АРБИТРАЖНЫЙ  СУД   

  ЦЕНТРАЛЬНОГО  ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

         кассационной инстанции по проверке законности

         и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

     вступивших в законную силу

Дело  № А84-1175/2018

г. Калуга

15 декабря 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08.12.2021

Постановление в полном объеме изготовлено 15.12.2021

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

Председательствующего

   Ахромкиной Т.Ф.

Судей

   Ивановой М.Ю.

   ФИО1,

 

При участии в заседании:

 

от  ПАО Банк «ВВБ»

от иных лиц, участвующих в деле

ФИО2 - представитель ГК «АСВ» по доверенности 28.12.2020;

не явились, извещены надлежаще.

 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Лайм» на определение Арбитражного суда города Севастополя от 03.03.2021 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2021 по делу № А84-1175/2018, 

УСТАНОВИЛ:

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ПАО Банк «ВВБ» (далее также Банк, должник) ООО «Лайм» (далее также заявитель) 10.11.2020 обратилось в Арбитражный суд города Севастополя с заявлением об обязании Банка выделить в натуре помещения общей площадью 271,4 кв. м в здании по адресу: 

<

...>, и предоставить соответствующую техническую документацию и правоустанавливающие документы о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество отдельного помещения площадью 271,4 кв. м в здании по адресу: 

<

...>.

Определением Арбитражного суда города Севастополя от 03.03.2021  (судья Архипова С.Н.), оставленным без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2021 (судьи: Оликова Л.Н., Калашникова К.Г., Горбунова Н.Ю.), в удовлетворении требований ООО «Лайм» отказано.

В кассационной жалобе ООО «Лайм», ссылаясь на неполное исследование обстоятельств дела, просит отменить определение Арбитражного суда города Севастополя от 03.03.2021 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 21.06.20218, направить дело на новое рассмотрение.

В обоснование кассационной жалобы заявитель указывает на то, что из условий п.3 дополнительного соглашения №3 к договору аренды не следует, что данное условие является частью предварительного договора купли продажи или частью условий о выкупе помещений, согласованных сторонами в дополнительном соглашении № 2 к договору аренды. Отмечает, что воля сторон при согласовании п.3 дополнительного соглашения №3 была направлена на иные, не связанные непосредственно с выкупом помещения цели. Обращает внимание суда на то, что обязательство должника о выделе помещения в натуре содержится в отдельном дополнительном соглашении и обусловлено не только необходимостью выкупа помещения, но и служит целям уточнения площади помещения (с учетом произведенных перепланировок), установления отдельной кадастровой стоимости помещения, оценки реальной рыночной стоимости помещения с учетом выдела помещения в натуре.

ПАО Банк «ВВБ» в лице конкурсного управляющего – Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» в отзыве на кассационную жалобу просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения. Банк полагает, что у ООО «Лайм» в настоящий момент отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований, а именно реализации преимущественного права покупки арендуемого помещения, ввиду отсутствия намерения конкурсного управляющего ПАО Банк «ВВБ» продажи объекта недвижимости, в котором находится арендуемое помещение. Отмечает, что требования заявителя о выделении в натуре арендуемого помещения, вытекающее из преимущественного права покупки согласно договору аренды, могут быть реализованы после проведения торгов и определения цены по их результатам.

В судебном заседании представитель Банка возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Иные лица, в том числе заявитель кассационной жалобы - ООО «Лайм», извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в суд округа не явились. Дело рассмотрено в порядке статьи 284 АПК РФ в отсутствие неявившихся лиц.  

Изучив материалы дела, выслушав представителя Банка, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия кассационной инстанции находит обжалуемые судебные акты подлежащими оставлению без изменения в связи со следующим. 

Из установлено судам двух инстанций и следует из материалов дела, между ПАО Банк «ВВБ» и ООО «Лайм» 01.11.2016 заключен договор аренды нежилого помещения № 15 общей площадью 271,4 кв. м по адресу: 

<

...>, с последующим заключением дополнительных соглашений.

Из содержания пункта 2 Дополнительного соглашения от 01.10.2017 № 2 усматривается, что у Общества возникает право покупки арендуемого помещения в случае решения Банком о продаже объекта недвижимости, в котором находится арендуемое помещение. Для реализации права покупки сторонам необходимо заключить предварительный договор купли-продажи, после чего Банку следует выделить в натуре арендуемое помещение, зарегистрировать новый объект с получением всей необходимой документации для дальнейшего заключения сторонами основного договора купли-продажи

Вышеуказанные действия следовало произвести до 01.07.2019, до даты окончания действия преимущественного права арендатора.

Приказом Центрального Банка РФ от 09.04.2018 № ОД-891 у ПАО Банк «ВВБ» отозвана лицензия на осуществление банковских операций.

Решением Арбитражного суда города Севастополя от 17.05.2018 по делу № А84-1175/2018 ПАО Банк «ВВБ» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Ссылаясь на условия договора аренды нежилого помещения от 01.11.2016 и дополнительных соглашений к нему, ООО «Лайм» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.  

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды пришли к выводу о том, что требования общества о выделении в натуре арендуемого помещения, вытекающие из преимущественного права покупки согласно договору аренды, могут быть реализованы после проведения торгов и определения цены по их результатам, а также, что общество утратило преимущественное право покупки арендуемого помещения, которым не воспользовалось в установленный срок.

При этом суды исходили из следующего. 

В порядке статьи 129 Федерального Закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» конкурсный управляющий принял в ведение имущество должника, провел инвентаризацию имущества Банка, вследствие чего объект недвижимости, в котором находиться арендуемое помещение, был включен в конкурсную массу должника.

По аналогии с пунктом 3 статьи 179 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» после определения цены на открытых торгах, а не по начальной стоимости, арбитражный управляющий предлагает приобрести имущество лицу, имеющему право преимущественного приобретения. 

По мнению судов, такая позиция является разумной и уместной, т.к. достигается баланс интересов между должником, его конкурсными кредиторам.

Таким образом, совершение сделок, связанных с отчуждением недвижимого имущества должника-банкрота, допускается исключительно на открытых торгах в порядке, установленном ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», поскольку именно в ходе открытых торгов устанавливаются стоимость и рыночная цена.

Верховный Суд РФ в Определении от 19.03.2020 № 302-ЭС19-17986 по делу № А19-12879/2018 отдельно отметил, что оспаривание торгов в случае нарушения преимущественного права покупки не является надлежащим способом восстановления прав, поскольку влечет невозможность определение цены продажи при признании торгов недействительными.

Исходя из изложенного, требование заявителя о выделении в натуре арендуемого помещения, вытекающее из преимущественного права покупки согласно договору аренды, могут быть реализованы только после проведения торгов и определения цены по их результатам.

Отказывая в удовлетворении требований ООО «Лайм», в связи с тем, что оно утратило преимущественное право покупки арендуемого помещения, которым не воспользовалось в установленный срок, суды исходили из того, что в соответствии с дополнительным соглашением № 3 от 01.03.2018 Арендодатель обязался предоставить технические и правоустанавливающие документы, подтверждающие выделение арендуемого помещения в натуре из состава общей площади здания в срок не позднее 01.07.2018.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Пунктом 5 статьи 429 ГК РФ установлено, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные частью 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).

Судами установлено, что в абзаце 5 пункта 2 Дополнительного соглашения № 1 от 01.10.2017 указано, что основной договор должен быть подписан сторонами не позднее 01.07.2019 и передан для регистрации права собственности Арендатора в орган, осуществляющий государственную регистрацию, в срок не позднее 10 рабочих дней с даты подписания.

Вместе с тем, заявителем не представлено доказательств предъявления требований о намерении заключить основной договор купли-продажи арендуемых помещений в период до 01.07.2019, так же как, и не представлено доказательств обращения ООО «Лайм» с указанными требованиями в суд в срок, установленный пунктом 5 статьи 429 ГК РФ.

Проанализировав условия договора аренды помещения, а также дополнительные соглашения к нему, суды пришли к выводу о том, что общество, не заключив основной договор купли-продажи в установленный предварительным договором срок до 01.07.2019, утратило свое преимущественное право выкупа арендуемого помещения, а, следовательно, и право требования выдела помещения и правоустанавливающих документов на него.

По мнению суда кассационной инстанции, оспариваемые судебные акты приняты  в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и нормами права.

Суд кассационной инстанции не принимает во внимание доводы, заявленные кассатором в жалобе, поскольку они сводятся к толкованию условий договора аренды и дополнительных соглашений к нему. 

Вместе с тем, указанные договоры были предметом исследования судов, им дана правовая оценка. Переоценка установленных по делу обстоятельств в силу положений статьи 286 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием к отмене решения и постановления суда апелляционной инстанции, судами не допущено.

При указанных обстоятельствах оснований для удовлетворения кассационной жалобы ООО Лайм» и отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда города Севастополя от 03.03.2021 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2021 по делу № А84-1175/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть  обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в двухмесячный срок в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

 

Председательствующий                                                                  Т.Ф. Ахромкина

Судьи                                                                                                М.Ю. Иванова

                                                                                                           ФИО1