АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

пр-кт Ленина, стр. 32, Екатеринбург, 620000

http://fasuo.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-871/23 

Екатеринбург

24 сентября 2024 г.

 

Дело № А76-37375/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 17 сентября 2024 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 сентября 2024 г. 

 

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С. В.,

судей Скромовой  Ю. В., Рябовой С. Э.

при ведении протокола помощником судьи Поповой Е.В. рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы ФИО1 и  общества с ограниченной ответственностью «Заречный-2» на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2024 по делу № А76-37375/2021 Арбитражного суда Челябинской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем  размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Представитель межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях – ФИО2 (доверенность от 29.12.2023) заявившая ходатайство об участии в судебном заседании посредством вебконференц-связи, подключение к судебному заседанию не обеспечила.

В здании Арбитражного суда Уральского округа приняли участие представители:

межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях – ФИО3 (доверенность от 04.03.2024 № 74-КВ13535); 

Генеральной прокуратуры Российской Федерации - ФИО4 (доверенность от 02.04.2024 № 8-32-2024, удостоверение).

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях (далее - истец, управление Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Заречный-2» (далее - ответчик, общество «Заречный-2») о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 13.07.2007 № 826-07, находящегося в собственности Российской Федерации, за период с 01.01.2019 по 31.08.2021 в сумме 3 570 190 руб. 95 коп., пеней по договору аренды земельного участка от 13.07.2007 № 826-07, находящегося в собственности Российской Федерации, за период с 02.04.2019 по 31.03.2022 в сумме 390 896 руб. 79 коп., о расторжении договора аренды земельного участка от 13.07.2007 № 826-07, находящегося в собственности Российской Федерации, об обязании общество «Заречный-2» передать управлению Росимущества земельный участок с кадастровым номером 74:19:1202003:111 из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 97 692,82 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская обл., Сосновский район, в 1760 м севернее п. Западный, по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда (с учетом принятого судом первой инстанции уточнения предмета исковых требований).

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Челябинской и Курганской областям.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 03.10.2022 исковые требования удовлетворены частично. Суд расторг договор аренды земельного участка от 13.07.2007 № 826-07 с кадастровым номером 74:19:1202003:111 из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 97 692,82 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская обл., Сосновский район, в 1760 м севернее п. Западный, заключенный между управлением Росимущества и обществом «Заречный-2», обязал общество «Заречный-2» передать земельный участок с кадастровым номером 74:19:1202003:111 из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 97 692,82 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская обл., Сосновский район, в 1760 м севернее п. Западный, управлению Росимущества по акту приема-передачи в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда. В удовлетворении остальной части исковых требований судом отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2022 решение суда отменено. В удовлетворении иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 22.03.2023 решение Арбитражного суда Челябинской области от 03.10.2022 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражного суда Челябинской области.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 07.12.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Челябинской и Курганской областям.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 17.08.2023 по ходатайству истца к участию в деле в качестве солидарных соответчиков привлечены ФИО5 и ФИО1.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 01.12.2023 исковые требования удовлетворены частично: с ответчиков солидарно взысканы пени за период с 02.10.2021 по 23.11.2023 в размере 192 478 руб. 67 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований о взыскании задолженности и пени отказано. В удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка и обязании передать земельный участок, отказано. Кроме того, с ответчиков солидарно в доход федерального бюджета взыскана сумма государственной пошлины в сумме 5496 руб.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2024 решение суда отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований об обязании передать земельный участок. В указанной части исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе общество «Заречный-2» просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель указывает, что, выходя за пределы исковых требований, и признавая сделки недействительными, суды не только не поставили на обсуждение сторон вопрос о применении последствий недействительности ничтожной сделки, но и рассмотрели дело в отсутствии представителей ответчиков, тем самым лишили их возможности заявить о сроке исковой давности. Суд, давая оценку тому факту, что для сельскохозяйственных угодий установлен особый правовой режим, проигнорировал тот факт, что на момент вынесения постановления Главы Сосновского муниципального района от 10.12.2009 № 10243 и распоряжения Главы Сосновского муниципального района от 13.08.2009 № 921 и до 21.03.2024 спорный земельный участок включен в состав населенного пункта поселка Западный, устанавливал вид разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Границы поселка Западный поставлены на кадастровый учет, соответственно спорный земельный участок с 2009 года относится к категории «земли населенных пунктов». Согласно сведений публичной кадастровой карты участок входит в границы населенного пункта пос. Западный, относится к категории «Е» территориальная зона сельскохозяйственного использования (для ведения садоводства и огородничества). Факт нахождения данного земельного участка с 2009 года и по настоящее время в границах населённого пункта подтверждается документами, что исключает ограничение по установлению градостроительного зонирования в связи с отнесением земель к «сельскохозяйственным угодьям». Вывод о том, что на момент рассмотрения настоящего дела в суде апелляционной инстанции установлен вид разрешенного использования участка «для научно-исследовательской деятельности и экспериментальных работ» противоречит действующим Правилами землепользования и застройки, генеральному плану. Общество «Заречный-2» отмечает, что редакция пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации введена в действие Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ, то есть не может распространять свое действия на спорные правоотношения 2007-2011 годов, поскольку закон обратной силы не имеет. На дату заключения дополнительного соглашения от 13.07.2007 действовала редакция Земельного кодекса от 25.10.2001. Заявитель также отмечает, что 08.01.2008 стороны заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 13.07.2007 № 826-07, по условиям которого истец передал, а ответчик принял все права и обязанности по договору аренды земельного участка площадью 97 692,82 кв.м. из категории земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 74:19:1202003:0111, принадлежащий истцу на праве аренды на основании договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации от 13.07.2007  № 826-07 и дополнительного соглашения от 19.10.2007 к данному договору, заключенных истцом с управлением Росимущества по Челябинской области. Цену передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка стороны определили в размере 5 374 173 рубля. Истцом не оспаривается факт оплаты обществом «Заречный-2» по соглашению об уступке прав и обязанностей денежных средств. Кроме того, за период действия договора аренды с 2007 по 2024 года общество «Заречный-2», а впоследствии, после заключения договора об уступки права требования ФИО1 и ФИО6 оплачивали стоимость арендных платежей, которые рассчитаны исходя из кадастровой стоимости земельного участка, что составляет ежемесячно 100 000 руб.

В кассационной жалобе ФИО1 также просит указанные судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель жалобы выражает свое несогласие с выводом суда о том, что поскольку земельный участок сформирован из сельскохозяйственных угодий, следовательно виды разрешенного использования в составе земель сельхоз назначения не могут быть изменены, так как данный вывод не основан на нормах права. Как указывает заявитель, суд апелляционной инстанции основывал свои выводы на статье 39.6 ЗК РФ, не действующей в момент заключения соглашения об уступке права аренды обществом «Заречный 2». Более того указанная норма применяется только в случаях предоставления земельного участка в собственность для строительства. Таким образом, суд не учел редакцию закона, действовавшую на момент спорных правоотношений, применил редакцию, не действующую на момент спорных правоотношений. Нарушений конкурентной процедуры предоставления земельных участков в аренду не имелось. Заявитель указывает, что категория земельного участка с кадастровым номером 74:19:1202003:111 изменена с «земель сельскохозяйственного назначения» на «земли населенных пунктов» на основании распоряжения главы Сосновского муниципального района от 13.08.2009 № 921. В настоящее время установлен вид разрешенного использования, не соответствующий видам, указанным в Правилах землепользования и застройки Кременкульского сельского поселения, подготовленные применительно к поселку Западный Сосновского муниципального района Челябинской области, утвержденных решением Собрания депутатов Сосновского муниципального района от 21.12.2022 № 423. В настоящее время, данное постановление администрации Сосновского муниципального района от 21.03.2024 № 602, которым отменено постановление № 10243 обжалуется в судебном порядке. Кроме того, в период действия данного постановления администрацией Сосновского района не оспаривалось законность данного постановления, на основании данного постановления выдавалось разрешение на строительство от 14.05.2000, согласно которого было разрешено размещение жилых домов дачного типа. Судебной коллегией не проверен факт публикации постановления от 21.03.2024 № 602, то есть не установлен факт вступления в законную силу данного постановления. Как отмечает ФИО7, вопреки выводам суда апелляционной инстанции правоотношения между обществом «Заречный-2» и истцом возникли в 2008 году, когда требований о заключении договора аренды для строительства на условия торгов еще не существовало, соответственно действие пункта 19 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018)» не подлежит применению, поскольку данная судебная практика основана на иных обстоятельствах. В редакции Земельного кодекса от 23.06.2014 № 171-ФЗ ввелась норма о предоставлении земельных участков в аренду для целей строительства на торгах, однако действие данной нормы распространяет свое действие на вновь заключаемые договора аренды. Закон обратной силы не имеет, соответственно при условии государственной регистрации договора аренды и дополнительного соглашения к договору аренды правоотношения сторон не меняются, а действие закона распространяет свое действие на вновь возникающие правоотношения. Также не состоятелен вывод апелляционного суда о том, что земельный участок получен без компенсации государству его рыночной стоимости.

Как отмечает податель кассационной жалобы ссылка суда о том, что данная сделка ничтожна, поскольку при заключении договора аренды нарушен запрет, установленный законом также не состоятельна, поскольку на момент заключения договора аренды, дополнительного соглашения к договору аренды требований о заключении договора аренды для целей строительства по результатам торгов не существовало, соответственно каких-либо нарушений закона, каких либо запретов на заключении договора аренды не существовало. Более того, не состоятельна ссылка суда о том, что «возведение в период с 30.06.2023 по 28.11.2023 на спорном земельном участке, объектов строительства в отсутствие доказательств легальности таких действий, свидетельствует о недобросовестном поведении ответчиков применительно к положениям статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации», поскольку отсутствует пояснение, в чем именно произошло злоупотребление правом. А ссылка суда на то обстоятельство, что отсутствуют доказательства легальности возведения постройки опровергнута в письменном отзыве от ФИО1, поданном в апелляционную инстанцию 13.05.2024, где разъяснено, что данные земли относятся к категории «для дачного строительства». Возведение садовых домиков возможно без предварительных согласований с административными органами, их регистрация носит декларативный характер, данные жилые дома начали строиться в августе 2023 года. Таким образом, до 05.02.2024 каких либо ограничений на строительство дачных домиков у ФИО1 и ФИО5 не существовало, злоупотребление правом отсутствует.

 По мнению ФИО1 постановление суда апелляционной инстанции не содержит положений о двусторонней реституции ивозврате сторон в первоначальное положение, как следствие признание договора недействительным. Суд просто указывает на признание договора ничтожным, на применение последствий недействительности сделки и выносит решение о передаче спорного участка истцу. При решении вопроса о признании недействительным договора аренды от 13.07.2007, заключенного между управлением Росимущества и государственным научным институтом «Южно-Уральский научно-исследовательский институт плодоовощеводства и картофелеводства», суд не вправе был выносить данное решение, поскольку государственным научным институтом «Южно-Уральский научно-исследовательский институт плодоовощеводства и картофелеводства» не был привлечен в качестве ответчика в настоящем споре, не был привлечен в качестве 3-го лица, что являлось обязательным, поскольку затрагиваются права данной организации, не выяснена позиция государственного научного института «Южно-Уральский научно-исследовательский институт плодоовощеводства и картофелеводства» относительно признания договора аренды спорного земельного участка не действительным, не установлено какие права последнего нарушены.

В отзыве на кассационную жалобу управление Росимущества и Прокуратура просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между управлением Росимущества (арендодатель) и Государственным научным учреждением «Южно-Уральский научно-исследовательский институт плодоовощеводства и картофелеводства» Российской академии сельскохозяйственных наук (арендатор) подписан договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации от 13.07.2007 № 826-07 (далее - договор аренды).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, общей площадью 97 692,82 кв. м, из земель сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 74:19:1202003:0111, расположенный по адресу: Россия, Челябинская область, Сосновский район, в 1760 м севернее п. Западный (далее - участок), для научно-исследовательской деятельности и экспериментальных работ, в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью.

Договор заключен на срок 4 года 11 месяцев (пункт 2.1 договора).

Условия договора распространены на отношения сторон, фактически возникшие с 26.06.2007 (пункт 2.2. договора).

В соответствии с пунктом 4.4.2 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, от 13.07.2007 № 826-07 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 27.08.2007, о чем сделана запись регистрации № 74-74-19/056/2007-146 и о чем свидетельствует отметка регистрирующего органа на договоре.

По акту приема-передачи земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, от 13.07.2007 земельный участок с кадастровым номером 74:19:1202003:0111, общей площадью 97 692,82 кв. м, находящийся по адресу: Россия, Челябинская область, Сосновский район, в 1760 м севернее п. Западный, передан в арендное пользование Государственному научному учреждению «Южно-Уральский научно-исследовательский институт плодоовощеводства и картофелеводства» Российской академии сельскохозяйственных наук.

Дополнительным соглашением от 19.10.2007 к договору стороны изменили редакцию пункта 2.1 договора, срок действия договора был установлен на 49 лет.

Между Государственным научным учреждением «Южно-Уральский научно-исследовательский институт плодоовощеводства и картофелеводства» Российской академии сельскохозяйственных наук (сторона-1) и обществом «Заречный-2» (сторона-2) заключено соглашение от 08.01.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 13.07.2007 № 826-07 (далее также - соглашение), согласно пункту 1.1 которого сторона-1 уступает, а сторона-2 принимает все права обязанности стороны-1 по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, от 13.07.2007 № 826-07.

Соглашением от 18.02.2009 к договору аренды управление Росимущества по Челябинской области и общество «Заречный-2» уточнили пункт 1.1 договора в части его предмета и пункт 4.3.3 договора аренды.

Между управлением Росимущества и обществом «Заречный-2» также подписано дополнительное соглашение от 09.06.2011 к договору, в соответствии с пунктом 1 которого на основании распоряжения Главы Сосновского муниципального района Челябинской области от 13.08.2009 № 921, постановления Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 10.12.2009 № 10243, заявления общества «Заречный-2» от 25.05.2011 б/н, пункт 1.1 договора аренды земельного участка от 13.07.2007 № 826-07 с кадастровым номером 74:19:1202003:0111, общей площадью 97 692,82 кв. м, был изменен вид разрешенного использования земельного участка по договору с «для научно-исследовательской деятельности и экспериментальных работ» на «для дачного строительства».

При новом рассмотрении дела судом установлено, что 27.07.2023 между обществом «Заречный-2» (сторона 1) и ФИО5, ФИО1 (сторона 2) заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации от 13.07.2007 № 826-07, согласно которому сторона-1 уступает, а сторона-2 принимает права и обязанности арендатора по договору аренды от 13.07.2007 № 826-07 земельного участка, заключенного между управлением Росимущества и обществом «Заречный-2» в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:19:1202003:111, общей площадью 97 692,82 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, Сосновский район, в 1760 м севернее п. Западный.

Данный договор зарегистрирован в Росреестре по Челябинской области 04.08.2023, категория земельного участка - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для дачного строительства.

Ссылаясь на наличие задолженности по договору аренды земельного участка, территориальное управление направило обществу «Заречный-2» уведомление от 27.01.2021 № 74-969, в котором указало на нарушение условий пункта 4.1.4 договора в связи с существенным нарушением условий договора, просило в срок до 12.02.2021 погасить задолженность по арендной плате. Кроме того, обществу «Заречный-2» направлено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, с указанием на возможность обращения в суд с требованием о расторжении договора аренды в случае неисполнения обязательств по внесению арендной платы.

Уведомление от 27.01.2021 № 74-969 не было получено ответчиком, конверт с проектом соглашения о расторжении договора аренды земельного участка вернулся в адрес отправителя.

Управлением Росимущества с участием представителя Управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Челябинской и Курганской областям составлен акт визуального осмотра федерального земельного участка с кадастровым номером 74:19:1202003:0111 от 21.07.2021, согласно которому участок по периметру не огорожен, территория участка не охраняется, граничит с дорогой. Доступ на участок свободный. На участке расположена линия электропередачи, ведущая к коттеджному поселку, иные объекты недвижимости не выявлены. Территория участка не благоустроена, покрыта заросшей древесно-кустарниковой растительностью, деревьями (примерно возраст 8 - 10 лет), многолетней сорной травой. Участок захламлен бытовым мусором (пакеты, мешки, полиэтиленовая пленка, стекла). Наблюдается насыпи глины и камней. На земельном участке отсутствуют следы механической и химической обработки почвы. Следов сенокошения и выпаса скота не имеется. Посевные и уборочные работы не проводятся, произрастания каких-либо сельскохозяйственных культур не замечено. Наблюдаются следы грузовой техники.

В указанном акте визуального осмотра от 21.07.2021 арендодателем определено повторно направить обществу «Заречный-2»  уведомление о погашении задолженности по арендной плате по договору за период с 01.01.2019 по 01.06.2021.

Государственным инспектором отдела государственного земельного надзора Управления Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору по Челябинской и Курганской областям ФИО8 составлен собственный акт от 21.07.2021, в котором также указано на зарастание земельного участка сорной растительностью и захламление бытовым мусором, а также отмечено, что в действия (бездействии) арендатора усматривается состав административного правонарушения, предусмотренного частью 2 статьи 8.7 КоАП РФ.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства ненадлежащего исполнения обществом «Заречный-2» условий договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, от 13.07.2007 № 826-07 (наличие задолженности по арендной плате и пеням, неиспользование земельного участка в соответствии с целевым назначением), управление Росимущества обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя требование о взыскании пени в сумме 192 478 руб. 67 коп. и отказывая в удовлетворении заявленного управлением Росимущества иска в части взыскания задолженности по арендной плате за период с 01.06.2023 по 04.08.2023 в размере 105 528 руб. 85 коп., суд первой инстанции исходил из установленного в ходе судебного разбирательства обстоятельства добровольного погашения ответчиком указанной суммы в период рассмотрения спора. При этом, судом первой инстанции установлено, что ответчику предоставлена мера государственной поддержки в виде моратория на банкротство, в связи с чем отсутствуют основания для начисления штрафных санкций в период действия моратория, введенного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами», что привело к частичному взысканию заявленной истцом договорной неустойки. В указанной части решение суда первой инстанции сторонами дела не оспаривалось, в связи с чем, не подлежало оценке судом апелляционной инстанции.

Отказывая в удовлетворении иска в части расторжения договора, суд первой инстанции, установив, что к ФИО5, ФИО1 права и обязанности по договору аренды земельного участка перешли только с даты регистрации договора уступки - 04.08.2023, тем самым, сроки внесения арендной платы на дату рассмотрения настоящего дела не могли быть ими нарушены настолько существенно, что это требовало бы применения такой меры воздействия, как расторжение договора, поскольку срок внесения арендной платы за III квартал - 01.09.2023, срок оплаты за 4 квартал на дату вынесения судебного акта не наступил (25 декабря). Таким образом, систематического невнесения арендной платы ответчиками - новыми арендаторами - не допущено, кроме того, задолженность за спорный период полностью оплачена. Просрочка в исполнении обязательств по оплате долга допущена предыдущим арендатором - обществом «Заречный-2».

Апелляционный суд, проверяя судебный акт в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора аренды № 826-07 от 13.07.2007 и обязании передать спорный земельный участок в адрес истца, пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований об обязании передать истцу спорный земельный участок в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов изложенных в решении обстоятельствам дела, подлежит отмене, учитывая, что ответчиками не представлено доказательств наличия установленных законом оснований для владения спорным земельным участком, следовательно, требования об обязании ФИО5 и ФИО1 передать управлению Росимущества земельный участок с кадастровым номером 74:19:1202003:111 общей площадью 97 692,82 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, Сосновский район, в 1 760 м севернее п. Западный, по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента вступления в законную силу настоящего постановления, являются обоснованными. Апелляционный суд также указал, что возведение в период с 30.06.2023 по 28.11.2023 на спорном земельном участке, с учетом предмета заявленных исковых требований, объектов строительства в отсутствие доказательств легальности таких действий, свидетельствует о недобросовестном поведении ответчиков.

Удовлетворяя требования управления Росимущества к ФИО6 и ФИО1 об обязании передать земельный участок, апелляционный суд исходил из следующего.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок имеет категория земельного участка – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для научно-исследовательской деятельности и экспериментальных работ

На основании распоряжения Главы Сосновского муниципального района Челябинской области от 13.08.2009 № 921, постановления Администрации Сосновского муниципального района Челябинской области от 10.12.2009 № 10243, заявления общества «Заречный-2» от 25.05.2011 изменен вид разрешенного использования земельного участка по договору с «для научно-исследовательской деятельности и экспериментальных работ» на «для дачного строительства».

На основании пункта 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса.

В пункте 2 названной нормы права предусмотрено, что земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В силу пунктов 1, 2 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, мелиоративными защитными лесными насаждениями, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми в целях осуществления прудовой аквакультуры), объектами капитального строительства, некапитальными строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, в случаях, предусмотренных федеральными законами, нестационарными торговыми объектами, а также жилыми домами, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности, либо на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства для собственных нужд

В силу пункта 1 статьи 78 Земельного кодекса Российской Федерации земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства).

Согласно пунктам 1, 5 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации пастбища отнесены законодателем к сельскохозяйственным угодьям в составе земель сельскохозяйственного назначения, имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране; при этом использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется Законом № 101-ФЗ.

Сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке (пункт 6 статьи 79 Земельного кодекса Российской Федерации).

Градостроительный кодекс Российской Федерации определяет градостроительное зонирование как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. В данных регламентах указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны. Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами (пункт 6 статьи 1, пункт 3 части 2 и части 6 статьи 30, части 1, 6 статьи 36, часть 5 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.06.2014 (вопрос 5), для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие этого они не могут быть изменены.

Запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства.

Иного федерального закона, регламентирующего использование земельных участков, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются и определяется порядок проведения зонирования территорий, не имеется, что означает невозможность изменения вида разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения и действие принципа сохранения целевого использования данных земельных участков, закрепленного подпункте 1 пункта 3 статьи 1 Закона № 101-ФЗ.

Так, из материалов дела очевидно усматривается, что в отношении спорного земельного участка совершен ряд последовательных действий, направленных на его вывод из состава земель сельскохозяйственного назначения, изменение вида разрешенного использования в целях последующей застройки сельскохозяйственных угодий, получения внеконкурентных преимуществ.

Для таких земель установлен особый правовой режим, имеющий целью охрану этих земель и недопущение их выведения из сельскохозяйственного оборота, осуществления их застройки, в том числе в целях использования в сельскохозяйственной деятельности (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.07.2023 № 71-КАД23-6-КЗ).

В связи с несоответствием требованиям закона прокурором опротестованы постановление главы Сосновского муниципального района от 10.12.2009 № 10243 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка», которым изменен вид разрешенного использования участка с «для научно-исследовательской деятельности и экспериментальных работ» на «дачное строительство», а также решение Собрания депутатов Сосновского муниципального района от 19.05.2021 № 120, в соответствии с которым спорный участок необоснованно включен в земли населенного пункта поселка Западный.

По результатам рассмотрения актов прокурорского реагирования постановлением администрации Сосновского муниципального района от 21.03.2024 № 602 отменено постановление от 10.12.2009 № 10243.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе постановление главы Сосновского муниципального района от 10.12.2009 № 10243 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка», решение Собрания депутатов Сосновского муниципального района от 19.05.2021 № 120, постановление администрации Сосновского муниципального района от 21.03.2024 № 602,которым отменено постановление от 10.12.2009 № 10243, апелляционный суд установил, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:19:1202003:0111 на момент рассмотрения настоящего дела в суде апелляционной инстанции установлен вид разрешенного использования участка «для научно-исследовательской деятельности и экспериментальных работ».

При этом апелляционный суд верно исходил из того, что конкурентные процедуры проведены в установленном законом порядке не были, в связи с чем, фактически спорный земельный участок оказался предоставленным для дачного строительства в обход предусмотренных законодательством процедур, без компенсации государству его рыночной стоимости, которая существенно зависит от категории и вида разрешенного использования.

Надлежащих доказательства исключения земельного участка из состава сельхозугодий в материалы дела не представлено.

Исходя из предусмотренных земельным законодательством особенностей использования сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, что в настоящем означает невозможность изменения вида разрешенного использования таких земельных участков, суд пришел к правильному выводу о том, что обществом «Заречный-2» в результате уступки права аренды и внесения изменений в предмет и срок договора, был получен земельный участок для дачного строительства на 49 лет в обход обязательных конкурсных процедур, что является нарушением конкуренции и, как следствие, прав и законных интересов третьих лиц.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.06.2014, изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию. Данный перевод допускается в исключительных случаях, перечисленных в части 1 статьи 7 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», в том числе связанных с установлением или изменением черты населенных пунктов. Особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов путем включения земельного участка в границы населенного пункта либо исключения из границ населенного пункта предусмотрены статьей 4.1 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».

Согласно части 10 статьи 35 и части 3 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения, могут включаться в состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов. На земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в пределах границ этой территориальной зоны, распространяется действие градостроительного регламента.

С учетом названных положений и правил пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, относящиеся к сельскохозяйственным угодьям, могут включаться в состав указанных территориальных зон в границах населенных пунктов в результате перевода этих земельных участков в иную категорию – «земли населенных пунктов».

Включение указанных земельных участков в границы населенного пункта с одновременным установлением либо изменением вида разрешенного использования может осуществляться в порядке частей 1 и 2 статьи 4.1 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».

Однако до перевода земель в другую категорию в действующем законодательстве отсутствуют основания для изменения вида разрешенного использования земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Доказательств включения спорного земельного участка в границы населенного пункта и соответствующего изменения категории указанного земельного участка материалы дела не содержат. Таких обстоятельств судом не установлено.

Дополнительное соглашение от 09.06.2011 к договору, а также соглашение о переводе прав и обязанностей арендатора по договору от 08.01.2008 направлены на обход установленного законом порядка предоставления публичного земельного участка для строительства, в связи с чем, являются ничтожными в силу пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (действующей на момент внесения изменений в договор) и статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов, поэтому заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса. Кроме того, как верно указано апелляционным судом, возведение в период с 30.06.2023 по 28.11.2023 на спорном земельном участке, с учетом предмета заявленных исковых требований, объектов строительства в отсутствие доказательств легальности таких действий свидетельствует о недобросовестном поведении ответчиков применительно к положениям пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса.

На основании изложенного, принимая во внимание, что соглашение о переводе прав и обязанностей арендатора по договору от 08.01.2008, а также соглашение от 09.06.2011 к договору являются ничтожными, а доказательств наличия у ответчиков правовых оснований для пользования земельным участком с видом разрешенного использования «для научно-исследовательской деятельности и экспериментальных работ» не представлено, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для продолжения пользования ответчиками земельным участком, в связи с чем обязал передать земельный участок с кадастровым номером 74:19:1202003:111 в адрес управления Росимущества.

Оснований не согласиться с выводами суда апелляционной инстанций окружной суд не усматривает и признает, что все существенные обстоятельства дела установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права, в то время как само по себе дублирование одних и тех же аргументов, получивших полную развернутую и справедливую оценку суда, изложенную в тексте оспариваемого постановления, не может являться основанием для признания жалобы обоснованной, а выводов суда ошибочными.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса).

Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса).

Доводы кассационных жалоб о том, что на момент вынесения постановления Главы Сосновского муниципального района от 10.12.2009 № 10243 и распоряжения Главы Сосновского муниципального района от 13.08.2009 № 921 и до 21.03.2024 спорный земельный участок включен в состав населенного пункта поселка Западный, устанавливал вид разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, отклоняются судом округа поскольку отмена постановления от 10.12.2009 № 10243 после протеста Прокурора подразумевает восстановление вида разрешенного использования, установленного до принятия указанного акта.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка означает изменение предмета ранее заключенного договора аренды, в результате чего у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса). Нарушение публичной процедуры влечет признание спорного дополнительного соглашения к договору аренды недействительной (ничтожной) сделкой с исключением соответствующих сведений из Единого государственного реестра недвижимости (пункт 1 статьи 167, пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2023 № 304-ЭС22-18932 отражено, что не допускается не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования публичного земельного участка (в том числе и в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом). Само по себе утверждение (изменение) Правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не влечет обязанность арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 Гражданского кодекса.

Довод заявителей об отсутствии оснований для расторжения договора ввиду погашения им задолженности, отклоняется судом округа с учетом следующего.

То обстоятельство, что ответчиком к моменту вынесения решения суда задолженность была погашена в полном объеме, основанием для отказа в расторжении договора аренды не является в силу разъяснений, приведенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которым полное погашение задолженности по спорному договору и пени не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды, поскольку даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Данная правовая позиция отражена, в частности, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.12.2018 № 308-ЭС18-17524.

Само по себе погашение задолженности в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора, оплачивая арендную плату только после получения от арендодателя соответствующих уведомлений.

Суды верно приняли во внимание недобросовестное поведение арендатора при исполнении спорного договора. При этом судом апелляционной инстанции учтено, что договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации от 13.07.2007 № 826-07 заключен между обществом «Заречный-2» (сторона 1) и ФИО5, ФИО1 (сторона 2) 27.07.2023, т.е. во время производства рассмотрения настоящего дела. Соответственно, суд обоснованно исходил из того, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку материалами дела подтвержден факт существенного нарушения прежним арендатором (обществом «Заречный-2») условий договора аренды в части полноты и своевременности внесения арендной платы и не использования земельного участка по назначению, а также подтвержден факт соблюдения истцом претензионного порядка разрешения спора о расторжении договора аренды, отказ в удовлетворении требования о расторжении договора в связи с наличием договора уступки, является необоснованным.

Довод ответчиков о законности строительства объектов недвижимости на земельном участке не соответствует действительности, не нашел своего подтверждения материалами дела.

Доводы заявителей, изложенные в кассационных жалобах, подлежат отклонению судом кассационной инстанции по основаниям, указанным в мотивировочной части постановления, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права, с учетом установленных по делу обстоятельств, кроме того, в части доводы направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов суда, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (части 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Апелляционный суд, устраняя нарушения, допущенные судом первой инстанции при рассмотрении дела, с достаточной полнотой установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применил к ним нормы права, содержащиеся в обжалуемом акте выводы, подробно мотивированы, основаны на повторно исследованных названным судом доказательствах, в пределах предоставленных ему процессуальных полномочий, и переоценке судом округа не подлежат (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса).

Существенных нарушений норм материального права и (или) процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не установлено.

Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену постановления суда апелляционной инстанции, которым отменено решение суда первой инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом округа не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2024 по делу № А76-37375/2021 Арбитражного суда Челябинской области оставить без изменения, кассационные жалобы ФИО1 и  общества с ограниченной ответственностью «Заречный-2» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

 

Председательствующий                                             С.В. Лазарев 

 

Судьи                                                                          Ю.В. Скромова  

 

                                                                                      С.Э. Рябова