/

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А63-6345/2017

г. Краснодар

03 сентября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 сентября 2018 года.

 

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Волкова Я.Е. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании представителя ответчика – индивидуального предпринимателя Энгиноева Карши Исаевича (ИНН 263403731161, ОГРНИП 309263530700064) – Ищенко С.В. (доверенность от 26.07.2018), в отсутствие представителя истца – Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Энгиноева Карши Исаевича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.03.2018 (судья Говорун А.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2018 (судьи Макарова Н.В., Бейтуганов З.А., Годило Н.Н.) по делу № А63-6345/2017, установил следующее.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к индивидуальному предпринимателю Энгиноеву К.И. (далее – предприниматель) о взыскании неосновательного обогащение за пользование земельным участком с кадастровым номером 26:12:022613:26 площадью 6353 кв. м, в размере 489 561 рубля 62 копеек за период с 16.04.2014 по 31.12.2016.

Решением от 16.03.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 04.06.2018, требования по иску удовлетворены, с предпринимателя в пользу комитета взысканы 489 561 рубль 62 копейки платы за фактическое пользование земельным участком за период с 16.04.2014 по 31.12.2016. Суды указали, что отсутствие между сторонами заключенного договора аренды земельного участка не освобождает предпринимателя от обязанности оплачивать фактическое пользование землей. Судебные инстанции исходили из того, что лишь не предоставление земельного участка в целом и невозможность использования всего объекта аренды может служить основанием к отказу в удовлетворении иска. По вопросу изменения площади до 3873 кв. м (путем исключения оползневой части 2480 кв. м) предприниматель обратился только в мае 2016, тогда как отсутствие оплаты пользования земельным участком имеет место с 2014 года. До середины 2016 года вопрос, касающийся наличия оползневой зоны в районе земельного участка ответчика и невозможности фактического его использования по назначению, не возникал. Проведение экспертизы по определению периода возникновения оползневых процессов не представляется возможным. Представленные предпринимателем фотоматериалы датированы 2018 годом, то есть за пределами периода взыскания.

В кассационной жалобе предприниматель просит решение от 16.03.2018 и апелляционное постановление от 04.06.2018 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ставропольского края, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. По мнению предпринимателя, суды неверно исходили из того, что договор аренды от 10.05.2001 № 695 не прекратил действие после 02.04.2011 и заявленные комитетом требования подлежат удовлетворению (переписка сторон подтверждает факт прекращения договора, наличие предложения о перезаключении договора, разногласия по площади участка). Суды не исследовали и не оценили довод о не исполнении комитетом обязанностей по осуществлению контроля над состоянием и использованием земельного участка; переложили бремя доказывания на ответчика, освободив тем самым истца от необходимости подтверждения размера площади спорного объекта. Судебные инстанции не учли, что исследуемый земельный участок находился в оползневой зоне до заключения договора аренды.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили. В судебном заседании представитель ответчика настаивал на удовлетворении кассационной жалобы, иные лица явку процессуальных представителей в арбитражный суд округа не обеспечили, извещены на основании статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). Судебное разбирательство проведено в соответствии со статьей 284 Кодекса.

В порядке статьи 163 Кодекса в судебном заседании объявлялся перерыв до 17-00 часов 29.08.2018; после перерыва судебное разбирательство по жалобе продолжено.

Изучив материалы дела, заслушав представителя подателя жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что она не подлежит удовлетворению с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, предпринимателю на праве собственности принадлежат объекты: нежилое здание – контора (кадастровый номер 26:12:022613:182, запись о регистрации от 28.01.2008 № 26-26-12/102/2007-860); гараж (кадастровый номер 26:12:022613:186, запись от 28.01.2008 № 26-26-12/102/2007-866); склады (кадастровый номер 26:12:022613:179, запись от 28.01.2008 № 26-26-12/102/2007-864; 26:12:022613:183, запись от 28.01.2008 № 26-26-12/102/2007-862; 26:12:022613:187, запись от 28.01.2008 № 26-26-12/102/2007-870; 26:12:022613:189, запись от 28.01.2008 № 26-26-12/102/2007-868), по адресу: г. Ставрополь, ул. Селекционная, 21, что подтверждается сведениями Единого государственного реестра недвижимости, далее – ЕГРН (т. 1, л. д. 64 – 82).

На основании постановления главы города Ставрополя от 23.03.2001 № 1202 администрация города Ставрополя (арендодатель) и ООО «Ставкомстрой» (арендатор) заключили договор аренды от 10.05.2001 № 695, согласно пункту 1.1 которого арендодатель сдал, а арендатор – принял в пользование на условиях аренды сроком на 10 лет (до 02.04.2011) земельный участок площадью 6353 кв. м с кадастровым номером 26:12:022613:0026, с разрешенным использованием «под производственной базой», по адресу: г. Ставрополь, ул. Селекционная, 21, квартал 518 (т. 1, л. д. 63 – 69). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 10.11.2003.

26 апреля 2009 года общество и предприниматель заключили соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды, зарегистрированное 15.09.2009, номер регистрации 26-26-12/047/2009-923 (т. 1, л. д. 21, 22).

Ссылаясь на отсутствие договора аренды, неисполнение предпринимателем обязанности по оплате фактического пользования земельным участком, комитет направил в адрес последнего претензию от 26.01.2017 № 08/14-584с с предложением о погашении долга в добровольном порядке за период с 16.04.2014 по 31.12.2016 (т. 1, л. д. 23, 24), неисполнение которой послужило основанием предъявления иска в арбитражный суд.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

На основании подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно части 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, сроки и размере, определенные договором. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

Пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъясняется, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Договор, в силу пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, за исключением случаев, когда договором или законом предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по данному договору.

В соответствии со статьями 610, 621, 622 Гражданского кодекса, договор аренды заключается на определенный срок. Если арендатор продолжает пользоваться недвижимым имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, а каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том состоянии, в котором он его получил.

На основании пункта 7.2 договора аренды он прекращается по истечении срока аренды, установленного пунктом 1.1 договора или при досрочном расторжении. При истечении срока аренды договор считается автоматически прекращенным без специальных уведомлений арендатора со стороны арендодателя (пункт 7.2.1). При истечении срока аренды земельного участка, закрепленного за капитальным зданием, сооружением, собственником которого является арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, он имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (пункт 7.2.2).

Суды установили и материалами дела подтверждено, что по окончании срока аренды земельный участок, на котором находятся объекты предпринимателя, не возвращен, арендодатель уведомление об отказе от договора в адрес арендатора не направил; то есть, своими действиями (бездействием) стороны преодолели условия пункта 7.2.1 договора, который возобновлен на неопределенный срок.

Расчет задолженности в размере 489 561 рубля 62 копеек за арендное пользование земельным участком в период с 16.04.2014 по 31.12.2016 выполнен комитетом на основании постановления Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-П «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», постановления Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов», сведений о кадастровой стоимости земельного участка, установленной Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25.12.2012 № 203 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае», Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае». При расчете истец использовал площадь земельного участка, обозначенную в договоре аренды – 6353 кв. м (с учетом вида разрешенного использования и назначения расположенных на участке объектов).

Доводы кассационной жалобы о необходимости применения фактически используемой площади земельного участка с кадастровым номером 26:12:022613:26 (3873 кв. м), поскольку часть участка находится в оползневой зоне и не используется, изучен коллегией окружного суда и отклонен с учетом следующего.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», нарушение предусмотренной пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса обязанности арендодателя передать арендатору имущество, повлекшее невозможность использования его по назначению, может являться основанием для отказа во взыскании арендной платы.

По смыслу приведенных разъяснений лишь не предоставление земельного участка в целом и невозможность использования всего объекта аренды может служить основанием к отказу в удовлетворении иска. Сторонам надлежало своевременно внести изменения в договор и ЕГРН. В то же время такие обстоятельства из материалов дела не усматриваются, напротив, имеет место фактическое использование спорного земельного участка согласованной договором площадью.

По вопросу изменения площади земельного участка (кадастровый номер 26:12:022613:26) до 3873 кв. м, с исключением оползневой части площадью 2480 кв. м, ответчик обратился 17.05.2016 (письмо от 11.03.2016 исх. № 08/14-1512; т. 1, л. д. 38, 39), тогда как просрочка по оплате числится с 2014 года. Ранее по вопросу наличия оползневых зон на земельном участке ответчик к истцу не обращался, доказательства обратного материалы дела не содержат. Проведение экспертизы по вопросу определения периода возникновения оползневых процессов не представилось возможным, фотоматериалы 2018 года не относятся к спорному периоду взыскания.

Следует также отметить, что к обязанностям арендатора, помимо прочих, относится предотвращение действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки на арендуемой территории, а также загрязнению территории города (пункт 4.2.4). То есть, предприниматель как арендатор спорного земельного участка с 2009 года должен был осуществлять обусловленные договором действия и предпринимать соответствующие меры.

На основании изложенного, коллегия суда кассационной инстанции полагает, что предъявленный комитетом иск удовлетворен правомерно.

При рассмотрении дела суды установили все существенные для дела обстоятельства, дали им надлежащую правовую оценку. Выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено (статья 288 Кодекса).

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.03.2018 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2018 по делу № А63-6345/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий                                                                                      И.В. Сидорова

Судьи                                                                                                                       Я.Е. Волков

                                                                                                                             В.Е. Епифанов