ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357601, http://www.16aas.arbitr.ru,

e-mail: info@16aas.arbitr.ru, тел. 8 (87934) 6-09-16, факс: 8 (87934) 6-09-14

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Ессентуки                                                                                            Дело № А63-12941/2022

04.06.2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 21.05.2024.

Полный текст постановления изготовлен 04.06.2024.

 

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Жукова Е.В. и Семенова М.У., при ведении протокола судебного заседания секретарем Алтуниной О.Н., при участии в судебном заседании представителя Управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска – ФИО1 (доверенность от 09.01.2024), представителя администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края – ФИО2 (доверенность от 10.01.2024), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 09.02.2024 по делу № А63-12941/2022, принятое по исковому заявлению Управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска (ОГРН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП 

<

***>), третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, администрация города-курорта Железноводска Ставропольского края (ОГРН 

<

***>), Управление архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края (ОГРН 

<

***>) о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска (далее – истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – ответчик, предприниматель, ИП ФИО3) о расторжении договора от 17.04.2007 № 453 о предоставлении земельного участка на условиях аренды, заключенного между истцом и ответчиком. 

Определениями арбитражного суда от 26.09.2022, 26.10.2022 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: администрация города-курорта Железноводска Ставропольского края (далее – администрация), управление архитектуры и градостроительства администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края (далее – управление архитектуры). 

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 14.12.2022, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2023, в удовлетворении исковых требований отказано. 

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 03.07.2023 вышеуказанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 09.02.2024 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд пришел к выводу о ничтожности договора аренды, поскольку при проведении обязательного публичного информирования о предоставлении в аренду земельного участка, администрация допустила нарушение в виде указания недостоверного назначения объекта, планируемого к строительству на земельном участке, впоследствии предоставленном предпринимателю в аренду по договору № 453.

Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции изменить, исключив из мотивированной части судебного акта выводы о ничтожности договора от 17.04.2007 № 453. Апеллянт полагает, что суд первой инстанции вышел за пределы исковых требований и нарушил принцип диспозитивности арбитражного процесса. Также ответчик ссылается на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Отзывы на апелляционную жалобу в суд апелляционной инстанции не представлены.

В судебном заседании представители управления и администрации возражали относительно доводов изложенных в апелляционной жалобе, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения заявления, своих представителей для участия в судебном заседании не направили.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на общедоступных сайтах http://arbitr.ru// в разделе «Картотека арбитражных дел» и Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда http://16aas.arbitr.ru в соответствии положениями статьи 121 АПК РФ и с этого момента является общедоступной. 

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Судом установлено, что 22.09.2005 в общественно-политическом еженедельнике «Курортный край» от № 38 (302) администрация опубликовала извещение, которым информировала население о предстоящем согласовании места размещения лечебного наркологического центра по адресу: 

<

...> площадь земельного участка – 1,6 га.

17.04.2007 между комитетом по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор № 453 (далее – договор) о предоставлении земельного участка на условиях аренды на основании решения Совета города Железноводска Ставропольского края от 27.01.2006 № 767 «О предварительном согласовании ФИО3 места размещения лечебно-реабилитационного центра на 20 мест на земельном участке площадью 16 062 кв.м по ул. Колхозной в поселке Иноземцево города Железноводска», а также решения Совета города Железноводска Ставропольского края от 28.02.2006 № 779 «О предоставлении ФИО3 на условиях долгосрочной аренды земельного участка площадью 16 062 кв.м для строительства лечебно-реабилитационного центра на 20 мест с присвоением почтового адреса: город Железноводск, 

<

...>».

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 26:31:020402:21, площадью 16 062 кв.м, находящийся по адресу: Ставропольский край, город Железноводск, 

<

...>, для строительства и последующей эксплуатации лечебно-реабилитационного центра на 20 мест в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к договору и являющегося его неотъемлемой частью.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды установлен с 28.02.2006 по 27.02.2055.

В пункте 5.1.1 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора: за использованием земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель; за использование земельного участка, которое приводит к значительному ухудшению экологической обстановки и порчи земель; за не устранение совершенного умышленного земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде; за не использование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен Федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое пользование; изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд; при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

Земельный участок с кадастровым номером 26:31:020402:21 передан арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 17.04.2007. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (дата регистрации 07.05.2007, регистрационная запись 26-26-31/003/2007-758), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 21.06.2022 № КУВИ-001/2022-100048529.

10.03.2021 управлением имущественных отношений в рамках муниципального земельного контроля проведено выездное обследование земельного участка с кадастровым номером 26:31:020402:21, по результатам которого составлен акт выездного обследования от 10.03.2022 № 3 (с приложением фототаблицы).

Из пункта 7 названного акта следует, что спорный земельный участок частично огорожен, на нем расположено трехэтажное здание.

Согласно сведениям из ЕГРН на государственный кадастровый учет 29.12.2015 поставлен объект незавершенного строительства степенью готовности 40% с присвоением кадастрового номера 26:31:020402:92, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 05.12.2022 № КУВИ-001/2022-215686471.

20.01.2016 осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО3 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:31:020402:21.

С 29.12.2015 строительство данного объекта не осуществляется.

В связи с чем, управление имущественных отношений пришло к выводу о наличии признаков неиспользования ответчиком земельного участка с кадастровым номером 26:31:020402:21 более трех лет, что явилось основанием для направления им в адрес ответчика предложения от 21.06.2022 № 23/4643 о расторжении договора аренды (квитанция от 23.06.2022, РПО 35740069017347).

Не урегулировав спорные правоотношения в досудебном порядке, управление обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, пришел к выводу о недействительности договора аренды в силу его ничтожности.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, не нашел оснований для переоценки выводов суда первой инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 ГК РФ). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу пункта 1 статьи 614 данного Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. 

В силу абзаца 2 статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Договор аренды подлежит прекращению, в частности, когда арендатор использует земельный участок не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде (абзац второй подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ).

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

В силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

В соответствии с подходами, приведенными Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлении Пленума от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», вопросы о заключенности и действительности (с точки зрения ничтожности) сделки проверяются судом при разрешении спора, который основан на условиях этой сделки.

На основании статьи 168 ГК РФ (в редакции на момент заключения договора аренды) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (часть 1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (часть 2).

 Нарушение установленного порядка предоставления земельного участка может свидетельствовать о ничтожности соответствующей сделки.

Правовой подход о необходимости оценивать сделку по передаче земельного участка в аренду на предмет действительности, содержится в многочисленной судебной практике (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.10.2023 по делу № А15-5166/2021; постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.09.2023 по делу № А32-7597/2022; постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.10.2021 по делу № А15-6230/2017).

Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, был урегулирован в статье 30 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с данной нормой (в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов либо с предварительным согласованием мест размещения объектов (пункт 1).

Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется посредством проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка, либо предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка (пункт 4).

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется посредством выбора земельного участка, принятия в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта, а также принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса (пункт 5).

Пунктом 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации был установлен следующий порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта: 1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; 2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; 3) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 ЗК РФ.

В силу пункта 8 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации решение о предварительном согласовании места размещения объекта являлось основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действовало в течение трех лет.

Пунктом 2 статьи 32 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривалось: исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 указанного Кодекса, в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства.

Пунктом 2 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривалась возможность определения вариантов размещения объекта по обращению заинтересованного лица о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.

Нормами Земельного кодекса Российской Федерации не предусматривалась возможность изменения цели использования земельного участка, предоставляемого в порядке предварительного согласования места размещения объекта строительства.

На основании анализа норм земельного законодательства, суд первой инстанции правильно указал, что по смыслу положений пункта 3 статьи 31 ЗК (в применимой к спорным отношениям редакции) на органе местного самоуправления лежит обязанность публичного информирования населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения.

Публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами - поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию.

Суд установил, что при проведении публичного информирования администрацией допущено нарушение, которое выразилось в указании недостоверного назначения объекта, планируемого к строительству в месте размещения объекта.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Недействительность (ничтожность) договора аренды исключает возможность его расторжения в судебном порядке. 

суд установил, что на момент принятия решения Совета города Железноводска Ставропольского края от 27.01.2006 № 767 «О предварительном согласовании ФИО3 места размещения лечебно-реабилитационного центра на 20 мест на земельном участке площадью 16 062 кв.м по улице Колхозной в поселке Иноземцево города Железноводска» выбор земельного участка с соблюдением требований, установленных статьей 31 ЗК РФ, не производился. К акту предварительного согласования расположения объекта не приложен проект границ земельного участка, утвержденный администрацией города Железноводска, равно как и сам акт предварительного согласования расположения объекта не содержит сведений о границах земельного участка. При этом судом установлено, что земельный участок, предполагаемый к размещению объекта, сформирован и поставлен на кадастровый учет 22.02.2006 (согласно выписке из ЕГРН от 05.12.2022), т.е. после принятия Советом города Железноводска решения о предварительном согласовании ФИО3 места размещения объекта.

Кроме того, суд установил, что при проведении обязательного публичного информирования администрацией города Железноводска допущено нарушение, которое выразилось в указании недостоверного назначения объекта, планируемого к строительству в месте размещения объекта. Так, согласно публикации в общественно-политическом еженедельнике «Курортный край» от 22.09.2005 № 38 (302) в качестве объекта места размещения указано «лечебный наркологический центр по адресу: 

<

...> площадь земельного участка - 1,6 га», тогда как предметом решения Совета города Железноводска Ставропольского края от 27.01.2006 № 767 являлось предварительное согласование места размещения «лечебно-реабилитационного центра на 20 мест на земельном участке площадью 16 062 кв.м по ул. Колхозной в поселок Иноземцево города Железноводска».

Приведенные обстоятельства свидетельствуют о ничтожности договора аренды, следовательно, у предпринимателя не могло возникнуть право аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:31:020402:21.

Между тем, недействительная (ничтожная) сделка не может быть расторгнута в судебном порядке, поскольку не влечет юридических последствий (статья 167 ГК РФ).

Следовательно, у суда отсутствуют основания для расторжения договора аренды, являющегося недействительной (ничтожной) сделкой.

Ничтожный договор аренды не влечет юридических последствий и недействителен с момента заключения, поэтому не может быть расторгнут в судебном порядке.

Аналогичные выводы сделаны в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.09.2015 по делу № А32-2761/2015, от 08.07.2016 по делу № А32-47982/2014 и от 24.01.2019 по делу № А32-30748/2017, от 18.07.2020 по делу № А32-17288/2019, от 18.05.2022 по делу № А32-8389/2020.

По вышеизложенным основаниям апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, арбитражный суд не связан правовой квалификацией заявленных истцом требований и должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств). Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении (определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.01.2016 № 307- ЭС15-17878).

Довод подателя жалобы о пропуске срока исковой давности, подлежит отклонению, поскольку в соответствии с пунктом 1 постановления Пленума от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», вопросы о заключенности и действительности (с точки зрения ничтожности) сделки проверяются судом при разрешении спора, который основан на условиях этой сделки. 

Иное толкование заявителем положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора, не свидетельствуют о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.

Судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционных жалоб относятся на заявителя. 

Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 09.02.2024 по делу № А63-12941/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий 

Судьи                   

Ю.Б. Луговая

Е.В. Жуков

М.У. Семенов