ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-8289/2022

город Ростов-на-Дону

15 декабря 2022 года

15АП-20606/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 декабря 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Абраменко Р.А., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

при участии:

ФИО2 и его представителя ФИО3 по доверенности от 05.12.2022,

от истца: представителя ФИО4 по доверенности от 17.01.2022,

от третьего лица: представителя ФИО5 по доверенности от 29.07.2022,

от СМИ: журналиста ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на решение Арбитражного суда Ростовской областиот 19 октября 2022 года по делу № А53-8289/2022 по иску Комитета по управлению имуществом города Таганрогак индивидуальному предпринимателю ФИО2,

при участии третьего лица муниципального автономного учреждения «Центр культурно-досуговой деятельности» города Таганрога

о расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом города Таганрога (далее –КУИ г. Таганрога, истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, ответчик) о взыскании задолженности в размере19 425 руб. 56 коп., неустойки в размере 836 руб. 95 коп., расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 11.08.2010 № 459 и расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 11.08.2010 № 460.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчиком ненадлежащим образом исполнены обязательства по внесению арендной платы по договорам аренды земельных участков от 11.08.2010 № 459, от 11.08.2010 № 460 за период с 01.04.2021 по 31.12.2021.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 13.05.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное автономное учреждение «Центр культурно-досуговой деятельности» города Таганрога (далее – МАУ «ЦКДД»).

Протокольным определением Арбитражного суда Ростовской области от 11.07.2022 удовлетворено ходатайство истца об изменении исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем предмет иска составляют требования истца о расторжении договоров аренды от 11.08.2010 № 459, от 11.08.2010 № 460.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.10.2022 отклонено ходатайство третьего лица об истребовании доказательств, исковые требования удовлетворены, судом расторгнуты договоры аренды от 11.08.2010 № 459, от 11.08.2010 № 460, заключенные между КУИ г. Таганрога и ИП ФИО2, с ИП ФИО2 в доход федерального бюджета взыскано 12 000 руб. государственной пошлины по иску.

Решение мотивировано тем, что материалами дела подтверждается факт ненадлежащего исполнения ИП ФИО2 обязательств по внесению арендной платы по договорам аренды за период с 01.04.2021 по 31.12.2021, что является существенным нарушением условий договоров и основанием для их расторжения. Суд первой инстанции отклонил доводы ответчика об отсутствии возможности использовать земельные участки по целевому назначению в период проведения работ по благоустройству парка, а также доводы о непринятии арендодателем мер по уменьшению размера арендной платы в период действия режима повышенной готовности на территории Ростовской области, поскольку задолженность по арендной плате имелась на стороне ответчика за 2021 год, в то время как действующим законодательством предусмотрено уменьшение арендной платы за 2020 год. 

ИП ФИО2 обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым отказать КУИ г. Таганрога в удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что судом первой инстанции не было принято во внимание, что задолженность по арендной плате была оплачена ответчиком до обращения КУИ г. Таганрога в арбитражный суд с настоящим иском, нарушения договоров аренды ответчиком устранены 18.02.2022. Несвоевременная оплата арендной платы за 2-4 кварталы 2021 года обусловлена тем, что доступ к арендуемым земельным участкам возможен только через территорию парка имени 300-летия города Таганрога, при этом с 21.05.2020 на территории парка осуществляются строительные и ремонтные работы, территория парка закрыта на длительный срок с установлением на входные ворота парка замков и размещением информационных объявлений о запрете прохода граждан на его территорию, в связи с чем у граждан отсутствует возможность прохода к аттракционам ответчика. КУИ г. Таганрога не организовало проверку возможности использования арендатором земельных участков по назначению. Также суд первой инстанции необоснованно отклонил доводы ответчика о наличии у него права на уменьшение арендной платы в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ).

В судебном заседании ответчик и его представитель поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции отменить, отказать истцу в удовлетворении исковых требований.

Представители истца и третьего лица доводам апелляционной жалобы возражали, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит  удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между КУИ г. Таганрога (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 11.08.2010 № 10-459, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 61:58:0005267:345, площадью 140 кв.м., находящийся по адресу: 

<

...>, для целей, не связанных со строительством - размещения аттракционов. 

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок договора аренды установлен с 20.07.2010 по 09.04.2025.

Размер годовой арендной платы установлен в размере 7 837 руб. (пункт 3.1 договора). 

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата вносится арендатором пропорционально количеству дней в квартале не позднее 15 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал - не позднее 15 ноября текущего года с предоставлением в срок не позднее 5 дней с момента перечисления арендной платы в КУИ г. Таганрога расчетов арендной платы с копиями платежных поручений. 

Между КУИ г. Таганрога (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 11.08.2010 № 10-460, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 61:58:0005267:344, площадью 1 457 кв.м., находящийся по адресу: г. Таганрог,ул. Сергея Шило, 210-к, для целей, не связанных со строительством - для размещения парка. 

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок договора аренды установлен с 20.07.2010 по 09.04.2025. 

Размер годовой арендной платы установлен в размере 7 414 руб. (пункт 3.1 договора).

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата вносится арендатором пропорционально количеству дней в квартале не позднее 15 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал - не позднее 15 ноября текущего года с предоставлением в срок не позднее 5 дней с момента перечисления арендной платы в КУИ г. Таганрога расчетов арендной платы с копиями платежных поручений путем перечисления на расчетный счет.

Земельные участки переданы арендатору по акту приема-передачи от 11.08.2010.

Пунктом 4.4.3 договоров аренды предусмотрена обязанность арендатора на условиях, установленных договором вносить арендную плату.

Земельный участок парка имени 300-летия города Таганрога с кадастровым номером 61:58:0005267:322 закреплен на праве постоянного бессрочного пользования за МАУ «ЦКДД». Данный земельный участок является смежным со спорными земельными участками, арендуемыми ответчиком, доступ на которые осуществляется исключительно с территории земельного участка учреждения.

Как указал истец, за ответчиком за период с 01.04.2021 по 31.12.2021 образовалась задолженность по арендным платежам по спорным договорам в размере 19 435 руб. 56 коп., неустойка в размере 836 руб. 95 коп. за период с 21.06.2021 по 07.02.2022.

10.02.2022 истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованиями об оплате задолженности по арендной плате и неустойки, оставленная без удовлетворения.

В связи с ненадлежащим исполнением арендатором условий договоров аренды, КУИ г. Таганрога обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Протокольным определением Арбитражного суда Ростовской области от 11.07.2022 удовлетворено ходатайство истца об изменении исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем предмет иска составляют требования истца о расторжении договоров аренды от 11.08.2010 № 459, от 11.08.2010 № 460.

Спорные правоотношения возникли из договоров аренды земельных участков, в силу чего подлежат регулированию положениями общих норм обязательственного права части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также специального отраслевого законодательства.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, необходимость соблюдения претензионного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора как специальная предпосылка возникновения права на предъявление иска в суд предусмотрена непосредственно нормами действующего законодательства. Следовательно, данное требование подлежит обязательному соблюдению при разрешении соответствующих споров.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66). В указанных нормах не содержится указаний на то, что письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок не может быть изложено в одном письме с предложением о расторжении договора.

Из материалов следует, что истцом в адрес ответчика направлена претензия № 60.04.5/1053 от 08.02.2022 с требованием оплатить задолженность по договорам аренды, неустойку, освободить земельный участки и передать их комитету по акту приема-передачи, в связи с чем предпринимателю направлены соглашения о расторжении договоров аренды на основании пункта 4.1.1 договоров аренды.

Таким образом, истцом соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, также более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11«О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации истатьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Понятие существенного нарушения определено в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 4.1.1 договоров аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев, в случае не подписания арендатором дополнений к договору в соответствии с пунктом 3.4 договора и нарушения других условий договора.

В качестве основания для расторжения договоров аренды истцом указано на нарушение ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договорам аренды за период с 01.04.2021 по 31.12.2021.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о том, что предпринимателем допущены существенные нарушения договоров аренды в части внесения арендной платы, поскольку арендная плата внесена только после обращения истца с иском в суд, за отыскиваемый период (с апреля по декабрь 2021 года) арендная плата была оплачена 18.02.2022.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с обоснованностью выводов суда первой инстанции в данной части, поскольку ответчиком  представлены чеки-ордера от 18.02.2022, подтверждающие оплату арендной платы в размере 19 440 руб., неустойки в размере 901 руб., а также заявление от 21.02.2022 об оплате задолженности с отметкой о получении комитетом 21.02.2022.

Из материалов дела следует, что КУИ г. Таганрога с настоящим иском обратился в суд 16.03.2022, т.е. на дату обращения истца с иском на стороне предпринимателя задолженность по основному долгу и неустойке отсутствовала.

В силу правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил применении Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Из материалов дела не усматривается, что ответчиком ранее до 2021 года допускалось нарушение срока внесения арендной платы по договорам аренды. Допущенные арендатором нарушения по внесению арендной платы за 2-4 кварталы 2021 года, выступающие предметом рассмотрения, устранены ИП ФИО2 18.02.2022, то есть в разумный срок со дня направления КУИ г. Таганрога претензии от 08.02.2022 и до инициирования КУИ г. Таганрога судебного разбирательства.

Также суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что предпринимателем в суде первой инстанции заявлялись доводы об отсутствии возможности использовать земельные участки по целевому назначению, ввиду проведения с 21.05.2020 строительных работ по благоустройству парка имени 300-летия города Таганрога, на территории которого находятся предоставленные в аренду земельные участки. Кроме того, в связи с принятием постановления Правительства Ростовской области от 05.04.2020 № 272 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Ростовской области в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» была приостановлена работа по организации и проведение массовых мероприятий культурного, зрелищного, развлекательного характера в общественных местах на территории Ростовской области. Все парки аттракционов закрывались в период 2020 года и 2021 года. 

В материалы дела представлен договор от 20.05.2020 № 72-Д благоустройства общественной территории - парка имени 300-летия города Таганрога по адресу: 

<

...> этап, 2 этап, заключенный между МАУ «ЦКДД» (заказчик) и ООО «Стройэнергосити» (подрядчик), в соответствии с которым подрядчик обязуется выполнить работы по благоустройству общественной территории парка и сдать их результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работ и оплатить их. Срок окончания работ - 31.07.2022 (пункт 3.2 договора).

Приложением № 2 к договору подряда предусмотрен перечень видов работ, планируемых к выполнению в рамках договора, в том числе по наружному освещению, систем видеонаблюдения, оповещения, водоснабжения, созданию малых архитектурных форм и сооружений, ограждений, озеленению.

Актом осмотра территории парка имени 300-летия города Таганрога от 14.07.2022, составленным представителями истца и третьего лица, установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами 61:58:0005267:344, 61:58:00005267:345 расположены в границах земельного участка парка имени 300-летия города Таганрога, арендатором которых выступает ИП ФИО2 

Факт того, что арендуемые ИП ФИО2 земельные участки находятся на территории парка имени 300-летия города Таганрога, подтверждается так же выкопировкой из ситуационного плана г. Таганрога.

Из материалов дела следует, что 15.06.2020 ИП ФИО2 обратился к ООО «Стройэнергосити» с просьбой согласовать беспрепятственный доступ к коммерческим объектам, расположенным по адресу: 

<

...>, на момент проведения реконструкции парка. 

МАУ «ЦКДД» направило в адрес ИП ФИО2 письмо от 11.08.2020, согласно которому в парке имени 300-летия города Таганрога ведутся работы по благоустройству территории, в связи с проведением строительных работ территория парка огорожена по периметру, посещение парка жителями города запрещено. Учреждением указано на то, что предпринимателем самовольно открыта калитка ворот центрального входа в парк. С целью обеспечения безопасности при проведении строительных работ на объекте до установки предпринимателем стационарного ограждения прохода к территории размещения аттракционов и кафе калитка ворот главного входа будет закрыта. 

07.10.2020 ИП ФИО2 обратился к МАУ «ЦКДД» с просьбой согласовать демонтаж и монтаж секций забора со стороны улицы Сергея Шило для беспрепятственного прохода посетителей на территорию его коммерческих объектов. 

МАУ «ЦКДД» направило в адрес ИП ФИО2 письмо от 08.10.2022, согласно которому производство работ по благоустройству на территории парка осуществляет ООО «Стройэнергосити», с целью разрешения вопроса организации прохода посетителей к объектам, размещенным на земельных участках, расположенных в границах парка, предпринимателю необходимо согласовать возможность организации прохода посетителей через зону производства работ с ООО «Стройэнергосити».

В письме от 30.11.2021 МАУ «ЦКДД» вновь указало ИП ФИО2 на необходимость разрешения вопросов, связанных с организацией прохода к объектам предпринимателя, через подрядчика ООО «Стройэнергосити».

03.12.2021 ИП ФИО2 и иные арендаторы смежных земельных участков обратились в КУИ г. Таганрога с заявлением с предложением заключения соглашений к договорам аренды об освобождении от арендной платы либо уменьшении ее размера, ссылаясь как на основания, предусмотренныеЗаконом № 98-ФЗ, так и на невозможность использовать земельные участки, в связи с проведением строительных работ на территории парка, запрета прохода граждан на его территорию и, соответственно, имущественными потерями ввиду невозможности прохода граждан к аттракционам предпринимателя. Ответа на данное заявление не поступило.

Таким образом, представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что в период с июня 2020 года по декабрь 2021 годаИП ФИО2 обращался к МАУ «ЦКДД», к подрядчику с просьбой обеспечить беспрепятственный доступ к арендуемым земельным участкам, проход к которым был запрещен по причине проведения строительных работ в парке. В соответствии с договором от 20.05.2020 № 72-Д благоустройства общественной территории срок проведения строительных работ – 31.07.2022. Ответчик настаивает на том, что по настоящее время беспрепятственный доступ к земельным участкам не обеспечен.

Суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что ниКУИ г. Таганрога, ни МАУ «ЦКДД» не представлено доказательств принятия каких-либо мер по обеспечению предпринимателю в спорный период беспрепятственного доступа арендуемым земельным участкам.

При этом КУИ г. Таганрога как арендодатель, в силу пунктов 4.1.2 договоров аренды, обязан обеспечить арендатору беспрепятственный доступ к земельным участкам.

МАУ «ЦКДД» как заказчик по договору от 20.05.2020 № 72-Д благоустройства общественной территории должно было дать своему подрядчику соответствующие указания о порядке выполнения работ и установке ограждений проходов через парк, необходимых для арендаторов земельных участков, расположенных на территории парка. В данном случае у МАУ «ЦКДД» отсутствовали правовые основания для возложения на предпринимателя обязанности по установке стационарного ограждения прохода к территории размещения аттракционов, при отсутствии такой обязанности в договорах аренды, а также для переадресации претензий предпринимателя об отсутствии прохода подрядчику.

Вывод суда первой инстанции о фактическом использовании ответчиком земельных участков по целевому назначению в течение всего спорного периода, т.к. калитка на воротах центрального входа в парк была открыта предпринимателем самовольно, признается судом апелляционной инстанции необоснованным. 

Беспрепятственный доступ к земельному участку буквально означает свободный доступ, без возложения каких-либо обязанностей, в том числе по обустройству каких-либо ограждений для обеспечения прохода к земельным участкам, не предусмотренных условиями договора. Тот факт, что предприниматель для доступа к арендуемым земельным участкам был вынужден прибегать к самостоятельному открытию калитки центральных ворот парка, т.е. без согласия ответчика и третьего лица, свидетельствует лишь о неисполнении арендодателем обязанности по обеспечению арендатору свободного доступа на земельный участок. Ответчиком и третьим лицом не представлено в материалы дела доказательств того, что предприниматель имел возможность пройти к своим земельным участкам иным способом, не ожидая окончания строительных работ и открытия территории парка. 

Доводы ответчика о том, что актами осмотра территории парка от 14.07.2022, от 16.07.2022, от 21.07.2022 подтверждается факт использования ответчиком земельных участков, подлежат отклонению судом апелляционной инстанции, т.к. в соответствии с пояснениями ответчика калитка на воротах в парк периодически открывалась, но преимущественно калитку отрывал предприниматель самостоятельно. Акты осмотра составлены на даты, не относящиеся к спорному периоду, в связи с чем они не могут достоверно подтверждать факт беспрепятственного доступа к арендуемым земельным участкам.

В соответствии с положениями пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшилось.

Между тем, с учетом доказательств отсутствия у предпринимателя возможности использовать арендуемые земельные участки по своему назначению, т.е. в целях размещения аттракционов и парка для извлечения прибыли,КУИ г. Таганрога не принято каких-либо мер по уменьшению размера арендной платы, несмотря на соответствующее заявление ответчика.

Также в суде первой инстанции ответчик заявлял о наличии у него права на уменьшение арендной платы в соответствии с Законом № 98-ФЗ.

01.04.2020 был принят Федеральный закон Российской Федерации № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ), статьей 19 которого предусмотрено, что арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года, в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. В отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.

Режим повышенной готовности на территории Ростовской области введен с 17.03.2020 распоряжением губернатора Ростовской области № 43 от 16.03.2020.

Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» установлен перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

В данный перечень входит в том числе код ОКВЭД 56 «Деятельность по предоставлению продуктов питания и напитков».

Действительно, основным видом деятельности арендатора, согласно выписке из ЕГРИП, является торговля деятельность ресторанов и услуг по доставке продуктов питания (ОКВЭД 56.10).

В соответствии с частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года, в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, приведенным в ответе на вопрос 5 в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19),утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год, в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайно ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы).

Из указанных положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что Закон № 98 к задолженности по арендной плате, возникшей за 2-4 кварталы 2021 года, действительно не подлежит применению, как указал суд первой инстанции. Однако при рассмотрении вопроса о расторжении долгосрочных договоров аренды земельных участков следует дать оценку в целом поведению арендодателя при исполнении договоров на предмет его добросовестности. Материалами настоящего дела подтверждается,КУИ г. Таганрога, несмотря на отсутствие у предпринимателя доступа к земельному участку с мая 2020 года, принятые органами местного самоуправления меры по недопущению распространения коронавирусной инфекции, не принял мер по снижению размера арендной платы за 2020 год в соответствии с нормами Закона № 98-ФЗ.

При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что из материалов дела не усматривается, что ответчиком ранее с 2010 года до 2021 года допускалось нарушение срока внесения арендной платы по договорам аренды либо иные нарушения условий договоров аренды.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» сформулирована рекомендация о том, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора.

Судебная практика исходит из того, что расторжение долгосрочного договора аренды земельного участка всегда носит исключительный характер, является крайней мерой в условиях, когда действия одной из сторон не отвечают требованиям закона, договора, а также принципам разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений.

Принимая во внимание указанные разъяснения, поведение арендодателя при установленных обстоятельствах невозможности использования предпринимателем арендованных земельных участков по своему назначению в соответствии с условиями договоров аренды, погашение предпринимателем задолженности по арендной плате до обращения истца в арбитражный суд с иском, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для досрочного расторжения договоров аренды в судебном порядке.

Поскольку судом первой инстанции не полностью исследованы обстоятельства, имеющие значение для верного разрешения спора, а сделанные выводы противоречат имеющимся в деле доказательствам (пункты 1, 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), решение суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворения исковых требований, в иске надлежит отказать.

Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истец в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины по иску.

Ответчиком при подаче апелляционной жалобы была уплачена государственная пошлина в размере 3 000 руб. (чек-ордер от 03.11.2022), в связи с чем с истца в пользу ответчика надлежит взыскать судебные расходы по уплате государственной пошлины по жалобе в размере 3 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 19 октября 2022 года по делу № А53-8289/2022 в части удовлетворения исковых требований отменить, абзацы 2-4 резолютивной части решения заменить на абзац следующего содержания: 

«В удовлетворении исковых требований отказать».

Взыскать с Комитета по управлению имуществом города Таганрога(ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304615408600047, ИНН 

<

***>) 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий А.А. Попов

СудьиР.А. Абраменко

О.А. Сулименко