АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, Республика Татарстан, г. Казань, ул. Красносельская, д. 20, тел. (843) 291-04-15

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-21243/2017

Дело № А12-33536/2016

г. Казань

23 июня 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена – 20 июня 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен – 23 июня 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,

судей Ананьева Р.В., Петрушкина В.А.,

в отсутствие:

лиц, участвующих в деле – извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, г. Волгоград, 

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 18.11.2016 (судья Репникова В.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2017 (председательствующий судья Шалкин В.Б., судьи Борисова Т.С., Дубровина О.А.)

по делу № А12-33536/2016

по иску Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, г. Волгоград, к обществу с ограниченной ответственностью «Регионстройинвест-ИК», г. Москва, о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Регионстройинвест-ИК» (далее – общество) о взыскании задолженности по договору аренды от 28.02.2007 № 7280 за период с 01.01.2012 по 01.06.2015 в размере 372 883 руб. 71 коп. и пени за период с 11.02.2012 по 01.06.2015 в размере 31 293 руб. 29 коп. 

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 18.11.2016, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2017, заявление удовлетворено частично. С общества в пользу комитета взысканы задолженность по арендной плате в размере 27 558 руб. 53 коп. и неустойка в размере 3244 руб. 81 коп., всего 30 803 руб. 34 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. 

Комитет, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить в части отказа в иске в полном объеме, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Общество в отзыве просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать, полагая судебные акты правильными.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делу объявлен перерыв до 13:40 на 20.06.2017.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, считает их подлежащими оставлению без изменения по следующим основаниям.

Между администрацией Волгограда (арендодатель) и ООО «СК «Евро-Люкс» (арендатор) заключен договор от 28.02.2007 № 7280 аренды земельного участка, площадью 706 кв. м, кадастровый номер 34:34:05 00 64:0048, для строительства капитального объекта – многоэтажного жилого дома по ул. Бобруйская, д. 6а в Ворошиловском районе г. Волгограда, сроком на 3 (три) года. 

С 17.02.2010 в договор аренды от 30.03.2010 № 7280 внесены изменения в части арендатора, который заменен на общество. Дополнительным соглашением от 04.04.2013 № 1арендодатель заменен на Министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее – министерство), срок аренды участка установлен до 28.04.2016. 

Соглашением от 03.02.2015 (с протоколом разногласий от 27.02.2015) договор аренды расторгнут. 

Согласно пункту 1 соглашения, в редакции протокола разногласий, договор считается расторгнутым с даты государственной регистрации настоящего соглашения. Государственная регистрация соглашения произведена 02.06.2015. Земельный участок возвращен арендодателю по акту приема-передачи 16.04.2015. 

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование. 

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 дополнительного соглашения арендная плата устанавливается согласно расчету, прилагаемому к договору, и вносится ежемесячно равными частями до 10-го числа текущего месяца, размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае установления или изменения кадастровой стоимости земельных участков, установления и(или) изменения коэффициентов (их значений), применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, в соответствии с решениями органов государственной власти Волгоградской области и органов местного самоуправления. 

Арендатор считается извещенным о размере арендной платы за участок с даты обнародования указанных нормативных правовых актов. При этом арендодатель оставляет за собой право направить арендатору извещение о размере арендной платы за соответствующий период. 

Согласно представленному истцом расчету годовой размер арендной платы за период с 27.02.2013 составляет 115 235 руб. 33 коп, за период с 06.01.2014 120 951 руб. 17 коп, за период с 01.01.2015 125 629 руб. 31 коп. При этом 01.06.2015 истцу произведено начисление арендной платы за 2013, 2014, 2015 годы в связи с применением коэффициента 2, поскольку объект недвижимости в эксплуатацию не введен по истечении трех лет с даты заключения договора. По данным истца задолженность по арендной плате составляет 372 883 руб. 71 коп. за период с 01.01.2012 по 01.06.2015. 

Пунктом 2.9 договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки. По расчету истца пеня за период с 11.02.2012 по 01.06.2015 составляет 31 293 руб. 29 коп. 

Суды двух инстанций, частично удовлетворяя заявленные требования, исходили из следующего.

В соответствии со статьями 196, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 

Согласно статье 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. 

В данном случае исковое заявление поступило в суд 20.06.2016, комитет заявил требования о взыскании арендной платы, начисленной с 01.01.2012 по 01.06.2015, и пени, начисленной за период с 11.02.2012 по 01.06.2015. 

Общество заявило о пропуске срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности, начисленной до 20.06.2013. 

Комитетом возражений против доводов о пропуске срока исковой давности не заявлено. 

При таких обстоятельствах суды двух инстанций обоснованно отказали в удовлетворении требований о взыскании арендной платы, начисленной за период с 01.01.2012 по 20.06.2013, и пени, начисленной за период с 11.02.2012 по 20.06.2013, поскольку они заявлены за пределами срока исковой давности.

Согласно расчету комитета задолженность по арендной плате за период с 20.06.2013 по 01.06.2015 составляет 359 846 руб. 33 коп, задолженность по уплате пени за тот же период составляет 4045 руб. 77 коп. 

Суды двух инстанций признали возражения ответчика о неправомерном начислении истцом арендной платы после возврата земельного участка арендодателю 16.04.2015 обоснованными. 

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора. 

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. 

В силу данной нормы обязательство по внесению арендной платы прекращается надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. 

В обязанности арендодателя вменено предоставление арендатору имущества во временное владение и пользование или во временное владение; в обязанности арендатора - внесение платы за пользование имуществом.

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору. 

Аналогичная правовая позиция отражена в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 № 2123/11. 

В связи с чем, исчисление арендной платы после возврата земельного участка арендодателю до даты государственной регистрации дополнительного соглашения, в отсутствие факта использования арендатором земельного участка, является неправомерным. 

Также суды правильно признали необоснованным двукратное увеличение комитетом арендной платы с 2013 года ввиду отсутствия факта ввода в эксплуатацию объектов недвижимости, для строительства которых предоставлялся земельный участок. 

Подпунктом 2.1.5 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденным постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п, установлено, что размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, за исключением земельных участков, указанных в абзаце первом подпункта 2.1.4, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка. 

Решением Волгоградского областного суда от 14.02.2014 по делу № 3-6/2014 установлено, что данная норма введена в качестве стимулирующего фактора в целях защиты публично-правовых интересов от недобросовестного использования арендаторами земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Норма п. 2.1.5 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п, не препятствует заявителям согласовать с арендодателем сроки строительства, условия их изменения, а при недостижении согласия, оспорить в судебном порядке требования арендодателя об уплате арендной платы в повышенном размере с учетом условий договора аренды. 

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 02.12.2015 по делу № А12-30078/2014 с муниципального образования – городской округ город-герой Волгоград в лице администрации Волгограда за счет казны городского округа город-герой Волгоград в пользу общества взыскано 15 020 392 руб. 58 коп. убытков.

13.10.2011 администрация Волгограда в лице комитета в одностороннем порядке отказалась от договора аренды от 28.02.2007 № 7280 в связи с отсутствием разрешения на строительство, направив в адрес общества извещение № 984/п. 

Односторонний отказ администрации от договора аренды общество обжаловало в судебном порядке. 

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 06.08.2012 № А12-19710/2011 признаны незаконными действия администрации в лице комитета, выразившиеся в одностороннем отказе от договора от 28.02.2007 № 7280 аренды земельного участка. Суд обязал министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества. 

25.02.2013 в соответствии с постановлением администрации Волгограда от 17.04.2012 № 1082 «Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги «Выдача разрешения на строительство», а также в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, истцом в Комитет по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда подан пакет документов на получение разрешения на строительство многоквартирного жилого дома по ул. Бобруйская, д. 6а в Ворошиловском районе г. Волгограда. 

В установленные сроки заявление общества о выдаче разрешения на строительство рассмотрено не было. 

От администрации Волгограда истцом были получены замечания без номера и даты, которые предлагалось устранить для получения разрешения на строительство. 

Дополнительным соглашением № 1 от 04.04.2013 к договору аренды от 28.02.2007 № 7280 срок аренды земельного участка установлен до 28.04.2016. 

24.06.2013 общество направило в администрацию письмо № 23 с приложением документов, подтверждающих устранение выявленных замечаний для получения разрешения на строительство. 

29.07.2013 обществом подано еще одно заявление о выдаче разрешения на строительство жилого дома. 

05.08.2013 истцом получено письмо № 05-и/4442 администрации Волгограда об отказе в выдаче разрешения на строительство. 

Общество обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением о признании незаконными действий администрации Волгограда, выразившиеся в отказе в выдаче разрешения на строительство многоквартирного жилого дома по ул. Бобруйская, д. 6а в Ворошиловском районе г. Волгограда. 

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 17.09.2013 по делу № А12-16414/2013, оставленным в силе постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 11.03.2014, признаны незаконными действия администрации города Волгограда, выразившиеся в отказе в выдаче разрешения обществу на строительство многоэтажного жилого дома по ул. Бобруйской, д. 6а в Ворошиловском районе г. Волгограда, содержащегося в письме от 05.08.2013 № 05-и/4442. 

12.05.2014 общество вновь обратилось с письмом № 26 о выдаче разрешения на строительство жилого дома, приложив письмо от 26.07.2013 № 30 с повторным заявлением на выдачу разрешения на строительство с прилагаемым перечнем документов, новым заявлением на строительство и постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа  от 11.03.2014 по делу № А12-16414/2013. 

Письмом от 03.07.2014 № 05-и3522 администрация Волгограда повторно отказала в выдаче разрешения на строительство. 

В связи с этим по соглашению сторон от 03.02.2015 (с протоколом разногласий от 27.02.2015) договор аренды земельного участка от 28.02.207 № 7280 расторгнут. Земельный участок, площадью 706 кв. м, с кадастровым номером 34:34:050064:48, расположенный по адресу: г. Волгоград, ул. Бобруйская, д. 6а, передан комитету по акту приема-передачи от 16.04.2015.

В рамках дела № А12-30078/2014 судом установлено, что осуществление строительства стало невозможным ввиду незаконных действий администрации, общество не по своей вине не осуществило строительство многоквартирного жилого дома. 

Неправомерные действия администрации по отказу в выдаче разрешения на строительство повлекли невозможность использования истцом арендованного земельного участка для осуществления строительства жилого дома. 

Данные обстоятельства, установленные по ранее рассмотренным арбитражным делам и не оспариваемые администрацией, имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела.

Согласно статье 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне. 

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии у комитета оснований для двукратного увеличения арендной платы, поскольку отсутствие строительства на спорном земельном участке обусловлено не бездействием ответчика, а существенным затруднением в его целевом использовании, возникшим вследствие неправомерных действий и бездействия арендодателя. 

Кроме того, согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12 по делу № А67-3141/2011, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора. 

Как отмечал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 19.01.2016 № 2-П при выборе той или иной меры государственного принуждения, соблюдая конституционные требования справедливости и соразмерности, необходимо учитывать степень вины правонарушителя и иные существенные обстоятельства, обеспечивать адекватность применяемого государственного принуждения всем обстоятельствам, имеющим существенное значения для индивидуализации ответственности.

Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, а также в результате неправомерных действий арендодателя.

Согласно представленному ответчиком расчету арендной платы, без учета двукратного увеличения, задолженность за период с 20.06.2013 по 16.04.2015 составляет 27 558 руб. 53 коп, задолженность по уплате неустойки за период с 20.06.2013 по 01.06.2015 составляет 3244 руб. 81 руб. 

С учетом обстоятельств настоящего дела выводы судов не противоречат подходам, изложенным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.08.2015 № 306-ЭС15-3428, в части касающейся взыскания регулируемой арендной платы и публично установленного порядка ее определения.

При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению в части взыскания основного долга по договору аренды в размере 27 558 руб. 53 коп. и неустойки в размере 3244 руб. 81 коп. 

Доводы кассационной жалобы повторяют позицию администрации в судах первой и апелляционной инстанций, которым дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, в кассационной жалобе не приведено. 

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 18.11.2016 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2017 по делу № А12-33536/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья					С.Ю. Муравьев

Судьи									Р.В. Ананьев

										В.А. Петрушкин