Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-11046/2024

г. Хабаровск

14 февраля 2025 года

Резолютивная часть судебного акта объявлена 03 февраля 2025 г.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи М.С. Шеиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Г.А. Клепцовой,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 680000, 

<

...>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Контур детского плавания» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес: 680009, 

<

...>, литер А, офис 213) 

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4,

о взыскании задолженности и пени, о расторжении договора

при участии:

от истца -  ФИО5, представитель по доверенности № 09-17/15328 от 25.12.2024, диплом;

от ответчика – ФИО6, представитель по доверенности от 04.07.2022 № 1, диплом;

слушатель – ФИО7.

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципальной собственности администрации города Хабаровска (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Контур детского плавания» (далее – ответчик, ООО «Контур детского плавания») о взыскании 4 004 332 руб. 62 коп. задолженности по договору аренды объектов нежилого фонда от 01.07.2008 № 45/08 за период с 01.01.2021 по 30.06.2024, 443 965 руб. 38 коп. пени за период с 10.02.2021 по 30.06.2024, о расторжении договора аренды объектов нежилого фонда от 01.07.2008 № 45/08, освобождении муниципального имущества – нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...> с требованием передать его по передаточному акту.

Исковые требования мотивированы неисполнением ООО «Контур детского плавания» договорного обязательства по оплате арендных платежей, а также нарушением договорного запрета на сдачу помещения в субаренду без письменного согласия арендодателя, нормативно обоснованы положениями статей 309, 310, 452, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Определением от 28.06.2024 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание на 06.08.2024.

Департаментом заявлено ходатайство об уменьшении исковых требований в части взыскания задолженности по договору аренды объектов нежилого фонда от 01.07.2008 № 45/08 за период с 01.01.2021 по 31.07.2024 в размере 930 336 руб. 54 коп., пени за период с 10.02.2021 по 31.07.2024 в размере 28 187 руб. 16 коп., на требованиях о расторжении договора настаивает.

Судом ходатайство удовлетворено в порядке статьи 49 АПК РФ.

ООО «Контур детского плавания» по доводам приобщенного к материалам дела отзыва указывает на полную оплату задолженности в размере 4 004 332 руб. 62 коп. платежным поручением № 1508 от 05.07.2024, оплату пени в размере 443 965 руб. 38 коп. платежным поручением №1629 от 24.07.2024, возражает против расторжения договора на основании длящегося характера правоотношений сторон.

Определением от 16.10.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и возражения.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 03.02.2025.

В период перерыва Департаментом заявлено ходатайство об уменьшении исковых требований в связи с оплатой ответчиком задолженности, просит взыскать неустойку за период с 01.01.2021 по 31.01.2025 в размере 68 руб. 99 коп., также настаивает на удовлетворении требования о расторжении договора.

В судебном заседании после перерыва представитель истца поддержал ходатайство об уменьшении исковых требований, представитель ответчика представил доказательства уплаты 68 руб. 99 коп. неустойки.

Судом ходатайство об уменьшении размера исковых требований принято в порядке статьи 49 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 01.07.2008 между Департаментом (арендодатель) и ООО «Контур детского плавания» (арендатор) заключен договор аренды объектов нежилого фонда №45/08, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование объект нежилого фонда нежилое здание, расположенное в Железнодорожном районе г. Хабаровска по адресу: ул. Воровского, д. 17, общей площадью 3 376,6 кв.м для использования под спортивно-оздоровительный комплекс (объект).

Срок действия договора установлен в пункте 1.2 и составляет с 01.07.2008 по 30.06.2023.

Объект передан арендатору по передаточному акту 01.07.2008.

Арендная плата по договору исчисляется в порядке, установленном постановлением мэра г. Хабаровска, и составляет сумму в размере 1 686 713 руб. 29 коп. в год в т.ч. НДС, согласно нижеследующего расчета: Апл = (S х Бс) /1 х Ккач х Ктпр х Квд х Кинф х Н (пункт 2.1)

В соответствии с пунктом 2.2 договора арендная плата уплачивается арендатором ежемесячно, в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц.

Согласно пункту 3.2.1 договора арендатор обязуется использовать объект исключительно по прямому назначению, указанному в пункте 1.1 договора.

В силу пункта 3.2.11 договора арендодатель обязуется не сдавать объект в субаренду без письменного согласия арендодателя, не передавать свои права и обязанности по настоящему договору другому лицу, не предоставлять объект в безвозмездное пользование, а также не сдавать арендные права в залог и не вносить в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ (или паевого взноса в производственный кооператив) и по договорам простого товарищества (договорам о совместной деятельности) без письменного согласия арендодателя.

При использовании арендуемого объекта как коммерческий либо торговый центр письменного разрешения арендодателя на субаренду не требуется.

Пунктом 4.1 договора установлена ответственность за невнесение арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные договором - арендатор уплачивает арендодателю пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

В силу пункта 6.2 договора по требованию арендодателя договор может быть расторгнут досрочно по решению судебных органов, когда арендатор использует объект в целом или его части с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями или не по назначению.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 03.12.2008.

Соглашением о внесении изменений в договор №45/08 от 13.05.2009 изменен размер арендной платы по договору на 572 846 руб. 03 коп. в год.

В соответствии с соглашением о внесении изменений в договор №45/08 от 06.05.2010 изменен срок действия договора: по 30.06.2033 год.

Согласно соглашению о внесении изменений в договор №45/08 от 22.12.2011 в договор внесены следующие изменения: уменьшена площадь арендованного объекта до 3 620, 6 кв.м, также изменена арендная плата на 723 357 руб. 15 коп. в год.

Помещение передано по акту от 22.12.2011.

Соглашением о внесении изменений в договор №45/08 от 07.05.2019 увеличена площадь объекта – до 3 620,9 кв.м, изменена арендная плата -1 075 685 руб. 49 коп. в год.

Помещение с измененной площадью передано по акту от 07.05.2019.

В соответствии с соглашением о внесении изменений в договор №45/08 от 20.05.2020 арендатор освобожден от внесения арендной платы по договору аренды на 100% на период с 01.04.2020 по 30.06.2020. Арендодатель предоставляет отсрочку по оплате арендных платежей с 01.07.2020 до окончания срока действия режима повышенной готовности, введенного распоряжением Правительства Хабаровского края от 13.02.2020 № 120-рп «О введении режима повышенной готовности» на территории Хабаровского края в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности на территории Хабаровского края до 1 октября 2020 г. В случае досрочного расторжения договора аренды арендатор уплачивает всю сумму оставшейся задолженности единовременно. Штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами и иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы на период предоставления отсрочки, не применяются. Образовавшаяся задолженность по арендной плате подлежит уплате с 01.01.2021 по 31.12.2022, порядок оплаты и расчет суммы, подлежащей погашению, будет направлен уведомлением арендодателем в адрес арендатора в срок до 31.12.2020.

Департамент уведомлением от 17.12.2020 № 05-14/15941 сообщил арендатору об изменении арендной платы на 2021 год: в месяц арендная плата составляет 81 140 руб. 55 коп., в год 973 686 руб. 65 коп.

Уведомлением от 29.12.2021 №05-13/16695 Департамент известил ООО «Контур детского плавания» об изменении платы за пользование муниципальным имуществом, коэффициент инфляции на 2022 год установлен в размере 4%, вследствие чего, размер арендной платы с 01.01.2023 в месяц составляет 84 386 руб. 17 коп., в год 1 012 634 руб. 04 коп.

В дальнейшем, уведомлением от 19.12.2022 №05-13/15799 Департамент уведомил ООО «Контур детского плавания» об изменении платы за пользование муниципальным имуществом, коэффициент инфляции на 2023 год установлен в размере 5,5%  вследствие чего размер арендной платы с 01.01.2023 в месяц составляет 89 027 руб., в год 1 068 330 руб. 27 коп.

В период действия договора на стороне ООО «Контур детского плавания» образовалась задолженность в размере 4 004 332 руб. 62 коп. за период с 01.01.2021 по 30.06.2024. Вследствие неуплаты арендной платы в установленные договором сроки  Департаментом  на основании пункта 4.1 договора  начислена неустойка в размере 443 965 руб. 38 коп. за период с 10.02.2021 по 30.06.2024.

ООО «Контур детского плавания» произведена оплата задолженности в размере 4 004 332 руб. 62 коп. платежным поручением № 1508 от 05.07.2024.

Актом проверки использования нежилого здания от 12.07.2024 установлено, что в помещении № 11 работает кафе, деятельность в котором осуществляет ИП ФИО1, в помещениях №№ 21, 23 расположены маникюрные салоны, в помещении № 27 расположена парикмахерская.

Поскольку разрешения на передачу указанных помещений в субаренду Департаментом не предоставлялось, арендатору предложено предоставить пояснения с предоставлением копий правоустанавливающих документов о наличии оснований для осуществления деятельности в вышеуказанных помещениях, а также оплатить имеющуюся задолженность в размере 930 336 руб. 54 коп., пени в размере 463 531 руб. 43 коп. (по состоянию на 12.07.2024).

Указанный акт направлен в адрес арендатора письмом от 17.07.2024 №05-13/8492.

ООО «Контур детского плавания» произведена оплата пени в размере 443 965 руб. 38 коп. платежным поручением №1629 от 24.07.2024.

Поскольку предъявленное Департаментом в адрес ООО «Контур детского плавания»  претензионное требование от 19.07.2024 №05-13/8632 оставлено арендатором без удовлетворения, истец обратился в суд с  рассматриваемым  иском.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Департаментом в уточненной редакции заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку внесения арендных платежей, начисленной за период с 01.01.2021 по 31.01.2025 в размере 68 руб. 99 коп.

Поскольку предъявленная к взысканию неустойка в размере 68 руб. 99 коп. оплачена ООО «Контур детского плавания» по платежному поручению от 03.02.2025 № 48 на указанную сумму, оснований для удовлетворения иска в указанной части не имеется.

Департаментом также заявлено требование о расторжении договора аренды объектов нежилого фонда от 01.07.2008 № 45/08, освобождении муниципального имущества – нежилого здания, расположенного по адресу: 

<

...> по мотиву использования объекта не по назначению, заключению договоров субаренды в отсутствие соответствующего согласия арендодателя.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 4 пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

По смыслу разъяснений, изложенных в пункте 28 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом.

По своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка

В абзаце 2 пункта 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора, что вместе с тем не является безусловной обязанностью суда удовлетворить такое требование.

Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Согласно пункту 3.2.1 договора арендатор обязуется использовать объект исключительно по прямому назначению, указанному в пункте 1.1 договора – спортивно-оздоровительный комплекс.

В силу пункта 3.2.11 договора арендодатель обязуется не сдавать объект в субаренду без письменного согласия арендодателя, не передавать свои права и обязанности по настоящему договору другому лицу, не предоставлять объект в безвозмездное пользование, а также не сдавать арендные права в залог и не вносить в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ (или паевого взноса в производственный кооператив) и по договорам простого товарищества (договорам о совместной деятельности) без письменного согласия арендодателя.

В силу пункта 6.2 договора по требованию арендодателя договор может быть расторгнут досрочно по решению судебных органов когда арендатор использует объект в целом или его части с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями или не по назначению, а также более двух раз подряд не вносит арендную плату в установленные сроки.

Таким образом, стороны настоящего спора путем подписания указанного договора и приняли и признали подлежащими исполнению определенные в них условия.

Следовательно, в силу положений статьи 8, пункта 2 статьи 307, части 1 статьи 425 ГК РФ с момента подписания договора данные условия обязательны для сторон.

Поскольку в обоснование рассматриваемых исковых требований Департамент ссылается на допущенные ООО «Контур детского плавания» нарушения договора аренды, в рамках настоящего спора подлежат доказыванию сам факт таких нарушений, их существенный характер, а также соблюдение истцом порядка досудебного урегулирования спора (статья 452 ГК РФ).

Материалами дела подтвержден факт направления истцом в адрес ответчика претензии о выплате задолженности и о расторжении договора, где со ссылкой на статью 619 ГК РФ выражена его воля на прекращение договорных отношений в связи с использованием спорного имущества с нарушением условий договора.

В результате оценки доводов истца о существенности допущенных арендатором нарушений условий договора суд приходит к следующему.

Из акта проверки использования нежилого здания от 12.07.2024 следует, что в помещении № 11 работает кафе, деятельность в котором осуществляет ИП ФИО1, в помещениях №№ 21, 23 расположены маникюрные салоны, в помещении № 27 расположена парикмахерская. Разрешения на передачу указанных помещений в субаренду Департаментом не предоставлялось, в связи с чем, арендатору предложено предоставить пояснения с предоставлением копий правоустанавливающих документов о наличии оснований для осуществления деятельности в вышеуказанных помещениях.

Поскольку спорное помещение передано для использования под спортивно-оздоровительный комплекс арендатору требуется согласие арендодателя на передачу спорного помещения в субаренду.

Из материалов дела следует, что ФИО3, ФИО8, ФИО4, оказывающие услуги парикмахера и мастеров маникюра, приняты на работу в ООО «Контур детского плавания» приказами от 21.05.2024 № 19п, от 21.05.2024 №18п, от 21.05.2024 №20П соответственно. Между указанными работниками и ответчиком заключены трудовые договоры.

Между ООО «Контур детского плавания» и ИП ФИО1 заключен договор аренды части территории открытого бассейна с пляжем, непосредственно примыкающего к территории здания нежилого здания по адресу: ул. Воровского, д. 17. При этом указанный договор расторгнут по соглашению сторон 01.09.2024 в связи с сезонным характером работы кафе.

На обращение арендатора от 18.11.2024 № 236 «О проведении комиссионного осмотра и проверки соблюдения условий договора аренды объектов нежилого фонда №45/08 от 01.07.2008 с целью фиксации факта устранения нарушений» Департамент ответил отказом, сославшись на рассмотрение настоящего спора в судебном порядке (письмо от 03.12.2024).

Поскольку в нарушение положений статьи 65 АПК РФ в материалах дела отсутствуют доказательства использования арендатором помещения с существенными нарушениями условий договора аренды, учитывая погашение задолженности по оплате арендных платежей и неустойки, а также принимая во внимание, что расторжение договора является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требования о расторжении договора.

С учетом результат рассмотрения настоящего дела государственная пошлина в силу положений статьи 110 АПК РФ относится на истца, который освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объёме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев с даты вступления решения  в законную силу, если решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья                                                                                                   М.С. Шеина