АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А35-3532/2024

02 апреля 2025 года

г. Курск

 

Резолютивная часть решения объявлена 20 марта 2025 года.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Кочетовой И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Звягиной А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании 10.03.2025 с перерывом до 20.03.2025 дело по исковому заявлению

комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска

к обществу с ограниченной ответственностью «ЭлитСтрой ДТВ»

об изъятии земельного участка с кадастровым номером 46:29:102026:14 площадью 6 682 кв.м, из категории земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Курская область, г. Курск, Центральный округ, ул. Смородиновая, с выплатой возмещения обществу с ограниченной ответственностью «ЭлитСтрой ДТВ» в размере 5 691 502 руб. 51 коп.

о признании права собственности муниципального образования «Город Курск» на земельный участок с кадастровым номером 46:29:102026:14 площадью 6 682 кв.м, из категории земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Курская область, г. Курск, Центральный округ, ул. Смородиновая.

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, закрытое акционерное общество «Русские протеины»,

при участии представителей:

от истца:  не явился, извещен надлежащим образом (до перерыва); ФИО1 по доверенности от 24.06.2024 (срок 3 года) (после перерыва);

от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом (до перерыва); ФИО2 по доверенности от 27.11.2024 (после перерыва);

от ООО «Русские протеины»:  не явился, извещен надлежащим образом;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: не явился, извещен надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска обратился в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ЭлитСтрой ДТВ» о прекращении права собственности ООО «ЭлитСтрой ДТВ» на земельный участок с кадастровым номером 46:29:102026:14 площадью 6 682 кв.м из категории земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Курская область, г. Курск, Центральный округ, ул. Смородиновая, с выплатой ООО «ЭлитСтрой ДТВ» возмещения в размере 5 691 502 руб. 51 коп., о признании права собственности муниципального образования «Город Курск» на земельный участок с кадастровым номером 46:29:102026:14 площадью 6 682 кв.м из категории земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Курская область, г. Курск, Центральный округ, ул. Смородиновая.

Определением суда от 26.04.2024 исковое заявление принято к производству по общим правилам искового производства, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области.

Определением от 18.07.2024 суд в порядке статьи 51 АПК РФ привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, закрытое акционерное общество «Русские протеины».

Определением суда от 05.09.2024 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту Союза «Торгово-промышленная палата Курской области» ФИО3.

Определением от 18.12.2024 суд назначил дело к судебному разбирательству.

19.02.2025 от истца поступило ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы по делу.

В судебном заседании 20.03.2025 суд, руководствуясь частью 2 статьи 87 АПК РФ, статьями 159, 184 АПК РФ, отказал в удовлетворении ходатайства истца о назначении повторной судебной экспертизы, о чем объявлено протокольное определение. Мотивы принятия судом данного протокольного определения будут приведены в мотивировочной части решения.

20.03.2025 истец представил уточнение исковых требований. 

Суд в порядке статьи 49 АПК РФ принял уточненные требования к производству.

В обоснование исковых требований истец ссылался на то, что, ввиду несогласия с предложенным размером возмещения, ответчик не подписал соглашение об изъятии объекта недвижимости для муниципальных нужд.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, указывал на то, что выкупная стоимость земельного участка, указанная истцом в соглашении об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, является явно заниженной.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области в ходе рассмотрения дела письменного мнения, дополнительных документальных доказательств не представил. Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Закрытое акционерное общество «Русские протеины» возражало против удовлетворения исковых требований, полагало, что для перехода права собственности на земельный участок в собственность г. Курска необходимо разрешение Правительственной комиссии, поскольку участниками ООО «ЭлитСтрой ДТВ» являются граждане иностранных государств. Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Суд, с учетом положений статей 121-123, 156, 170 АПК РФ, рассмотрел дело в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости обществу с ограниченной ответственностью «ЭлитСтрой ДТВ» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 46:29:102026:14 площадью 6 682 кв.м, расположенный по адресу: Курская область, г. Курск, Центральный округ, в районе ул. Смородиновая.

13.06.2023 Администрацией города Курска в целях строительства второй очереди дороги общего пользования, соединяющей улицу Карла Маркса и улицу Дубровинского, строительства сетей инженерно-технического обеспечения, линий электропередач, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), трубопроводов, ввиду отсутствия иных вариантов размещения объектов, было принято решение об изъятии вышеуказанного земельного участка для муниципальных нужд.

Постановление от 13.06.2023 №324 «Об изъятии земельного участка для муниципальных нужд» было размещено на официальном сайте Администрации города Курска, а также опубликовано в газете «Городские известия» №77 от 26.09.2023.

Кроме того, сопроводительным письмом комитета по управлению имуществом Курской области от 21.06.2023 №7297/07.01-14 копия постановления была направлена в адрес общества с ограниченной ответственностью «ЭлитСтрой ДТВ».

Во исполнение подпункта 4 пункта 4 Постановления Администрации города Курска от 13.06.2023 №324 комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска обратился к ООО «Бюро кадастра и оценки» с целью определения рыночной стоимости изымаемого земельного участка.

На основании полученного от ООО «Бюро кадастра и оценки» отчета, истцом было подготовлено соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, по условиям которого, ООО «ЭлитСтрой ДТВ» передает, а муниципальное образование «город Курск» принимает в собственность (казну) изымаемое имущество: земельный участок категории земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером 46:29:102026:14, площадью 6 682 кв.м, имеющий адресные ориентиры: Курская область, г.Курск, Центральный округ, в районе ул. Смородиновая.

Рыночная стоимость земельного участка составляет 5 691 502 руб. 51 коп., что подтверждается отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка от 27.06.2023 №285/06-2023 (пункт 1.2 соглашения).

Письмом от 15.12.2023 №15399/07.01-14 проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд был направлен в адрес ответчика.

Ответным письмом от 29.02.2024 общество с ограниченной ответственностью «ЭлитСрой ДТВ» отказалось от заключения соглашения на вышеуказанных условиях, ссылаясь на заниженную стоимость изымаемого земельного участка.

Поскольку ответчик не согласовал условия изъятия спорного земельного участка, комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска обратился в Арбитражный суд Курской области с настоящим исковым заявлением (с учетом уточнений).

Оценив представленные документальные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), арбитражный суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статья 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством (пункт 3 статьи 279 ГК РФ).

Согласно статье 49 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с:

1) выполнением международных договоров Российской Федерации;

2) строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов:

объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

объекты использования атомной энергии;

объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации;

объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;

объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения;

автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

3) иными основаниями, предусмотренными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 56.3 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены:

1) утвержденными документами территориального планирования (за исключением объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, которые в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не подлежат отображению в документах территориального планирования);

2) утвержденными проектами планировки территории.

Статьей 56.6 ЗК РФ закреплено, что решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд (далее также - решение об изъятии) может быть принято в отношении одного или нескольких земельных участков, в том числе земельного участка или земельных участков, подлежащих образованию.

В течение десяти дней со дня принятия решения об изъятии уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение:

1) осуществляют размещение решения об изъятии на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»;

2) обеспечивают опубликование решения об изъятии (за исключением приложений к нему) в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, муниципального округа или городского округа (муниципального района в случае, если земельные участки, подлежащие изъятию, расположены на межселенной территории) по месту нахождения земельных участков, подлежащих изъятию;

3) направляют копию решения об изъятии правообладателям изымаемой недвижимости письмом с уведомлением о вручении по почтовым адресам, указанным в заявлениях об учете прав на недвижимость, либо в случае отсутствия указанных адресов по почтовым адресам, указанным в Едином государственном реестре недвижимости.

Как следует из материалов дела, обществу с ограниченной ответственностью «ЭлитСтрой ДТВ» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 46:29:102026:14 площадью 6 682 кв.м, расположенный по адресу: Курская область, г. Курск, Центральный округ, в районе ул. Смородиновая.

13.06.2023 Администрацией города Курска в целях строительства второй очереди дороги общего пользования, соединяющей улицу Карла Маркса и улицу Дубровинского, строительства сетей инженерно-технического обеспечения, линий электропередач, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), трубопроводов, ввиду отсутствия иных вариантов размещения объектов, было принято решение об изъятии вышеуказанного земельного участка для муниципальных нужд.

Постановление от 13.06.2023 №324 «Об изъятии земельного участка для муниципальных нужд» было размещено на официальном сайте Администрации города Курска, а также опубликовано в газете «Городские известия» №77 от 26.09.2023.

Указанное постановление Администрации города Курска ответчиком в установленном законом порядке не оспорено, недействительным не признано.

В пункте 6 статьи 279 ГК РФ указано, что сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

Согласно статье 56.10 ЗК РФ соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 56.2 настоящего Кодекса (за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 настоящей статьи).

Проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества.

В пункте 4 статьи 56.10 ЗК РФ указано, что одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости, направляемым правообладателю изымаемой недвижимости в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи, направляется отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или об оценке рыночной стоимости прав на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению в связи с изъятием, а также отчет об оценке размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества.

Материалами дела подтверждается, что проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, акт приема-передачи к проекту, копия отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка были направлены ответчику письмом от 25.08.2023 №10162/07.01-14.

В соответствии с частью 9 статьи 56.10 ЗК РФ правообладатель изымаемой недвижимости вправе подписать соглашение об изъятии недвижимости и направить его лицам, указанным в пункте 8 настоящей статьи, либо направить указанным лицам уведомление об отказе в подписании соглашения об изъятии недвижимости или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены обосновывающие это изменение документы.

Статья 282 ГК РФ устанавливает, что, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. 

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее, чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.

Правом на обращение в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости обладают уполномоченные органы исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии.

В связи с тем, что общество с ограниченной ответственностью «ЭлитСтрой ДТВ», ссылаясь на заниженный размер предложенной выкупной стоимости земельного участка, отказалось согласовывать проект соглашения на предложенных истцом условиях, комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска обратился с настоящим исковым заявлением об изъятии земельного участка.

Закрытое акционерное общество «Русские протеины» полагало обращение истца преждевременным. Так, согласно выписке из ЕГРЮЛ учредителями ООО «ЭлитСрой ДТВ» с общей долей 51% являются граждане иностранных государств, включенных в перечень недружественных стран, – Корзун Жилвинас (гражданин Литовской Республики), ФИО4 (гражданин Федеративной Республики Германии).

Следовательно, для совершения сделки по прекращению права собственности ООО «ЭлитСтрой ДТВ» на земельный участок, а также для перехода права собственности Комитету, по мнению ЗАО «Русские протеины», необходимо было получить разрешение Правительственной комиссии в порядке, установленном Указом Президента РФ от 01.03.2022 №81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации».

Отклоняя данные доводы третьего лица, арбитражный суд отмечает следующее.

Действительно, в соответствии с подпунктом «а» пункта 1 Указа Президента Российской Федерации от 01.03.2022 №81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации» в качестве дополнительной временно меры экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации с 02.03.2022 установлен особый порядок осуществления (исполнения) резидентами сделок (операций) с иностранными лицами, связанными с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия (в том числе, если такие иностранные лица имеют гражданство этих государств, местом их регистрации, местом преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности или местом преимущественного извлечения ими прибыли от деятельности являются эти государства), и с лицами, которые находятся под контролем указанных иностранных лиц, независимо от места их регистрации или места преимущественного ведения ими хозяйственной деятельности.

 Во исполнение Указа №81 Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.03.2022 №295 утверждены Правила выдачи Правительственной комиссией по контролю за осуществлением иностранных инвестиций в Российской Федерации разрешений в целях реализации дополнительных временных мер экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации и иных разрешений, предусмотренных отдельными указами Президента Российской Федерации, а также реализации иных полномочий в указанных целях (далее - Правила).

Так, Правилами, в частности, утвержден порядок выдачи разрешений на осуществление (исполнение) сделок, влекущих за собой возникновение права собственности на недвижимое имущество.

Между тем, как указано в пункте 2 статьи 279 ГК РФ, в результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется прекращение права собственности юридического лица на такой земельный участок.

Следовательно, изъятие объекта недвижимости для муниципальных нужд не является сделкой, влекущей за собой возникновение у резидента права собственности на недвижимое имущество, в связи с чем, к ней не применимы положения подпункта «а» пункта 1 Указа №81.

Кроме того, согласно пункту 12 Указа Президента РФ от 05.03.2022 №95 «О временном порядке исполнения обязательств перед некоторыми иностранными кредиторами» в целях применения Указа Президента Российской Федерации от 01.03.2022 №81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации» лицами иностранных государств, совершающих в отношении Российской Федерации, российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия, названными в подпункте «а» пункта 1 этого Указа, не признаются лица, отвечающие одновременно следующим требованиям:

а) они находятся под контролем российских юридических лиц или физических лиц (конечными бенефициарами являются Российская Федерация, российские юридические лица или физические лица), в том числе, в случае если этот контроль осуществляется через иностранные юридические лица, связанные с такими иностранными государствами;

б) информация о контроле над ними раскрыта российскими юридическими лицами или физическими лицами, названными в подпункте "а" настоящего пункта, налоговым органам Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Поскольку ответчик по настоящему делу отвечает вышеуказанным требованиям, то не может быть признан лицом, связанным с иностранными государствами, которые совершают в отношении российских юридических лиц и физических лиц недружественные действия.

При таких обстоятельствах, доводы третьего лица о необходимости применения к спорным правоотношениям положений Указа Президента РФ №81 отклоняются судом, как несостоятельные.

Как было указано ранее, общество с ограниченной ответственностью «ЭлитСтрой ДТВ», не оспаривая законность и обоснованность изъятия земельного участка, выразило несогласие с суммой возмещения – 5 691 502 руб. 51 коп., определенной истцом на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка от 27.06.2023 №285/06-2023.

В пункте 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Выкупная цена изымаемого для государственных или муниципальных нужд земельного участка определяется по правилам, установленным пунктом 2 статьи 281 ГК РФ, включая в себя рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, в том числе убытки, которые он несет в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (пункт 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015).

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 17.11.2009 №1464-О-О, закрепленное в статье 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации право лиц, участвующих в деле, ходатайствовать о назначении экспертизы является дополнительной процессуальной гарантией их конституционного права на судебную защиту, поскольку предоставляет возможность обосновать правомерность занимаемой ими позиции по делу в случае, когда для этого необходимы специальные знания в различных областях науки, техники, искусства, ремесла.

Поскольку между сторонами возникли разногласия в части рыночной стоимости изымаемого объекта, арбитражный суд в порядке ст. 82 АПК РФ назначил по делу судебную оценочную экспертизу, проведение которой было поручено эксперту Союза «Торгово-промышленная палата Курской области» ФИО3.

На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос:

1. Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:29:102026:14 площадью 6 682 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для проектирования жилого поселка малой этажности, расположенного по адресу: 

<

...>?

В соответствии с заключением эксперта №28-Э/10/2024 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:29:102026:14 площадью 6 682 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для проектирования жилого поселка малой этажности, расположенного по адресу: 

<

...> по состоянию на момент проведения экспертизы составила 9 308 026 руб. 00 коп.

В силу статьи 64 АПК РФ заключения экспертов являются доказательствами, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Вместе с тем, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ст. 71 АПК РФ).

Оспаривая результаты судебной экспертизы, комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска полагал, что заключение является ненадлежащим доказательством по делу, представив в обоснование своих доводов две рецензии специалистов.

Отклоняя возражения истца в отношении экспертного заключения, арбитражный суд руководствуется следующим.

Так, указание в рецензии на отсутствие в перечне использованной литературы Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки, не может являться основанием для признания заключения недостоверным, поскольку эксперт верно руководствовался Федеральным законом «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-ФЗ.

В соответствии с требованиями статьи 25 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в заключении эксперта отражены:

– время и место производства судебной экспертизы (страница 5 экспертного заключения);

– основания производства судебной экспертизы (страница 4 экспертного заключения);

– сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу (страница 4 экспертного заключения);

– сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено производство судебной экспертизы (страницы 4-5 экспертного заключения);

– предупреждение эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения (страница 2 экспертного заключения);

– вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов (страница 4 экспертного заключения);

– объекты исследований и материалы дела, представленные эксперту для производства судебной экспертизы (страницы 4-6 экспертного заключения);

– сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве судебной экспертизы (страница 5 экспертного заключения);

– содержание и результаты исследований с указанием примененных методов (страницы 7-27 экспертного заключения);

– оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам (страница 28 экспертного заключения).

Отсутствие ссылок в экспертном заключении №28-Э/10/2024 на Федеральные стандарты оценки и Федеральный закон №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» правомерно, поскольку данный федеральный закон регламентирует оценочную деятельность и методики расчета рыночной стоимости и не применим в настоящем случае, так как проведенная по делу судебная экспертиза не является отчетом об оценке.

Аналогичный подход нашел свое отражение в Постановлении Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2023 №19АП-5235/2023 по делу №А48-5277/2022.

Возражая против результата судебной экспертизы, истец также ссылался на отсутствие анализа влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены (нарушение требования п. 11 ФСО №7).

Между тем, отсутствие анализа того или иного ретроспективного обстоятельства, с учетом полноценного анализа рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта (страница 15 экспертного заключения №28-Э/10/2024), не является основанием для вывода о том, что эксперт неверно рассчитал рыночную стоимость земельного участка.

Суд также принимает во внимание, что в соответствии с пунктом 24 ФСО №1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке  конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Эксперт ФИО3 при определении размера возмещения обосновано применила сравнительный подход и использовала надлежащие объекты-аналоги. 

Каких-либо сведений, позволяющих применить иные методы к оценке при производстве судебной экспертизы, истцом в материалы дела представлено не было.

Довод комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска относительно необходимости учета корректировки по площади земельных участков, по инженерно-геологическим условиям, по назначению земельных участков, на дорожную инфраструктуру, судом отклоняется как необоснованный, поскольку не указано, в соответствии с каким действующим нормативным регулированием подлежит применению вышеуказанные коэффициенты.

Напротив, на странице 19 экспертного заключения отражено, что понижающая корректировка на площадь не применялась экспертом, поскольку исследуемый земельный участок с кадастровым номером 46:29:102026:14 расположен преимущественно среди участков под индивидуальное жилищное строительство. Исследуемый земельный участок имеет разрешенное использование: проектирование жилого поселка малой этажности. В таких случаях, бо?льшие по площади земельные участки размежевываются собственниками на несколько (ориентировочной площадью 10-15 соток) и продаются с целью освоения индивидуального жилищного строительства либо используются собственником для комплексного строительства, что подтверждается отраженным в экспертном заключении анализом рынка.

В свою очередь, эксперт ФИО3, опрошенная судом в судебном заседании, пояснила, что корректировка по назначению земельных участков в настоящем случае не требовалась, поскольку согласно Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утв. Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 №П/0412, содержание вида разрешенного использования земельного участка – жилая застройка (код 2.0) включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 2.1 (для индивидуального жилищного строительства), 2.1.1 (малоэтажная многоквартирная жилая застройка), 2.2 (для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), 2.3 (блокированная жилая застройка).

Ввиду принадлежности к единой группе (жилая застройка) исследуемого земельного участка (малоэтажная застройка), внесение корректировки для объектов-аналогов, имеющих вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства не требовалось.

В тоже время, поскольку объекты-аналоги в полной мере не были идентичны предмету оценки, экспертом все равно были применены корректировочные коэффициенты в целях достижения сходства по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим их стоимость.

Так, экспертом ФИО3 при проведении анализа была осуществлена корректировка на имущественные права, на условия финансирования, на условия продажи, на условия рынка, по экономическим характеристикам, на различие физических характеристик. Другие характеристики, влияющие на стоимость имущества, экспертом выявлены не были.

Ссылки ответчика на некорректное избрание экспертом аналогов оцениваемого объекта судом отклоняются по следующим основаниям.

Из заключения следует, что использованные в заключении эксперта объекты-аналоги имеют похожее с исследуемым объектом назначение, расположены в Центральном районе города Курска, что подтверждается описаниями объектов недвижимости.

Выбор аналогов с заведомо заниженной или завышенной стоимостью комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска также не доказан (статья 65 АПК РФ).

В отношении доводов истца об учете экспертом ФИО3 неверной площади земельного участка, принятого в качестве аналога №3, арбитражный суд отмечает следующее.

Действительно, из открытых сведений публичной кадастровой карты https://lk1map.roscadastres.com следует, что общая площадь земельных участков с кадастровыми номерами  46:29:102024:77, 46:29:102024:69 составляет 1 971 кв.м, а не 2 000 кв.м, как указано в объявлении о продаже, на которое опирался эксперт при осуществлении своих расчетов.

Вместе с тем, произведя перерасчет исходных данных с учетом установленных неточностей, арбитражный суд установил, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:29:102026:14 составила бы 9 354 800 руб., что не превышает допустимую 10% погрешность.

Ввиду изложенного, доводы истца о том, что эксперт неверно рассчитал рыночную стоимость земельного участка, являются несостоятельными.

Ссылки Комитета на  то, что экспертное заключение не соответствует требованиям законодательства по причине отсутствия анализа несущественных показателей, отклоняются судом по следующим основаниям.

Согласно подпункту 1 пункта 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке» (ФСО №6), утв. Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 №200, в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки.

В отчет об оценке могут быть включены иные сведения, необходимые, по мнению оценщика, для полного и достаточного представления результата оценки. К таким сведениям может относиться, в том числе, описание факторов неопределенности, которые существенно влияют на результаты оценки, в частности связанных с ограничениями оценки, если они имели место в процессе оценки (пункт 11 ФСО №6).

Таким образом, в отчете обязательно должна быть приведена информация, лишь существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки. Анализ иных показателей, сведений может быть произведен по желанию эксперта.

Поскольку несущественные показатели в силу своей природы не влияют на окончательный результат исследования, то объективная необходимость их анализа, вопреки доводам ответчика, отсутствует. 

Руководствуясь вышеуказанными сведениями, эксперт произвел оценку объекта недвижимости по всем существенным показателям (влияющим на конечный результат исследования).

Принимая во внимание, что экспертом в полной мере произведен анализ показателей, имеющих значение для конечного результата исследования, суд приходит к выводу об отсутствии со стороны эксперта Союза «Торгово-промышленная палата Курской области» нарушений требований законодательства.

При указанных обстоятельствах, доводы истца о нарушении экспертом законодательства об оценочной деятельности при проведении экспертизы не нашли своего подтверждения в материалах дела, в связи с чем, отклоняются судом.

Суд приходит к выводу о том, что в материалах дела не имеется допустимых и бесспорных доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы.

Экспертному исследованию был подвергнут необходимый и достаточный материал, проведенные исследования, ход которых указан в исследовательской части заключения, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы обоснованы и не противоречат другим исследованным по делу доказательствам.

Оценив представленное экспертное заключение №28-Э/10/2024 по правилам главы 7 АПК РФ, арбитражный суд признает его допустимым и достоверным доказательством.

19.02.2025 от истца поступило ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы по делу.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. О назначении экспертизы или об отклонении ходатайства о назначении экспертизы арбитражный суд выносит определение (часть 4).

Согласно статье 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Повторная экспертиза назначается в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности выводов, содержащихся в экспертном заключении, или установления противоречий в выводах эксперта.

При этом из смысла указанной нормы сомнения в обоснованности заключения эксперта должны носить объективный характер, а противоречия неустранимый и существенный характер.

Материалы дела свидетельствуют, что судебная экспертиза назначена судом с соблюдением требований статей 82 - 86 АПК РФ.

Судом установлено, что в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ, в том числе указаны сведения об эксперте, которому поручено проведение судебной экспертизы. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормативными документами, справочной и методической литературой, которые относятся к объектам обследования. Содержащиеся в экспертном заключении выводы сделаны специалистом, обладающим специальными познаниями в области экспертизы, его профессиональная подготовка и квалификация подтверждены представленными в дело документами. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных заключений.

Заключение эксперта №28-Э/10/2024, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, признано судом допустимым доказательством по делу, соответствующим статье 86 АПК РФ. 

Сомнений в обоснованности заключения эксперта, полноте проведенных им исследований и однозначности сделанных выводов у суда не возникло, следовательно, основания для назначения повторной экспертизы отсутствуют. Несогласие истца с выводами эксперта, само по себе, не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы.

При указанных обстоятельствах, в удовлетворении ходатайства комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска о проведении по делу повторной экспертизы судом отказано, о чем объявлено протокольное определение.

Следует отметить, что наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе, в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.

Аналогичная правовая позиция отражена в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 21.09.2020 №Ф10-2920/2020 по делу №А14-9237/2019.

При таких обстоятельствах, проанализировав представленное в материалы дела заключение эксперта №28-Э/10/2024, суд приходит к выводу о том, что заключение соответствует требованиям, предъявляемым законом, в нем даны полные, конкретные и ясные ответы на поставленные вопросы, не допускающие противоречивых выводов или неоднозначного толкования.

Исходя из вышеизложенного, с учетом результатов судебной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость изымаемого земельного участка составляет 9 308 026 руб.

Оценив представленные доказательства с позиций их относимости, допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности, в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, арбитражный суд полагает исковые требования об изъятии земельного участка с кадастровым номером 46:29:102026:14 законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению, размер возмещения устанавливается судом в сумме 9 308 026 руб. согласно заключению судебной экспертизы.

В свою очередь, в силу положений статьи 56.11 ЗК РФ, изъятие земельного участка одновременно является основанием для:

– прекращения права собственности общества с ограниченной ответственностью «ЭлитСтрой ДТВ» на земельный участок с кадастровым номером 46:29:102026:14 площадью 6 682 кв.м, из категории земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Курская область, г. Курск, Центральный округ, ул. Смородиновая;

– возникновения права собственности муниципального образования «Город Курск» на земельный участок с кадастровым номером 46:29:102026:14 площадью 6 682 кв.м, из категории земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Курская область, г. Курск, Центральный округ, ул. Смородиновая.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 1 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

В соответствии с п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 НК РФ государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым арбитражными судами Российской Федерации в качестве истцов или ответчиков, от уплаты государственной пошлины освобождаются.

По рассматриваемой категории дел удовлетворение исковых требований определяется самим фактом урегулирования разногласий, возникших в ходе проведения процедуры изъятия земельного участка для муниципальных нужд.

В ходе рассмотрения дела было установлено несоответствие предложенных комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска условий в части размера выкупной стоимости объекта недвижимости фактическим обстоятельствам дела.

При таких обстоятельствах, госпошлина взысканию с ответчика в доход федерального бюджета не подлежит.

Руководствуясь статьями 16, 17, 28, 102, 110, 156, 167-170, 176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 

Р Е Ш И Л :

Изъять для государственных нужд муниципального образования «город Курск» земельный участок с кадастровым номером 46:29:102026:14 площадью 6 682 кв.м, из категории земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Курская область, г. Курск, Центральный округ, ул. Смородиновая, определив обществу с ограниченной ответственностью «ЭлитСтрой ДТВ» возмещение за изъятие земельного участка в виде его рыночной стоимости в размере 9 308 026 руб.

Признать право собственности муниципального образования «Город Курск» на земельный участок с кадастровым номером 46:29:102026:14 площадью 6 682 кв.м, из категории земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Курская область, г. Курск, Центральный округ, ул. Смородиновая.

Данное решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г.Воронеже через Арбитражный суд Курской области.

            Судья                                                                                                           И.В. Кочетова