РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-128024/21-110-851

г. Москва

22 ноября 2021 г.

Резолютивная часть решения объявлена 09 ноября 2021 года 

Решение в полном объеме изготовлено 22 ноября 2021 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Мищенко А.В. /единолично/, 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Милкиной  К.А.,  

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "СИТИ ДЕВЕЛОПМЕНТ ГРУПП" (107078, г. Москва, Улица Садовая-Спасская, Дом 20, Строение 1, Этаж 2 Помещение III ком. 11, ОГРН: 1171690056460, Дата присвоения ОГРН: 08.06.2017, ИНН: 1658200265) к акционерному обществу "Научно - Исследовательский Институт Цветных Металлов "Гинцветмет" (129515, Город Москва, Улица Академика Королева, ДОМ 13, СТР 1, ЭТ/ПОМ/КОМ 5/I/40, ОГРН: 5147746284813, Дата присвоения ОГРН: 28.10.2014, ИНН: 7717798611) о взыскании 6 791 573,60 рублей,

при участии:

от истца – Куданкин М.М. по дов. от 14.06.2021, Камалов  В.К. по дов.  от  14.06.2021

от ответчика- Комбарова М.В. по дов.  от   24.05.2021,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "СИТИ ДЕВЕЛОПМЕНТ ГРУПП" обратилось с иском к акционерному обществу "Научно - Исследовательский Институт Цветных Металлов "Гинцветмет" о взыскании 2 092 213,57 руб. переплаты за техническое обслуживание и содержание общего имущества в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Академика Королева, д.13, стр.1, за 2019 и 2020 год. 

Ответчик иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве. 

В ходе судебного разбирательства истцом заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Вместе с тем судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные знания, тогда как в данном случае специальных знаний для разрешения спора не требуется.

Заслушав представителей сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам:

Как усматривается из материалов дела, ООО «Сити Девелопмент Групп» (далее - ООО «СДГ», истец) является собственником нежилых помещений первого и цокольного этажа здания, расположенного по адресу: г. Москва, улица Академика Королева, дом 13, строение 1, приобретённых по договору купли-продажи с ООО «Фортуна-1» от 17 мая 2019 г. В указанном здании (далее -Здание) также размещаются нежилые помещения, собственником которых является АО «Институт «Научно-исследовательский институт цветных металлов «Гинцветмет» (далее -Институт Гинцветмет, Институт, Ответчик) (ИНН 7717798611, ОГРН 5147746284813, адрес: 129515, г. Москва, ул. Академика Королева, д. 13, ст. 1, эт/пом/ком 5/1/40).

После приобретения вышеуказанных нежилых помещений, между ООО «СДГ» и Институтом Гинцветмет был заключён договор №48/19/С на комплексное техническое обслуживание нежилых помещений от 17 мая 2019 г. на срок до 31 декабря 2019 г.

В обоснование  своего требования истец сослался на те обстяотельства,  что 09 января 2020 г. Институт Гинцветмет предложил ООО «СДГ» заключить Договор №20/С-30 на комплексное техническое обслуживание и содержание общего имущества на новых условиях и с необоснованным повышением договорной цены обслуживание более чем в два раза. Для бесперебойной работы заведения истца с назначением общепит, ООО «СДГ» 06 апреля 2020 г. вынуждено было заключить с Институтом Договор №20/С-30 на комплексное техническое обслуживание и содержание общего имущества на новых условиях и с необоснованным повышением договорной цены обслуживания более чем на 50% в отсутствие к этому экономических и (или) технологических причин.

10 марта 2021 г. в адрес ООО «СДГ» поступил проект Договора (в Word-формате) на содержание и техническое обслуживание общего имущества Здания на новых условиях и опять с необоснованным повышением договорной цены обслуживание более чем на 50%.

Исходя из изложенного, по мнению истца, ответчик Гинцветмет, имея в собственности все общедомовые коммуникации и сети, злоупотребляет своим доминирующим положением на данном   рынке   оказания   услуг,   неконтролируемо   повышая   ежегодную стоимость комплексного технического обслуживания и содержания общего имущества более чем на 50% к предыдущему году, что наглядно выглядит следующим образом: 

В 2019 г. ежемесячная оплата составила 73 532,84 руб.;

В 2020 г. ежемесячная оплата составила 110 108,73 руб. - увеличена более чем на 50%;

В 2021 г. ежемесячная оплата планируется 166 490,72 руб. - увеличена более чем на 50%.

ООО «СДГ» неоднократно обращалось к руководству Института с просьбой пояснить причину завышения тарифов по техническому обслуживанию помещений, расположенных по адресу: город Москва улица Академика Королева дом 13 строение 1.

Однако, по состоянию на текущую дату информация не была предоставлена.

Так же в адрес АО «Институт «ГИНЦВЕТМЕТ» неоднократно были направленны запросы о предоставлении отчёта об использовании привлечённых денежных средств на содержание общего имущества Здания в 2019 - 2020 гг.

В частности, 29.04.2021г. в адрес Института была направлена претензия с просьбами предоставить в адрес ООО «СДГ» документы, подтверждающие фактические расходы Института Гинцветмет на техническое обслуживание и содержание общего имущества в Здании за 2019 и 2020 годы, а также исключить из выставленных счетов за 2019 и 2020г.г. затраты на содержание и ремонт помещений, принадлежащих АО «Институт «ГИНЦВЕТМЕТ» и не являющихся общим имуществом, а также затраты, не направленные на содержание и эксплуатацию общего имущества, произвести перерасчёт выставленной платы за 2019 и 2020г.г., которая оставлена без ответа.

Согласно разъяснениям, приведённым в абзаце третьем п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещении на общее имущество здания", отношения собственников помещении, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения.

В силу ст. 210 ГК РФ собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению объекта долевой собственности соразмерно своей доле.

Согласно ст. 39 ЖК РФ собственники помещении в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. ГК Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несёт собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (ч. 2).

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, в том числе плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (ч.2 ст.154 ЖК РФ).

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путём внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).

По смыслу приведённых положении собственники помещении, расположенных в здании, обязаны нести бремя содержания общего имущества, участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путём внесения платы за содержание и ремонт помещения, взносов на капитальный ремонт.

В силу ч. 7 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.

Согласно ст. 156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства (пункт 1). Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45-48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учётом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

В соответствии со статьёй 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВысшегоАрбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10, в пункте 2 Правилпроведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организациидляуправлениямногоквартирнымдомом, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75, дано определение понятия "размер платы за содержание и ремонт жилого помещения" - это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчёта 1 квадратного метра общей площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.

Согласно части 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Как следует из п.13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 №22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности" (далее постановление Пленума ВС РФ N 22) при разрешении споров, связанных с внесением платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме, следует исходить из того, что к общему имуществу в многоквартирном доме относится только то имущество, которое отвечает признакам, закреплённым в статье 36 ЖК РФ и пункте 1 статьи 290 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе, о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надёжности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учёта и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

Под содержанием общего имущества в многоквартирном доме следует понимать комплекс работ и услуг, направленных на поддержание этого имущества в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надёжности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность их имущества, доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учёта и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (пункт 14 постановления Пленума ВС РФ N 22).

Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации (часть 1.2 статьи 161 ЖК РФ).

Пункт 11 Правил N 491 содержит перечень мероприятий по содержанию общего имущества многоквартирного дома, который не является исчерпывающим. При надлежащем выполнении указанных мероприятий у истца возникает право на получение платы за эти услуги и работы.

Ответчик, являясь собственником коммуникаций, размещённых либо подведённых к зданию, будучи монополистом на локальном рынке, создаёт условия, которые не позволяют в полной мере осуществлять (вести) должную коммерческую деятельность ООО «СДГ», не выполняет обязательства, возложенные на неё жилищным законодательством, в нарушение установленного законом порядка завышает цены на содержание общего имущества, вынуждая ООО «СДГ» заключать договора на комплексное техническое обслуживание и содержание общего имущества на заведомо невыгодных условиях.

Также по мнению истца, Ответчик привлекает денежные средства истца на ремонт и содержание как общего имущества Здания, так и своих собственных помещений, отчета о расходовании денежных средств, выполнении запланированных работ не предоставляет, расшифровки затрат нет, планов по ремонту и содержанию общего имущества (обоснование видов работ, сметная стоимость) в 2019-2020 годах на согласование всех собственников ответчиком также не предоставлялось.

Исходя из изложенного, и ввиду того, что ответчик не предоставляет документы, подтверждающие структуру фактических затрат на техническое обслуживание и содержание общего имущества в Здании за 2019-2020 год, предметом настоящего иска является установление суммы затрат, фактически понесённых ответчиком на содержание и техническое обслуживание общего имущества Здания, а также возврат суммы переплаты, произведённой истцом по выставленным ответчиком счетам за техническое обслуживание и содержание общего имущества в здании за 2019-2020 годы.

Ввиду того, что ответчиком не было представлено документов, подтверждающих расходы по техническому обслуживанию и содержанию общего имущества Здания за 2019-2020г., истец в момент подачи иска затрудняется предоставить точный расчёт исковых требований и предварительно определяет сумму переплаты в размере все произведённых платежей за 2019 год в размере 770 908,81 рублей, за 2020 год - 1 321 304,76 рублей, а всего 2 092 213,57 рублей.

На основании изложенного  истец обратился с настоящим иском в суд.

Вместе с тем, 17.05.2019 между ООО «СДГ» и АО «Институт «ГИНЦВЕТМЕТ» был заключен Договор № 48/19/С на комплексное обслуживание нежилых помещений на срок до 31.12.2019 (п. 1.6 Договора).

06.04.2020 между Истцом и Ответчиком заключен аналогичный Договор № 20/С-30 со сроком действия с 01.01.2020 по 31.12.2020 (п. 9.1. Договора).

Оба вышеуказанных Договора подписаны обеими сторонами и свои обязательства по ним выполнены в полном объеме.

В период действия Договоров претензий со стороны Истца не поступало, что подтверждается регулярной оплатой выставляемых счетов.

Согласно ст. 158 ЖК РФ собственник помещения обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт помещения.

Таким образом, бремя содержания общего имущества законом возложено на собственников помещений.

Как пояснил представитель ответчика, АО «Институт «ГИНЦВЕТМЕТ» на постоянной основе уже много лет оказывает подобные услуги и предложил Истцу ознакомиться с условиями договора на комплексное и техническое обслуживание, в результате чего Сторонами ежегодно заключались спорные Договоры.

Согласно ст. 450 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 421 ГК РФ регламентировано, что граждане и юридические липа свободны в заключении договора.

Истец ежегодно заключал договор на комплексное и техническое обслуживание и содержание общего имущества и добросовестно исполнял принятые на себя обязательства.

При заключении спорных договоров, Истец также подписывал Приложение № 1 к Договорам (калькуляция стоимости эксплуатации совместной собственности имущественного комплекса), в которой прописаны все расходы на содержание общего имущества, а также рассчитан процент в долях на общие затраты от общей суммы расходов на содержание общего имущества.

Ежегодное повышение цен обуславливается тем, что повышается стоимость оказываемых услуг, необходимых для содержания общего имущества собственников, а также повышаются тарифы на коммунальные ресурсы, которые утверждаются на региональном уровне и являются обязательными при расчетах потребления. Данная информация всегда указывалась в калькуляции.

Ответчиком был предложен к заключению стандартный договор на техническое обслуживание, предоставлено обоснование цены договора и сроки оказания услуг.

Таким образом, сторонами согласованы существенные условия Договора и принято добровольное решение о его заключении.

АО «Институт «ГИНЦВЕТМЕТ» на праве собственности принадлежит 50 473,1 кв.м. помещений в строении №1 по адресу: г. Москва, ул. Академика Королева, д. 13 (всего площадь здания - 74 531 кв.м.). Ответчик принял на себя бремя организации содержания общего имущества и со всеми собственниками (каждый пропорционально своей доли) несет расходы на комплексное техническое обслуживание нежилых помещений.

В своем исковом заявлении Истец не поясняет какие именно нарушены «установленные законом порядки», не указывает нормативно-правовое обоснование своих требований и какие нормы российского законодательства не соблюдены Ответчиком в рамках исполнения заключенных договоров.

Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Заключенные договоры полностью исполнены сторонами. Оба договора срочные и согласно ст. 408 ЕК РФ завершены прекращением исполнения обязательств.

При указанных обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.

На основании  изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 123, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

Р Е Ш И Л:

В  удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы отказать.

В удовлетворении иска отказать.  

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение  месяца с даты его принятия.

 

Судья:

А.В. Мищенко