/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

27 февраля 2018 года

Дело №

А56-91767/2016

 

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 февраля 2018 года.

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Ракчеевой М.А., судей Кадулина А.В. и Рудницкого Г.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Исаакиевский отель» Утки В.И. (доверенность от 06.02.2017), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Гавриловой С.А. (доверенность от 28.12.2017), 

рассмотрев 21.02.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.07.2017 (судья Чуватина Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2017 (судьи Кашина Т.А., Колосова Ж.В., Полубехина Н.С.) по делу № А56-91767/2016, 

у с т а н о в и л :

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Исаакиевский Отель», место нахождения: 191025, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 104, лит. А, ОГРН 1037800031840, ИНН 7801182468 (далее – Общество), о взыскании 25 535 139 руб. 29 коп. задолженности по арендной плате за период с 30.12.2013 по 30.06.2016, 22 247 164 руб. 34 коп. пеней за период с 09.01.2014 по 03.10.2016 по договору от 05.01.2004 № 00/ЗК-03140(14) аренды земельного участка площадью 4100 кв. м с кадастровым номером 78:1090:3004, расположенного по адресу: Санкт-Петербург,           Конногвардейский бульв., д. 5. 

Определением от 21.03.2017 к производству суда принято встречное исковое заявление Общества о признании уведомления от 31.03.2016 № 28530-32/16 об изменении арендной платы за указанный земельный участок недействительным и неподлежащим применению с 30.12.2013 по 21.04.2016. 

Решением от 03.07.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 24.10.2017, встречное исковое заявление Общества удовлетворено, иск Комитета удовлетворен частично, с Общества в пользу Комитета взыскано 658 940 руб. 90 коп. задолженности по арендной плате и        415 765 руб. 60 коп. неустойки, в удовлетворении остальной части первоначального иска отказано.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, просит изменить обжалуемые судебные акты и принять новый, которым удовлетворить первоначальный иск и отказать во встречном.

Как указывает податель жалобы, применение изготовленной санкт-петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУИОН) по состоянию на 21.04.2016 ведомости инвентаризации спорного земельного участка по функциональному использованию территории противоречит как условиям договора (пункту 3.4), так и Положению о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы (далее – Положение), утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее – Постановление         № 1379); учтя при расчете арендной платы за период с 30.12.2013 по 21.04.2016 указанную ведомость инвентаризации спорного участка, суды не приняли во внимание, что она не содержит информации о функциональном использовании сдаваемой в аренду территории до указанной даты; суды не учли, что по смыслу пунктов 2.7 и 2.8 Положения арендная плата по общему правилу рассчитывается с применением кода функционального использования территории (Кн) 18.0, предполагающего использование земельного участка под любые виды деятельности, если иное функциональное использование не определено в установленном порядке; иные коды функционального назначения, понижающие корректирующие коэффициенты или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются лишь при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной отделом ГУИОН, а также без указанной ведомости при установлении в договоре аренды при его заключении одного вида функционального использования земельного участка.

По мнению подателя жалобы, суды необоснованно применили положения пункта 1 статьи 404 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в том числе с учетом того, что арендная плата за спорный земельный участок относится к регулируемым ценам и устанавливается в соответствии с Постановлением № 1379; оспариваемое ответчиком по первоначальному иску уведомление носило информативный характер. 

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения администрации Санкт-Петербурга от 08.07.2003 № 1689-ра Комитет по управлению городским имуществом (арендодатель) и Общество (арендатор) 05.01.2004 заключили сроком до 22.02.2007 договор № 00/ЗК-03140(14) аренды земельного участка площадью 4100 кв. м с кадастровым номером 78:1090:3004, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Конногвардейский бульв., д. 5, для реконструкции жилого дома под гостиницу. 

В пункте 3.4 договора стороны предусмотрели, что величина квартальной арендной платы за указанный участок на период проектирования и строительства (реконструкции; с 05.01.2004 по 21.02.2007) составляет 1810,150 условных единиц (далее – у.е.), а по их окончании согласована в размере 18 105,600 у.е. При этом с момента приемки законченного строительством (реконструированного) результата инвестирования либо его части в эксплуатацию государственной комиссией арендодатель вправе изменить размер арендной платы за участок в одностороннем порядке с учетом функционального назначения результата инвестирования. Арендная плата также может быть пересчитана на основании ведомости по функциональному использованию участка. 

Согласно пункту 3.5 договора арендатор самостоятельно ежеквартально рассчитывает в рублях размер арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю согласно пункту 3.4 договора.

В соответствии с пунктом 3.6 договора в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка в соответствии с пунктом 1.2 договора), арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор, который определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты отправки такого уведомления заказным письмом по адресу, указанному в договоре. 

Пунктом 3.7 договора предусмотрена обязанность арендатора перечислять арендную плату за каждый квартал вперед не позднее 10-го числа первого месяца текущего квартала.

За несвоевременное внесение арендных платежей пунктом 5.2 договора установлена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Дополнительными соглашениями от 19.12.2006 № 2, от 25.06.2008 № 3, от 18.03.2010 № 4, от 04.05.2011 № 5 к договору стороны в соответствии с постановлениями правительства Санкт-Петербурга от 30.11.2005 № 1851, от 20.05.2008 № 596, а также распоряжениями Комитета по строительству от 01.03.2010 № 39, от 19.04.2011 № 109 неоднократно продлевали срок его действия, а в дополнительном соглашении от 19.02.2013 № 6, заключенном на основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 29.01.2013 № 39, окончательно установили, что договор действует до 31.12.2013.

Соглашением от 04.05.2011 № 5 к договору стороны также дополнили его пунктом 4.3.11, из которого следует, что в случае изменения площади фактического землепользования арендатор обязан за свой счет обеспечить проведение необходимых землеустроительных работ (закрепление новых границ участка в натуре с последующим составлением плана этого участка и обозначением на нем его границ поворотными точками) и представить арендодателю уточненный кадастровый паспорт участка, ведомость площадей по функциональному использованию по установленной форме в течение месячного срока с момента изменения площади фактического землепользования; при этом арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в соответствии с изменением площади фактического землепользования и функционального использования территории. 

Этим же соглашением стороны изложили пункт 3.7 договора в новой редакции, согласно которой арендатор перечисляет арендную плату не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого квартала; предварительно письменно уведомив арендодателя, арендатор вправе, начиная со следующего платежного периода, перечислять арендную плату помесячно – за каждый месяц вперед, не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца, рассчитав ее в соответствии с пунктом 3.5 договора; арендатор перечисляет арендную плату за первый квартал календарного года (при поквартальном перечислении) или за январь (при помесячном перечислении) до 31 января. 

Договор и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке 02.02.2004, 17.05.2007,07.10.2008, 24.07.2010, 23.05.2011, 08.04.2013. 

Уведомлением об изменении размера арендной платы от 30.11.2015 № 18759-ув./15 Комитет сообщил Обществу о том, что размер арендной платы по договору при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости равен 1.2, с 01.12.2015 составляет 112 886 руб. 14 коп. в квартал, указав, что арендная плата подлежит внесению в соответствии с приведенными условиями до момента изменения функционального использования (либо площади функционального использования) участка; после изменения функционального использования (либо площади функционального использования) участка арендная плата определяется в соответствии с приложением № 1 к Постановлению № 1379.

В уведомлении от 31.03.2016 № 28530-32/16 Комитет указал, что в связи с вводом объекта реконструкции в эксплуатацию на основании выданного Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга разрешения от 30.12.2013 № 78-2401в-2013 ежеквартальная арендная плата за земельный участок с учетом кода функционального использования территории 18.0 и коэффициента динамики рынка недвижимости 1.00, в период с 30.12.2013 по 30.11.2015 составляет 2 220 501 руб. 76 коп., а с 01.12.2015 – 2 528 179 руб. 24 коп.

В дальнейшем Комитет направил в адрес Общества уведомление от 02.06.2016 № 59779-32/16, в котором сообщил ему об уменьшении размера арендной платы с 21.04.2016 до 1 342 111 руб. 65 коп. в соответствии с ведомостью инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории от 21.04.2016 № 44172Б-16/1, выполненной ГУИОН по состоянию на указанную дату. 

Комитет, ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по своевременному внесению арендной платы и полагая, что в период с 30.12.2013 по 21.04.2016 в связи с вводом объекта реконструкции в эксплуатацию и непредставлением арендатором ведомости инвентаризации расчет арендной платы должен был производиться в соответствии с Постановлением № 1379 по коду функционального использования территории 18.0, а впоследствии – в соответствии с ведомостью от 21.04.2016, обратился в арбитражный суд с настоящим иском. 

Общество со ссылкой на недействительность уведомления от 31.03.2016           № 28530-32/16 как односторонней сделки, не учитывающей согласованные сторонами условия договора в части порядка изменения размера арендной платы после завершения реконструкции объекта, наличие доказательств, подтверждающих использование арендуемого земельного участка с 30.12.2013 под размещение гостиницы, а также невозможность установления в силу пункта 3.6 договора нового размера арендной платы за прошедший период обратилось со встречным иском. 

Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что пунктом 3.12 Положения предусмотрено установление арендной платы за земельный участок после получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию в соответствии с его функциональным использованием, а в договоре аренды стороны предусмотрели право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы с учетом функционального назначения результата инвестирования, со ссылкой на пункт 4 статьи 450 ГК РФ и установленные в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, признали недействительным оспариваемое уведомление об изменении размера арендной платы, и с учетом частичного погашения Обществом в январе 2017 года возникшей у него задолженности удовлетворили первоначальный иск частично. 

Кассационная инстанция не находит правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности землепользования.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (подпункт 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, а также за участки, находящиеся на территории Санкт-Петербурга, государственная собственность на которые не разграничена, регламентирован Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 N 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» и Постановлением № 1379.

Как следует из пункта 2.3 Положения, утвержденного Постановлением           № 1379, коэффициент функционального использования территории, определяется в соответствии с приложением 4 к настоящему Положению для установленных настоящим Положением кодов функционального использования территории, по которым используется арендуемый земельный участок.

Согласно пункту 3.1.2 Положения с момента получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию арендная плата рассчитывается в соответствии с функциональным использованием земельного участка.

Суды первой и апелляционной инстанций, проанализировав в совокупности условия договора аренды, в частности пункты 3.4 и 4.3.11, руководствуясь Постановлением № 1379, пришли к правильному выводу о том, что с учетом функционального назначения расположенного на арендуемом участке реконструированного здания, указанного как в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, так и в  техническом паспорте, подготовленном санкт-петербургским филиалом муниципального унитарного предприятия «Бюро технической инвентаризации Ломоносовского муниципального района» («гостиница со встроенной автостоянкой»), использование Комитетом при расчете арендной платы за период с 30.12.2013 по 21.04.2016 кода функционального использования территории 18.0 неправомерно.

При таком положении ссылка подателя жалобы на необоснованный расчет судами обеих инстанций размера неустойки с учетом установленных ими обстоятельств, условий договора аренды и положений пункта 4 статьи 450 ГК РФ, по смыслу которого сторона, обладающая предоставленным ей названным Кодексом, другими законами или договором правом на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором, подлежит отклонению.  

Ввиду того, что обжалуемые судебные акты приняты в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа 

 

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.07.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2017 по делу № А56-91767/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – без удовлетворения.

 

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

 

А.В. Кадулин

Г.М. Рудницкий