Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А58-472/2020

18 июня 2020 года

город Якутск

Резолютивная часть решения объявлена 10 июня 2020 года. 

Мотивированное решение изготовлено 18 июня 2020 года.

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе: судьи Андреева В.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Ивановой А.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Акционерное общество "Дорожник" (ИНН 1434029879, ОГРН 1041401733890) от 17.01.2020 без номера к Комитету земельных и имущественных отношений Нерюнгринского района (ИНН 1434027060, ОГРН 1031401720162) о взыскании 3 461 993,76 рублей,

при отсутствии в судебном заседании представителей сторон, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства. 

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество "Дорожник" (далее - истец, Общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету земельных и имущественных отношений Нерюнгринского района (далее - Комитет, ответчик) о взыскании стоимости капитального ремонта крыши арендованного недвижимого  имущества, произведенного за счет собственных средств в размере 3 461 993,76 рублей.

Из представленных материалов дела установлены следующие обстоятельства.

В связи с заключением муниципального контракта на выполнение работ по летнему и зимнему содержанию межселенных автомобильных дорог с твердым покрытием общего пользования протяженностью 35 450 метров в 2018 году от 23.01.2028 №1816300017017000281-0119820-01 и на основании заявления Общества,01.02.2028 Комитет предоставил в аренду заявителю в аренду сроком до 31.12.2018, объекты недвижимого имущества находящегося в муниципальной собственности Нерюнгринский район Республики Саха(Якутия) – двух теплых стоянок № 2 (общей площадью 1262,6 кв.м.) и № 3 (общей площадью 1317,6 кв.м.), расположенных по адресу г. Нерюнгри, район пиковой котельной.

Передача указанных объектов недвижимости в аренду Обществу подтверждена содержанием Акта приема-передачи от 01.02.2018, из содержания которого следует, что техническое состояние объектов недвижимости на момент их передачи соответствует требованиям по их эксплуатации и целевому назначению, а также что предмет аренды находится в технически исправном и удовлетворительном  состоянии.

06.03.2018 истец направил в адрес ответчика извещение № 52 из содержания которого следовало, что по окончанию зимнего периода и наступления весенней оттепели выяснилось, что кровля арендуемых объектов недвижимости протекает. С учетом того, что данное обстоятельство может, по мнению Общества, повлиять на пожарную безопасность объектов аренды, истец предложил Комитету решить вопрос проведения капитального ремонта  объектов или согласовать вопрос возмещения расходов на его проведение самим истцом.

30.03.2018 истец обратился в адрес ответчика с письмом № 68 в котором предложил Комитету  продлить срок договора аренды да 10 лет с предоставлением возможности зачета размера арендной платы в счет стоимости произведенного капитального ремонта объектов недвижимости.

В связи с тем, что ответа на обращения Общества со стороны Комитета не последовало, истец 26.07.2018 заключил с Индивидуальным предпринимателем ФИО2 договор подряда, согласно которого последний обязался выполнить по заданию истца устройство кровли ангара, расположенного район Пиковой котельной, из профнастила оцинкованного, с подкровельным слоем из теплоизоляционной подложки по имеющемуся основанию общим объемом 2016 кв.м., в том числе устройство обрешетки объемом 178,2 кв.м. Стоимость работ по договору составила 3 461 993,76 рублей, которая определена в соответствии с утвержденной сторонами данного договора локальной смете.

10.09.2018 условия данного договора были выполнены, что подтверждается актами о приемке  и стоимости выполненных работ, подписанного сторонами данного договора без замечаний.

Истец произвел оплату по договору подряда от 26.07.2018 платежными поручениями № 1230 от 07.08.2018 на сумму 1 600 000 рублей, № 56 от 28.09.2018 на сумму 500 000 рублей, № 103 от 12.10.2018 на сумму 500000 рублей и № 158 от 07.02.2019 на сумму 861 993,46 рублей.

24.12.2018 истец направил в адрес ответчика письмо № 296 в котором сообщил, что им было принято решение о произведении капитального ремонта боксов и предложил ответчику возместить Обществу затраты на произведенный ремонт, приложив в письму копию договора подряда, копию сметы и копии справки о стоимости работ.

В связи с тем, что Комитет не произвел компенсации расходов Общества по проведению капитального ремонта арендованных объектов недвижимости истец 04.03.2019 направил в адрес ответчика претензию с требованием о возмещении  суммы понесенных им расходов в размере 3 461 993,76 рублей.

Комитет в ответ на претензию истца своим письмом от 15.03.2019 № 259 отказался исполнить требование Общества.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения Общества с настоящим заявлением в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

В представленном отзыве на исковое заявление ответчик отклонил требования истца, указав, что не был своевременно уведомлен о необходимости проведения капитального ремонта, условия заключенного договора подряда от 26.07.2018 по объему, стоимости и срокам не были согласованы с ответчиком. Кроме того, по мнению Комитета, истец не доказал надлежащим образом необходимость проведения именно капитального ремонта арендованного имущества.

В представленных возражениях на отзыв истец указал, что принимая решение о проведении капитального ремонта действовал разумно и осмотрительно, поскольку данный ремонт мог быть выполнен только в летнее время, а неотложная необходимость в его проведении была обусловлена уставной деятельностью Общества. В представленных к судебному заседанию письменных объяснениях истец указал на невозможность представления копии Соглашения о внесении изменений в договор аренды направленного ответчиком в адрес Общества 27.03.2018. также истец представил в суд копию письма   от 06.03.2018 № 52., которая приобщена к материалам дела.

Ответчик представил в суд ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. 

Исследовав материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу статей 6, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федераци арбитражное судопроизводство осуществляется с учетом принципов законности, равноправия и состязательности.

При этом каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства, заявлять ходатайства. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации участвующие в деле лица должны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований или возражений.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Из содержания статей 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Предметом данного спора является требование арендатора о взыскании с арендодателя стоимости произведенного капитального ремонта арендованного имущества в порядке статьи 616 Гражданского кодекса  российской федерации.

Из материалов дела установлено и не оспаривается сторонами, что истец и ответчик находились в период с 01.02.2018 по 31.12.2018 в обязательственных отношениях по договору аренды недвижимого имущества находящегося в муниципальной собственности. Данные обстоятельства также подтверждены содержанием решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) по делу № А58-932/2020.

Статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены обязанности сторон по содержанию арендованного имущества, согласно пункту 1 которой на арендодателя возлагается обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, а на арендатора - обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Абзацем 2 пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, - в разумный срок.

Согласно абзацу третьему пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации неисполнение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает право арендатору произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость такого ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Таким образом, из содержания статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что право произвести капитальный ремонт без согласования арендодателем возникает у арендатора в связи с неотложной необходимостью или, если арендодатель не исполняет своей обязанности по производству такого ремонта.

Из содержания условий договора аренды № 19 от 01.02.2018 следует, что срок проведения капитального ремонта арендованных помещений установлен не был. Ответчик принял на себя обязательства производить за свой счет капитальный ремонт (п.3.2.3 договора), а истец обязался поддерживать объекты аренды в надлежащем техническом состоянии (п.3.4.3); самостоятельно и за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем( отопление, водоснабжения, канализации, электроснабжения и д.р.) не нарушая конструктива инженерных систем(п.3.4.9); по мере необходимости производить текущий ремонт арендованных помещений (п.3.4.12);не производить без письменного согласия ответчика неотделимые улучшения объекта. 

В предмет доказывания по исковому требованию о взыскании с арендодателя стоимости работ по капитальному ремонту арендуемого здания входит выяснение следующих вопросов: произвел ли арендатор капитальный ремонт арендуемого объекта за свой счет, размер затрат арендатора на капитальный ремонт, представление арендодателю сметной документации, согласование капитального ремонта с арендодателем либо обоснование неотложной необходимости проводимого ремонта, а также документальное подтверждение факта выполнения работ или двустороннего волеизъявления на проведение зачета в счет арендной платы.

Таким образом, анализируя положения статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что обязанность арендодателя по проведению капитального ремонта не является абсолютной, а возникает в случае неотложной необходимости проведения капитального ремонта арендованного имущества. Таким образом, истец должен представить доказательства наличия неотложной необходимости проведения капитального ремонта.

Как было указано выше, истец принял имущество в аренду без каких-либо замечаний, согласно акту приема-передачи сдаваемые в аренду объекты находятся в состоянии, отвечающим требованиям, предъявляемым к их эксплуатации, а обязанность производить текущий ремонт переданного в аренду имущества возложена на Общество.

Доказательства возникновения неотложной необходимости проведения капитального ремонта переданного в аренду имущества истец не представил.

В материалах дела отсутствуют какие либо акты осмотра имущества, дефектные ведомости или иные доказательства наличия необходимости проведения неотложного капитального ремонта арендованных помещений.

В подтверждение уведомления ответчиком истца о необходимости проведения капитального ремонта арендованных помещений истцом в материалы настоящего дела представлена переписка сторон по данному вопросу.

Вместе с тем, из содержания писем истца от 06.03.2018 и от 30.03.2018 невозможно установить, что арендованному имущества требуется неотложный капитальный ремонт крыши. Кроме того, в данной переписке не определен объем ремонта, позволяющего достоверно определить необходимость именно капитального, а не текущего ремонта помещений.   

Более того, в письме от 24.12.2018 истец прямо указывает, что решение о проведении ремонта им было принято самостоятельно.

Суд также критически оценивает представленный в дело договор подряда от 26.07.2018 как доказательства проведения капитального ремонта арендованного имущества. Так из его содержания следует, что ремонт произведен на ангаре, тогда как предметом аренды являются два теплых склада. 

Истцом документально не доказано необходимость проведения именно такого объема работ и необходимости использования  непосредственно указанных в смете  строительных материалов (профнастила оцинкованного, с подкровельным слоем из теплоизоляционной подложки).

Довод истца о том, что ответчик был согласен на проведение капитального ремонта истцом, в счет оплаты за аренду имущества, документально не подтвержден. 

Кроме того, наличие такого дополнительного соглашения не имело бы юридической силы, поскольку в результате его заключения у сторон возникли бы новые правоотношения, которые, исходя из пункта 1 статьи 442 Гражданского кодекса Российской Федерации, должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, разъясняя указанную норму в пункте 1 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", указал, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции"), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

В связи с этим, дополнительные соглашения к договору аренды недвижимого имущества, заключенные на новых условиях, не предусмотренных протоколом о результатах торгов, без проведения торгов, являются ничтожными сделками (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в нарушение положений статей 65 (каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений), 9 (судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлены доказательства, свидетельствующие о неотложной необходимости проведенного капитального ремонта арендуемых помещений на сумму 3 461 993,76 рублей в период действия договора аренды от 01.02.2018. 

Выполнение истцом работ на объектах, являющимся муниципальной собственностью в отсутствие согласованных и не оформленных в установленном законом порядке процедур, является предпринимательским риском истца, о котором последний, не мог не знать.

Выполняя на свой риск работы на арендованном объекте, истец действовал исключительно в своем имущественном интересе, с целью получения прибыли.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требования отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет http://yakutsk.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда – http://4aas.arbitr.ru.

Судья

В.А. Андреев