АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ САХА (ЯКУТИЯ)

ул. Курашова, д. 28, г. Якутск, Республика Саха (Якутия), 677000, www.yakutsk.arbitr.ru

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А58-10772/2022

16 февраля 2023 года

город Якутск

 

Резолютивная часть решения объявлена 09 февраля 2023 года.

Мотивированное решение изготовлено 16 февраля 2023 года.

 

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Клишиной Ю.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению заместителя прокурора Республики Саха (Якутия) от 23.12.2022 № 8-349-2022/20980001

к Муниципальному казённому учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям" муниципального района "Хангаласский улус" Республики Саха (Якутия) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

главе крестьянского (фермерского) хозяйства - индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании недействительным пункт 3.2.10 договора аренды земельного участка № 15/003/2022 от 15.04.2022,

при участии в судебном заседании до и после перерыва представителя Прокуратуры Республики Саха (Якутия) – ФИО3 по доверенности от 26.09.2022 № 8-564-2022, выданной сроком на один год,

в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания,

У С Т А Н О В И Л :

заместитель прокурора Республики Саха (Якутия) обратился 26.12.2022 в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к Муниципальному казённому учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям" муниципального района "Хангаласский улус" Республики Саха (Якутия) (далее – Комитет, МКУ "КУМИ" МР "Хангаласский улус"), главе крестьянского (фермерского) хозяйства - индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель, глава КФХ ФИО2) о признании недействительным пункт 3.2.10 договора аренды земельного участка № 15/003/2022 от 15.04.2022 заключенного между Муниципальным казенным учреждением «Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям» муниципального района «Хангаласский улус» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и главой КФХ ФИО4 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 

<

***>), в части условия, предусматривающего возможность при наличии письменного уведомления Арендодателя сдачи объекта в субаренду и передачи своих прав и обязанностей по договору другому лицу, предоставления объекта в безвозмездное пользование, а также передачу арендных прав в залог и внесения их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ (или паевого взноса в производственный кооператив) и по договорам простого товарищества (договорам о совместной деятельности).

30.01.2023 от МКУ "КУМИ" МР "Хангаласский улус" поступил отзыв на исковое заявление.

Отзыв приобщен к материалам дела в порядке статьи 66 АПК РФ.

Лица, участвующие в деле, возражения на завершение предварительного судебного заседания и назначение дела к судебному разбирательству не заявили.

На основании пункта 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), пункта 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 20.12.2006 № 65 «О подготовке дела к судебному разбирательству», с учетом отсутствия возражений, суд завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное разбирательств.

В судебном заседании, назначенном на 07.02.2023, в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 11 час. 30 мин. 09.02.2023.

Объявление о перерыве с указанием времени и места судебного заседания опубликовано в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по веб-адресу www.kad.arbitr.ru.

Суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 156 АПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствие представителей ответчиков, извещенных о времени и месте судебного заседания в порядке части 6 статьи 121, части 1 статьи 123 АПК РФ.

Представитель прокурора исковые требования поддержал.

Исковые требования прокурора мотивированы нарушением условиями оспариваемой сделки публичных интересов, а именно содержание пункта 3.2.10 (в части) договора аренды земельного участка № 15/003/2022 от 15.04.2022, противоречат положениям Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Исследовав материалы дела, ознакомившись с материалами дела, суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора.

Распоряжением главы муниципального района «Хангаласский улус» Республики Саха (Якутия) от 24.02.2022 № 265-Р принято решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, с кадастровым номером 14:32:160202:486, с видом разрешенного использования «Для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства», площадью 120 719 кв.м.

По результатам аукциона 15.04.2022 между МКУ "КУМИ" МР "Хангаласский улус" (арендодатель) и главой КФХ ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды № 15/003/2022 (далее – договор) земельного участка с кадастровым номером 14:32:160202:773, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), Хангаласский улус, МО "Жемконский 1-й наслег", ур. Кытахтар, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, площадью 120 719 кв.м., с видом разрешенного использования «Для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства» на срок с 15 апреля 2022г по 14 апреля 2042г.

Согласно акту приема-передачи от 15.04.2022 земельный участок признан пригодным для использования и принят арендатором без претензий.

Договор зарегистрирован 19.09.2021 в установленном законом порядке Управлением Росреестра по PC (Я) под номером 14:32:160202:773-14/116/2022-1.

Прокуратурой по результатам проверки соблюдения земельного законодательства при предоставлении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, установлено, что отдельные условия договора аренды земельного участка № 15/003/2022 от 15.04.2022 (далее – договор) противоречат требованиям федерального законодательства, а именно:

пункт 3.2.10 договора, согласно которому арендатор обязан не сдавать объект в субаренду и не передавать свои права и обязанности по настоящему договору другому лицу, не предоставлять объект в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ (или паевого взноса в производственный кооператив) и по договорам простого товарищества (договорам о совместной деятельности) без письменного уведомления об этом Арендодателя.

Согласно отзыву Комитет признает исковые требования.

Предпринимателем отзыв на исковое заявление не представлен, в связи с чем, суд в порядке части 4 статьи 131 АПК РФ рассмотрел дело по имеющимся в материалах дела доказательствам.

Суд, изучив и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, пришёл к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 52 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

По смыслу приведенной нормы право требовать признания сделок недействительными предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.05.2011 № 16402/10).

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» в силу пункта 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» (далее – Закон о прокуратуре), прокуроры участвуют в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Обращение в арбитражный суд с рассматриваемым иском обусловлено необходимостью обеспечения соблюдения законности при осуществлении местного самоуправления и является формой реализации функции прокурора по надзору за исполнением требований действующего законодательства.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В пункте 2 статьи 168 ГК РФ закреплено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Право прокурора требовать признания недействительной сделки не полностью, а в части, не исключается, однако, предполагается, что и в этом случае обращение с иском преследует цель защиты интересов публично-правового образования или общественных интересов и сопровождается соответствующим обоснованием того, какие публичные или общественные интересы являются нарушенными оспариваемой частью сделки.

Пунктами 1 и 4 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

Исходя из названных норм права, при заключении и исполнении оспариваемого договора стороны спора обязаны соблюдать требования существовавших на день заключения договора императивных норм.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Условиями спорного договора установлено, что арендатор обязан не сдавать объект в субаренду и не передавать свои права и обязанности по настоящему договору другому лицу, не предоставлять объект в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ (или паевого взноса в производственный кооператив) и по договорам простого товарищества (договорам о совместной деятельности) без письменного уведомления об этом Арендодателя (п. 3.2.10 договора).

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее – постановление Пленума от 23.06.2015 № 25) разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу пункта 7 статьи 448 ГК РФ если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно пункту 9 статья 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

По смыслу приведенных положений гражданского и земельного законодательства, применительно к отношениям по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства.

Вместе с тем, диспозитивная конструкция нормы, содержащейся в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды.

Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 ГК РФ, которым установлен запрет на перенаем земельного участка, предоставленного по договору, подлежащему заключению только на торгах и фактически заключенному на них.

Приведенное правило направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 ГК РФ).

Согласно пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах" норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

Таким образом, учитывая, что договор аренды земельного участка от 15.04.2022 № 15/003/2022 между Комитетом и главой КФХ ФИО2 заключен по результатам проведения торгов в форме аукциона, в результате признания предпринимателя победителем аукциона, реализация права арендатора, свободно передавать свои права и обязанности по договору, заключенному по результатам проведенного аукциона, иным лицам на основании правил статьи 22 ЗК РФ (в частности пункта 9), при наличии лишь уведомления арендодателя, невозможна ввиду установления правилами статьи 448 ГК РФ иного, то есть запрета такой переуступки.

Таким образом, пункт 3.2.10 спорного договора, предусматривающий возможность передачи государственного или муниципального имущества – земельного участка в субаренду и передачу прав и обязанностей арендатора по данному договору другому лицу с письменным уведомлением об этом арендодателя, приводящая к произвольной замене стороны в обязательстве по спорному договору является недопустимой, поскольку фактически позволяет стороне сделки (арендатору) по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.

В этой связи, пункт 3.2.10 договора аренды земельного участка от 15.04.2022 № 15/03/2022, как нарушающий установленный законом (пунктом 7 статьи 448 ГК РФ) запрет на передачу права владения и пользования государственным или муниципальным имуществом, в силу пункта 2 статьи 168 и статьи 180 ГК РФ является недействительной (ничтожной), посягающей на публичные интересы и нарушают права неопределенного круга лиц, намеревающихся заключить договор аренды земельного участка.

Суд также принимает во внимание, что оспариваемый договор по своему содержанию является типовым договором, разработанным в интересах арендодателя.

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих её частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной её части.

Признание недействительным пункта 3.2.10 договора аренды земельного участка № 15/003/2022, заключенного 15.04.2022, не повлияет на исполнение сторонами своих обязательств и, следовательно, не влечет ничтожности прочих условий договора.

В связи с этим, применение при заключении сделок типовых договоров аренды, содержащих условия, противоречащие законодательству, не могут соответствовать принципам добросовестного ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов, и могут повлечь нарушение прав неограниченного числа арендаторов, субарендаторов, третьих лиц.

Следовательно, обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым иском о признании недействительным части договора аренды земельного участка, прокурор действует в защиту гарантированных Конституцией Российской Федерации прав и законных интересов неопределенного круга лиц для устранения нарушений законодательства. В рассматриваемом случае включение в договор аренды земельного участка условий, противоречащих действующему законодательству, является нарушением публичных интересов.

При изложенных обстоятельствах и правовом регулировании, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований прокурора в полном объеме.

В соответствии с подпунктом 2 пункт 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации за рассмотрение иска о признании сделки недействительной подлежит уплате государственная пошлина в размере 6 000 руб.

Прокурор освобождены от уплаты государственной пошлины на основании пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

В силу части 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

По результатам рассмотрения спора в соответствии со статьёй 110 АПК РФ государственная пошлина относится на ответчиков в равных долях, и, поскольку в соответствии с подпунктом 1.1. пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины, в доход федерального бюджета с главы КФХ ФИО2 подлежит взысканию 3 000 руб. государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным (ничтожным) пункт 3.2.10 договора аренды земельного участка № 15/003/2022 от 15.04.2022, заключенного между Муниципальным казённым учреждением "Комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям" муниципального района "Хангаласский улус" Республики Саха (Якутия) (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) и главой крестьянского (фермерского) хозяйства - индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>).

Взыскать с главы крестьянского (фермерского) хозяйства - индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в федеральный бюджет 3 000 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

 

Судья                                                                                                Ю.Ю. Клишина