ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда

Дело № А65-28260/2023

г. Самара11АП-12423

11 октября 2024 года

/2024

 

Резолютивная часть постановления оглашена 08 октября 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 октября 2024 года.

 

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи Ястремского Л.Л.,

судей Копункина В.А., Митиной Е.А., 

при ведении протокола секретарем судебного заседания Якобсон А.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Султан Плюс" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.07.2024 по делу № А65-28260/2023 (судья Мугинов Б.Ф.),

принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Султан Плюс"

к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "Капитал-Транс-Инвест" Д.У. Закрытый паевой инвестиционный рентный фонд "Казанский рентный инвестиционный фонд", 

об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи №1490 от 28.09.2022 на 11 628 234,22 руб., установлении границ земельного участка с кадастровым номером 16:50:200106:1425 в координатах согласно заключению №15 от 04.03.2024 (с учетом уточнения),

и встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "Капитал-Транс-Инвест" Д.У. Закрытый паевой инвестиционный рентный фонд "Казанский рентный инвестиционный фонд"

к обществу с ограниченной ответственностью "Султан Плюс"

об обязании принять помещение с кадастровым номером 16:50:200106:1422 по договору купли-продажи №1490 от 28.09.2022 путем подписания передаточного акта; о взыскании судебной неустойки на случай неисполнения решения суда с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу по день его фактического исполнения в размере 5 000 руб. за каждый день просрочки,

при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - ФИО1, Общества с ограниченной ответственностью «Компания Сварнов» (ИНН 

<

***>),

при участии:

от  ООО "Султан Плюс"  – представители ФИО2, и ФИО3  по доверенностям от 01.11.2023,

от ООО "Управляющая Компания "КапиталТранс-Инвест" – представители ФИО4 по доверенности от 04.06.2024, ФИО5 по доверенности от 09.01.2024,

иные лица, участвующие в деле,  не явились, извещены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью  «Султан Плюс» обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к  обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "Капитал-Транс-Инвест" Д.У. Закрытый паевой инвестиционный рентный фонд "Казанский рентный инвестиционный фонд" об обязании освободить кровлю помещения с кадастровым номером 16:50:200106:1422 и земельный участок 16:50:200106:1425 (в координатах определенных по состоянию на 01.09.2023 от прав третьих лиц в течение 10 дней со дня вступления решения суда по настоящему делу в законную силу, о взыскании судебной неустойки на случай неисполнения решения суда по истечении 10-ти дневного срока с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу по день его фактического исполнения в размере 5 000 руб. за каждый день просрочки.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.12.2023 к производству принято встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью "Управляющая Компания "Капитал-Транс-Инвест" Д.У. Закрытый паевой инвестиционный рентный фонд "Казанский рентный инвестиционный фонд" к обществу с ограниченной ответственностью "Султан Плюс" об обязании принять помещение с кадастровым номером 16:50:200106:1422 по договору купли-продажи №1490 от 28.09.2022 путем подписания передаточного акта; о взыскании судебной неустойки на случай неисполнения решения суда с момента вступления решения суда по настоящему делу в законную силу по день его фактического исполнения в размере 5 000 руб. за каждый день просрочки.

Определением от 11.04.2024 принято уточнение первоначальных исковых требований, согласно которому истец просил уменьшить покупную цену по договору купли-продажи №1490 от 28.09.2022 на 11 628 234,22 руб., установить границы земельного участка с кадастровым номером 16:50:200106:1425 в координатах согласно заключению №15 от 04.03.2024.

Арбитражный суд Республики Татарстан решением от 01.07.2024 в удовлетворении первоначальных исковых требований отказал, встречные исковые требования удовлетворил: обязал истца принять помещение с кадастровым номером 16:50:200106:1422 по договору купли-продажи №1490 от 28.09.2022 путем подписания передаточного акта, взыскал с истца судебную неустойку на случай неисполнения решения суда с момента вступления решения в законную силу по день его фактического исполнения в размере 500 руб. за каждый день просрочки, расходы на уплату государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой прocил отменить обжалуемое решение, принять новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска и об отказе в удовлетворении встречного иска, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам, неполное исследование обстоятельств дела, а также на неправильное применение норм материального права. 

 Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором прocил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

В судебном заседании представители истца поддержали доводы жалобы.

Представители ответчика просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения. 

Истец просил назначить по делу строительно-техническую экспертизу.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения ходатайства о назначении экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Кодекса заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а, следовательно, требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

В данном случае для принятия судебного акта по настоящему делу необходимости проведения судебной экспертизы не имеется, в связи с чем суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении ходатайства истца.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, суд апелляционной инстанции пришел к вывoду об отсутствии оснований для отмены или изменения судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции. 

Как следует из материалов дела, между гражданином ФИО6 (покупатель) и ООО «Управляющая компания «Капитал-Траст-Инвест», ФИО7 паевым инвестиционным рентным фондом «Казанский рентный инвестиционный фонд» (продавец) заключен договор купли-продажи № 1490 от 28.09.2022 с приложениями и дополнительными соглашениями к договору, по условиям которых (с учетом дополнительного соглашения № 1 к договору) продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять и оплатить следующие объекты недвижимого имущества:

- объект 1 - помещение с кадастровым номером 16:50:200106:1422, общей площадью 552,5кв.м, назначение - нежилое, расположенное на этаже № 1, по адресу: РТ, 

<

...>;

- объект 2 - доля в праве (в размере 912/1000 доли) на земельный участок с кадастровым номером 16:50:200106:1425 общей площадью 1000 кв.м, который будет образован в будущем из земельного участка с кадастровым номером 16:50:200106:1419, площадью 16076 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения административно-производственных помещений, расположенный по адресу: РТ, городской округ г. Казань, 

<

...> (п. 1.1.1, 1.1.2).

Объект 2 будет образован и оформлен в общую долевую собственность продавца в течение 25 рабочих дней со дня оплаты покупателем цены объектов в полном объёме (п. 1.1.2). 

Земельный участок с кадастровым номером 16:50:200106:1419 принадлежит на праве общей долевой собственности владельцам инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного рентного фонда «Казанский рентный инвестиционный фонд» под управлением ООО «УК «Капитал-Траст-Инвест» (п. 1.1.2).

Обьект-1 расположен в здании с кадастровым номером 16:50:200106:340 (п. 1.5).

Покупатель подтверждает, что планировка объекта-1 соответствует сведениям, содержащимся в технической документации (технические паспорта), а также сведениям, содержащимся в ЕГРН (п. 1.6).

Покупатель уведомлен, что на дату заключения договора объект-1 сдан в аренду, покупатель ознакомлен со всеми договорами аренды, указанными в приложении № 2 к договору, являющемся неотъемлемой его частью; права и обязанности по заключенным договорам аренды переходят на покупателя с момента передачи объекта-1 по передаточному акту (п. 1.7).

Цена договора и порядок оплаты цены договора согласованы в разделе 2 договора (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 14.10.2022 к договору), согласно которому общая стоимость объектов по договору составляет 23 896 400 руб.; стоимость объекта-1 составляет 5 291 568 рублей; стоимость объекта-2 составляет 18 604 832 руб.

В срок до 05.10.2022 покупатель оплачивает обеспечительный платеж в размере 4 801 900 руб.; покупатель обязуется оплатить объекты в сумме, предусмотренной п. 2.1 договора в следующем порядке: сумму в размере 9 500 000 руб. - в срок до 25.10.2022, сумму в размере 9 594 500 руб. - в срок до 28.10.2022; обеспечительный платеж в размере 4 801 900 руб. засчитывается в счет оплаты цены объектов в момент поступления на расчетный счет продавца вышеуказанных сумм.

Объекты передаются от продавца покупателю по передаточному акту после выполнения покупателем обязательства по полной оплате стоимости объектов; в передаточном акте отражаются характеристики объектов и их состояние на момент передачи (п. 4.1-4.3).

Приложением № 2 к договору стороны согласовали перечень юридических лиц, арендующих помещения в объекте-1 (арендаторов).

Дополнительным соглашением № 2 от 01.11.2022 стороны заменили покупателя по договору – гражданина ФИО6 на нового покупателя - ООО «Султан Плюс».

Пунктом 6 дополнительного соглашения № 3 от 16.01.2023 покупатель гарантировал, что ознакомлен со всеми характеристиками объектов (в том числе с качественными свойствами, физическими характеристиками и фактическим состоянием объектов) и информацией о них, содержащейся в документах продавца (в т.ч. с выписками из ЕГРН), а также в общедоступных источниках информации, в том числе опубликованных и размещенных муниципальными и государственными органами.

Договор, приложения и дополнительные соглашения к договору подписаны без разногласий и оговорок, в судебном порядке не оспорены.

16.01.2023 сторонами подписан акт приема-передачи 912/1000 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 16:50:200106:1425, 27.01.2023 осуществлена государственная регистрация перехода права собственности за покупателем.

Помещение покупателем (истцом) не принято в связи с наличием претензий относительно соответствия объекта техническому паспорту и данным кадастрового учета.

Обосновывая заявленные требования, истец заявил, что фактически в пользовании сторон спора находится земельный участок площадью 968,42 кв.м (на 31,58 кв.м меньше указанной в договоре), поскольку согласно заключению №15 от 04.03.2024 на земельном участке помимо здания с кадастровым номером 16:50:200106:340 находится также нежилое здание с кадастровым номером 16:50:0000008513 - пристрой между зданиями 153 А и 153 Б, право собственности на который принадлежит третьему лицу ФИО1 

При таких обстоятельствах истцом заявлены требования:

- об установлении границ земельного участка с кадастровым номером 16:50:200106:1425 в координатах согласно заключению №15 от 04.03.2024;

- об уменьшении покупной цены по договору на 11 628234, 22 руб. земельного участка на 587 520 руб. исходя из следующего расчета: 28,8 кв.м (доля 912/1000 от 31,58 кв.м) * 20 400 руб. (стоимость 1 кв.м по договору).

Отказывая в удовлетворении указанных требований, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком обязанность по передаче доли в праве собственности на земельный участок исполнена надлежащим образом.

Площадь и координаты земельного участка 16:50:200106:1425, отраженные в ЕГРН, соответствуют площади и координатам образуемого земельного участка, согласованным в приложении №1 к договору.

Согласовывая координаты земельного участка, впоследствии  принимая долю в нем по акту-приема-передачи и регистрируя переход права собственности на долю в земельном участке с соответствующими координатами, истец выразил волеизъявление на совершение сделки именно в отношении такого земельного участка, который был ему передан продавцом.

Отклоняя требование об уменьшении стоимости помещения, суд первой инстанции отметил, что истец как собственник помещения, приобретенного у ответчика, не вправе требовать уменьшения цены на том основании, что к его помещению примыкает пристрой, о котором истцу должно было быть известно изначально.

Доводы ответчика, не согласного с выводами суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции нашел несостоятельными. 

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу пункта 1 статьи 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.11.2023 по делу А65-10418/2023 были установлены следующие обстоятельства. 

Покупатель оплатил стоимость объектов недвижимости в следующем порядке: 29.09.2022 в сумме 750 000 рублей, платежным поручением № 1749420 от 04.10.2022 в сумме 4 051 900 рублей, платежным поручением № 2033945 от 15.11.2022 в сумме 19 094 500 рублей.

В связи с просрочкой оплаты цены договора продавец 30.11.2022 направил в адрес покупателя уведомление-претензию № 02-919-22 с требованием уплаты 372 201 руб. неустойки за просрочку исполнения обязательства по оплате договора, которая была оплачена покупателем 06.12.2022 платежным поручением № 186.

Установлено, что продавцом и покупателем 16.01.2023 был подписан акт приема-передачи объекта 2 - доли в праве (в размере 912/1000) на земельный участок с кадастровым номером 16:50:200106:1425.

Акт приема-передачи объекта 1 - помещения с кадастровым номером 16:50:200106:1422 сторонами не был подписан.

Письмом (исх. № 02-30-23 от 17.01.2023) продавец пригласил покупателя по месту нахождения объектов недвижимости для подписания передаточного акта помещения.

Помещение с кадастровым номером 16:50:200106:1422 было осмотрено представителями покупателя в присутствии представителей продавца 18.01.2023.

Отказываясь от подписания акта приема-передачи помещения, покупатель ссылался на то, что оно не соответствует техническому паспорту объекта и данным кадастрового учета.

Уведомлением-претензией (исх. № 19-01-2023 от 19 января 2023 года) покупатель потребовал у продавца привести помещение в соответствие с данными технического паспорта и данным кадастрового учета, после чего, покупатель готов немедленно принять помещение.

После приведения помещения в соответствие с данными технического паспорта покупатель просил продавца предоставить техническое заключение по результатам обследования конструкций помещения, в кратчайшие сроки после приведения помещения в соответствие с данными технического паспорта назначить дату и время передачи помещения.

Уведомлением-претензией от 28.01.2023 покупатель предложил продавцу передать покупателю помещение в состоянии, соответствующем техническому паспорту, а также допустить в помещение специалиста 03.02.2023 для проведения кадастровых работ.

Письмом (исх. № 02-73а-23 от 02.02.2023) продавец отказал покупателю в доступе в помещение 03.02.2023.

В письме (исх. № 11-2-23 от 06.02.2023) продавец сообщил, что помещение с кадастровым номером 16:50:200106:1422 соответствует данным технического паспорта и данным кадастрового учета, в связи с чем, считает требование покупателя о передаче ему помещения в состоянии, соответствующем данным технической документации, предложением о расторжении договора.

Письмом (исх. № 06-02-2023 от 06.02.2023) покупатель сообщил продавцу, что правовые основания для расторжения договора купли-продажи № 1490 от 28.09.2022 отсутствуют и подтвердил свою готовность незамедлительно составить и подписать акт осмотра помещения с кадастровым номером 16:50:200106:1422.

Письмом (исх. № 08-02-2023 от 06.02.2023) покупатель просил представителей продавца явиться на осмотр помещения с кадастровым номером 16:50:200106:1422 в 13 часов 10.02.2023 по месту расположения помещения.

В уведомлении-претензии (исх. № 11-3-23 от 09.02.2023) продавец пригласил покупателя 10.02.2023 к 13 часам по месту нахождения помещения для подписания передаточного акта.

Помещение было осмотрено представителями покупателя в присутствии представителей продавца 10.02.2023, о чем был составлен акт осмотра, претензий к проведенной процедуре осмотра у истца не возникло.

На осмотре присутствовал специалист - кадастровый инженер, которым был составлен технический паспорт помещения.

По результатам осмотра 10.02.2023 было составлено заключение ООО «Премьер» о наличии строений на земельном участке и технический паспорт помещения № 1001.

Согласно данным технического паспорта от 10.02.2023 планировка помещения не соответствовала данным технического паспорта от 2004 года и данным кадастрового учета.

Согласно данным технического паспорта общая площадь помещения 1001 составляет 540,5 кв.м.

Уведомлением-претензией (исх. № 17-02-2023 от 17.02.2023) покупатель сообщил продавцу о несоответствии помещения с кадастровым номером 16:50:200106:1422 данным технического паспорта от 10.02.2023, в связи с чем, покупатель потребовал у продавца привести помещение 1001 с кадастровым номером 16:50:200106:1422 в состояние, соответствующее данным кадастрового учета в течение 7 дней с момента получения претензии.

Уведомлением-претензией (исх. № 11-8-23 от 15.03.2023) продавец сообщил покупателю, что продавцом будет рассмотрена возможность внесения изменений в сведения ЕГРН в отношении помещения в соответствии с предоставленным техническим планом по состоянию на 10.02.2023.

Покупатель обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском об обязании продавца привести помещение 1001 с кадастровым номером 16:50:200106:1422 в состояние, соответствующее данным кадастрового учета на день заключения договора купли-продажи № 1490 от 28.09.2022, и присудить судебную неустойку на случай неисполнения решения суда.  

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.11.2023 по делу А65-10418/2023 исковые требования покупателя были удовлетворены. 

Указанное решение продавцом было добровольно исполнено, исполнительное производство не возбуждалось. 

Во исполнение указанного решения продавец привел внутреннюю перепланировку в соответствие с данными кадастрового учета и повторно обратился к покупателю (истцу по настоящему иску) с требованием о принятии помещения, указанного в договоре. 

От принятия помещения по акту покупатель отказался, сославшись на вновь выявленные недостатки, которые не были заявлены при рассмотрении дела № А65-10418/2023. 

Требуя установления границ земельного участка в соответствии с заключением № 15 от 04.03.2024, покупатель указал на то, что часть земельного участка, координаты которого определены договором, находится под прилегающим к помещению зданием.

 Отказывая в удовлетворении этого требования, суд первой инстанции верно отметил, что истцом не доказаны ни наличие недостатков товара (доли в праве собственности на земельный участок), который передан в точном соответствии с условиями договора.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что координаты земельного участка были известны покупателю и согласованы им в приложении к договору и именно с такими координатами земельный участок передан истцу и принят им без замечаний.

Обязанность по передаче доли в праве на земельный участок продавцом исполнена.

Переход права на долю в земельном участке к покупателю зарегистрирован в ЕГРН. 

При таких обстоятельствах истец, заявляя требование об изменении границ земельного участка, фактически пытается внести изменения в предмет договора в части координат земельного участка.

Суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что требование истца об установлении  границ земельного участка согласно заключению ООО «РОКИ «Премьер» № 15 от 04.03.2024 не может быть удовлетворено в связи с тем, что согласно указанным в этом заключении координатам границ земельного участка предлагаемая к новая граница земельного участка имеет сложную форму с изломанностью в виде «отростка» шириной 0,08 м, длиной 0,68 м, площадью 0,05 кв.м (том 4, л.д. 60).

Такой вид границы нарушает требования п.6 статьи 11.9. Земельного кодекса РФ, устанавливающей запрет на образование земельных участков с изломанностью.

Исходная граница земельного участка с кадастровым номером 16:50:200106:1425 является общей границей со смежным земельным участком с кадастровым номером 16:50:200106:1410. Установление предлагаемой к исправлению границы земельного участка с кадастровым номером 16:50:200106:1425 без одновременного внесения изменений в границы смежного земельного участка 16:50:200106:1410 приведет к созданию чересполосицы, что нарушает требования к образованию земельных участков, установленные п.6 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ (запрет чересполосицы).

Такой вид границы приведёт к невозможности использования части земельного участка («отростка») в соответствии с его назначением, что является нарушением п. 4 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ.

Также в результате установления предлагаемой к исправлению границы произойдет уменьшение площади земельного участка 16:50:200106:1425 и значительное изменение его конфигурации.

Довод истца о наличии кадастровой ошибки правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку в настоящем деле требование об исправлении кадастровой ошибки не рассматривается. 

Суд первой инстанции правомерно руководствовался координатами и иными сведениями о земельном участке, содержащимися в договоре, акте приема-передачи и в публичном реестре. 

Как следует из материалов дела, истец принял земельный участок с кадастровым номером 16:50:200106:1425 (долю в праве на него) по договору купли-продажи без замечаний 18.01.2023, право собственности на земельный участок (долю в праве на него) зарегистрировано 27.01.2023.

В результате совместного осмотра земельного участка с участием геодезистов было выявлено наличие на земельном участке с кадастровым номером 16:50:200106:1425 части соседнего здания с кадастровым номером 16:50:200106:340, которое произошло в результате реестровой ошибки, что подтверждается заключением кадастрового инженера в составе межевого плана, имеющегося в материалах дела.

Исправление данной реестровой ошибки возможно путем подачи в Управление Росреестра по РТ межевого плана на исправление реестровой ошибки, в составе которого должны быть подписанные акты согласования, в том числе со стороны истца как сособственника земельного участка с кадастровым номером 16:50:200106:1425.

В результате исправления реестровой ошибки площадь земельного участка с кадастровым номером 16:50:200106:1425 могла бы остаться прежней, предусмотренной договором купли-продажи, а его конфигурация не изменилась бы. 

Уклонение истца от подписания межевого плана исключает возможность исправления реестровой ошибки в добровольном порядке и подразумевает решение данного вопроса в рамках самостоятельного судебного спора об исправлении реестровой ошибки с участием истца, ответчика, третьего лица-2, являющегося собственником соседнего здания.

Обосновывая требование об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи 11 040  714,22 руб., истец заявил, что часть ската крыши нежилого помещения включена в соседнее здание, которое вышло за пределы своих габаритов первого этажа примерно на 0,7 м. и находится на крыше продаваемого нежилого помещения, в связи с чем, по утверждению истца, крыша помещения обременена правами третьих лиц, создаются проблемы в эксплуатации и содержании помещения, что ведет к ускоренному повреждению кровельного покрытия, разрушению кирпичной кладки несущих колонн и стен, образованию грибков и плесени в помещении.

Согласно расчету истца, стоимость ремонтно-восстановительных работ по приведению кровли, конструкций крыши и внутренней ливневой канализации помещения в нормативно-техническое состояние составляет 4 040 714,22 руб., стоимость устранения обременения кровли помещения правами третьих лиц – ориентировочно 7 000 000 руб.

Фактически доводы истца сводятся к тому, что ухудшение состояния помещения связано исключительно с прилеганием нежилого здания с кадастровым номером 16:50:0000008513 - пристроя между зданиями 153 А и 153 Б, право собственности на который принадлежит третьему лицу ФИО1 

Согласно представленному истцом в материалы дела техническому заключению №711-23 надстрой на крыше здания, в котором расположено приобретенное истцом помещение, является самовольной постройкой.

Отказывая в удовлетворении этого требования, суд первой инстанции верно от метил, что вступая в правоотношения в рамках договора купли-продажи, истец не мог быть не осведомлен о наличии пристроя и факте его примыкания к зданию с кадастровым номером 16:50:200106:340, поскольку данные обстоятельства носят явный характер.

Суд апелляционной инстанции также соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что довод истца о размещении пристроя частично на крыше здания, в котором находится приобретенное истцом помещение, не свидетельствует об обременении последнего правами третьих лиц в том смысле, который содержится в пунктах 1.3 и 1.4 договора купли-продажи.

По условиям договора купли-продажи, продавец не принимал на себя обязанность про проведению реконструкции объектов, принадлежащих третьим лицам.

Обременение помещения правами третьих лиц выражается в конкретных правах третьего лица на спорное помещение и обязанностях его правообладателя, которые устанавливаются либо законом, либо договором.

Примыкание стены соседнего здания с кадастровым номером 16:50:000000:8513 к крыше здания с кадастровым номером 16:50:200106:340, в котором находится приобретенное помещение, не является обременением правами третьих лиц, т.к. ни законом, ни договором какие-либо права третьего лица не установлены. Указанное является явной конструктивной особенностью соседних зданий, о которой Истцу было известно:

- усматривается из фотографий, размещенных в объявлениях о продаже спорного помещения, имеющихся в материалах настоящего дела;

- очевидно при визуальном осмотре, который Истец в лице представителя ФИО8, являющегося арендатором офисного помещения в соседнем административном здании, неоднократно проводил как до, так и после заключения договора купли-продажи, имея доступ к спорному помещению.

При этом ни положениями договора купли-продажи, ни нормами действующего законодательства не установлена обязанность Продавца снести часть стены примыкающего соседнего здания, не являющегося предметом договора купли-продажи, и принадлежащего третьему лицу (ООО «Сварнов») либо возместить расходы по сносу.  

Цена договора не может быть уменьшена на стоимость работ, связанных с реконструкцией смежного здания, принадлежащего другому лицу. 

Кроме того, заявленная истцом сумма уменьшения покупной цены 11 040 714,22 руб. превышает стоимость помещения по договору. 

По логике истца он не только должен получить помещение по договору купли-продажи бесплатно, но и продавец должен доплатить ему денежную сумму, превышающую стоимость помещения, в размере 5 749 146,22 руб.

Соразмерное уменьшение покупной цены помещения не может быть произведено, т.к. цена помещения, длительное время находившегося в эксплуатации (здание 1966 года постройки) была определена сторонами с учетом его фактического состояния, с которым покупатель был ознакомлен и возражений относительно которого не заявлял.

Соразмерное уменьшение покупной цены применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества.

Однако при определении цены спорного помещения сторонами было учтено его фактическое состояние. Цена помещения в соответствии с п. 2.1.1. договора купли-продажи составляет 5 291 568 руб., в том числе НДС 20 % в сумме 1 058 313,6 руб., что ниже кадастровой стоимости помещения, которая на дату заключения договора купли-продажи составляла 10 207 548 руб., ниже рыночной стоимости, которая определена в отчете независимого оценщика в размере 5 444 000 руб. по состоянию на 09.09.2022 с учетом его фактического состояния, в том числе физического износа.

Покупатель, который был ознакомлен с документами на помещение и его фактическим состоянием, что отражено в п. 6 дополнительного соглашения №3 к договору купли-продажи, и неоднократно его осматривал, понимал, что приобретает помещение в здании 1966 года постройки, длительное время находившееся в эксплуатации и требующее значительных затрат для поддержания его в надлежащем техническом состоянии, что исключает возможность соразмерного уменьшения его покупной цены

Положения статьи 431.2 ГК РФ, на которые истец впервые ссылается в апелляционной жалобе, не подлежат применению в рамках рассматриваемого спора, поскольку исковые требования истца в окончательной редакции: о соразмерном уменьшении покупной цены, установлении новых границ земельного участка никак не соответствуют способу защиты, установленному ст. 431.2 ГК РФ.

Удовлетворяя встречные исковые требования об обязании истца принять помещение по акту приема-передачи, суд первой инстанции отметил, что истцом в нарушение ст.65 АПК РФ не доказано наличие обстоятельств, исключающих его обязанность по принятию помещения, по существу его доводы свидетельствуют о наличии претензий, связанных со зданием пристроя, принадлежащего третьему лицу.

Доводы заявителя, приведенные в апелляционной жалобе, отклоняются судом апелляционной инстанции.

В соответствии с п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании п.1 ст.484 ГК РФ покупатель обязан принять переданный ему товар, за исключением случаев, когда он вправе потребовать замены товара или отказаться от исполнения договора купли-продажи.

В случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора (п.3 указанной статьи).

Согласно п.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

С учетом изложенного удовлетворение встречного иска, вопреки доводам заявителя, не прекращает право истца на заявление требований в связи с передачей товара ненадлежащего качества. 

Предъявив требование об устранении недостатков в рамках дела А65-10418/2023 и приняв по акту приема-передачи право на долю на земельный участок, истец явно выразил намерение на получение помещения в свою собственность.

Суд апелляционной инстанции так же отмечает, что доводы истца, связанные с состоянием указанного в договоре купли-продажи  помещения, рассматривались в рамках дела А65-10418/2023.

Претензии истца, связанные в наличием пристроя, принадлежащего третьему лицу, не могут служить основанием для отказа от приемки помещения по акту приема-передачи. 

Покупатель не предъявлял продавцу претензии по стене соседнего здания на момент его приемки с земельным участком в январе 2023 года, предъявление таких претензий по истечении 10 месяцев с момента заключения договора купли-продажи свидетельствует о намеренном уклонении покупателя от исполнения обязанности по принятию помещения по договору купли-продажи.

Суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении ходатайства истца о проведении экспертизы, поскольку вопросы, заявленные истцом, выходят за предмет рассматриваемого спора, имеющиеся в деле доказательства достаточны для рассмотрения спора по существу. 

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно,  в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют. 

Расходы по государственной пошлине в связи с рассмотрением апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.   

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.07.2024 по делу № А65-28260/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                           Л.Л. Ястремский

Судьи                                                                                                               В.А. Копункин

    Е.А. Митина