СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-1650/2023-АК

г. Пермь

19 декабря 2024 года

Дело № А50-16668/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено  19 декабря 2024 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Плаховой Т. Ю.,

судей                              Иксановой Э.С., Чепурченко О.Н., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шляковой А.А.,

при участии: 

от заинтересованного лица с правами ответчика, Управления Росреестра по Пермскому краю – ФИО1, доверенность от 17.11.2023, служебное удостоверение, 

от иных лиц, участвующих в деле – не явились,

(лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статьей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда), 

рассмотрел в судебном заседании по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции

ходатайство финансового управляющего о разрешении разногласий о порядке государственной регистрации договора купли-продажи реализованного имущества должника,

по делу № А50-16668/2021

о признании ФИО2 (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) несостоятельной (банкротом),

заинтересованное лицо с правами ответчика: Управление Росреестра по Пермскому краю,

установил:

решением Арбитражного суда Пермского края от 30.06.2022 ФИО2 (далее – должник) признана несостоятельным (банкротом), в отношении нее введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим утвержден ФИО3. 

20.06.2024 от финансового управляющего поступило ходатайство о разрешении разногласий, в котором просит: 

1. Признать возможной государственную регистрацию заключенного между финансовым управляющим ФИО2 – ФИО3 и ФИО4 договора купли-продажи от 21.03.2024, с учетом дополнительного соглашения от 22.04.2024, без нотариального удостоверения этого договора. 

2. Взыскать с Управления Росреестра по Пермскому краю судебные расходы по уплате госпошлины.

Определением от 27.06.2024 ходатайство управляющего о разрешении разногласий принято к производству суда. К участию в споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Пермскому краю.

Определением Арбитражного суда Пермского края от 19.08.2024 (резолютивная часть от 05.08.2024) судом разрешены разногласия путем возложения на Управление Росреестра по Пермскому краю обязанности в установленный действующим законодательством срок совершить действия, связанные с регистрацией перехода права собственности на доли в праве общей долевой собственности по договору купли-продажи от 21.03.2024 с учетом дополнительного соглашения от 22.04.2024, без нотариального удостоверения этого договора. Также с Управления Росреестра по Пермскому краю в пользу ФИО2 взысканы судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Не согласившись с вынесенным определением, Управление Росреестра по Пермскому краю обратилось с апелляционной жалобой, просит определение отменить, в удовлетворении ходатайства финансового управляющего о разрешении разногласий отказать, осуществить поворот исполнения определения суда от 19.08.2024 по настоящему делу путем погашения в ЕГРН записей о государственной регистрации права общей долевой собственности ФИО4, внесенных в отношении спорных объектов недвижимости на основании договора купли-продажи от 21.03.2024 с учетом дополнительного соглашения от 22.04.2024, и восстановления в ЕГРН записей о государственной регистрации права общей долевой собственной ФИО2 на спорные объекты недвижимости. 

В обоснование жалобы указывает, что ст. 50 Закона № 218-ФЗ, на которую сослался суд, является специальной в части порядка (процедуры) государственной регистрации прав при реализации заложенного имущества должника и не является специальной в части предъявления требований к форме договора; спорное имущество не являлось залоговым; в судебном акте отсутствует обоснование того, какое правовое значение для предмета спора имеет факт отчуждения имущества без участия собственника для соблюдения нотариальной формы договора. Кроме того отмечает, что в рамках ходатайства финансового управляющего о разрешении разногласий с привлечением Управления в качестве третьего лица без самостоятельных требований, в отсутствие признания решения органа регистрации прав о приостановлении государственной регистрации прав незаконным (без оспаривания действий органа регистрации прав), в отсутствие извещения Управления о рассмотрении арбитражным судом данных требований финансового управляющего, на Управление возложена обязанность осуществить государственную регистрацию договора без нотариального удостоверения и, более того, с Управления, имеющего по делу указанный процессуальный статус, взысканы судебные расходы. Ходатайство финансового управляющего рассмотрено судом без учета положений п.2, п. 3, п. 5 ч. 1 ст. 199 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ). В резолютивной части обжалованного определения судом возложена обязанность на Управление совершить соответствующие регистрационные действия, тогда как возложение арбитражным судом на государственный орган обязанности совершить определенные действия возможно только в рамках предъявления к такому органу требований в соответствии с главой 24 АПК РФ. Такое требование управляющим не заявлялось, и решение судом не выносилось. Управление привлечено к участию в споре в качестве третьего лица, тогда как фактически судом удовлетворены требования к нему, что является нарушением ст.ст. 44, 50 АПК РФ. Судебные расходы судом взысканы с третьего лица без самостоятельных требований, что не соответствует положениям ст. 110 АПК РФ. 

До начала судебного заседания от лиц, участвующих в деле, письменные отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

При проверке законности и обоснованности обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном ст.ст. 266, 268 АПК РФ, судом апелляционной инстанции установлено, что имеются основания для перехода к рассмотрению настоящего спора по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции в связи с тем, что судом не верно определен процессуальный статус данного лица в споре, в результате чего права Управление Росреестра по Пермскому краю – фактической процессуальной стороны по спору ограничены объемом прав третьего лица без самостоятельных требований. Фактически судом принят судебный акт по заявлению управляющего к Управлению Росреестра по Пермскому краю, которое не привлечено к участию в споре в надлежащем процессуальном статусе заинтересованного лица с правами ответчика. 

Определением от 25.11.2024 апелляционный суд перешел к рассмотрению спора по ходатайству финансового управляющего о разрешении  разногласий по делу № А50-16668/2021 по правилам. Установленным для рассмотрения дела в арбитражном уде первой инстанции; привлек Управление Росреестра по Пермскому краю к участию в настоящем обособленном споре в качестве заинтересованного лица с правами ответчика; отложил судебное разбирательство на 10.12.2024.

Участвующий в судебном заседании представитель Управления Росреестра по Пермскому краю возражает относительно ходатайства финансового управляющего, просит отказать в его удовлетворении.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения спора извещены надлежащим образом, своих представителей не направили, в силу ст.ст. 156, 266 АПК РФ заявление рассмотрена в их отсутствие.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения участвующих в деле лиц, судом установлено следующее.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 30.06.2022 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден ФИО3

В ходе соответствующей процедуры финансовым управляющим были проведены мероприятия по реализации имущества должника, составляющего конкурсную массу имущества.

По итогам торгов, назначенных в форме публичного предложения:

- по лоту № 4: 2/5 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью 34,2 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, стоимостью 480,85 руб., и 2/5 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 3 126 кв.м., по адресу: 

<

...> категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, стоимостью 373,33 руб.; торги признаны состоявшимися; победителем торгов признан ФИО4;

- по лоту № 6: 2/5 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью 38,6 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, стоимостью 542,72 руб., и 2/5 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 3 100 кв.м., расположенный по адресу: Пермский край, Осинский р-н, д. Каменка, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, стоимостью 376,22 руб.; торги признаны состоявшимися; победителем торгов признан ФИО4;

- по лоту № 11: 2/5 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение (1-комнатную квартиру) площадью 27,7 кв.м., расположенную по адресу: 

<

...>, стоимостью 389,47 руб.; торги признаны состоявшимися; победителем торгов признан ФИО4;

- по лоту № 12: 2/5 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью 39,1 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, стоимостью 549,75 руб., и 2/5 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 5 325 кв.м., расположенный по адресу 

<

...> з/у 13, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, стоимостью 635,95 руб.; торги признаны состоявшимися; победителем торгов признан ФИО4;

- по лоту № 14: 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью 41,4 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, стоимостью 727,61 руб., и 1/2 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 3 723+/-6 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> з/у 12, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, стоимостью 555,72 руб.; торги признаны состоявшимися; победителем торгов признан Победитель ФИО4;

- по лоту № 20: 2/5 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью 40,6 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>, стоимостью 570,84 руб., и 2/5 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 5 327,6 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...> з/у 4, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, стоимостью 636,26 руб.; торги признаны состоявшимися; победителем торгов признан ФИО4.

Между должником ФИО2 (Продавец) в лице финансового управляющего ФИО3 и ФИО4 (Покупатель) 21.03.2024 заключен договор купли-продажи долей в праве и дополнительное соглашение от 22.04.2024 к нему, по условиям которых вышеуказанное имущество было продано по общей цене 5 838,72 руб.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии Березниковского межмуниципального отдела Управления Росреестра по Пермскому краю уведомлением от 27.05.2024 приостановило государственную регистрацию договора купли-продажи, указав на обязательное нотариальное удостоверение сделки, по которой происходит отчуждение долей в общем имуществе.

С целью разрешения разногласий, возникших с Управлением по вопросу необходимости соблюдения нотариальной формы договора купли-продажи, финансовый управляющий обратился в суд с настоящим заявлением.

В силу ст. 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) и ч. 1 ст. 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с п. 1 ст. 60 Закона о банкротстве заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, рассматриваются в заседании арбитражного суда. По результатам рассмотрения указанных заявлений, ходатайств и жалоб арбитражный суд выносит определение.

В данном случае предметом настоящего спора являются разрешение вопроса о возможности государственной регистрации договора купли-продажи реализованного имущества без нотариального его удостоверения; избранный финансовым управляющим способ как урегулирование возникших разногласий не противоречит действующему законодательству.

Основанием для совершения действий по регистрации является вступивший в законную силу судебный акт, вне зависимости от порядка рассмотрения спора, по итогам которого он принят. 

В силу п. 2 ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, являющиеся основанием для проведения регистрации.

Одним из этапов государственной регистрации прав являются правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

Органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, проводится правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки, за исключением нотариально удостоверенной сделки.

Согласно ч. 3 ст. 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должны быть нотариально удостоверена.

В силу положений ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (п. 1 ст. 163 ГК РФ).

Таким образом, действия как органа, осуществляющего государственную регистрацию, так и нотариуса при нотариальном удостоверении сделки направлены на проверку законности сделки.

Согласно ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ, сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок: при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»; по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой ст. 7.3 указанного Закона); договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

При этом, по смыслу данной статьи, нотариальное удостоверение сделки обязательно в случае добровольного отчуждения имущества собственником (собственниками), именно в такой ситуации нотариальная форма договора при продаже доли в недвижимом имуществе способна защитить права и законные интересы приобретателей такого имущества по договору против возможных требований иных собственников помещений, обладающих правом преимущественной покупки.

В случае реализации имущества в процедуре банкротства на имущество должника обращается принудительное взыскание в целях максимального удовлетворения требований кредиторов, то есть без соответствующего волеизъявления должника. 

При этом нормы Закона о банкротстве не устанавливают ограничений относительно продажи имущества должника, находящегося в общей собственности, лишь остальным участникам совместной собственности. Сособственники вправе реализовать свое преимущественное право приобретения доли по начальной цене продажи, выразив на это свое согласие, либо принять участие в торгах наряду с другими потенциальными покупателями.

В силу п. 1 ст. 1 Закона о банкротстве в соответствии с ГК РФ настоящий Федеральный закон устанавливает основания для признания должника несостоятельным (банкротом), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов.

В соответствии с п. 3 ст. 232 Закона о банкротстве впредь до приведения законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации и регулирующих отношения, связанные с банкротством, в соответствие с настоящим Федеральным законом указанные Законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат настоящему Федеральному закону.

Таким образом, в системе правового регулирования несостоятельности (банкротства) участников имущественного оборота центральным нормативным правовым актом является Закон о банкротстве и при проведении процедуры банкротства названный Закон имеет преимущество перед иными законодательными актами.

В соответствии со ст. 2 Закона о банкротстве реализация имущества гражданина – реабилитационная процедура, применяемая в деле о банкротстве к признанному банкротом гражданину в целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов и освобождения гражданина от долгов.

В силу п. 1 ст. 213.25 Закона о банкротстве все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, определенного п. 3 настоящей статьи.

Поскольку основания признания судом лица банкротом либо объявления им о своем банкротстве устанавливаются Законом о банкротстве, то при проведении процедуры банкротства данный Закон имеет преимущество перед иными законодательными актами как закон, регулирующий порядок включения имущества должника в конкурсную массу, его исключение и порядок реализации.

Законом о банкротстве предусмотрен специальный порядок реализации имущества должника – путем продажи с торгов, в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, если иное не предусмотрено решением собрания кредиторов или определением арбитражного суда. Драгоценности и другие предметы роскоши, стоимость которых превышает сто тысяч рублей, и вне зависимости от стоимости недвижимое имущество подлежат реализации на открытых торгах в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

В соответствии с п.3 ст. 139 Закона о банкротстве продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пп. 3 – 19 ст. 110 и п. 3 ст. 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Пунктом 4 ст. 110 Закона о банкротстве предусмотрено, что продажа имущества должника осуществляется путем проведения открытых торгов, за исключением случая наличия в составе предприятия имущества, относящегося в соответствии с законодательством Российской Федерации к ограниченно оборотоспособному имуществу.

Продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном п.п. 4, 5, 8 - 19 ст. 110 и п. 3 ст. 111 настоящего Федерального закона, с учетом положений ст. 138 настоящего Федерального закона с особенностями, установленными в п. 4 ст. ст. 213.26 Закона о банкротстве.

Из приведенных правовых норм, а также правовой позиции, содержащейся в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 № 302-ЭС16-15769, от 21.05.2018 № 307-ЭС18-5723, определениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2011 № ВАС-14153/11, от 19.08.2013 № ВАС-10180/13, следует, что Законом о банкротстве предусмотрены особые правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, в том числе принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника на принципах пропорциональности и очередности, данные нормы носят специальный характер и подлежат приоритетному применению. Положения Закона о банкротстве, регулирующие продажу имущества должника в процедуре банкротства, не исключают применения норм гражданского законодательства в той мере, в которой эти нормы не вступают в противоречие с целями и задачами законодательства о банкротстве.

При этом нормами Закона о банкротстве при продаже имущества должника, принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, не предусмотрена необходимость нотариального удостоверения договора, предварительного выдела доли в натуре.

Вопрос о соблюдении прав должника разрешается арбитражным судом в ходе заявлений финансового управляющего или должника об утверждении порядка и условий продажи имущества должника или об исключении имущества из конкурсной массы. Должник в рамках дела о банкротстве вправе оспорить представленное для утверждения арбитражному суду положение о порядке и условиях продажи.

Как указано ранее, права сособственников при реализации имущества, принадлежащего должнику на праве общей долевой собственности, предусмотренным Законом о банкротстве порядком такой реализации, также не нарушаются, они вправе выразить свое согласие на приобретение имущества по начальной цене продажи или наряду с другими лицами участвовать в торгах, и приобрести имущество по цене, сформированной в ходе торгов.

Принимая во внимание публичный характер процедуры банкротства, проводимых в их в рамках торгов, особенности статуса арбитражного управляющего в процедуре банкротства, судебный контроль за процедурой банкротства и деятельностью арбитражного управляющего, следует признать, что соблюдение нотариальной формы договора, с учетом цели нотариального удостоверения сделки, при реализации имущества в деле о банкротстве не требуется.

В рассматриваемом случае договор купли-продажи финансовым управляющим с победителем торгов заключен в ходе процедуры банкротства должника, в соответствии порядком, регламентируемым Законом о банкротстве, путем направления проекта договора и его подписания победителем торгов в течение пяти дней после подписания протоколов о результатах торгов. 

Следует отметить, что торги по продаже принадлежащего должнику имущества, равно как и заключенный по результатам торгов договор купли-продажи, в установленном законом порядке не оспорен, недействительным не признан.

Сведений о наличии правопритязаний лиц, обладающих преимущественным правом приобретения имущества должника, в том числе собственников долей в праве общей долевой собственности на нежилые помещения, о нарушении прав данных лиц при продаже спорного имущества, в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах в данном конкретном случае и с учетом изложенных положений норм права судебная коллегия полагает ходатайство финансового управляющего обоснованным и подлежащим удовлетворению. Рассматриваемые разногласия подлежат разрешению путем признания возможной государственной регистрации заключенного финансовым управляющим ФИО3 договора купли-продажи от 21.03.2024, с учетом дополнительного соглашения от 22.04.2024, без нотариального удостоверения этого договора.

Поскольку суд апелляционной инстанции рассмотрел дело по правилам суда первой инстанции при наличии безусловного основания для отмены судебного акта, предусмотренного п. 1 ч. 4 ст. 270 АПК РФ, определение от 19.08.2024 подлежит отмене.

На основании ст. 110 АПК РФ судебные расходы по оплате государственной пошлины по заявлению и апелляционной жалобе лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другой стороны. В связи с оплатой финансовым управляющим при подаче заявления государственной пошлины в размере 6 000 руб., указанные расходы подлежат возмещению Управлением Росреестра по Пермскому краю в пользу должника ФИО2 

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Пермского края от 19 августа 2024 года по делу № А50-16668/2021 отменить.

Признать возможной государственную регистрацию заключенного между финансовым управляющим имуществом ФИО2 – ФИО3 и ФИО4 договора купли-продажи от 21.03.2024, с учетом дополнительного соглашения от 22.04.2024, без нотариального удостоверения этого договора.

Взыскаться с Управления Росреестра по Пермскому краю в пользу ФИО2 6 000 руб. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение заявления.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

Т.Ю. Плахова 

Судьи

Э.С. Иксанова 

О.Н. Чепурченко