АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-42431/2021

г. Краснодар

24 октября 2022 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 октября 2022 года

Постановление в полном объеме изготовлено 24 октября 2022 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Анциферова В.А.  и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Адлерское бюро путешествий и экскурсий» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) –                  ФИО1 (доверенность от 28.07.2021), в отсутствие ответчиков: администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), департамента имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования город-курорт Сочи и департамента имущественных отношений администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.06.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда               от 27.07.2022 по делу № А32-42431/2021, установил следующее.

ООО «Адлерское бюро путешествий и экскурсий» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации города Сочи (далее – администрация, в котором просило:

 – изложить пункт 2.2 договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 23.05.1997 № 4900000322 путем изложения пункта 2.2 договора в следующей редакции:

«2.2. Арендная плата устанавливается в размере годовой арендной платы за участок равной произведению кадастровой стоимости земельного участка и ставки земельного налога, нормативно установленной для территории, на которой находится земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402027:616»;

– исключить  пункт 2.4 договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 23.05.1997 № 4900000322.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.11.2021 к участию в деле в качестве соответчика привлечен департамент имущественных отношений администрации города Сочи (далее – департамент).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.06.2022, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2022, исковое заявление удовлетворено. Ответчикам предписано в течение одного месяца с даты вступления в законную силу судебного акта внести в договор аренды                   от 23.05.1997 № 4900000322 изменения. Пункт 2.2 договора изложен в следующей редакции: «Размер годовой арендной платы с 12.08.2017 устанавливается в размере ставки земельного налога 0,45% от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402027:616». Пункт 2.4 договора изложен в следующей редакции: «Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка и ставки земельного налога. При этом арендная плата в связи с изменением кадастровой стоимости подлежит перерасчету по состоянию на 01 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. Изменение размера арендной платы фиксируется и оформляется приложением (дополнительным соглашением) к настоящему договору и подписывается сторонами».

В кассационной жалобе администрация и департамент, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных судами выводов представленным в дело доказательствам, просят отменить решение и постановление, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. Податели жалобы считают ошибочным отнесение спорного участка к ограниченным в обороте землям. Кроме того, ответчики указывают на ничтожность договора аренды, поскольку на момент заключения сделки администрация не имела полномочий на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в федеральной собственности.

Общество представило в суд округа отзыв, в котором указало на отсутствие оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов.

В судебном заседании представитель общества полагал, что выводы судебных инстанций основаны на представленных в дело доказательствах и применимых нормах действующего законодательства.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя истца, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что решение и апелляционное постановление следует оставить без изменения.

Как видно из материалов дела, комитет по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и ТОО «Адлерское бюро путешествий и экскурсий» (в настоящее время – ООО «Адлерское бюро путешествий и экскурсий») (арендатор) заключили договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 23.05.1997 № 322, согласно которому арендатору передан в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 1576 кв. м, на котором расположена арендованная база по приему туристов по ул. Б. Хмельницкого, 50 в Адлерском районе (пункт 1.1 договора).

Согласно пункту 2.1 договор действует с 01.01.1997 по 01.01.2046.

В соответствии с пунктом 2.2 договора арендная плата устанавливается в размере базовой ставки арендной платы в зоне А - 1 - а х 1 576 х 0,3.

Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города), либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее вышеназванных базовых (исходных) ставок                   (пункт 2.4 договора).

В соответствии с пунктом 1.3 договора земельный участок предоставлен для использования его в целях: санаторно-курортная деятельность. 

Пунктом 1 дополнительного соглашения от 28.02.2008 к договору аренды арендная плата установлена в размере 316 232 рублей 28 копеек.

Указанному земельному участку присвоен кадастровый номер 23:49:0402027:616.

Право собственности муниципального образования город-курорт Сочи в отношении данного участка зарегистрировано в ЕГРН 17.03.2010. Суды установили, что земельный участок находится во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта Сочи. 

Согласно сведениям ЕГРН на спорном земельном участке расположен принадлежащий обществу на праве собственности объект недвижимости с кадастровым номером 23:49:0402027:1365 площадью 331,7 кв. м, назначение – нежилое здание, наименование – административно-бытовой корпус (т. 1, л. д. 39 – 41).

Полагая, что данным договором в отношении спорного земельного участка установлена ненадлежащая арендная плата, истец направил в администрацию претензию от 02.08.2021 с требованием пересмотреть размер годовой арендной платы по договору аренды, а именно: внести изменения в части определения арендной платы в порядке, установленном пунктом 4 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – постановление № 582).

В письме от 04.09.2021 № 13748/02.01-45 департамент указал, что произвести перерасчет арендной платы по спорному договору в размере ставки земельного налога на основании постановления № 582 не предоставляется возможным, поскольку размер годовой арендной платы по договору установлен в соответствии с постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 № 1699 «О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» (т. 1, л. 

<

...>).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества с исковым заявлением в арбитражный суд.

Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 данного Кодекса).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса).

Если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4                          статьи 445 Гражданского кодекса).

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 Гражданского кодекса).

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации                  от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указано следующее. Требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора.

Условия договора аренды спорного земельного участка (в редакции дополнительного соглашения) позволили судам заключить, что арендная плата за его использование определяется нормативно (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса). При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями (императивными требованиями) законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Постановлением № 582 (в редакции, вступившей в силу 12.08.2017) утвержден принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения. В соответствии с названным принципом размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации                № 4 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.12.2019, разъяснено, что принцип № 7, закрепленный постановлением № 582, применяется исключительно в случаях аренды земельных участков, относящихся к перечню, установленному пунктом 5 статьи 27 Земельного кодекса (земельные участки, ограниченные в обороте).

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, оценив их по правилам                         статьи 71 Кодекса, судебные инстанции установили, что на земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий обществу на праве собственности. Данный участок является ограниченным в обороте, поскольку расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны федерального курорта и не подлежит передаче в частную собственность (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса, часть 3                                 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях и отдельные законодательные акты Российской Федерации"»). С учетом изложенного суды пришли к правильному выводу о том, что размер арендной платы за пользованием таким участком определяется с 12.08.2017 в размере земельного налога.

Суды правомерно отклонили довод администрации о ничтожности договора аренды от 23.05.1997 № 4900000322, поскольку указанный договор заключен комитетом по управлению имуществом города Сочи, что соответствовало его компетенции. Данный орган в рассматриваемый период обладал полномочиями заключать договоры аренды в отношении земельных участков федерального уровня собственности.

В обжалуемых судебных актах подробно приведены мотивы, по которым суды пришли к выводу о наличии условий для удовлетворения иска; перечислены доказательства, исследованные и получившие правовую оценку, как отдельно, так и в совокупности. Доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о нарушении судами первой и апелляционной инстанций норм материального или процессуального права, обусловлены несогласием с оценкой доказательств и постановленными по результатам их исследования выводами, которое не является достаточным основанием для отмены (изменения) судебных актов. Пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции ограничены проверкой правильности применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствия выводов о применении нормы права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам (части 1 и 3 статьи 286 Кодекса).

При таких обстоятельствах основания для отмены решения и постановления по доводам жалобы отсутствуют.

От уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе администрация и департамент освобождены.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.06.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2022 по делу                                       № А32-42431/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                     А.И. Мещерин

Судьи                     В.А. Анциферов

                                                                                                                   И.В. Сидорова