АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

г. Воронеж                             Дело № А14-7090/2023

«11» июля 2024 г.    

Резолютивная часть решения оглашена 01.03.2024

Решение в полном объеме изготовлено 11.07.2024

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Малыгиной М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Волохиной В.Н..,  

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП  

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Усмань Липецкая область, 

к обществу с ограниченной ответственностью «ВРН-АЛКО» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Воронеж, 

о признании договора субаренды № 11.1/20 от 01.01.2020 частично недействительным,

третье лицо ФИО2, Московская область,

при участии в предварительном судебном заседании:

от истца: ФИО3, доверенность, диплом;

от ответчика: ФИО4, доверенность, диплом;

третье лицо: не явилось, не извещено надлежащем образом;

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ВРН-АЛКО» (далее – ответчик) о признании договора субаренды № 11.1/20 от 01.01.2020 недействительным в части пунктов 2.1.2, 2.1.4, 2.1.7, 2.1.9 (с учетом принятых судом уточнений).

З-е лицо, надлежаще извещенное о месте и времени судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание не обеспечило. Определением суда дело рассматривается в отсутствие надлежащим образом извещенного лица.

Истец поддержал исковые требования, передал в материалы дела дополнительные пояснения.

Ответчик исковые требования не признал.

Определением суда в судебном заседании объявлялись перерывы.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд установил, что 02.09.2016г. между ФИО2 и ООО «ВРН-АЛКО» заключен договор аренды №1409/16 (далее - Договор аренды), предметом которого является следующее недвижимое имущество: магазин, назначение: нежилое, общей площадью 61,1 кв.м., в т.ч. торговой площадью 39,0 кв.м., этажность: 1, расположенный по удресу: 

<

...>. 

Срок действия Договора аренды - 5 лет с даты государственной регистрации -п. 1.3 Договора. Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области 16.09.2016 года за №48/010/008/2016-526, срок, на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости с 16.09.2016г. по 02.09.2021г.

01.01.2020г. между ООО «ВРН-АЛКО» и ИП ФИО5 заключен Договор субаренды №11.1/20 (далее - Договор субаренды).

Согласно п. 1.1 Договора субаренды субарендатору передано для использования под розничную торговлю следующее имущество: часть здания магазина, площадью 36,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>. В состав субарендуемого имущества входят помещения, обозначенные по техническому паспорту: часть помещения №1 (торговый зал) площадью 22,2 кв.м.; помещение № 2 (склад) площадью 5,4 кв.м.; помещение №3 (топочная) площадью 8,5 кв.м.

При этом по условиям договора субаренды на арендатора возложены обязательства: за свой счет содержать объект, инженерные сети и иное оборудование объекта в полной исправности и работоспособности, поддерживать объект, инженерные сети и оборудование объекта в надлежащем техническом и санитарном состоянии, своевременно осуществлять регламентное техническое обслуживание инженерных сетей, электрического, санитарного и иного оборудования (п.2.1.2 Договора субаренды); за свой счет своевременно проводить текущий и капитальный ремонт объекта (п. 2.1.4 Договора субаренды); самостоятельно и за свой счет обеспечивать устранение аварий и их последствий, произошедших на объекте как по вине Субарендатора, так и по иным причинам; незамедлительно уведомлять Арендатора об авариях и иных происшествиях на объекте, компенсировать Арендатору любой ущерб, который будет причинен Арендатору в результате повреждения объекта; самостоятельно за свой счет обеспечивать охрану объекта и размещенного на нем имуществ; нести полную материальную ответственность за сохранность объекта и размещенного в нем имущества (п.2.1.7 Договора субаренды); в установленный Арендатором срок выполнять требования Арендатора о проведении текущего или капитального ремонта, устранении неисправностей, аварий и их последствий, о проведении регламентных работ и иных требований Арендатора по вопросам содержания, эксплуатации, ремонта, объекта и его использования (п. 2.1.9 Договора субаренды).

Считая, что включение в текст договора субаренды указанных условий противоречит нормам гражданского законодательства, так как по договору аренды данные обязательства были возложены на собственника имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя истца, оценив представленные   по   делу   доказательства,   арбитражный   суд   находит    заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Согласно   статье   8   Гражданского   кодекса   Российской   Федерации  (далее – 

Гражданский кодекс РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. 

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. 

Статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что защита гражданских прав может осуществляться способами, предусмотренными законом. По смыслу указанной нормы способы защиты подлежат применению в случае, когда имеет место нарушение или оспаривание прав и законных интересов лица, требующего их применения.

В числе способов защиты гражданских прав указанная статья предусматривает признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных  или  оспариваемых  прав и законных интересов в порядке, установленном кодексом (статья 4 АПК РФ).

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

В пункте 73 постановление Пленума Верховного Суда РФ №25 от 23.06.2015 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского   кодекса Российской Федерации» указано, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ).

В п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ). 

Статьей 180 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Истец просит признать недействительным только п. 2.1.2, 2.1.4, 2.1.7,.2.1.9 в части возложения на него обязательств: за свой счет содержать объект, инженерные сети и иное оборудование объекта в полной исправности и работоспособности, поддерживать объект, инженерные сети и оборудование объекта в надлежащем техническом и санитарном состоянии, своевременно осуществлять регламентное техническое обслуживание инженерных сетей, электрического, санитарного и иного оборудования (п.2.1.2 Договора субаренды); за свой счет своевременно проводить текущий и капитальный ремонт объекта (п. 2.1.4 Договора субаренды); самостоятельно и за свой счет обеспечивать устранение аварий и их последствий, произошедших на объекте как по вине Субарендатора, так и по иным причинам; незамедлительно уведомлять Арендатора об авариях и иных происшествиях на объекте, компенсировать Арендатору любой ущерб, который будет причинен Арендатору в результате повреждения объекта; самостоятельно за свой счет обеспечивать охрану объекта и размещенного на нем имуществ; нести полную материальную ответственность за сохранность объекта и размещенного в нем имущества (п.2.1.7 Договора субаренды); в установленный Арендатором срок выполнять требования Арендатора о проведении текущего или капитального ремонта, устранении неисправностей, аварий и их последствий, о проведении регламентных работ и иных требований Арендатора по вопросам содержания, эксплуатации, ремонта объекта и его использования (п. 2.1.9 Договора субаренды).

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1).

Пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Материалами дела установлено, что 10 марта 2021 в здании арендованного магазина произошел пожар, из выводов пожарно-технической экспертизы следует, что вероятной причиной пожара послужило тепловое проявления аварийного режима работы электросети или электрооборудования, расположенного в очаге пожара.

При заключении договора аренды собственник здания оставил за собой обязательства по содержанию и обслуживанию здания и инженерных сетей, в которые входит и электрический отопительный котел, ставший причиной возгорания:  обеспечить передаваемый в аренду объект необходимыми системами и средствами пожаротушения, в соответствии с требованиями органов госпожнадзора (п.2.2.3 Договора аренды); за свой счет производить капитальный и текущий ремонт объекта, инженерных сетей и оборудования (п.2.2.4 Договора Аренды); производить капитальный ремонт арендуемого объекта немедленно, если такой ремонт вызван неотложной необходимостью, обеспечить надлежащее состояние и эксплуатацию инженерных сетей и вентиляционного оборудования имущества (п.2.2.7 Договора аренды); в случае аварий, пожаров, затоплений за свой счет немедленно принимать все необходимые меры к устранению аварий и их последствий независимо от вины в них Арендатора (п.2.2.6 Договора аренды).

Из коллизии заключенных участниками арендных отношений договоров следует, что по договору аренды ответственность за соблюдение противопожарного режима несет собственник здания, а по договору субаренды – субарендатор.

Таким образом, арендатор переложил на субарендатора обязательства, оставленные за собой собственником здания, что противоречит сути субарендных отношений, так как арендатор может передать субарендатору в пользование вещь только с объемом тех прав и обязанностей которые есть у него. Так как по условиям аренды здание было передано арендатору без обязательств по содержанию зданию, то заключая договор субаренды арендатор не мог передать арендованную вещь с набором обязательств, указанных в п 2.2.3, 2.2.4, 2.1., 2.1.9.

Соответственно, договор в указанной части является недействительным.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы в размере 6000 рублей относятся на истца. Истец оплатил сумму госпошлины по квитанции от 27.04.2023.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.65, 110, 167-170 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать договор субаренды №11.1/20 от 01.01.2020г. заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «ВРН-АЛКО» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Воронеж, и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП  

<

***>, ИНН 

<

***>), г.Усмань Липецкая область, недействительным в части пунктов 2.1.2, 2.1.4, 2.1.7, 2.1.9.

Решение может быть обжаловано в течении десяти дней со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, путем подачи  жалобы через арбитражный суд, принявший решение.

Судья                                                                                                         М.А.Малыгина