ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-1938/2022

г. Челябинск

16 марта 2022 года

Дело № А47-7130/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 марта 2022 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Аникина И.А.,

судей Жернакова А.С., Томилиной В.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Степь» на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 30.11.2021 по делу № А47-7130/2021.

 

Общество с ограниченной ответственностью «Степь» (далее – ООО «Степь», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее – Управление Росреестра, регистрирующий орган, заинтересованное лицо):

- о признании незаконным приостановления государственной регистрации права от 22.04.2021 № КУВД-001/2021-13801731/2 Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии офис межмуниципальный отдел по Октябрьскому, Тюльганскому районам Управления Росреестра по Оренбургской области (с. Октябрьское), принятого должностным лицом (государственным регистратором прав) ФИО2 в отношении ООО «Степь»;

- об обязании заинтересованного лица устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, провести государственную регистрацию права по договору купли-продажи, сторонами которого являются ФИО3 (продавец) и ООО «Степь», в лице директора ФИО4 (покупатель), по условиям которого ФИО3 продает ООО «Степь» две земельные доли 205000/4100000 в земельном участке с кадастровым номером 56:20:0000000:2104, расположенном по адресу: Оренбургская область, Октябрьский район, Российский сельсовет, земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала 56:20:0, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для сельскохозяйственного назначения в установленный законом срок (л.д. 4-5). 

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 15.12.2021 в удовлетворении заявления ООО «Степь» отказано (л.д. 98-102).

С вынесенным решением не согласился заявитель, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО «Степь» (далее также – податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает, что на основании договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, из категории земель сельскохозяйственного назначения от 24.12.2015 обществу «Степь» в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 56:20:0000000:2104. Договор купли-продажи между ФИО3 и ООО «Степь», предметом которого была продажа двух земельных долей 205000/4100000 земельного участка с кадастровым номером 56:20:0000000:2104, заключен 07.04.2021, и подан на государственную регистрацию 08.04.2021. Таким образом, на момент подачи договора купли-продажи, заявитель обладал правом на государственную регистрацию данного договора, согласно статям 18, 21 Федерального закона Российской Федерации от 13.07.2015 № 218 «О государственной регистрации недвижимости». Однако, государственный регистратор в уведомлении указывает, что регистрационная запись об обременении в виде аренды № 56-56/015-56/015/207/2016-676/2 от 15.04.2016, сделанная на основании договора аренды земельного участка от 24.12.2015, погашена 13.04.2021. Кроме того, заявитель считает, что судом неверно квалифицированы действия государственного регистратора, поскольку при принятии решения о регистрации договора купли-продажи, заключенного между ФИО3 и ООО «Степь», регистратор руководствовался позицией об отсутствии уплаты государственной пошлины до 13.04.2021. При этом, государственная пошлина уплачена 09.04.2021, что подтверждается платежным поручением от 09.04.2021 № 1082 на сумму 350 руб. Также заявитель обращает внимание суда, что при одновременной подаче заявлений о регистрации договора купли-продажи земельной доли от 07.04.2021 и снятии обременения в виде аренды с земельного участка с кадастровым номером 56:20:0000000:2104 по заявлению участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 56:20:0000000:2104, государственным регистратором в первую очередь было рассмотрено заявление участников долевой собственности. По результатам такого порядка рассмотрения было нарушено право ФИО3 свободно распоряжаться принадлежащей ей земельной долей. Права остальных участников ни при каком порядке рассмотрения нарушены не были бы. Более того, имеется злоупотребление правом в действиях остальных участников долевой собственности, поскольку решение собрания дольщиков от 26.09.2020 согласно протоколу №2 о прекращении договора аренды, заключенного между участниками долевой собственности и ООО «Степь», было подано на регистрацию 08.04.2021, за семь дней до истечения срока действия данного договора аренды. То есть решение о прекращении договора аренды было принято на собрании 26.09.2020, а на регистрацию данное решение подано 08.04.2021, более чем через шесть месяцев. 

К апелляционной жалобе обществом «Степь» приложена копия платежного поручения от 09.04.2021 № 1082 на сумму 350 руб.

Оснований для повторного приобщения документа к материалам дела не имеется, поскольку документ приобщен к материалам дела судом первой инстанции (л.д. 83).

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили. 

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, ФИО5 и представитель ООО «Степь» обратились в регистрирующий орган с заявлением от 08.04.2021 о государственной регистрации права (перехода права) собственности на доли в праве собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 56:20:0000000:2104 в размере 205000/4100000 и 205000/4100000 на основании договора купли-продажи от 07.04.2021. 

Согласно описи заявителем представлены следующие документы: заявление о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 08.04.2021, договор купли-продажи от 07.04.2021, приказ от 18.04.2019 № 27. 

По договору от 07.04.2021 ФИО3 продает, а ООО «Степь» покупает 2 доли в размере 205000/4100000 каждая в праве общей долевой собственности на земельный участок с местоположением Оренбургская область, Октябрьский район, Российский сельсовет, земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала 56:20:0, земельный участок имеет кадастровый номер 56:20:0000000:2104. 

Указанный земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения и предоставлен для сельскохозяйственного использования.

22.04.2021 регистрирующим органом на основании пункта 40 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» приостановлено осуществление действий по государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, расположенных в пределах кадастрового квартала (смежных кадастровых кварталов) 56:20:0000000:2104. 

Считая приостановление государственной регистрации права от 22.04.2021 № КУВД-001/2021-13801731/2 Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии - офис межмуниципальный отдел по Октябрьскому, Тюльганскому районам Управления Росреестра по Оренбургской области (с.Октябрьское), принятое должностным лицом (государственным регистратором прав) ФИО2 в отношении ООО «Степь», незаконным и нарушающим его права и законные интересы, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных ООО «Степь» требований, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемый отказ в государственной регистрации прав не противоречит закону и не нарушает права заявителя.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. 

Для признания незаконными решений (действий, бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого решения (действий, бездействия) закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (интересов) заявителя в сфере предпринимательской (иной экономической) деятельности (статьи 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской). 

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса). 

В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункты 1, 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса). 

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). 

С государственной регистрацией прав Закон № 218-ФЗ связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. 

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ). 

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ). 

В соответствии с положениями статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. 

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если при продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником (кроме случаев продажи с публичных торгов, продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенных на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения или машино-места в этих здании или сооружении), к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, и не истек месячный срок со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности (пункт 40 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ). 

Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество закреплены в статье 42 Закона № 218-ФЗ, частью 4 которой предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. 

В соответствии с подпунктом 4 пункта 3 статьи 1 Закона № 101-ФЗ продажа земельных долей земель сельскохозяйственного назначения осуществляется на основе принципа преимущественного права покупки доли другими участниками долевой собственности либо использующими этот земельный участок сельскохозяйственными организациями или гражданами - членами крестьянского (фермерского) хозяйства. 

Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения предусмотрены статьей 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Пунктом 1 названной статьи предусмотрено, что без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

В рассматриваемом случае на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество представлен договор купли-продажи от 07.04.2021 (л.д. 9), согласно которому продавец (ФИО3) обязуется передать в собственность покупателя (ООО «Степь»), а покупатель обязуется принять и оплатить земельную долю 205000/4100000, принадлежащую продавцу на праве общей долевой собственности, и земельную долю 205000/4100000, принадлежащую продавцу на праве общей долевой собственности, на земельном участке с кадастровым номером: 56:20:0000000:2104, расположенном по адресу: Оренбургская область, Октябрьский район, Российский сельсовет, земельный участок расположен в западной части кадастрового квартала 56:20:0, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование для сельскохозяйственного назначения. 

Между тем, согласно протоколу № 2 от 26.09.2020 общего собрания участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 56:20:0000000:2104, большинством голосов было принято решение не продлевать договор аренды от 24.12.2015 с ООО «Степь» (л.д. 54-60). 

Из приложения № 1 к протоколу № 2 от 26.09.2020 в списке собственников земельных долей, присутствующих на общем собрании, в п.16 поименована ФИО5, которая по 4 вопросу повестки дня «Порядок отчуждения долевой собственности земельного участка 56:20:0000000:2104» проголосовала в числе большинства за то, что первоочередное право при отчуждении долевой собственности имеют участники земельных долей, участник долевой собственности вправе распорядиться долей по своему усмотрению только после выдела доли (л.д. 54-60). 

08.04.2021 правообладателем в регистрирующий орган подано заявление № MFC-0571/2021-14231-1 о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) объекта недвижимости в виде аренды на земельный участок 56:20:000D000:2104  с приложением протокола общего собрания № 2 от 26.02.2021 (л.д. 78-80), в связи с чем 13.04.2021 в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о прекращении аренды общества «Степь» № 56-56/015- 56/015/207/2016-676/2 от 15.04.2016. 

ФИО5 и ООО «Степь», обращаясь 08.04.2021 в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права (перехода права) собственности на доли в праве собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 56:20:0000000:2104 в размере 205000/4100000 и 205000/4100000 на основании договора купли-продажи от 07.04.2021, не оплатили государственную пошлину в соответствии со статьей 17 Закона № 218-ФЗ, в связи с чем правовая экспертиза на наличие (отсутствие) основания для регистрации права (перехода права) по договору купли-продажи не проводилась до 13.04.2021. 

13.04.2021 в качестве дополнительного документа было представлено платежное поручение от 09.04.2021 № 1082 на сумму 350 руб., то есть после прекращения аренды земельного участка с кадастровым номером 56:20:0000000:2104 в Едином государственном реестре недвижимости. 

После получения платежного документа регистратором проведена правовая экспертиза документов, в ходе которой установлено, что за покупателем (ООО «Степь») не зарегистрировано право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 56:20:0000000:2104, выдел земельного участка не производился. Регистрационная запись об обременении в виде аренды № 56-56/015- 56/015/207/2016-676/2 от 15.04.2016, сделанная на основании договора аренды земельного участка от 24.12.2015, погашена 13.04.2021.

На этом основании осуществление учетно-регистрационных действий приостановлено с 22.04.2021 до 22.07.2021, о чем было вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2021-13801731/2, в котором указано, что в целях устранения причин приостановления необходимо произвести выдел заявленного к регистрации земельного участка (л.д. 26-27). 

Дополнительные документы сторонами договора не представлены и 22.07.2021 регистрирующим органом в связи с истечением срока приостановления принято решение об отказе в осуществлении регистрации права (перехода права) (л.д. 87-88). 

С учетом указанных обстоятельств апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о правомерности решения регистрирующего органа о приостановлении государственной регистрации и последующем отказе в государственной регистрации права (перехода права) собственности на доли в праве собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 56:20:0000000:2104 в размере 205000/4100000 и 205000/4100000 на основании договора купли-продажи от 07.04.2021. 

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения дела обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка. 

Приведенные в апелляционной жалобе доводы основаны на неверном толковании и применении норм материального права, не могут служить основаниями для отмены принятого решения, поскольку не свидетельствуют о нарушении судом норм права, не опровергают правильность выводов суда первой инстанции. 

Судебная коллегия считает, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется. 

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено. 

Государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции распределяется между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением жалобы без удовлетворения относится на апеллянта.

За подачу апелляционной жалобы уплачена государственная пошлина в сумме 1 500 руб., что подтверждается платежным поручением от 03.02.2022             № 546.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 30.11.2021 по делу № А47-7130/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Степь» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья                                            И.А. Аникин

 

Судьи:                                                                                  А.С. Жернаков

 

         В.А. Томилина