ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А63-4738/2016

30 октября 2017 года

г. Ессентуки

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 октября 2017 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Бейтуганова З.А., судей Макаровой Н.В. и Сомовым Е.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,  при участи представителей от АО «Сельскохозяйственное предприятие «Родина»: ФИО2 (по доверенности от 28.12.2015); в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда по адресу: 

<

...>,  апелляционную жалобу акционерного общества «Сельскохозяйственное предприятие «Родина» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.10.2016 по делу № А63-4738/2016 по иску акционерного общества «Сельскохозяйственное предприятие «Родина» (с. Пелагиада, ОГРН 

<

***>) к администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края о признании незаконным отказа администрации муниципального образования Пелагиадского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края от 16.02.2016 № 99 предоставить в собственность (продать) АО «СХП «Родина» земельные участки с кадастровыми номерами 26:11:011201:65, 26:11:000000:6587; об обязании администрации муниципального образования Пелагиадского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края подготовить проекты договоров купли продажи земельных участков с кадастровыми номерами 26:11:011201:65, 26:11:000000:6587, а так же подписать и надлежащим образом оформить указанные договоры и в срок один месяц направить в АО «СХП «Родина» для подписания и дальнейшей государственной регистрации,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Сельскохозяйственное предприятие «Родина», с. Пелагиада (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к администрации муниципального образования Пелагиадского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края, с. Пелагиада (далее – администрация) о признании незаконным отказа администрации муниципального образования Пелагиадского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края от 16.02.2016 № 99 предоставить в собственность (продать) АО «СХП «Родина», без проведения торгов земельные участки с кадастровым номером 26:11:011201:65 площадью 182 371 кв.м и с кадастровым номером 26:11:000000:6587 площадью 127 000 кв.м; об обязании администрации муниципального образования Пелагиадского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края подготовить проекты договоров купли продажи земельных участков:

- находящегося в государственной собственности, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:11:011201:65 площадью 182 371 кв.м, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, местоположение: Российская Федерация, Ставропольский край, Шпаковский район, территория СПК (к-п) «Пелагиадский», 2 км по направлению на юго-запад от с. Пелагиада;

- находящегося в государственной собственности, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:11:000000:6587, площадью 127 000 кв.м, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, местоположение: Российская Федерация, Ставропольский край, Шпаковский район, территория СПК(к-п) «Пелагиадский», участок № 3, в 2,7 км по направлению на запад от х. Дубовый, а так же подписать и надлежащим образом оформить указанные договоры и в срок один месяц направить в АО «СХП «Родина» для подписания и дальнейшей государственной регистрации, в порядке установленном законодательством Российской Федерации (уточненные требования).

Решением от 12.10.2016 в удовлетворении заявленных требований отказано. 

Не согласившись с принятым решением, общество обратилось  в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, сославшись на то, что судом первой инстанции не установил площадь земельного участка необходимого для использования объектов недвижимости общества. 

Определением от 19.01.2017 рассмотрение жалобы приостановлено до предоставления заключения экспертизы по делу. 

Определением от 27.07.2017 рассмотрение апелляционной жалобы возобновлено и назначено на 18.09.2017. 

Определением от 18.09.2017 по ходатайству общества в порядке процессуального правопреемства произвести заменена администрация МО Пелагиадского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края её правопреемником по закону на  администрацию Шпаковского муниципального района Ставропольского края (

<

...>). Рассмотрение жалобы отложено на 23.10.2017. 

Лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что апелляционная жалоба на обжалуемый судебный акт подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 03 апреля 2002 года СПК «п-з «Пелагиадский» по акту приема-передачи передал в уставный капитал ЗАО «СХП «Родина» основные средства в виде зданий, строений, сооружений.

Постановлением администрации Шпаковского муниципального района от 27.02.2015 № 199 утверждена схема раздела земельного участка с кадастровым номером 26:11:000000:76 с сохранением исходного в измененных границах, из земель сельскохозяйственного назначения, местоположение: Ставропольский край, Шпаковский район, территория СПК (к-п) «Пелагиадский», участок № 3, в 2,7 км по направлению на запад от х. Дубовый, в границах, согласно графическому материалу, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, площадью образуемого земельного участка 127 000 кв.м, в том числе под объектами недвижимости 2 109 кв.м.

02 июля 2015 года на кадастровый учет поставлен земельный участок площадью 127 000 кв.м, расположенный по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, СПК к-п «Пелагиадский», участок № 3, в 2,7 км по направлению на запад от х. Дубовый, с разрешенным использованием – для сельскохозяйственного производства, с присвоением участку кадастрового номера 26:11:000000:6587, что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке от 15.06.2016 № 26/501/16-380726.

Постановлением администрации Шпаковского муниципального района от 17.08.2015 № 202 утверждена схема расположения образуемого земельного участка на кадастровом плане территории в кадастровом квартале 26:11:011201, из состава земель сельскохозяйственного назначения, местоположение: Ставропольский край, Шпаковский район, СПК к-п «Пелагиадский», 2 км по направлению на юго-запад от с. Пелагиада, согласно графическому материалу общей площадью 182 371 кв. м, вид разрешенного использования – сельскохозяйственное производство.

20 октября 2015 года на кадастровый учет поставлен земельный участок площадью 182 371 кв.м, расположенный по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, СПК к-п «Пелагиадский», 2 км по направлению на юго-запад от с. Пелагиада, с разрешенным использованием – для сельскохозяйственного производства, с присвоением участку кадастрового номера 26:11:011201:65, что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке от 15.06.2016 № 26/501/16-380962.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав от 31.08.2016 № 26/001/305/2016-4615 на земельных участках с кадастровыми номерами 26:11:000000:6587, 26:11:011201:65 находятся принадлежащие обществу на праве собственности объекты капитального строительства:

- административно-бытовой корпус полевого стана участка № 2, литера А с пр. АА1 площадь 145,10 кв.м,

- мастерские участка № 2, литера М с пр. М1М2М3 площадь 383,80 кв.м,

- основное здание - зерносклад участка № 2, литера Б площадь 986,40 кв.м,

- основное здание - зерносклад, литера Д площадь 593,7 кв.м,

- административно-бытовой корпус полевого стана участка № 1 литера А с пр. АА1 площадь 128,20 кв.м,

- основное здание - зерносклад участка № 1, литера «З1» площадь 765,80 кв.м.

31 декабря 2015 года общество в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса обратилось в администрацию с заявлениями № 772 (входящий № 1319) и № 774 (входящий № 1321) о предоставлении в собственность без проведения торгов земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:11:011201:65 площадью 182 371 кв.м и с кадастровым номером 26:11:000000:6587 площадью 127 000 кв.м.

К заявлениям приложены копии кадастровых паспортов земельных участков; копии свидетельств о государственной регистрации права на объекты недвижимости; копии выписок из Единого государственного реестра юридических лиц; сообщение заявителя, содержащее перечень всех зданий, сооружений.

Письмом от 27.01.2016 администрация сообщила обществу, что о результатах рассмотрения его заявлений будет сообщено дополнительно после получения из министерства имущественных отношений Ставропольского края и министерства сельского хозяйства Ставропольского края разъяснений по порядку продажи сельскохозяйственных земель, на которых расположены здания, строения, сооружения, находящиеся в собственности.

03 февраля 2016 года общество обратилось в администрацию с заявлением № 64 о принятии решения по заявлениям №№ 772, 774 и направить в адрес заявителя проекты договоров купли-продажи земельных участков.

16 февраля 2016 года администрация письмом отказала обществу в продаже земельных участков, поскольку на сегодняшний день механизм продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения не определен.

Считая названный отказ незаконным, нарушающим права и законные интересы заявителя, общество обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции пришел к выводу о не предоставлении обществом  необходимого пакета документов для удовлетворении поданного заявления, а также отсутствие обоснование испрашиваемой площади, необходимой для обслуживание объектов недвижимости общества.   

Однако судом первой инстанции не учтено следующее.

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 39.20 данного Кодекса, если иное не установлено данной статьей или другими федеральными законами, граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приобретение таких земельных участков в собственность или в аренду.

Предоставление земельного участка в собственность за плату без проведения торгов осуществляется в порядке, предусмотренном статьями 39.14, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, из которых в совокупности следует, что договор купли-продажи земельного участка может быть заключен с заявителем при отсутствии оснований, перечисленных в статье 39.16 Кодекса, для отказа в предоставлении земельного участка. Согласно названной статье основаниями для отказа в предоставлении земельного участка, в частности, являются, несоответствие разрешенного использования земельного участка целям использования такого участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка (пункт 14); невозможность предоставления земельного участка на заявленном виде прав (пункт 19).

Предоставление собственникам зданий, строений, сооружений исключительного права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенных, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования, и никто, кроме собственника объекта, не вправе приобрести соответствующий земельный участок. В то же время земельный участок для использования в иных целях, в том числе для осуществления на участке определенной деятельности, заинтересованное лицо вправе приобрести в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации, и предоставление земельного участка в таком случае не имеет исключительного характера.

Исходя из норм главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации

собственник здания, строения, обратившийся с заявлением о приобретении земельного участка в собственность, не освобождается от обязанности предоставить экономическое обоснование размера испрашиваемого земельного участка для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости.

Согласно представленным кадастровым выпискам из Единого государственного реестра прав от 31.08.2016 № 26/001/305/2016-4615 на земельных участках с кадастровыми номерами 26:11:000000:6587 (площадью 127 000 кв.м) и  26:11:011201:65 (площадью 182371 кв.м) находятся принадлежащие обществу на праве собственности объекты капитального строительства:

- административно-бытовой корпус полевого стана участка № 2, литера А с пр. АА1 площадь 145,10 кв.м,

- мастерские участка № 2, литера М с пр. М1М2М3 площадь 383,80 кв.м,

- основное здание - зерносклад участка № 2, литера Б площадь 986,40 кв.м,

- основное здание - зерносклад, литера Д площадь 593,7 кв.м,

- административно-бытовой корпус полевого стана участка № 1 литера А с пр. АА1 площадь 128,20 кв.м,

- основное здание - зерносклад участка № 1, литера «З1» площадь 765,80 кв.м.

Согласно заключению  судебной землеустроительной экспертизы ООО «Геодезия Юг» от 23.06.2017 инженером-проектировщиком ФИО3 произведено обследование зданий общества, находящихся на земельных участках с кадастровыми номерами  26:11:000000:6587 (площадью 127 000 кв.м) и  26:11:011201:65 (площадью 182371 кв.м).

Из указанного заключения следует, что на земельном участке с кадастровым номером  26:11:011201:65 (площадью 182371 кв.м) здания, находящиеся в собственности общества основные – 4 здания оформлены в установленном законом порядке, остальные 14 объектов возведены в рамках хозяйственной деятельности как сооружения и строения вспомогательного использования, на которые не требуется разрешений (навесы, водонапорные сооружения), при этом площадь застройки составляет 59450 кв.м. с учетом контуров объекта, по характеру использования территории объекты являются  единым имущественным комплексом – полевым станом (бригадой).

Согласно Своду правил СП 19.13330.2011 "Генеральные планы сельскохозяйственных предприятий" показатели минимальной плотности застройки площадок сельскохозяйственных предприятий составляет 28,3%.

По результатам указано, что площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации зданий общества на участке с кадастровым номером  26:11:011201:65 (площадью 182371 кв.м) с площадью зданий застройкой в 59450 кв.м. должна составлять 59450 x 100 / 28,3 =  210 070, 67 кв. м. Вместе с этим к производственной площади должно суммироваться 15 % площади предназначенной для озеленения, которая  по мнению эксперта составляет 21 007 кв.м.

Из указанного заключения также следует, что на земельном участке с кадастровым номером  26:11:000000:6587 (площадью 127 000 кв.м) 17 объектов, находящиеся в собственности общества и возведены в рамках хозяйственной деятельности как сооружения и строения вспомогательного использования, на которые не требуется разрешений (навесы, водонапорные сооружения), при этом площадь застройки составляет 61807 кв.м. с учетом контуров объекта, по характеру использования территории объекты являются  единым имущественным комплексом – полевым станом (бригадой).

Согласно Своду правил СП 19.13330.2011 "Генеральные планы сельскохозяйственных предприятий" показатели минимальной плотности застройки площадок сельскохозяйственных предприятий составляет 28,3%.

По результатам указано, что площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации зданий общества на участке с кадастровым номером  26:11:000000:6587 (площадью 127 000 кв.м) с площадью зданий застройкой в 61807 кв.м. должна составлять 61807 x 100 / 28,3 =  218399,29 кв. м. Вместе с этим к производственной площади должно суммироваться 15 % площади предназначенной для озеленения, которая  по мнению эксперта составляет 21839 кв.м.

При таких обстоятельствах эксперт ООО «Геодезия Юг» ФИО3 пришел к выводу, что площадь участка необходимая для эксплуатации объектов общества на земельный участках с кадастровым номером 26:11:011201:65 (площадью 182371 кв.м) составляет 231 077 кв.м. и  с кадастровым номером 26:11:000000:6587 (площадью 127 000 кв.м) составляет 240 238 кв.м.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 03.04.2012 N 12955/11 сформулирован правовой подход, согласно которому при разрешении споров о приобретении собственником объекта недвижимости прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности, судам необходимо исследовать вопрос о площади земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для его использования.

Поскольку площадь испрашиваемых участков 182371 кв.м. и 127 000 кв.м и  необходимая для эксплуатации зданий общества на них соответственно 231077 кв.м и 240 238 кв.м, по расчету эксперта  не превышает допустимые размеры для их эксплуатации, с учетом сложившихся отношений по их эксплуатации, и свидетельствует о том, что он весь необходим для эксплуатации принадлежащих ему строений.

Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Противоположное толкование ведет к тому, что злоупотребляя положениями п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 39.20, п. п. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, заявитель приобретет право собственности на земельный участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости и размер земли, необходимый для ее эксплуатации. Исключительное право на приобретение участка, предусмотренное указанными нормами ЗК РФ и ГК РФ, должно распространяться на экономически обоснованный размер участка, необходимый для использования именно тех объектов недвижимости, в связи с наличием права на которые земельный участок испрашивается в собственность.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Как следует из представленного заключения эксперта по проведенной судебной экспертизе, испрашиваемые к выкупу участки для целей размещения, эксплуатации и обслуживания расположенных на них объектов недвижимости, принадлежащих Обществу, соответствует требованиям градостроительного законодательства, правил землепользования и застройки, правил землеустроительной деятельности, недопустимости вклинивания вновь образуемых земельных участков, а также их чересполосицы, с учетом наличия на земельном участке принадлежащих Обществу инженерных сетей и оборудования, и является соразмерной целям использования зданий и объектов, расположенных на нем.

Заключение, данное экспертом ООО "Геодезия Юг", мотивировано, отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения, оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта и противоречий в выводах эксперта не имеется.  

Таким образом следует признать установленным, что Общество имеет право на выкуп испрашиваемых земельных участков, обжалуемый отказ не соответствует действующему земельному законодательству и нарушает права и законные интересы Общества, в связи с чем администрация (ее правопреемник) обязан осуществить действия по передаче участков в собственность заявителя.

Согласно статье 39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

С учетом изложенного требования заявителя подлежат удовлетворению в полном объеме.

Расходы по уплате государственной пошлины и оплате услуг эксперта подлежат распределению  в соответствии со статьей 110 АПК РФ, ошибочно уплаченная пошлина по платежному поручению № 2335 от 07.11.25016 подлежит возвращению обществу из федерального бюджета.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

апелляционную жалобу акционерного общества «Сельскохозяйственное предприятие «Родина» удовлетворить. 

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.10.2016 по делу № А63-4738/2016 отменить.

Требования акционерного общества «Сельскохозяйственное предприятие «Родина» (с. Пелагиада, ОГРН 

<

***>) удовлетворить.

Признать незаконным отказ от 16.02.2016 № 99 администрации муниципального образования Пелагиадского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края в предоставлении АО «СХП «Родина»  в собственность земельных участков с кадастровым номером 26:11:011201:65 площадью 182 371 кв.м, местоположение: Российская Федерация, Ставропольский край, Шпаковский район, территория СПК (к-п) «Пелагиадский», 2 км по направлению на юго-запад от с. Пелагиада и с кадастровым номером 26:11:000000:6587 площадью 127 000 кв.м, местоположение: Российская Федерация, Ставропольский край, Шпаковский район, территория СПК(к-п) «Пелагиадский», участок № 3, в 2,7 км по направлению на запад от х. Д-вы.

Обязать администрацию Шпаковского муниципального района Ставропольского края  в тридцатидневный срок осуществить подготовку и подписание проекты договоров купли продажи земельных участков: находящегося в государственной собственности, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:11:011201:65 площадью 182 371 кв.м, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, местоположение: Российская Федерация, Ставропольский край, Шпаковский район, территория СПК (к-п) «Пелагиадский», 2 км по направлению на юго-запад от с. Пелагиада;  находящегося в государственной собственности, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:11:000000:6587, площадью 127 000 кв.м, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства, местоположение: Российская Федерация, Ставропольский край, Шпаковский район, территория СПК(к-п) «Пелагиадский», участок № 3, в 2,7 км по направлению на запад от х. Дубовый, а также направить проекты указанных договоров для подписания АО «Сельскохозяйственное предприятие «Родина».

Взыскать с администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края  в пользу акционерного общества «Сельскохозяйственное предприятие «Родина» (с. Пелагиада, ОГРН 

<

***>) 9 000 рублей в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края в пользу акционерного общества «Сельскохозяйственное предприятие «Родина» (с. Пелагиада, ОГРН 

<

***>) 3000 рублей в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Возвратить АО  «Сельскохозяйственное предприятие «Родина» (с. Пелагиада, ОГРН 

<

***>) из Федерального бюджета Российской Федерации 1500 рублей государственной пошлины, по платежному поручению № 2335 от 07.11.25016, ошибочно  уплаченных при обращении с апелляционной жалобой.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                         З.А. Бейтуганов

Судьи                                                                                                          Н.В. Макарова

       Е.Г. Сомов