Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

 

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-110475/2020

29 июня 2021 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  08 июня 2021 года.

Полный текст решения изготовлен  29 июня 2021 года.

 

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Целищевой Н.Е.,

 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: индивидуальный предприниматель ФИО2 (адрес:  Россия 187342, Ленинградская обл., Кировский р-н., 

<

...>, -, 290, ОГРН: 

<

***>);

ответчики: администрация Кировского муниципального района Ленинградской области (адрес: 187340, 

<

...>, ОГРН 

<

***>); Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Кировского муниципального района Ленинградской области (адрес: 187340, 

<

...>, ОГРН 

<

***>);

третье лицо: администрация МО "Кировск" Кировского муниципального района Ленинградской области  (адрес:  Россия 187342, г.  Кировск, Ленинградская обл., Новая ул., д. 1)

о признании договора недействительным

 

при участии

- от истца: ФИО3 (доверенность от 26.10.2020),

- от ответчиков: 1) не явился, извещен; 2) ФИО4 (доверенность от 16.07.2019),

- от третьего лица: ФИО5 (доверенность от 30.12.2020), 

 

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к администрации Кировского муниципального района Ленинградской области (далее – Администрация) и Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Кировского муниципального района Ленинградской области (далее – Комитет) о признании договора аренды земельного участка для строительства № 2828-Э от 11.10.2017 (далее – Договор) недействительным (незаключенным).

В ходе судебного разбирательства представитель Администрации заявил ходатайство о замене ненадлежащего ответчика по делу (Администрации) надлежащим – администрацией муниципального образования «Кировск» Кировского муниципального района Ленинградской области (далее - администрация МО «Кировск»), в обоснование указав, что с 01.01.2019 предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения. 

Представитель истца не выразил согласия на привлечение администрации МО «Кировск» к участию в деле в качестве соответчика, не возражал против привлечения администрации МО «Кировск» к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением от 16.02.2021 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, администрацию МО «Кировск».

Администрация, извещенная надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направила.

В ходе рассмотрения дела представитель истца, уточнив исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просил признать Договор недействительным, применить последствия недействительности сделки. Суд принял уточнение исковых требований.

В судебном заседании представитель истца поддержал ранее заявленное ходатайство о назначении по делу судебной землеустроительной экспертизы, проведение которой просил поручить ООО «Доказательство», ООО «Северо-Западное бюро судебных экспертиз», поставить перед экспертом следующие вопросы:

1. Соответствуют ли юридические и фактические границы земельного участка площадью 6000 кв.м., кадастровый номер 47:16:0111001:126, земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Ленинградская область, Кировский муниципальный район, Кировское городское поселение, 

<

...> с восточной стороны блока 4 гаражного массива «Энергетик»? Если не соответствуют, то в чем заключается несоответствие?

2. Имеются ли в юридических границах земельного участка площадью 6000 кв.м., с кадастровым номером 47:16:0111001:126, расположенного по адресу: Ленинградская область, Кировский муниципальный район, Кировское городское поселение, 

<

...> с восточной стороны блока 4 гаражного массива «Энергетик», над землей и под землей капитальные строения?

3. Имеются ли в юридических границах земельного участка площадью 6000 кв.м., с кадастровым номером 47:16:0111001:126, расположенного по адресу: Ленинградская область, Кировский муниципальный район, Кировское городское поселение, 

<

...> с восточной стороны блока 4 гаражного массива «Энергетик», какие либо обременения, создающие препятствия для реализации арендатором указанного земельного участка своего права на строительство?

4. Расположен ли земельный участок площадью 6000 кв.м., с кадастровым номером 47:16:0111001:126 по адресу: Ленинградская область, Кировский муниципальный район, Кировское городское поселение, 

<

...> с восточной стороны блока 4 гаражного массива «Энергетик» в двадцатиметровой береговой полосе реки Нева, если да, то какой площадью?

Представители Комитета и администрации МО «Кировск» возражали против назначения по делу судебной экспертизы ввиду ее нецелесообразности с учетом предмета заявленных требований. 

Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе. 

Приняв во внимание предмет рассматриваемого спора,  имеющиеся в материалах дела доказательства, мнения лиц, участвующих в деле, суд счел нецелесообразным назначение в рамках настоящего дела судебной экспертизы, в удовлетворении ходатайства отказал.

В судебном заседании представитель истца также поддержал ранее заявленное ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

Представители Комитета и администрации МО «Кировск» возражали против привлечения к участию в деле третьего лица.

С учетом предмета заявленных требований, представленных в материалы дела доказательств, мнения лиц, участвующих в деле, суд в отсутствие доказательств, свидетельствующих о том, что судебным актом, принятым по результатам рассмотрения иска непосредственно затрагиваются права Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области, не усмотрел предусмотренных статьей 51 АПК РФ оснований для привлечения к участию в деле третьего лица. 

В судебном заседании представитель предпринимателя просил отложить судебное разбирательство для ознакомления с представленными доказательствами и дополнения правовой позиции.

В соответствии с частью 5 статьи 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств.

В соответствии с частью 1 статьи 159 АПК РФ заявления и ходатайства лиц, участвующих в деле, должны быть обоснованы.

В силу частей 1 и 2 статьи 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности и лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий несовершения ими процессуальных действий.

С учетом ранее представленных в материалы дела документов и данных в судебном заседании пояснений суд счел представленные в материалы дела доказательства достаточными для рассмотрения спора в настоящем судебном заседании, в связи с чем не усмотрел оснований для отложения судебного разбирательства.

Заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) 11.10.2017 заключили Договор, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду для строительства земельный участок  площадью 6000 кв.м, кадастровый номер 47:16:0111001:126, земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Ленинградская область, Кировский муниципальный район, Кировское городское поселение, 

<

...> с восточной стороны блока 4 гаражного массива «Энергетик», с разрешенным использованием - общественное питание: кафе с магазином, в границах, указанных в выписке из ЕГРН земельного участка, прилагаемой к Договору.

Договор заключен сроком на 3 года; условия Договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 20.09.2017.

В силу пункта 2.3 Договора стороны пришли к соглашению о том, что Договор является актом приема-передачи участка.

Как указал ФИО2 в обоснование иска, впоследствии ему стало известно о невозможности использовать участок по назначению, поскольку под ним расположены объекты капитального строительства – гаражи; более того, указанный земельный участок расположен в границах береговой полосы р. Нева - 178,6 кв.м, а также весь земельный участок 6000 кв.м находится на территории объекта культурного наследия регионального значения - достопримечательного места «Плацдарм советских войск в битве за снятие блокады Ленинграда «Невский пяточок» - «Невская Дубровка» 1941-1943 г.»,  который включён в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации приказом комитета по культуре Ленинградской области от 17.03.2015 № 01-03/15-18; земельный участок также расположен на территории компонента объекта «Исторический центр и связанные с ним группы памятников», включенного в Список всемирного наследия ЮНЕСКО», «Река Нева с берегами (540-029); при заключении Договора Комитет заведомо знал и должен был знать об обременении земельного участка и невозможности проведения строительства, однако о данных обстоятельствах предпринимателю не сообщил.

Оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Оспаривая Договор, предприниматель указал, что нахождение  под переданным в аренду участком объектов капитального строительства (гаражей) препятствовало использованию участка по назначению – для строительства, а Комитет намеренно скрыл от арендатора указанную информацию, в связи с чем Договор является недействительным. 

В соответствии со статьей 611 ГК РФ на арендодателя возлагается обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пункт 1 статьи 612 ГК РФ предусматривает ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, и право арендатора при обнаружении таких недостатков потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. В пункте 2 названной статьи перечислены случаи, при которых арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества.

Таким образом, на случай обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, препятствующих его использованию, закон устанавливает иные, не связанные с недействительностью сделки последствия, перечисленные в статье 612 ГК РФ.

Аналогичные правовые последствия также перечислены в статье 37 ЗК РФ, согласно пункту 3 которой покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В силу пункта 4 статьи 37 ЗК РФ требования, установленные пунктом 3 этой статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.

Поскольку в законе прямо предусмотрены последствия выявления обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, препятствующих его использованию, приведенные предпринимателем в обоснование иска обстоятельства не свидетельствуют о недействительности Договора.

С учетом представленных в дело документов признаков злоупотребления правом в действиях Комитета судом не установлено.

При этом с учетом изложенного сам факт нахождения  под переданным в аренду участком объектов капитального строительства – гаражей, иные обстоятельства, связанные с невозможностью использования земельного участка, подлежат установлению при реализации предпринимателем надлежащего предусмотренного законом способа защиты нарушенного права.

В обоснование иска предприниматель также указал, что Договор является ничтожной сделкой, поскольку противоречит положениям п. 3 ч. 5 ст. 27, п. 12 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации,  п. 12 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 262 ГК РФ, ч. 6 ст. 6 Водного кодекса Российской Федерации, правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 № 15248/10, согласно которой земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

Комитет заявил о пропуске истцом срока исковой давности.

В силу пункта 1 статьи 181 ГК РФ (в редакции, действовавшей в период заключения Договора) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года; течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Как установлено судом, Договор заключен на основании постановления Администрации от 20.09.2017 № 1990 «О предоставлении в аренду ФИО2 земельного участка, расположенного по адресу: Ленинградская область, Кировское городское поселение, 

<

...> с восточной стороны блока 4 гаражного массива «Энергетик», принятого по результатам рассмотрения обращения ФИО2 от 07.09.2017 № М-1318/034-6 и постановления Администрации от 27.02.2015 № 782 «О предварительном согласовании места размещения кафе с магазином на земельном участке расположенного по адресу: Ленинградская область, Кировское городское поселение, 

<

...> с восточной стороны блока 4 гаражного массива «Энергетик».

Предоставление земельного участка было осуществлено на основании заявления ФИО2, поданного в муниципальный орган; последующее предварительное согласование места размещения кафе с магазином на земельном участке, акт о выборе земельного участка, утверждение схемы расположения земельного участка были приняты с непосредственным участием ФИО2; каких-либо возражений относительно предоставляемого земельного участка, его местоположения, имеющихся обременений земельного участка со стороны заявителя при этом не поступало.

В силу пункта 2.3 Договора стороны пришли к соглашению о том, что Договор является актом приема-передачи участка.

Таким образом, исполнение сделки началось в момент передачи предпринимателю участка в аренду для строительства, то есть 11.10.2017.

Договор был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области 01.11.2017, что также свидетельствует о начале исполнения сторонами Договора.

Настоящий иск подан в суд 08.12.2020, то есть, с пропуском установленного законом трехлетнего срока на оспаривание ничтожной сделки.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.

Кроме того, как видно из материалов дела, Договор 25.06.2020 был расторгнут; мотивы расторжения в соглашении не указаны.

В гарантийном письме от 07.09.2017, адресованном главе Администрации, ФИО2 указал, что обо всех своих рисках, связанных, в том числе с получением согласия уполномоченного органа в сфере водных отношений, уведомлен; заключение органа в сфере водных отношений обязался получить в срок не более 2 месяцев с момента обращения.

Как указал представитель администрации МО «Кировск», заочным решением Кировского городского суда Ленинградской области от 08.07.2019, по делу № 2-1096/2019, с ФИО2 в пользу администрации МО «Кировск» взыскана задолженность по арендной плате за период с 20.12.2017 по 20.05.2019 в размере 1 600 717,23 руб., пени за период с 03.04.2018 по 20.05.2019 в сумме 593 132,75 руб. по Договору. Указанное заочное решение вступило в законную силу 03.09.2019; за более ранний период арендная платы была внесена ФИО2 

Указанные обстоятельства истцом не опровергнуты.

В материалы настоящего дела не представлено доказательств обращения предпринимателя до подачи в суд настоящего иска к арендодателю с претензиями, требованиями, касающимися обстоятельств, положенных ФИО2 в основу настоящего иска.

При этом в силу пункта 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 АПК РФ судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области  

 

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

 

Судья                                                                            Целищева Н.Е.