АРБИТРАЖНЫЙ СУД КИРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

610017, г. Киров, ул. К.Либкнехта,102

http://kirov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

 

Дело № А28-5549/2022

г. Киров

22 февраля 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена 14 февраля 2023 года 

В полном объеме решение изготовлено 22 февраля 2023 года  

Арбитражный суд Кировской области в составе судьи Мартынова С.В., 

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Канивец А.В.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление 

индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1                     (ИНН 

<

***>, ОГРИП 321435000018937)

о взыскании 406 451 рубля 61 копейки

и встречное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 к индивидуальному предпринимателю ФИО4

о признании договора аренды расторгнутым с определенной даты, взыскании обеспечительного платежа и процентов за пользование чужими денежными средствами

при участии в судебном заседании представителей:

от истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) – ФИО2, по доверенности от 15.10.2021,

ответчика по встречному иску (истца по первоначальному иску) ФИО1, по паспорту; представителя ФИО3, по доверенности от 14.07.2022 №1,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее также  – истец, ИП ФИО4) обратилась в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, ИП ФИО1) о взыскании, с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), 390 000 рублей долга по оплате постоянной части арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 15.12.2020 №2/12, а также расходов по уплате государственной пошлины.

В свою очередь, ответчик обратился в суд со встречным иском к ИП ФИО4 о признании датой расторжения договора аренды нежилого помещения от 15.12.2020 №2/12 – 15.04.2021 на основании соглашения сторон, о взыскании части обеспечительного платежа в размере 30 000 рублей, а также процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом уточнения исковых требований от 16.01.2023, которые приняты судом в порядке статьи 49 АПК РФ).

Представитель ИП ФИО4 в ходе судебного заседания исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, с учетом уточнения и письменных пояснениях к нему. В удовлетворении встречных исковых требований ИП ФИО1 просила отказать по доводам, изложенным в отзыве на встречный иск (подробно позиция изложена в письменных выступлениях от 14.02.2023).

ИП ФИО1 и его представитель в удовлетворении первоначального иска просили отказать, встречные исковые требования поддержали в полном объеме.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующие фактические обстоятельства.

15.12.2020 между ИП ФИО4 (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения №2/12 (далее – договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет арендатору в аренду следующее имущество:

- помещение офиса – кафе общей площадью 168,6 кв.м., этаж первый и второй, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 43:40:У0300:017:2570/09:1003/А;

- помещение магазина общей площадью 103,3 кв.м., этаж первый антресольный, расположенное по адресу: 

<

...> кадастровый номер 43:40:000300:0004:2570/09:1005/А;

- помещение магазина общей площадью 27,1 кв.м., этаж первый, расположенное по адресу: 

<

...> кадастровый номер 43:40:000300:0004:2570/09:1004/А. 

Объекты аренды переданы арендатору по акту приема-передачи от 15.12.2020.

Срок аренды определен сторонами – 11 месяцев с 15 декабря 2020 по 14 ноября 2021 года.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды арендная плата начисляется с 16 января 2021 года, между тем коммунальные и эксплуатационные расходы арендатор несет с момента подписания передаточного акта. Размер арендной платы за период с 16.01.2021 по 16.07.2021 составляет 90 000 рублей, арендная плата с 17.07.2021 составляет 120 000 рублей. Оплата за электроэнергию, отопление, холодную и горячую воду, водоотведение, охрану помещения, услуги связи, вывоз ТБО не входят в стоимость арендной платы и оплачиваются арендатором отдельно. 

В целях обеспечения исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы и иных платежей последний перечисляет арендодателю обеспечительный платеж в размере 120 000 рублей в течение 5 дней со дня подписания акта приема-передачи помещений. Арендатор обязуется в период действия договора поддерживать обеспечительный платеж в размере месячной арендной платы и доплачивать денежные средства до установленного размера, в частности, в течение пяти рабочих дней с даты получения уведомления об удержании сумм обеспечительного платежа (пункт 3.3 договора). 

При заключении договора аренды стороны согласовали способ связи по номерам телефонов арендодателя и арендатора, при этом адрес ИП ФИО4 как в договоре, так и в акте приема-передачи от 15.12.2020 не был указан.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание показания свидетеля  ФИО4 (контактное лицо в арендных отношениях со стороны ФИО4, постоянно проживающей в городе Ижевске; ФИО4 размещал объявление об аренде, непосредственно присутствовал при заключении договора аренды с ответчиком, протокол судебного заседания от 20.12.2022), представленная ответчиком переписка сторон в WhatsApp через определенные номера сотовых телефонов (соответствуют пунктам 6.4.1 и 6.4.2 договора аренды) признается судом в качестве доказательства, позволяющего достоверно установить, что сообщения (документы) исходят от сторон спора.

 Из представленных истцом и ответчиком документов следует, что ИП ФИО1 направил ИП ФИО4 соглашение о расторжении договора аренды от 01.04.2021 (условия сделки – расторжение договора с 01.04.2021, арендатор до 10.04.2021 передает арендодателю объекты аренды).

В ответ ИП ФИО4 направила в адрес ИП ФИО1 уведомление от 02.04.2021, в котором подтвердила получение соглашения от 01.04.2021, выразила согласие на досрочное расторжение договора аренды с 31.05.2021 в соответствии с пунктом 5.4 договора, потребовала предоставить документы, подтверждающие оплату коммунальных и эксплуатационных расходов за период пользования помещениями. ИП ФИО1 данное уведомление получил 02.04.2021, выразил несогласие со сроком расторжения договора, о чем в тексте уведомления сделана соответствующая отметка. 

В последующем 16.04.2021 ИП ФИО1 направил на принадлежащий ФИО4 абонентский номер телефона, указанный при заключении договора аренды как номер телефона арендодателя, посредством сообщений в мессенджере WhatsApp, уведомление от 14.04.2021 об освобождении арендованных помещений  (в данном документе содержатся показания счетчиков водоснабжения и электроснабжения на момент освобождения помещения – 03.04.2021, а также просьба о явке представителя арендодателя для подписания акта приема - передачи помещений), претензию от 14.04.2021, содержащую требование о досрочном расторжении договора, незамедлительном принятии объектов аренды по акту и приостановлении начисления арендной платы (нотариальный протокол осмотра доказательств от 11.01.2023). 

В свою очередь ИП ФИО4 направила в адрес ИП ФИО1 посредством почтовой связи уведомление от 29.04.2021 (вручено адресату 11.05.2021), в котором сообщила о дате и времени приемки арендованных объектов из аренды – 31 мая 2021 года в 12 час. 00 мин.; также потребовала внесения арендной платы и оплаты коммунальных услуг по 31.05.2021. 

31.05.2021 стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды, в пункте 1 которого машинописным текстом указано следующее: «Расторгнуть 31 мая 2021 года договора аренды нежилого помещения №2/12 от 15.12.2020 на основании п. 5.4 договора в связи с получением 01.04.2021 уведомления от арендатора». Соглашение является одновременного актом приема-передачи объектов аренды (пункт 2).

Вместе с тем в пункте 3 соглашения арендатором (ИП ФИО1) рукописным текстом указано, что договор расторгнут на основании статьи 612 Гражданского кодекса РФ 15.04.2021 из-за аварийного состояния помещения, уведомление вручено, имущество освобождено 15.04.2021.

Претензией от 01.06.2021 ИП ФИО1 сообщал ИП ФИО4 о том, что 10.03.2021 в арендуемом нежилом помещении протекла крыша, что привело к невозможности использования объекта аренды; ремонт крыши относится к капитальному ремонту, поэтому является существенным недостатком; 11.03.2021 ИП ФИО4 была уведомлена о расторжении договора в связи с обнаружением существенного недостатка и намерении возврата помещения 03.04.2021, однако в назначенное время арендодатель не явилась. 14.04.2021 в адрес ИП ФИО4 была направлена претензия с требованием о расторжении договора на основании статьи 612 Гражданского кодекса РФ, а также уведомление об освобождении помещения 03.04.2021. Таким образом, датой расторжения договора аренды является 03.04.2021. ИП ФИО1 просил ИП ФИО4 произвести возврат остатка обеспечительного платежа в размере 72 000 рублей (120 000 руб. – арендная плата за период с 16.03.2021 по 03.04.2021 в размере 48 000 руб.), возместить убытки, связанные с устранением последствий протечки крыши в размере 10 000 рублей, а также признать датой расторжения договора аренды - 03.04.2021. 

В претензии б/д ИП ФИО4 сообщила ИП ФИО1 о наличии задолженности по аренде по состоянию на 31.05.2021 в размере 406 451,61 руб. (с 16.01.2021 по 31.01.2021, за февраль-май 2021 года).

Оставление без удовлетворения требований претензии послужило основанием для обращения ИП ФИО4 в Ленинский районный суд города Кирова с соответствующим иском. Определением Ленинского районного суда города Кирова от 31.01.2022 исковое заявление ИП ФИО4 к ФИО1 о взыскании арендной платы возвращено на основании пункта 2 части 1 статьи 135 Гражданского процессуального кодекса РФ (спор между индивидуальными предпринимателями  подсуден арбитражному суду).

В связи с указанными обстоятельствами ИП ФИО4 обратилась в арбитражный суд с настоящим иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, в свою очередь ИП ФИО1 заявил встречные исковые требования.

Исследовав представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, арбитражный суд пришел к следующим выводам. 

В порядке статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Материалами дела подтверждается, что истец свои обязательства по передаче объектов аренды ответчику исполнил надлежащим образом, в связи с чем у него возникло право требования оплаты за аренду переданных нежилых помещений.

По расчету истца задолженность за ответчиком составляет 390 000 руб.:

- обеспечительный платеж – 120 000 руб.;

-  постоянная часть арендной платы за март, апрель и май 2021 года – 270 000 руб. (по 90 000 руб. в месяц); при этом арендная плата за январь и февраль 2021 года ответчиком оплачена.

Проверив расчет задолженности по арендной плате, суд признает его не соответствующим условиям договора аренды. Согласно пункту 3.1 договора арендная плата начисляется с 16.01.2021, а не за полный месяц. Таким образом, арендные платежи подлежат начислению следующим образом: с 16.01.2021 по 15.02.2021 – 90 000 руб. (оплачено 11.01.2021), с 16.02.2021 по 15.03.2021 (оплачено 09.02.2021), с 16.03.2021 по 15.04.2021.

Относительно дальнейшего начисления арендной платы судом установлены следующие фактические обстоятельства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена этим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с частью 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с абзацем 1 статьи 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 43, 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса РФ).

Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 5.4 договора аренды установлена возможность расторжения договора по инициативе арендатора при условии предварительного уведомления арендодателя за 60 календарных дней.

Ответчик принял решение об одностороннем отказе от исполнения договора аренды №2/12 и в одностороннем порядке подписал соглашение от 01.04.2021 о расторжении договора аренды.

В ходе судебного разбирательства ответчик ссылался на то, что причиной заявления им о досрочном расторжении договора явилось выявление существенного недостатка арендованного имущества (протечка крыши).

Вместе с тем, надлежащих документальных доказательств существенного нарушения истцом условий договора аренды ответчиком в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлено.

Однако 31.05.2021 между сторонами заключено соглашение о расторжении договора аренды от 15.12.2020 №2/12, в тексте которого ответчик рукописным текстом указал, что договор расторгнут 15.04.2021, имущество освобождено 03.04.2021.

Указанное соглашение о расторжении договора подписано со стороны арендодателя (истца) без претензий и замечаний относительно даты расторжения договора.

Таким образом, из содержания подписанного сторонами соглашения о расторжении договора следует, что стороны по взаимному соглашению фактически завершили арендные отношения по договору №2/12 - 15.04.2021.

Учитывая изложенное, основания для начисления арендной платы за период с 16.04.2021 по 31.05.2021 отсутствуют, в связи с чем первоначальные исковые требования в данной части удовлетворению не подлежат. При этом требование ответчика об установлении определенной даты расторжения договора аренды, который уже расторгнут соглашением сторон, не основано на нормах права, поэтому удовлетворению также не подлежит.  

Заявляя исковые требования о взыскании обеспечительного платежа, ИП ФИО4 ссылается на пункт 3.3 договора аренды, согласно положениям которого в случае досрочного расторжения договора в связи с неисполнением арендатором условий договора сумма обеспечительного платежа остается у арендодателя в качестве компенсации за досрочное расторжение (прекращение договора). Поскольку ответчик обязательства по внесению обеспечительного платежа не исполнил и договор был расторгнут до истечения срока его действия, истец  полагает возможным взыскание с ответчика суммы обеспечительного платежа, который, по мнению истца, покрывал период аренды с 15.12.2020 по 15.01.2021.

Ответчик, заявляя встречные исковые требования, указывает, что обеспечительный платеж был передан наличными средствами представителю истца ФИО4, присутствовавшему при заключении договора аренды №2/12. ИП ФИО1 полагает, что часть обеспечительного платежа подлежит зачету в счет оплаты последнего месяца аренды (с 16.03.2021 по 15.04.2021), остаток в размере 30 000 рублей возлежит возврату.

Согласно пункту 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ).

Договор аренды №2/12 действительно предусматривает условие о внесении арендатором обеспечительного платежа, вместе с тем, доказательств его перечисления ответчиком истцу материалы дела не содержат.

Ссылка ответчика на свидетельские показания, аудиозаписей телефонных разговоров с представителем истца ФИО4 в силу положений статьей 68 и 88 Арбитражного процессуального кодекса РФ не могут быть признаны надлежащими, достоверными и достаточными доказательствами факта внесения ИП ФИО1 обеспечительного платежа по договору аренды №2/12.

В свою очередь, истец, заявляя о невыполнении ответчиком обязанности по внесению обеспечительного платежа никаких претензий в адрес ИП ФИО1 вплоть до подписания соглашения о расторжении договора от 31.05.2021 и предъявлении настоящего иска не заявлял. Обстоятельства наличия условий, предусмотренных пунктами 5.1, 5.1.1 – 5.1.4 договора, являющихся основанием для расторжения договора аренды в одностороннем порядке со стороны арендодателя судом не установлены. 

Принимая во внимание, что обеспечительный платеж при надлежащем исполнении арендатором принятых на себя обязательств подлежал зачету в оплату аренды за последний месяц срока действия договора (п. 3.3 договора), а также учитывая расторжение договора аренды №2/12 по соглашению сторон, а не в связи с неисполнением арендатором договорных обязательств, основания для взыскания с ответчика в пользу истца обеспечительного платежа отсутствуют.

Учитывая изложенное, первоначальные исковые требования  в данной части, а также встречные исковые требования о взыскании обеспечительного платежа в размере 30 000 рублей и процентов за пользование чужими денежными средства удовлетворению не подлежат.

При обращении в арбитражный суд истец по первоначальному иску уплатил государственную пошлину в общей сумме 11 129 рублей.

С учетом уменьшения размера первоначальных исковых требований и размера удовлетворенных требований с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 492 рубля. Излишне уплаченная истом государственная пошлина в сумме 329 рублей подлежит возврату истцу из федерального бюджета на основании статьи 333.40 Налогового кодекса РФ.

Расходы по госпошлине ответчика за подачу встречного иска остаются на заявителе встречного иска ввиду необоснованности встречных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

РЕШИЛ:

взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН 

<

***>, ОГРИП 321435000018937) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 15.12.2020 №2/12 в размере 90 000 (девяносто тысяч) рублей 00 копеек, а также расходы по госпошлине в сумме  2 492 (две тысячи четыреста девяносто два) рубля 00 копеек.

В удовлетворении первоначального иска в остальной части, а также в удовлетворении встречного иска полностью отказать.

Исполнительный лист подлежит выдаче в порядке, установленном разделом VII Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 329 (триста двадцать девять) рублей 00 копеек, уплаченную по платежному поручению от 15.06.2022 №24.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Жалоба подается через Арбитражный суд Кировской области.

Судья                                С.В. Мартынов