Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-61896/2016

29 августа 2019 года

г. Санкт-Петербург

/иск.1

 

Резолютивная часть решения объявлена 26 августа 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 29 августа 2019 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Герасимовой Е.А.,

 

при ведении протокола судебного заседания и аудиопротокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управление имуществом и Консультационные услуги»  

о признании права собственности отсутствующим и исключении имущества из конкурсной массы, о признании договоров недействительными и признании обременения отсутствующим

ответчики по обособленному спору: 

1. ФИО2;

2. Общество с ограниченной ответственностью «Экстрим-Парк «Позитив» (194356, Санкт-Петербург, Большая Озерная ул., д.59, лит.В; ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>);

3. Коммерческий банк «ОПМ-БАНК» (общество с ограниченной ответственностью) (127055, Москва, Палиха ул., д.10, стр.7; ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>);

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

1.           Товарищество собственников жилья «Шуваловский Дом» (194356, 

<

...>; ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>),

2.           Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (191124, Санкт-Петербург, Красного Текстильщика),

3. Финансовый управляющий ФИО3;

4. ФИО4 (197372, Санкт-Петербург, ул. Стародеревенская, д. 20, корп. 2, кв. 12);

5. ФИО5 (196247, Санкт-Петербург, Новоизмайловский 

<

...>; 194356, Санкт-Петербург, Большая Озерная 

<

...>);

6. ФИО6 (196247, Санкт-Петербург, Новоизмайловский 

<

...>; 194356, Санкт-Петербург, Большая Озерная ул.. д.77, кв.2);

7. ФИО7 (194064, Санкт-Петербург, Тихорецкий 

<

...>; 194356, Санкт-Петербург, Большая Озерная ул.. д.77, кв.3 и 4);

8. ФИО8 (194355, Санкт-Петербург, Композиторов 

<

...>; 194356, Санкт-Петербург, Большая Озерная ул.. д.77, кв.5);

9. ФИО9 (194356, Санкт-Петербург, Большая Озерная 

<

...>);

10. ФИО10 (197349, Санкт-Петербург, ФИО11 

<

...>; 194356, Санкт-Петербург, Большая Озерная 

<

...>);

11. ФИО12 (197349, Санкт-Петербург, ФИО11 

<

...>; 194356, Санкт-Петербург, Большая Озерная ул.. д.77, кв.8);

12. ФИО13 (195220, Санкт-Петербург, Гражданский 

<

...>; 194356, Санкт-Петербург, Большая Озерная ул.. д.77, кв.12);

13. ФИО14 (194355, Санкт-Петербург, Просвещения 

<

...>; 194356, Санкт-Петербург, Большая Озерная ул., д.77);

14. ФИО15 (194356, Санкт-Петербург, Большая Озерная 

<

...>);

15. ФИО16 (194356, Санкт-Петербург, ФИО17 

<

...>; 194356, Санкт-Петербург, Большая Озерная 

<

...>);

16. ФИО18 (196247, Санкт-Петербург, Кубинская 

<

...>; 194356, Санкт-Петербург, Большая Озерная 

<

...>);

17. ФИО19 (194356, Санкт-Петербург, Береговая 

<

...>; 194356, Санкт-Петербург, Большая Озерная 

<

...>);

18. ФИО20 (194356, Санкт-Петербург, Береговая 

<

...>; 194356, Санкт-Петербург, Большая Озерная 

<

...>);

19. ФИО21 (194356, Санкт-Петербург, Большая Озерная 

<

...>);

20. ФИО22 (190121, Санкт-Петербург, Садовая 

<

...>; 194356, Санкт-Петербург, Большая Озерная 

<

...>);

21. ФИО23 (199397, Санкт-Петербург, Беринга 

<

...>; 194356, Санкт-Петербург, Большая Озерная 

<

...>);

22. ФИО24 (194355, Санкт-Петербург, Просвещения пр., д.7 корп.1 кв.237; 194356, Санкт-Петербург, Большая Озерная 

<

...>);

23. ФИО25 (194356, Санкт-Петербург, Луначарского 

<

...>; 194356, Санкт-Петербург, Большая Озерная 

<

...>);

24. ФИО26 (194356, Санкт-Петербург, Хошимина 

<

...>; 194356, Санкт-Петербург, Большая Озерная 

<

...>);

25. ФИО27 (194356, Санкт-Петербург, Большая Озерная 

<

...>);

26. ФИО28 (194355, Санкт-Петербург, Композиторов 

<

...>; 194356, Санкт-Петербург, Большая Озерная 

<

...>);

27. ФИО29 (194356, Санкт-Петербург, Большая Озерная 

<

...>);

28. ФИО30 (194356, Санкт-Петербург, Большая Озерная 

<

...>);

29. ФИО31 (194356, Санкт-Петербург, Большая Озерная 

<

...>);

30. ФИО32 (194356, Санкт-Петербург, Большая Озерная 

<

...>);

31. ФИО33 (195297, Санкт-Петербург, ФИО34 

<

...>; 194356, Санкт-Петербург, Большая Озерная 

<

...>);

32. ФИО35 (195265, Санкт-Петербург, Лужская 

<

...>; 194356, Санкт-Петербург, Большая Озерная 

<

...>);

33. ФИО36 (194356, Санкт-Петербург, Большая Озерная 

<

...>);

34. ФИО37 (194356, Санкт-Петербург, Староорловская ул., д.21; 194356, Санкт-Петербург, Большая Озерная 

<

...>);

35. ФИО38 (195269, Санкт-Петербург, Светлановский 

<

...>; 194356, Санкт-Петербург, Большая Озерная 

<

...>);

36. ФИО39 (195299, Санкт-Петербург, ФИО40 

<

...>; 194356, Санкт-Петербург, Большая Озерная 

<

...>);

37. ФИО41 (195426, Санкт-Петербург, Индустриальный 

<

...>; 194356, Санкт-Петербург, Большая Озерная 

<

...>);

38. ФИО42 (188650, Ленинградская область., 

<

...>, кв.27; 194356, Санкт-Петербург, Большая Озерная 

<

...>, 54);

39. ФИО43 (194356, Санкт-Петербург, Большая Озерная 

<

...>);

 

в рамках дела о  несостоятельности (банкротстве) гражданина ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения; место рождения – гор. Великие Луки Псковской области; ИНН 

<

***>; место регистрации (адрес): 194356, Санкт-Петербург, ул. Большая Озерная, д. 61, кв. 4),

 

при участии: представителей согласно протоколу судебного заседания от 26.08.2019, 

 

установил:

Акционерное общество «Международный банк Санкт-Петербурга» 06.09.2016 обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской областис заявлением о признании гражданина ФИО2 (далее – должник) несостоятельным (банкротом). 

Определением арбитражного суда от 09.09.2016 указанное заявление принято к производству.

Определением арбитражного суда от 22.05.2017 (резолютивная часть объявлена 17.05.2017) заявление АО «Международный банк Санкт-Петербурга» о признании ФИО2 несостоятельным (банкротом) признано обоснованным; в отношении должника введена процедура реструктуризации долгов гражданина; финансовым управляющим утвержден ФИО3. 

Указанные сведения опубликованы в газете «Коммерсантъ» от 27.05.2017 № 93.

Решением арбитражного суда от 03.09.2018, резолютивная часть которого оглашена 27.08.2018, гражданин ФИО2 признан несостоятельным (банкротом), в отношении гражданина ФИО2 введена процедура банкротства – реализация имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден ФИО3.

В арбитражный суд поступило исковое заявление общества с ограниченной ответственной ответственностью «Управление имуществом и Консультационные услуги» (далее – ООО «Управление имуществом и Консультационные услуги»), в котором заявитель просит:

1. признать отсутствующим право собственности ФИО2 на земельные участки, а также исключить их из состава конкурсной массы:

- земельный участок площадью 7705 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения индивидуального жилого дома (индивидуальных жилых домов), кадастровый номер 78:36:0005421:11, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Большая Озерная ул., д.77, литера А;

- земельный участок площадью 1231 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения индивидуального жилого дома (индивидуальных жилых домов), кадастровый номер 78:36:0005421:12, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Елизаветинская ул., д. 3б.

2. Признать недействительным Договор аренды части земельного участка от 23.05.2011, заключенный между ФИО2 (арендодатель) и ООО «Экстрим-Парк «Позитив» (арендатор) (запись регистрации №78-78-39/009/2011-194 от 24.08.2011), предметом которого является передача в аренду части (200 кв. м) земельного участка общей площадью 1231 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения индивидуального жилого дома (индивидуальных жилых домов), кадастровый номер 78:36:0005421:12, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Елизаветинская ул., д. 3б, а также применить последствия недействительности путем признания отсутствующим обременения в виде права аренды ООО «Экстрим-Парк «Позитив» на часть вышеуказанного земельного участка.

3. Признать недействительным Договор об ипотеке (залоге) от 06.09.2013, заключенный между ФИО2 (залогодатель) и Коммерческим банком «ОПМ-БАНК» (общество с ограниченной ответственностью) (залогодержатель) (регистрационная запись №78-78-39/101/2013-432 от 05.10.2013), предметом которого является ипотека земельного участка общей площадью 1231 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения индивидуального жилого дома (индивидуальных жилых домов), кадастровый номер 78:36:0005421:12, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Елизаветинская ул., д.3б, а также применить последствия недействительности путем признания отсутствующим обременения в виде ипотеки (залога) вышеуказанного земельного участка (регистрационная запись №78-78-39/101/2013-432 от 05.10.2013).

Определением суда от 29.12.2018 исковое заявление принято к производству.

Определением суда от 29.03.2019 в удовлетворении заявления ФИО4 о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2019 по делу № А56-61896/2016/иск.1 определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.03.2019 по делу № А56-61896/2016/иск.1 отменено; к участию в обособленном споре в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО4.

Определением суда от 31.05.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены физические лица – собственники жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

...> (пункты 5-39 вводной части решения, резолютивная часть определения от 31.05.2019).

От третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – ТСЖ «Шуваловский дом» поступило два заявления:

- о признании ТСЖ «Шуваловский Дом» третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора, аналогичные требованиям, заявленным ООО «Управление имуществом и Консультационные услуги»;

- о вступлении ТСЖ «Шуваловский Дом» в качестве соистца.

Рассмотрев названные ходатайства, суд считает их не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.

Из анализа указанных положений закона следует, что третье лицо без самостоятельных требований – это предполагаемый участник материально-правового отношения, связанного по объекту и составу с правоотношением, которое является предметом разбирательства в арбитражном суде. Целью участия третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, является предотвращение неблагоприятных для него последствий.

Материальный интерес третьего лица возникает в случае отсутствия защиты его субъективных прав и охраняемых законом интересов в данном процессе, возникшем по заявлению истца к ответчику. Для того чтобы быть привлеченным к участию в процессе, лицо должно иметь очевидный материальный интерес, то есть после разрешения дела судом у таких лиц возникают, изменяются или прекращаются материально-правовые отношения с одной из сторон.

Основанием для вступления в дело третьего лица является возможность предъявления иска к третьему лицу или возникновения права на иск у третьего лица, обусловленная взаимосвязью основного спорного правоотношения и правоотношения между стороной и третьим лицом.

В силу частей 1 и 2 статьи 159 АПК РФ заявления и ходатайства лиц, участвующих в деле, о достигнутых ими соглашениях по обстоятельствам дела, существу заявленных требований и возражений, об истребовании новых доказательств и по всем другим вопросам, связанным с разбирательством дела, обосновываются лицами, участвующими в деле, и подаются в письменной форме или заносятся в протокол судебного заседания, разрешаются арбитражным судом после заслушивания мнений других лиц, участвующих в деле. По результатам рассмотрения заявлений и ходатайств арбитражный суд выносит определения.

Как усматривается из материалов дела, предметом иска ООО «Управление имуществом и Консультационные услуги» является требование о признании отсутствующим права ФИО2 на два земельных участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц без самостоятельных требований судом привлечены как ТСЖ «Шуваловский Дом», так и физические лица – собственники жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, которые выразили свою позицию по существу спора. 

Однородность заявленных ТСЖ «Шуваловский Дом» требований к ответчикам, избрание ТСЖ «Шуваловский Дом» аналогичной с ООО «Управление имуществом и Консультационные услуги» процессуальной позиции не являются безусловным основанием для привлечения ТСЖ «Шуваловский Дом» к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

Доказательств наличия у ТСЖ «Шуваловский Дом» самостоятельного материального интереса в решении спора в материалы дела не представлено, в связи с чем оснований для привлечения указанного лица в качестве третьего с самостоятельными требованиями (которых по существу не заявлено) у суда не имеется.

Относительно ходатайства о признании ТСЖ «Шуваловский Дом» соистцом. 

В силу части 1 статьи 46 АПК РФ иск может быть предъявлен в арбитражный суд совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие).

Согласно части 2 указанной статьи Кодекса процессуальное соучастие допускается, если: 

1) предметом спора являются общие права и (или) обязанности нескольких истцов либо ответчиков; 

2) права и (или) обязанности нескольких истцов либо ответчиков имеют одно основание; 

3) предметом спора являются однородные права и обязанности.

В силу части 4 названной статьи соистцы могут вступить в дело до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде первой инстанции.

Из положений части 2 статьи 46 АПК РФ следует, что материально-правовой интерес истцов должен совпадать.

При процессуальном соучастии суд должен вынести единое решение, в котором указывает, в какой части оно относится к каждому из истцов, или указывает, что право требования является солидарным на основании части 1 статьи 175 АПК РФ.

Таким образом, по смыслу рассматриваемых норм права соистцы – это лица, участвующие в деле, которые посредством предъявления одного иска защищают общие, либо однородные права. 

Кроме того, согласно статье 46 АПК РФ для вступления в дело в качестве соистца одного ходатайства недостаточно, требуется еще и предъявление иска.

В данном случае ТСЖ «Шуваловский Дом» не представило доказательств наличия у указанного лица с истцом – ООО «Управление имуществом и Консультационные услуги» общих либо однородных прав, в защиту которых предъявляются соответствующие исковые требования, равно как и наряду с ходатайством о вступлении в дело в качестве соистца не предъявило соответствующий иск.

Также суд учитывает, что закон не устанавливает в императивной форме случаи, когда соучастие на стороне истца является обязательным. Оценка необходимости или целесообразности такого соучастия зависит от усмотрения суда, который принимает соответствующее процессуальное решение с учетом основного признака обязательного соучастия – необходимости единого установления спорного правоотношения, а также исходя из обстоятельств конкретного дела, процессуальной экономии, возможности либо невозможности раздельного рассмотрения требований или возражений нескольких лиц.

Учитывая вышеизложенное, суд не находит оснований для удовлетворения             ТСЖ «Шуваловский Дом» ходатайства о вступлении в дело в качестве соистца.

В настоящем судебном заседании представитель ООО «Управление имуществом и Консультационные услуги» поддержал исковые требования в полном объеме. Представитель ответчика ООО «Экстрим-Парк «Позитив» просил в удовлетворении заявленных требований отказать. Представители ТСЖ «Шуваловский Дом» и третьих лиц – физических лиц поддержали позицию ООО «Управление имуществом и Консультационные услуги». 

Представитель ООО КБ «ОПМ-БАНК» заявил устное ходатайство об оставлении искового заявления без рассмотрения, полагая, что оно подлежит рассмотрению в исковом производстве вне рамок дела о банкротстве.

Представители лиц, участвующих в судебном заседании, возражали против оставления иска без рассмотрения, указали, что заявленное ООО «Управление имуществом и Консультационные услуги» исковое заявление подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве ФИО2

Статья 213.2 Закона о банкротстве предусматривает следующие процедуры, применяемые в деле о банкротстве гражданина: реструктуризация долгов гражданина, реализация имущества гражданина, мировое соглашение.

В силу пункта 2 статьи 213.11 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом и введении реструктуризации его долгов наступают следующие последствия:

- требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, за исключением текущих платежей, требования о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными сделок и о применении последствий недействительности ничтожных сделок могут быть предъявлены только в порядке, установленном данным федеральным законом. Исковые заявления, которые предъявлены не в рамках дела о банкротстве гражданина и не рассмотрены судом до даты введения реструктуризации долгов гражданина, подлежат после этой даты оставлению судом без рассмотрения.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.09.2018 по делу № А56-61896/2016 процедура реструктуризации долгов      ФИО2 прекращена, должник признан банкротом, в отношении него введена процедура реализации имущества.

Учитывая, что ООО «Управление имуществом и Консультационные услуги» заявлены требования, направленные на признание отсутствующим права собственности должника на земельные участки и исключении их из состава конкурсной массы, а также требования о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности, заявленные в настоящем исковом заявлении требования подлежат рассмотрению в рамках дела о банкротстве ФИО2, в связи с чем оснований для оставления искового заявления без рассмотрения вопреки доводам ООО КБ «ОПМ-БАНК» у суда не имеется.

Иные лица, участвующие в деле (в том числе третьи лица),  надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие в порядке части 3 статьи 156 АПК РФ.

Как следует из искового заявления, ООО «Управление имуществом и Консультационные услуги» является собственником жилого помещения (квартиры) общей площадью 147,5 кв.м., расположенной по адресу: Санкт-Петербург, Большая Озерная 

<

...>, кадастровый номер 78:36:0005421:1057 (далее – Квартира), что подтверждается повторным свидетельством о государственной регистрации права от 10.08.2012 на бланке 78-АЖ 677086, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (запись регистрации №78-78-39/056/2011-490 от 29.09.2011) и выпиской из ЕГРН №99/2018/85732904 от 01.03.2018.

Квартира находится в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: 194356, 

<

...>, кадастровый номер 78:36:0005421:1005 (далее – Дом), что подтверждается выпиской из ЕГРН №99/2018/85552733 от 28.02.2018.

Проектирование и строительство Дома осуществлялось на 2 (двух) земельных участках общей площадью 8936,00 кв.м. на основании Распоряжения Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга от 28.08.2006 №160-с «О проектировании и строительстве малоэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, Выборгский район, ул. Елизаветинская, д.3б, Большая Озерная, д.77, лит.А» (далее – Распоряжение КГА №160-с).

Согласно пункту 2 Распоряжения КГА №160-с собственникам земельных участков – ФИО44, ФИО45 и ФИО46 – разрешалось проектирование и строительство Дома на следующих земельных участках общей площадью 8 936,00 кв.м.:

- земельный участок, площадью 3 125,00 кв.м., кадастровый номер 78:5421:3, по адресу: Санкт-Петербург, Большая Озерная ул., д.77, лит.А;

- земельный участок, площадью 5 811,00 кв.м., кадастровый номер 78:5421:1, по адресу: Санкт-Петербург, Елизаветинская ул., д.3б.

На основании Распоряжения КГА №160-с Комитетом по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга выдано Архитектурно-планировочное задание на проектирование и строительство от 01.11.2006 №5/17939 (кадастровый номер 780100680300) (далее – АПЗ от 01.11.2006).

Согласно пунктам 2 и 3 раздела I АПЗ от 01.11.2006 установлено, что проектирование и строительство осуществляется на земельном участке площадью 8 936,00 кв.м. (п.2), расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Выборгский район, ул. Елизаветинская, д.3б и Большая Озерная, д.77, лит.А (абзац 4 пункта 1). При этом согласно абзацу 3 пункта 1 раздела II АПЗ от 01.11.2006 объемно-пространственное и архитектурное решение, а также генеральный план Дома имеют, в том числе следующие технико-экономические показатели: общая площадь участка – 3 125,00 кв.м. + 5 811,00 кв.м. = 8 936,00 кв.м.

Впоследствии (в период строительства Дома) вышеуказанные земельные участки были приобретены ФИО2 в собственность, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.12.2006 на бланке серия 78-АВ №379563, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (запись регистрации №78-78-01/0711/2006-275 от 18.12.2006) и свидетельством о государственной регистрации права от 04.06.2007 на бланке серия 78-АВ №636326, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (запись регистрации №78-78-01/0242/2007-239 от 04.06.2007).

Решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 24.12.2009 по делу № 2-6816/2009 (с учетом Определения Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 12.04.2011 по делу № 2-6816/2009) право собственности на Дом было признано за ФИО2

ООО «Управление имуществом и Консультационные услуги» со ссылкой на решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 24.12.2009 по делу                          № 2-6816/09 указывает на то, что Дом построен на 2 (двух) земельных участках: 

- земельном участке, площадью 3 125,00 кв.м. с кадастровым номером 78:5421:3, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Большая Озерная ул., д.77, лит.А;

- земельном участке площадью 5 811,00 кв.м. с кадастровым номером 78:36:5421:1 (предыдущий кадастровый номер 78:5421:1), расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Елизаветинская ул., д.3б.

Оба земельных участка принадлежали на праве собственности ФИО2

После завершения строительства Дома и признания судом права собственности на него за ФИО2, последний произвел действия по перераспределению земельных участков с кадастровыми номерами 78:5421:1 и 78:5421:3. В результате перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 78:5421:1 и 78:5421:3 были образованы 2 (два) земельных участка:

- земельный участок площадью 7 705,00 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения индивидуального жилого дома (индивидуальных жилых домов), кадастровый номер 78:36:0005421:11, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Большая Озерная ул., д.77, литера А (далее – Земельный участок-1);

- земельный участок площадью 1 231,00 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения индивидуального жилого дома (индивидуальных жилых домов), кадастровый номер 78:36:0005421:12, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Елизаветинская ул., д.3б (далее – Земельный участок-2).

Право собственности ФИО2 на Земельный участок-1 и Земельный участок-2 было зарегистрировано 23.04.2011, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.04.2011 на бланке 78-АЖ 180577, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (запись регистрации №78-78-39/016/2011-462), и свидетельством о государственной регистрации права от 23.04.2011 на бланке 78-АЖ 180576, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (запись регистрации №78-78-39/016/2011-463).

Факт того, что Земельный участок-1 и Земельный участок-1 были образованы в результате перераспределения земельных участков, имеющих кадастровые номера 78:5421:3 и 78:5421:1, являются выписка из ЕГРН №99/2018/134977785 от 20.07.2018, выписка из ЕГРН №99/2018/134920056 от 20.07.2018, кадастровый паспорт земельного участка №78/201/14-32444 от 13.02.2014 и кадастровый паспорт земельного участка №78/201/14-32451 от 13.02.2014 (в указанных выписках из ЕГРН и кадастровых паспортах отражено, что Земельный участок-1 и Земельный участок-2 образованы из земельных участков, имеющих кадастровые номера 78:36:5421:3 и 78:36:5421:1).

Земельный участок-1 и Земельный участок-2 сформированы и были поставлены на государственный кадастровый учет 10.12.2010 в результате перераспределения земельных участков, имеющих кадастровые номера 78:5421:3 и 78:5421:1, следовательно, формирование земельного участка (в составе Земельного участка-1 и Земельного участка-2) под Домом (включая инфраструктуру, обслуживающую Дом) произошло после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ). 

Таким образом, право общей долевой собственности на Земельный участок-1 и Земельный участок-2 у собственников помещений в Доме возникло в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета Земельного участка-1 и Земельный участка-2 (то есть с 10.12.2010 – с даты государственного кадастрового учета Земельного участка-1 и Земельного участка-2).

В связи с тем, что единственным собственником Дома (жилых и нежилых помещений) на дату государственного кадастрового учета Земельного участка-1 и Земельный участка-2 являлся ФИО2, то право общей долевой собственности на Земельный участок-1 и Земельный участок-2 возникло с момента отчуждения должником первого помещения в Доме третьему лицу.

Право общей долевой собственности на общее имущество жилого дома, в том числе на земельный участок, возникает с момента появления в одном доме нескольких собственников помещений, в общую долевую собственность которых земельный участок переходит с момента формирования и проведения в отношении него государственного кадастрового учета, при этом такой переход не требует государственной регистрации (постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 №13147/09, постановление Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 №13391/09; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31.03.2011 по делу № А56-39901/2010).

Первым собственником, приобретшим квартиру в Доме у ФИО2, являлась ФИО47, право собственности которой на квартиру №55 в Доме было зарегистрировано 24.06.2011, что подтверждается выпиской из ЕГРН №99/2018/205896682 от 18.10.2018.

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество Дома, в силу закона возникло у собственников помещений в Доме не позднее 24.06.2011.

Однако до настоящего времени в Едином государственном реестре недвижимости содержится недостоверная информация о том, что Земельный участок-1 и Земельный участок-2 находятся в собственности ФИО2, при этом в отношении Земельного участка-2 существуют обременения в виде аренды и ипотеки, зарегистрированных уже после прекращения права собственности ФИО2 на указанный земельный участок, что подтверждается выпиской из ЕГРН №99/2018/134977785 от 20.07.2018 и выпиской из ЕГРН №99/2018/134920056 от 20.07.2018.

Наличие в Едином государственном реестре недвижимости информации о том, что Земельный участок-1 и Земельный участок-2 находятся в собственности ФИО2, при этом Земельный участок-2 обременен арендой и ипотекой, нарушает права собственников помещений в Доме, а также противоречит принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО «Управление имуществом и Консультационные услуги» в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства и доводы сторон в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

ООО «Управление имуществом и Консультационные услуги» ссылается на то, что Дом располагается на двух земельных участках – Земельном участке-1 и Земельном участке-2, которые в свою очередь после первой регистрации права собственности на квартиру в Доме перешли в общую долевую собственность и не могут принадлежать ФИО2 на праве частной собственности.

Однако данные обстоятельства уже были предметом исследования в рамках дела № 2-1655/15.

Так, апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 28.01.2016 по делу № 2-1655/15 установлено, что Дом, право собственности на который было признано за ФИО2 решением Выборгского районного суда Санкт-Петербурга и в котором за этим лицом было зарегистрировано право собственности на ряд жилых и нежилых помещений, часть из которых отчуждена им в пользу других лиц, расположен именно на земельном участке по адресу: ул. Большая Озерная, д. 77,            лит. А (Земельный участок-1). 

Действия по формированию новых земельных участков совершались ФИО2 уже после признания за ним права собственности на многоквартирный жилой дом (решение Выборгского районного суда Санкт-Петербурга от 24.12.2009 по делу № 2-6816/09), а поэтому он не может располагаться на территории обоих участков, в том числе с учетом нормы пункта 4 части 1 статьи 36       ЖК РФ, по смыслу которой земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом и который предназначен для эксплуатации дома, формируется в качестве единого объекта недвижимости.

Каждый из земельных участков имеет самостоятельное назначение и для них установлены определенные ограничения, в том числе в отношении участка по адресу: Санкт-Петербург, ул. Елизаветинская, д. 36 – зона градостроительных ограничений площадью 443 кв. м, охранная зона сетей связи и сооружений площадью 20 кв. м, охранная зона водопроводных сетей площадью 1 кв. м, водоохранная зона водного объекта площадью 411 кв. м и прибрежная защитная полоса водного объекта площадью 411 кв. м. 

В заключении ООО «Экспертный центр Северо-Запада» содержится вывод о том, что часть строения жилого дома по ул. Большой Озерной, д. 77, находится в границах земельного участка с кадастровым номером 78:36:0005421:12 (ул. Елизаветинская,                д. 36). Однако данный вывод, как это видно из заключения, фактически относится лишь к незначительному пересечению границ спорного земельного участка выступающими частями (углами) строения жилого дома, а также к тому обстоятельству, что подъезд к подземному паркингу, имеющемуся в многоквартирном жилом доме, организован со стороны земельного участка по ул. Елизаветинская, д. 36.

Санкт-Петербургский городской суд пришел к выводу о том, что отраженные в заключении экспертов обстоятельства могут свидетельствовать только о необходимости уточнения границ спорного земельного участка, а также, возможно, установлении в отношении него дополнительных обременений. Вместе с тем, при этом достоверно указано, что участок формировался после завершенного строительства жилого дома и с учетом существования последнего. Никаких обстоятельств, свидетельствующих о необходимости использования данного участка исключительно для эксплуатации многоквартирного дома, из заключения специалистов не усматривается. Более того, даже в случае размещения на земельном участке, который представляет собой самостоятельный объект права собственности, того или иного объекта недвижимости, это не является препятствием для обращения взыскания на такой участок, поскольку действующим законодательством урегулированы отношения с собственником недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, при переходе права собственности на участок.

Таким образом, вступившим в законную силу апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 28.01.2016 по делу № 2-1655/15 признано, что многоквартирный Дом находится на земельном участке с кадастровым номером 78:36:0005421:11 (за исключением незначительной части). При этом отсутствуют надлежащие доказательства того, что Земельный участок-2 с кадастровым номером 78:36:0005421:12 необходим для эксплуатации многоквартирного Дома. 

В силу части 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и статьей 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. 

В силу части 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее – Закон                    № 189-ФЗ) в редакции до 01.01.2017 предусмотрено, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. 

Согласно новой редакции названной нормы земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме со дня проведения государственного кадастрового учета участка, на котором расположен такой дом и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества. 

В пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено следующее: если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие данного Кодекса (часть 2 статьи 16 Закона                  № 189-ФЗ); если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Закона             № 189-ФЗ); в силу частей 2 и 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. 

Согласно действовавшему до 01.01.2017 пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Аналогичная норма закреплена в пункте 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017. 

Пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие регистрации (в том числе право собственности на недвижимое имущество), возникают, изменяются, прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Положениями статьи 36 ЖК РФ и частей 2 и 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ установлены момент возникновения права общей долевой собственности у собственников жилых и нежилых помещений на общее имущество многоквартирного жилого дома, в том числе на земельный участок, сформированный под таким домом, а также момент перехода доли в праве в общее имущество – с даты государственной регистрации права собственности на квартиру. 

Таким образом, покупатель квартиры с момента государственной регистрации права собственности на данный объект приобретает в силу закона и право на долю в общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 244 ГК РФ право общей долевой собственности возникает на имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц. 

Согласно пункту 2 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. 

В рамках дела № 2-1655/15 установлено, что на Земельном участке-1 с кадастровым номером 78:36:0005421:11 находится многоквартирный Дом по адресу: Санкт-Петербург, Большая Озерная ул., д.77.

Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности на квартиры собственники приобрели в силу закона и право на долю в общей долевой собственности на сформированный Земельный участок-1 с кадастровым номером 78:36:0005421:11, на котором расположен многоквартирный Дом.

Следовательно, указанный Земельный участок-1 в силу закона является общей долевой собственностью собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного Дома по адресу: 

<

...>, а не ФИО2 

Согласно пункту 1 статьи 131 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. 

Пунктом 1 статьи 213.25 Закона о банкротстве все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное или приобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу, за исключением имущества, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством. 

Как следует из материалов дела, спорный Земельный участок-1 включен финансовым управляющим ФИО3 в конкурсную массу ФИО2, то есть признан имуществом гражданина, подлежащим реализации.

В то же время, как указано выше, с момента отчуждения квартир им и другим жильцам дома 77 по ул. Большая Озерная в Санкт-Петербурге спорный Земельный участок-1 в силу закона перешел в их общую долевую собственность, в связи с чем не является имуществом должника и не подлежит включению в конкурсную массу ФИО2 для дальнейшей реализации. 

Согласно пункту 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Удовлетворение требования о признании отсутствующим права на недвижимое имущество является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН в отношении Земельного участка-1.

Довод финансового управляющего ФИО3 о необходимости выдела доли ФИО2 в праве на Земельный участок-1 и реализации принадлежащего ему имущества совместно с указанной долей, отклоняется судом.

Как указано выше, с момента первой регистрации права собственности на квартиру в многоквартирном Доме ФИО2 перестал быть единственным собственником помещений в Доме, право частной собственности ФИО2 на  Земельный участок-1, прекратилось, при этом возник правовой режим общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном Доме.

Указанный правовой механизм (прекращение личной собственности и возникновения общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме) необходим для соблюдения принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 и пункт 4 статьи 35         ЗК РФ).

Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно частям 2 и 3 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение; при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Поскольку Земельный участок-1, на котором расположен многоквартирный Дом, не имеет самостоятельной потребительской ценности и иного назначения, кроме как обслуживание жилых и нежилых помещений в этом доме, его отчуждение отдельно от права собственности на помещение запрещено.

Согласно пункту 2 статьи 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе отчуждать свою долю в праве общей собственности   на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

В силу части 1 статьи 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно пункту 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем. Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется.

Исходя из буквального толкования указанных норм права, собственник квартиры или иного помещения в многоквартирном доме с момента государственной регистрации права собственности на соответствующее помещение автоматически в силу прямого указания закона приобретает и право на долю в общем имуществе многоквартирного дома, в том числе и на земельный участок.

Таким образом, с момента отчуждения ФИО2 помещения в Доме первому покупателю, право личной собственности должника на Земельный участок-1 прекратилось с одновременным возникновением права общей долевой собственности.

При этом ФИО2, истец и иные собственники помещений в Доме стали обладать правом собственности на соответствующую долю в общем имуществе Дома, которая отдельной регистрации в ЕГРН не подлежит и принадлежит им в силу прямого указания закона.

Отсутствие в ЕГРН записи о праве собственности ФИО2 на долю в праве общей долевой собственности на Земельный участок-1 не ущемляет его прав как собственника помещений в Доме, поскольку право общей долевой собственности на общее имущество Дома (включая Земельный участок-1) принадлежит ему в силу закона. Распоряжение правом собственности на соответствующую долю в общем имуществе Дома (включая распоряжение долей в праве общей долевой собственности на спорные земельные участки) может быть осуществлено ФИО2 в лице финансового управляющего ФИО3 путем продажи помещений в Доме, принадлежащих ФИО2

С учетом указанных выводов, является обоснованным требование                               ООО «Управление имуществом и Консультационные услуги» о  признании отсутствующим права собственности ФИО2 на Земельный участок-1 с кадастровым номером 78:36:0005421:11, на котором расположен многоквартирный Дом, поскольку названный Земельный участок-1 перешел в общую долевую собственность собственников жилых и нежилых помещений в указанном Доме в силу закона.

 

В отношении требования ООО «Управление имуществом и Консультационные услуги» о признании отсутствующим права собственности ФИО2 на Земельный участок-2 с кадастровым номером 78:36:0005421:12.

В своем заявлении истец указал и данные доводы поддержал в судебном заседании о том, что Земельный участок-2 с кадастровым номером 78:36:0005421:12 также находится в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного Дома, расположенного по адресу: 

<

...>. По мнению ООО «Управление имуществом и Консультационные услуги», зарегистрированное право собственности ФИО2 на указанный Земельный участок-2 нарушает его права, как собственника, одного из помещений жилого Дома.

Вместе с тем, обстоятельства в отношении прав на Земельный участок-2 с кадастровым номером 78:36:0005421:12 уже был предметом рассмотрения судебных инстанций.

Вступившими в законную силу апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 28.01.2016 по делу № 2-1655/15 установлено, что многоквартирный Дом, расположенный по адресу: 

<

...>, не находится на Земельном участке-2 с кадастровым номером 78:36:0005421:12, а занимает лишь небольшую его часть. Указанный многоквартирный Дом располагается на Земельном участке-1 с кадастровым номером 78:36:0005421:11.

Определением Санкт-Петербургского городского суда от 28.01.2016 по делу                   № 2-1655/15 также установлено, что обстоятельств, свидетельствующих о необходимости использования Земельного участка-2 исключительно для эксплуатации многоквартирного Дома нет.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.02.2019 по делу № А56-61896/2016/сд.4 поддержаны выводы суда первой и апелляционной инстанции об отсутствии у собственников помещений многоквартирного Дома, расположенного по адресу: 

<

...>, права общей долевой собственности на Земельный участок-2 с кадастровым номером  78:36:0005421:12.

Таким образом, указанные доводы ООО «Управление имуществом и Консультационные услуги», равно как и ссылка на заключение специалиста, содержащее выводы о том, что спорный Земельный участок-2 необходим для эксплуатации многоквартирного Дома, направлены на преодоление выводов суда, подтвержденных вступившими в законную силу судебными актами и основанных на экспертном заключении, что является недопустимым.

При таких условиях правовых оснований для признания отсутствующим права собственности ФИО2 на Земельный участок-2 не имеется.

 

В отношении требования ООО «Управление имуществом и Консультационные услуги о признании недействительным Договора об ипотеке (залоге) от 06.09.2013, заключенного между ФИО2 (залогодатель) и ООО КБ «ОПМ-БАНК» (залогодержатель) (регистрационная запись №78-78-39/101/2013-432 от 05.10.2013), предметом которого является ипотека земельного участка общей площадью 1231 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения индивидуального жилого дома (индивидуальных жилых домов), кадастровый номер 78:36:0005421:12, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Елизаветинская ул., д.3б, а также применении последствий недействительности сделки путем признания отсутствующим обременения в виде ипотеки (залога) вышеуказанного земельного участка (регистрационная запись №78-78-39/101/2013-432 от 05.10.2013).

Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей. в том числе в получении необходимой информации.

Для квалификация сделок как ничтожных с применением положений статей 10 и 168 ГК РФ недостаточно установления факта ущемления интересов других лиц необходимо также установить недобросовестность сторон сделки, в том числе наличие либо сговора между сторонами, либо осведомленности контрагента должника о заведомой невыгодности, его негативных последствиях для лиц, имеющих защищаемый законом интерес.

В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации (статья 8.1         ГК РФ).

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (статья 131                ГК РФ).

Согласно сведениям из ЕГРН на момент заключения Договора об ипотеке (залога) единственным собственником спорного земельного участка являлся ФИО2, каких-либо обременений и ограничений, иных обстоятельств, не позволяющих распоряжаться Земельным участком-2, зарегистрировано не было. 

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56-61896/2016/сд.4 отказано в признании недействительным Договора об ипотеке от 06.09.2013, заключенного между ФИО2 и ООО КБ «ОПМ-БАНК». 

Вступившим в законную силу апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 28.0116 по делу № 2-1655/15 обращено взыскание на спорный Земельный участок-2. При этом суд пришел к выводу о том, что обращение взыскания на Земельный уысток-2 не затрагивает права других лиц-собственников помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

...>. Судами также установлено, что Земельный участок-2 не находится в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного Дома. В рамках данного дела была проведена судебная экспертиза, по результатам которой обстоятельств, свидетельствующих о необходимости использования Земельного участка-2 исключительно для эксплуатации многоквартирного Дома, не выявлено.

Поскольку доводы о недействительности Договора об ипотеке (залога) уже были предметом рассмотрения по требованию ФИО47 в рамках обособленного спора № А56-61896/2016/сд.4, иных доводов ООО «Управление имуществом и Консультационные услуги» не привело, то основания для удовлетворения требований в указанной части отсутствуют.

 

В отношении требования ООО «Управление имуществом и Консультационные услуги о признании недействительным Договора аренды части земельного участка от 23.05.2011, заключенного между ФИО2 (арендодатель) и ООО «Экстрим-Парк «Позитив» (арендатор) (запись регистрации №78-78-39/009/2011-194 от 24.08.2011), предметом которого является передача в аренду части (200 кв. м) земельного участка общей площадью 1231 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения индивидуального жилого дома (индивидуальных жилых домов), кадастровый номер 78:36:0005421:12, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Елизаветинская ул., д. 3б, а также применении последствий недействительности путем признания отсутствующим обременения в виде права аренды ООО «Экстрим-Парк «Позитив» на часть вышеуказанного земельного участка.

В силу пункта 1 статья 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. 

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа (пункт 2 статьи 622 ГК РФ). 

В случае прекращения договора аренды недвижимости арендованное имущество возвращается арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 2 статьи 655 ГК РФ и пункт 2 статьи 22 ЗК РФ).

Судом установлено, что Договор аренды был заключен на срок до 31.10.2014 (пункт 2.1 Договора; раздел 2 выписки из ЕГРН). По окончании срока аренды                   ООО «ЭП «Позитив» вернуло арендодателю объект аренды по акту приема-передачи от 31.10.2014.

Таким образом, Договор аренды прекратил свое действие с 31.10.2014 в связи с истечением срока и надлежащим исполнением обязательств по нему (статьи 407, 408, 425, 610, 622 и 655 ГК РФ).

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73, любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ГГРП (F ГРН) записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

Прекращение договора (в том числе в связи с истечением срока его действия, надлежащего исполнения) по общему правилу исключает возможность признания его в дальнейшем недействительным, поскольку целью обращения в суд является восстановление и защита нарушенных прав. Удовлетворением подобного иска нарушенные заключенным договором права истца (даже при наличии таковых) не восстанавливаются.

Истцом требование о признании Договора аренды недействительным заявлено на основании статьи 168 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения Договора (по основанию ничтожности).

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (ст. 4 АПК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки (и, соответственно, о признании недействительной ничтожной сделки) может быть предъявлено заинтересованным лицом.

Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой (постановление Президиума ВАС РФ от 23.08.2005 № 3668/05).

Лицо, не являющееся стороной сделки и заявляющее иск о признании сделки недействительной, должно доказать наличие своего материально-правового интереса в удовлетворении иска, указав, какие его права или охраняемые законом интересы нарушены, а также каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

Иск лица, которое не является стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и защитить его можно, лишь применив последствия недействительности ничтожной сделки (пункт 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25).

В данном случае истец не представил доказательств, каким образом Договор аренды (полностью исполненный сторонами и прекращенный уже 31.10.2014) затрагивает (нарушает) права и интересы ООО «Управление имуществом и Консультационные услуги». Отсутствуют доказательства и того, что у истца имеется  заинтересованность в применении общих последствий недействительности сделки в соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ.

Как следует из заявления, истец преследует лишь цель признать обременение отсутствующим. 

Однако в случае прекращения обременения, запись о котором в ЕГРП (ЕГРН) не погашена, и когда такая запись нарушает права истца, защита прав истца может быть осуществлена путем предъявления иска о признании обременения отсутствующими (прекращенным).

Поскольку истцом избран ненадлежащий способ защиты права, право на иск в части требования о признании недействительным Договора аренды у истца отсутствует, соответствующее требование ООО «Управление имуществом и Консультационные услуги» удовлетворению не подлежит.

Согласно частям 1, 2 и 4 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в своей совокупности и взаимосвязи, а также доводы сторон по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о том, что исковые требования ООО «Управление имуществом и Консультационные услуги» подлежат удовлетворению в части признания отсутствующим права собственности ФИО2 на Земельный участок-1 и исключения указанного имущества из конкурсной массы должника, в остальной части в удовлетворении исковых требований следует отказать.

С учетом результата рассмотрения дела с ФИО2 в пользу                            ООО «Управление имуществом и Консультационные услуги» подлежит взысканию 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части судебные расходы остаются на истце.

Руководствуясь статьями 46, 51, 110, 167-170, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

в удовлетворении ходатайства товарищества собственников жилья «Шуваловский Дом» о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, и о вступлении в дело в качестве соистца отказать.

В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью Коммерческий банк «ОПМ-БАНК» об оставлении искового заявления без рассмотрения отказать.

Признать отсутствующим право собственности ФИО2 на земельный участок, площадью 7705 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения индивидуального жилого дома (индивидуальных жилых домов), кадастровый номер 78:36:0005421:11, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Большая Озерная ул., д.77, лит. А, и исключить указанное имущество из конкурсной массы ФИО2.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с ФИО2 в пользу общества с ограниченной ответственностью  «Управление и Консультация» 6000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

 

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                                                                                        Герасимова Е.А.