 

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и возражения.

Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 АПК РФ правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат оставлению без изменения в связи со следующим.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между истцом (арендодатель) и ответчиком (субарендатор) 24.04.2013 заключен договор, по условиям которого арендодатель предоставляет, а субарендатор принимает в субаренду земельный участок, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Тобольск, ул. Ремезова, 110, общей площадью 500 кв. м, являющийся частью земельного участка с кадастровым номером 72:24:030410:0005 для размещения магазина, выполненного из сборно-разборных конструкций (пункт 1.1 договора субаренды).

Срок действия договора установлен с момента его подписания до 24.04.2023 (пункт 1.3 договора субаренды с учетом дополнительного соглашения от 02.11.2017 № 1).

Согласно пункту 2.1 договора субаренды сумма арендной платы установлена в размере 10 000 руб. за каждые три месяца аренды (квартал). 

Оплата аренды вносится субарендатором в период с 01 по 10 число месяца, следующего за кварталом, подлежащим оплате, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя, либо иным согласованным сторонами способом (пункт 2.2 договора субаренды).

Согласно пункту 5.1 договора субаренды настоящий договор досрочно расторгается, а субарендатор освобождает занимаемый земельный участок без применения неблагоприятных имущественных последствий к арендодателю в случаях: использования арендуемого земельного участка в целом или в его части, с нарушением условий настоящего договора; если субарендатор не исполняет принятые на себя обязательства, согласно условиям настоящего договора.

В пункте 5.1.2 договора субаренды предусмотрено, что договор подлежит досрочному расторжению в случае если субарендатор не исполняет принятые на себя обязательства согласно условиям настоящего договора.

В связи с тем, что ответчиком допущена неоднократная просрочка внесения арендной платы за период с 01.01.2016 по 30.11.2016, истец обратился к ООО «Эльбрус» с требованием об оплате задолженности в сумме 116 666 руб. (претензия от 30.11.2018 № 1).

Уведомлением от 30.11.2018 № 2 арендодатель уведомил ответчика о расторжении договора на основании статей 619, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Ссылаясь на данные обстоятельства, ООО «ПТК СС» обратилось в арбитражный суд с исковыми требованиями по настоящему делу. 

Суд первой инстанции, руководствуясь статьями 65, 71 АПК РФ, статьями 450, 452, 453, 614, 619, 622, 655 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), учитывая неоднократное нарушение ответчиком установленных договором условий внесения арендных платежей, а также соблюдение истцом порядка урегулирования возникшего с ответчиком спора, принимая во внимание, что задолженность по арендной плате была оплачена ответчиком только 26.03.2019, что подтверждается платежным поручением от 26.03.2019 № 13, пришел к выводу об удовлетворении требования истца о расторжении договора субаренды. 

Принимая во внимание факт отсутствия доказательств возврата земельного участка истцу, суд удовлетворил требование ООО «ПТК СС» об обязании ООО «Эльбрус» освободить в тридцатидневный срок земельный участок с кадастровым номером 72:23:030410:0005, расположенный по адресу: г. Тобольск, ул. Ремезова, 110, общей площадью 500 кв. м, от временного сооружения из сборно-разборных конструкций.

Доводы ответчика о том, что целью договора субаренды являлось размещение на нем магазина, выполненного из разборно-сборных конструкций, и требования истца возникли в связи с отказом ответчика от дальнейшего исполнения другого договора – аренды боксов, суд первой инстанции отклонил, поскольку данные доводы не исключают расторжения договора субаренды, при том, что обязательства по оплате ответчиком исполнены были только после обращения истца в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился. 

Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы кассационной жалобы, исходит из установленных по делу обстоятельств и следующих норм права.

В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статей 307, 309 ГК РФ обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Пунктами 1, 3 статьи 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса (абзац второй статьи 619 ГК РФ).

Исходя из положений статей 450, 619 ГК РФ, расторжение договора является крайней мерой ответственности, применяемой арендодателем к недобросовестной стороне, когда другие способы воздействия исчерпаны и, несмотря на предупреждение, обязательства так и не исполнены стороной добровольно.

Иными словами по общему правилу обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 23 Постановления № 73, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке в соответствии со статьей 619 ГК РФ.

Согласно абзацу второму пункта 23 Постановления № 73 даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора, что указывает на существенный характер допущенного нарушения.

Таким образом, обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ (в том числе невнесение арендной платы более двух раз подряд), могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка вне зависимости от их устранения, при расторжении договора в разумный срок.

Неоднократное нарушение ответчиком установленных договорами условий платежа, а также соблюдение истцом порядка урегулирования возникшего с ответчиком спора подтверждаются материалами дела.

Согласно абзацу первому статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая, что ответчиком в течение длительного периода времени в установленном порядке не вносилась арендная плата, установив, что разумный срок обращения в суд с соответствующим требованиями истцом соблюден (задолженность оплачена после подачи иска), поскольку материалами дела волеизъявление обеих сторон договора на совершение иной сделки, направленной на достижение иных правовых последствий, отличных от аренды земельного участка, не подтверждено, принимая во внимание, что доказательств возврата спорного земельного участка в материалах дела не имеется, исходя из того, что в настоящем случае недобросовестного поведения ООО «ПТК СС» не усматривается, досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя предусмотрено условиями договора, отвечает нормам законодательства об аренде, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении требований истца о расторжении договора субаренды и обязании освободить спорный земельный участок. 

Таким образом, доводы ответчика не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 03.04.2019 Арбитражного суда Тюменской области и постановление от 31.07.2019 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-604/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий					В.В. Сирина

Судьи									Т.А. Зиновьева

										М.А. Севастьянова