АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-28938/2017

Дело № А55-18102/2016

г. Казань

19 марта 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена – 15.03.2018.

Полный текст постановления изготовлен – 19.03.2018.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,

судей Ананьева Р.В., Карповой В.А.,

при участии представителей:

истца – общества с ограниченной ответственностью «Стройинвест» – Сорокиной Т.А., доверенность, Харитонова В.Е., доверенность,

в отсутствие:

иных лиц, участвующих в деле – извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу  администрации городского округа Самара, г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 06.12.2016 (судья Бредихина Т.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного -апелляционного суда от 02.10.2017 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.)

по делу № А55-18102/2016

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Стройинвест» (ОГРН 1026301154835, ИНН6316067563) к администрации городского округа Самара (ОГРН 1026300967417, ИНН 6315700007), о признании права собственности, с участием третьего лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, 

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Стройинвест» обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к администрации городского округа Самара (далее – администрация) о признании права собственности на объект недвижимости здание «Жилая застройка по ул. Ю. Гагарина, 3-ему Проезду, Гранатному переулку, ул. Революционной в г. Самаре. Подземный гараж», литера П, общей площадью 1810,2 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Революционная, д. 126а, состоящий из помещения № ol (место общего пользования) и помещений № 1-8,8А,9-22,22А,23,24,24А,25,25А,26,26А,27-45 (парковочных мест), расположенных на 1 подземном этаже; помещений № н1 (нежилое помещение), № н2 (нежилое помещение), № ol (место общего пользования), № о2 (место общего пользования), расположенных на 1 этаже; помещений № н3 (нежилое помещение), расположенных на 2 этаже.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 06.12.2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2017, требования удовлетворены. Суд признал право собственности общества на вышеуказанный объект недвижимости.

Администрация, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать, полагая судебные акты правильными.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, считает их подлежащими отмене по следующим основаниям.

Департамент строительства и архитектуры городского округа Самара распоряжением от 27.08.2014 № РД-1114 утвердил градостроительный план земельного участка, на котором осуществлено строительство подземного гаража. Строительство осуществлено на земельных участках с кадастровыми номерами 63:01:0119001:2674, 63:00119002:01:31, 63:01:0119001:12, 63:01:0119001:10, 63:01:0119001:11. 

Земельный участок с кадастровым номером 63:01:0119001:2674 предоставлен истцу третьим лицом на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 25.06.2014 № 892 под строительство подземного гаража. 

Земельные участки с кадастровыми номерами 63:00119002:01:31, 63:01:0119001:12, 63:01:0119001:10, 63:01:0119001:11 принадлежат истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о праве собственности от 17.10.2011 серия 63-АЖ № 058997 63:01:0119001:12, от 17.10.2011 серия 63-АЖ № 058995 63:00119002:01:31, от 17.10.2011 серия 63-АЖ № 058993 63:01:0000000:66, представляющий собой единое землепользование, составными частями данного участка являются части с кадастровыми номерами 63:01:0119001:10, 63:01:0119001:11. Категории земель данных земельных участков - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - многоэтажные многоквартирные жилые дома (9 и более этажей). Строительство велось обществом за счет собственных средств. 

Проектная документация на строительство подземного гаража получила положительное заключение государственной экспертизы № 63-1-4-0141-15. 

Обществу выдано разрешение от 12.10.2015 № RU 63301000-112 на строительство подземного гаража в жилой застройке по ул. Ю. Гагарина, 3-ему проезду, Гранатному переулку, ул. Революционной в г. Самаре, по адресу (местоположению) объекта Самарская область, г. Самара, Железнодорожный район, ул. Черновская магистраль. 

Строительство подземного гаража (паркинга) окончено истцом 18.12.2015, что подтверждается актом приемки объекта капитального строительства. 

17.03.2016 уведомлением № 38-Д05-09/1866 обществу отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства: «Жилая застройка по ул. Ю. Гагарина, 3-ему Проезду, Гранатному переулку, ул. Революционной в г. Самаре. Подземный гараж», ввиду отсутствия положительного заключения государственной инспекции строительного надзора. 

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным уведомления от 17.03.2016. Решением Арбитражного суда Самарской области от 12.08.2016 по делу № А55-11109/2016 в удовлетворении требований отказано. 

Обращаясь в суд с настоящими требованиями, общество ссылалось на невозможность легализовать возведенный объект недвижимости во внесудебном порядке.

Суды двух инстанций, удовлетворяя заявленные требования, исходили из того, что самовольная постройка, по общему правилу, подлежит сносу. Вместе с тем из этого правила имеются исключения, позволяющие при совокупности приведенных выше обстоятельств признать право собственности на самовольную постройку, в том числе в случае, если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах, к которым в частности относятся проектная документация и разрешение на строительство. 

При этом суды исходили из пункта 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22), в силу которого если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. 

В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан. Право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

По мнению судебной коллегии выводы судов нельзя признать в полной мере правильными.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом (часть 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Полномочиями по выдаче разрешения на строительство в соответствии с частью 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации наделены органы местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Получению разрешения на строительство, как следует из части 2 статьи 48 Градостроительного кодекса, предшествует подготовка проектной документации, которая представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта. Проектная документация должна осуществляться на основании результатов инженерных изысканий, градостроительного плана земельного участка, в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (часть 11 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 49 Градостроительного кодекса проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных частями 2,3 и 3.1 указанной статьи. Экспертиза проектной документации и (или) экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся в форме государственной экспертизы или негосударственной экспертизы.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом (часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса).

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (часть 2 статьи 51 Градостроительного кодекса).

Системное толкование приведенных положений Градостроительного кодекса дает основание полагать, что застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства (в случаях, когда необходимо получение разрешения) только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства.

Предоставление застройщиком указанных в статье 51 Градостроительного кодекса документов, необходимых для получения разрешения на строительство, является обязательным, но их наличие не является единственным основанием для получения разрешения на строительство. Исполнение этой обязанности необходимо совершить перед началом строительства.

Кроме того, поскольку в соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяется выполнение строительства (реконструкции объекта капитального строительства) в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, из этого также следует, что приступить к строительству застройщик вправе только после получения такого разрешения.

Получение разрешения на строительство 12.10.2015 и завершение строительства подземного паркинга 18.12.2015 может свидетельствовать о том, что разрешение на строительство носило формальный характер, поскольку строительство спорного объекта возможно было завершено.

Этот вопрос имеющий существенное значение для правильного разрешения спора судами не исследовался.

При исследовании данного вопроса необходимо учесть позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенные в постановлении Президиума от 11.11.2015 по делу № 301-ПЭК15, № А65-4542/2014, определении от 16.06.2015 по делу № 309-КГ15-209, № А07-7616/2014.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из положений статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Вопросы выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства регламентированы в статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в том числе перечень документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (часть 3).

В силу требований пункта 9 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации к заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагается заключение органа государственного строительного надзора о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации государственный строительный надзор осуществляется при: строительстве объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса либо является типовой проектной документацией или ее модификацией.

Пунктом 1 части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является: отсутствие документов, указанных в части 3 настоящей статьи.

Таким образом, общество при подаче заявления о вводе объекта в эксплуатацию обязано было представить заключение органа государственного строительного надзора, однако, не представило такого заключения, что не оспаривается представителем Общества.

Согласно позиции, изложенной в «Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Учитывая, что общество в нарушение статей 2, 54, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации в течение срока строительства не соблюдало установленный законом контрольный порядок проверки органом государственного строительного надзора соответствия объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в связи с чем у него отсутствует заключение органа государственного строительного надзора, предусмотренное пунктом 9 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, судам необходимо дать надлежащую оценку доводам администрации о том, что общество не доказало соблюдения установленного законом административного порядка получения соответствующего разрешения на ввод объекта недвижимого имущества в эксплуатацию, что в силу пункта 26 постановления № 10/22, пункта 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», является основанием для отказа в удовлетворении иска о признании права собственности на самовольную постройку.

При этом общество не представило доказательств того, что данные нарушения допущены по независящей от него причине.

При таких обстоятельствах судебные акты приняты по неполно исследованным обстоятельствам, в связи с чем подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо исследовать указанные обстоятельства, предложить сторонам представить дополнительные доказательства заявленных требований и возражений, и с учетом установленного разрешить спор.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 3 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 06.12.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2017 по делу № А55-18102/2016 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и срок, предусмотренном статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья						С.Ю. Муравьев

Судьи									Р.В. Ананьев

										В.А. Карпова