АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-9660/2018

г. Владивосток

10 сентября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 04 сентября 2018 года . 

Полный текст решения изготовлен 10 сентября 2018 года.

          Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Левченко Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев  исковое заявление Управления муниципальной собственности г.Владивостока (ИНН 

<

***>; ОГРН 

<

***>, дата регистрации: 04.08.2000, адрес: 690091, 

<

...>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 311253629800081, дата регистрации: 25.10.2011) о взыскании 160 928 рублей 64 копеек основного долга, 9 414 рублей 37 копеек пени,

при участии

от истца: ФИО3, доверенность от 08.12.2017 года, удостоверение;

от ответчика: не явился, извещен;

установил:

Управление муниципальной собственности г.Владивостока обратилось в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании 160 928 рублей 64 копеек основного долга по договору аренды от 15.11.2013 № 05-00151-002-Н-АР-6978-00 за период с 01.05.2017 по 31.12.2017, 9 414 рублей 37 копеек пени за период с 02.05.2017по 01.01.2018

          Определением суда от 16.05.2018 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее ? АПК РФ). 

На основании определения от 22.06.2018 дело рассматривается по общим правилам искового производства.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123 АПК РФ, в связи с чем суд, руководствуясь статьей 156 АКП РФ, провел судебное заседание в отсутствие ответчика.

Истец поддержал поступившее через канцелярию суда ходатайство об уточнении заявленных требований, в котором просит взыскать 303 551 рубль 60 копеек основного долга за период с 01.05.2017 по 31.07.2018, 21 122 рубля 98 копеек пени за период с 01.05.2017 по 31.07.2018.

Суд в порядке статьи 49 АПК РФ удовлетворил ходатайство истца об уточнении требований.

Истец поддержал уточненные требования, настаивает на их удовлетворении.

Ответчик в письменном отзыве против требований возразил, указал, что при расчете суммы основного долга истцом не применен понижающий коэффициент для субъектов малого предпринимательства, а также неверно применены коэффициенты инфляции.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд установил, что 15.11.2013 Управлением муниципальной собственности г. Владивосток (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) на основании  протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе по продаже права на заключение договоров аренды муниципального имущества № 1 от 18.10.2013, заключен договор аренды недвижимого имущества № 05-00151-002-Н-АР-6978-00, в отношении недвижимого имущества (здание, помещение, строение), общей площадью 56,4 кв.м. (в здании (лит. 1), номера на поэтажном плане 1-4 (VI), этаж цокольный), расположенного по адресу: 

<

...>, для использования в целях «офис, склад, торговое, оказание социально-бытовых услуг». сроком с 15.11.2013 по 14.11.2018 (пункты 1.1, 1.3 договора)

Размер арендной платы установлен в 15 300 рублей 99 копеек без учета НДС, уплачиваемых ежемесячно равными долями до 1 числа месяца, следующего за расчетным (пункт 3.1 договора). Расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику расчета арендной платы. Расчет арендной платы является неотъемлемой частью договора (пункт 3.3 договора) Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значений коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льгот, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставиться в известность путем направления в его адрес уведомления (пункт 3.4 договора).

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что при неуплате арендатором платежей в установленный срок, начисляется пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, в перерасчете за каждый день просрочки от общей суммы задолженности.

15.11.2013 имущество передано по акту приема-передачи.

Дополнительным соглашением № 1 от 10.02.2014 арендная плата на период с 15.11.2013 по 31.12.2014 установлена в размере 6201 рубля 64 копеек в месяц, с 01.01.2015 – 15 300 рублей 99 копеек в месяц без учета НДС.

Уведомлением от 02.03.2015 № 28/6-1244 истец сообщил ответчику о необходимости при расчете арендной платы применения коэффициента инфляции в размере 1,12 на основании муниципального правового акта города Владивостока от 06.11.2014 №147- МПА «О внесении изменений в решение Думы города Владивостока от 10.12.2002 №152 «Об утверждении методики расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока», постановления администрации города Владивостока от 12.02.2015 №2871 «Об установлении значения коэффициента инфляции», в связи с чем размер арендной платы в месяц составляет 17 137 рублей 11 копеек с 01.03.2015.

Также сторонами подписано дополнительное соглашение № 2 от 22.04.2015, в соответствии с которым арендная плата за пользование объектом устанавливается в рублях и ее размер с 01.01.2015 по 28.02.2015 составляет 6 201 рубль 64 копейки в месяц без учета НДС; с 01.03.2015 по 31.12.2016 составляет 6 945 рублей 84 копейки в месяц без учета НДС; с 01.01.2017 составляет 17 137 рублей 11 копеек в месяц без учета НДС

04.04.2016 истец направил в адрес ответчика уведомление № 28/6-2251, согласно которому при расчете арендной платы подлежит применению коэффициент инфляции в размере 1,119 на основании постановления администрации города Владивостока от 21.03.2016 № 831 «О внесении изменений в постановление администрации города Владивостока от 12.02.2015 №2871 «Об установлении значения коэффициента инфляции», в связи с чем с 01.03.2016 размере арендной платы в месяц составляет 7772 рубля 39 копеек, с 01.01.2017 – 19 176 рублей 43 копейки. 

20.03.2017 истец направил в адрес ответчика уведомление № 28/6-1711, согласно которому при расчете арендной платы с 01.03.2017 подлежит применению коэффициент инфляции в размере 1,049 на основании постановления администрации города Владивостока от 06.02.2017 № 265 «О внесении изменений в постановление администрации города Владивостока от 12.02.2015 №2871 «Об установлении значения коэффициента инфляции», в связи с чем размер арендной платы в месяц с 01.03.2017 составил 20 116 рублей 08 копеек.

В связи с неисполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, 27.12.2017 истец направил в адрес ответчика претензию  от 26.122017 № 28/6-7160 с требованием уплатить 160 928 рублей 64 копеек основного долга по договору аренды, 9414 рублей 37 копеек неустойки. Поскольку требования, изложенные в претензии, ответчиком исполнены не были, истец обратился в настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд полагает требования подлежащими частичному удовлетворению в силу следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При этом пунктом 3 статьи 614 ГК РФ закреплено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Так, частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) установлено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Пунктом 104 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 №67 (далее - Правила) установлено, что в извещении о проведении аукциона должны быть указаны, в том числе, начальная (минимальная) цена договора (цена лота) с указанием при необходимости начальной (минимальной) цены договора (цены лота) за единицу площади государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору, в размере ежемесячного или ежегодного платежа за право владения или пользования указанным имуществом, в размере платежа за право заключить договор безвозмездного пользования указанным имуществом.

Подпунктом 16 пункта 114 Правил установлено, что конкурсная документация должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

Вместе с тем, субъекты малого и среднего предпринимательства выделены законодателем в отдельную социально значимую категорию, нуждающуюся в особой защите и развитии. В частности, Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» установлена обязанность публичных органов власти содействовать развитию малого и среднего предпринимательства, в том числе посредством предоставления мер имущественной поддержки, включая возможность установления льготных ставок арендной платы (часть 4 статьи 18).

Меры имущественной поддержки в виде единого понижающего коэффициента к ставке арендной платы в размере 0,4 предоставлены Решением Думы г.Владивостока от 27.02.2003 №173 всем субъектам малого предпринимательства, кто арендует помещения у города Владивостока в собственных производственных целях (не сдавая в субаренду) по ставкам, устанавливаемым в нормативном порядке муниципальными правовыми актами в соответствии с заключенными не на торгах договорами аренды. С 01.01.2017 размер понижающего коэффициента составляет 0,7 согласно Муниципальному правовому акту города Владивостока от 05.08.2016 № 286-МПА «О внесении изменений в приложение к решению Думы города Владивостока от 27.02.2003 № 173 «Об утверждении величин коэффициентов, корректирующих расчет арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в собственности муниципального образования город Владивосток».

Пониженные ставки арендной платы, если они установлены решением представительного органа местного самоуправления абсолютно всем субъектам малого предпринимательства, в отношении которых он мог их установить без нарушения требований законодательства, представляют собой льготный режим особой социально значимой категории участников гражданского оборота.

В пункте 18 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Таким образом, уменьшение размера арендной платы, установленного по результатам торгов, Законом о защите конкуренции действительно не предусмотрено и противоречит мерам, применяемым в силу его положений в целях прекращения нарушения антимонопольного законодательства и обеспечения восстановления конкуренции (статьи 21, 23 Закона о защите конкуренции).

Однако далее в пункте 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, то следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору, переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Руководствуясь положениями указанной статьи и оценив положения договора аренды, суд пришел к выводу, что в настоящем случае размер арендной платы является регулируемым, расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику арендной платы. Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значений коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льготы, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендной платы, а также при изменении  индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставится в известность путем направления в его адрес уведомления (пункты 3.3, 3.4 договора аренды).

Из изложенного следует, что в рассматриваемом случае ставка арендной платы является регулируемой и стороны обязаны руководствоваться предписанным правовым актом механизмом определения размера арендной платы. Дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

При этом, судом установлено, что в договоре аренды размер арендной платы определен без учета корректирующих коэффициентов, в то время как методика расчета арендной платы, установленная обязательным к применению муниципальным правовым актом (Решением Думы г.Владивостока от 27.02.2003 №173), содержит размеры таких коэффициентов для субъектов малого предпринимательства. Следовательно, в процессе исполнения договора подлежат применению корректирующие коэффициенты, в том числе понижающего коэффициента в размере 0,4 (0,7 с 01.01.2017), в случае предоставления арендатором арендодателю документов, подтверждающих наличие у него статуса субъекта малого предпринимательства. Таким образом, в случае предоставления арендатором доказательств, подтверждающих наличие у него права на льготу, применение корректирующего коэффициента должно приводить к автоматическому перерасчету размера арендной платы в порядке пунктов 3.3, 3.4 договора аренды, без внесения изменений в договор аренды.

Учитывая положения части 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», суд не усматривает в применении в рассматриваемом случае, при наличии всех необходимых условий, меры имущественной поддержки всем субъектам малого предпринимательства в виде единого понижающего коэффициента к ставке арендной платы в размере 0,4 нарушений требований антимонопольного законодательства, в размере 0,7 с 01.01.2017.

Как следует из общедоступных сведений, размещенных на сайте Федеральной налоговой службы и не оспорено истцом, ответчик – индивидуальный предприниматель ФИО2 с 01.08.2016 является субъектом малого предпринимательства, что следует из выписки, следовательно, при определении размера арендной платы по договору аренды от 15.11.2013 № 05-00151-002-Н-АР-6978-00 подлежит применению понижающий коэффициент 0,7.

Кроме того, разделом 3 Методики расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности г. Владивостока, утвержденной Решением Думы г. Владивостока от 10.12.2002 № 152, предусмотрено, что арендная плата за пользование зданиями, помещениями, сооружениями и их частями, определенная по формуле, указанной в разделе 2 Методики, подлежит ежегодной индексации. Расчет действующей арендной платы при этом ежегодно умножается на коэффициент инфляции Кинф, который устанавливается правовым актом администрации города Владивостока.

На основании пункта 1 постановления администрации г.Владивостока от 12.02.2015 № 2871 (в редакции от 06.02.2017) значение коэффициента инфляции, применяемого при расчете арендной платы за пользование зданиями, помещениями, сооружениями и их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока, в период с 01.03.2017 равным 1,049, с 01.03.2018 равным 1,018. 

Как следует из расчёта исковых требований, арендная плата в период с 01.05.2017 по 28.02.2018 истцом применено одновременно три коэффициента инфляции – исчисленный по правилам раздела 2 Методики размер арендной платы умножен вначале на коэффициент 1,12, действовавший в период с 01.03.2015 по 29.02.2016, а затем умножен на коэффициент 1,119, введённый с 01.03.2016, затем на коэффициент 1,049, действующий с 01.03.2017 28.02.2018, с 01.03.2018 – четыре коэффициента, так как ранее действующие три перемножены на коэффициент 0,018, действующий с 01.03.2018.

Таким образом, произведенный истцом расчёт арендной платы противоречит положениям постановления администрации г.Владивостока от 12.02.2015 № 2871 и Решению Думы г. Владивостока от 10.12.2002 № 152 «Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока» в редакции, действовавшей до 08.12.2017, и не предусматривающими возможности одновременного применения ранее действующего и вновь утверждённого коэффициента инфляции.

Таким образом, размер задолженности по арендной плате, подлежащей внесению в соответствии с Методикой расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности г. Владивостока, в спорный период составила 192 651 рубль 26 копеек.

В этой связи, с учётом закреплённого пунктом 1 статьи 422 ГК РФ принципа соответствия договора обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения, взысканию с ответчика в пользу истца подлежит на 3 773 856 рублей 62 копейки задолженности по арендной плате основании статей 309, 614 ГК РФ. В остальной части требований о взыскании основного долга следует отказать

Истцом также заявлено требование о взыскании 427 21 122 рубля 98 копеек неустойки за период с 01.05.2017 по 31.07.2018 (исходя из расчета пени) за нарушение ответчиком обязательств по внесению оплаты.

Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Согласно пункту 4.1 договора за нарушения сроков внесения арендной платы предусмотрена неустойка в размере одной трехсотой ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, от общей суммы задолженности в перерасчете за каждый день просрочки.

Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по своевременному и в полном объёме внесению арендных платежей по договору подтвержден материалами дела и не оспорен ответчиком, а соглашение о неустойке и её размере оговорено сторонами в договоре аренды, заявленное управлением требование о привлечении предприятия к ответственности в виде пени, предусмотренной пунктом 4.1 договора, является обоснованным.

При этом, при расчете арендной платы истцом не учтены положения статьи 193 ГК РФ, в этой связи, а также принимая во внимание, что требования о взыскании суммы основного долга удовлетворены частично, требования о взыскании неустойки также подлежат удовлетворению частично в размере 11 508 рублей 75 копейки за период с 01.05.2017 по 31.07.2018. Ответчик ходатайство не заявил о снижении пени на основании статьи 333 ГК РФ.

Расходы по уплате государственной пошлины распределяется на истца и ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований, однако, истец освобожден от ее уплаты в соответствии со статьей 105 АПК РФ, статьей 333.37 Налогового Кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу Управления муниципальной собственности г.Владивостока 192651 рубль 26 копеек основного долга, 11508 рублей 75 копеек пени.

  В остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 5969 рублей государственной пошлины.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу. 

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

          Судья                                                                             Левченко Е.А.