ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65

http://13aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №А21-9696/2018

04 марта 2019 года

г. Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть постановления объявлена     26 февраля 2019 года

Постановление изготовлено в полном объеме  04 марта 2019 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего  Жиляевой Е.В.

судей  Желтянникова В.И., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем Самарчук Ю. В.,

при участии:  

от истца: Гринцевич Г.Э. – по доверенности от 15.02.2019;

от ответчика: Камасин Е.С. – по доверенности от 27.07.2018

от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер  13АП-1499/2019)  Администрации муниципального образования "Зеленоградский городской округ" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 30.11.2018 по делу № А21-9696/2018 

(судья Можеговой Н.А.), 

принятое по иску Администрации муниципального образования "Зеленоградский городской округ" к обществу с ограниченной ответственностью "Морские инвестиции" о расторжении договора аренды, о признании права собственности отсутствующим, 

третье лицо: Управление Росреестра по Калининградской области, 

установил:

Администрация муниципального образования «Зеленоградский городской округ» (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Морские инвестиции» (далее – Общество) с требованиями

- о расторжении договора аренды от 15.06.2010N299-КЗО/2010 земельного участка площадью 1 576 кв.м, кадастровый номер 39:05:010323:50, расположенного по адресу: Зеленоградск, улица Гагарина, дом 34;

- о признании отсутствующим права собственности Общества на объект недвижимости – жилой дом с верандой (кадастровый номер 39:05:010323:76), расположенный по адресу: Калининградская область, город Зеленоградск, улица Гагарина, 34;

- о снятии с кадастрового учета объекта недвижимости – жилого дома с верандой, строение с кадастровым номером 39:05:010323:76, расположенного по адресу: Калининградская область, город Зеленоградск, улица Гагарина, дом 34;

- об исключении из Единого государственного реестра записио праве собственности на объект недвижимости – жилой дом с верандой, строение с кадастровым (условным) номером 39:05:010323:76, расположенное по адресу: Калининградская область, город Зеленоградск, улица Гагарина, дом 34;

- об обязании ответчика в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу произвести демонтаж двухэтажного жилого дома с кадастровым номером 39:05:010323:76 на земельном участке с кадастровым номером 39:05:010323:50, расположенном по адресу: Зеленоградск, улица Гагарина, дом 34;

- в случае неисполнения Обществом решения суда в установленный срок, предоставить Администрации право демонтажа объекта с кадастровым номером 39:05:010323:76, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 39:05:010323:50, по адресу: Зеленоградск, улица Гагарина, 34, с привлечением необходимой техники и специалистов других организаций и служб с последующим взысканием расходов с ответчика.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Росреестра по Калининградской области.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 30.11.2018 в иске отказано.

В апелляционной жалобе Администрация просит обжалуемый судебный акт отменить, исковые требования удовлетворить.

Податель жалобы указывает, что судом не исследовался вопрос о предоставлении в аренду ответчику земельного участка сверхнормативной площади, поскольку в соответствии с Правилами землепользования и застройки МО «Зеленоградское городское поселение» от 18.12.2012 N 173 для обслуживания или строительства индивидуального жилого дома допускается предоставление земельных участков площадью не более 600 кв.м. Следовательно, на основании соглашения от 05.06.2013 N 238-КЗО/2013 сверхнормативная площадь земельного участка составляет 1 000 кв.м, чем нарушает права муниципального образования.

По мнению подателя жалобы, установленная пунктом 3.1 указанного соглашения кадастровая стоимость земельного участка в размере  2 927 861, 28 рублей, влечет причинение муниципальному образованию убытков, поскольку в действительности составляет 15 148 149, 20 рублей.

Администрация считает, что судом не исследован вопрос о самовольном строительстве, осуществляемом ответчиком на предоставленном в аренду земельном участке. 

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ответчик просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца доводы жалобы поддержал.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Судом апелляционной инстанции рассмотрено ходатайство ответчика о вынесении частного определения, апелляционная коллегия отклонила указанное ходатайство в связи с отсутствием  оснований, предусмотренных частью 1 статьи 188.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В соответствии со статьей 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, ООО «Морские инвестиции» является собственником двухэтажного жилого дома с верандой, общей площадью 82,7 кв.м., расположенного по адресу: Калининградская область, г.Зеленоградск, ул. Гагарина, 34, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 18.08.2004 39-АА №237210.

Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды 15.06.2010 №299-КЗО/2010, по условиям которого ответчику в аренду сроком на три года передан земельный участок с кадастровым номером 39:05:010323:50, площадью 1 576 кв.м., расположенный по адресу: Калининградская область, г.Зеленоградск, ул. Гагарина, 34. 

В соответствии с пунктом 1.1 договора участок предоставлен для реконструкции жилого дома в гостиницу.

МО «Зеленоградский район» издано постановление 24.04.2013 №549 об уточнении разрешенного использования спорного земельного участка.

На основании данного постановления стороны заключили соглашение о внесении изменений в договор от 15.06.2010 №299-КЗО/2010 (в том числе, в пункт 1.1), по условиям которого земельный участок предоставлен сроком на 49 лет для обслуживания индивидуального жилого дома.

Ссылаясь на использование земельного участка с кадастровым номером 39:05:010323:50 не по назначению, Администрация направила в адрес Общества претензию от 10.08.2018 с требованием  о демонтаже жилого дома, а также о снятии объекта недвижимости с кадастрового учета.

09.04.2018 Администрация направила в адрес Общества претензию с требованием о расторжении договора аренды.

Поскольку требования, изложенные в претензиях, Обществом не исполнены, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы процессуального и материального права, сделал вывод об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с подпунктом «в» пункта 7.1 и подпунктом «д» пункта 7.2. договора аренды основанием для досрочного расторжения договора являются:

- использование земли не по целевому назначению или способами, приводящими к ухудшению экологической обстановки на земельном участке или прилегающих территориях;

- нарушение арендатором сроков освоения земельного участка.

В обоснование иска Администрация указывает, что земельный участок используется Обществом не по назначению, поскольку работы на земельном участке не ведутся, трава не окошена, участок захламлен строительным мусором, ветки деревьев мешают проходу людей по променаду.

По условиям договора аренды (в редакции соглашения от 05.06.2013) земельный участок с кадастровым номером 39:05:010323:50 предоставлен Обществу для обслуживания индивидуального жилого дома.

Сроки освоения земельного участка  договором не установлены.

Из материалов дела усматривается, и не оспаривается Администрацией, что принадлежащий Обществу на праве собственности жилой дом фактически находится на указанном земельном участке. 

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В нарушение статьи 65 АПК РФ Администрацией не представлено доказательств использования Обществом земельного участка способами, приводящими к ухудшению экологической обстановки на земельном участке или прилегающих территориях.

Нарушения земельного законодательства и условий использования земельного участка, предусмотренных договором аренды, не установлено, материалами дела подтверждается, что земельный участок используется по целевому назначению, на момент обращения в суд и рассмотрения дела у Общества отсутствовал долг по арендной плате. 

Поскольку законные основания для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя отсутствуют, иск в указанной части правомерно оставлен судом первой инстанции без удовлетворения.

Что касается требования Администрации о признании отсутствующим права собственности Общества на объект недвижимости – жилой дом с верандой (кадастровый номер 39:05:010323:50), расположенный по адресу: Калининградская область, г.Зеленоградск, улица Гагарина, 34.

В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, применение данного способа защиты возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установления факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

В данном случае применение такого исключительного способа защиты Администрацией не доказано. 

Ссылка подателя жалобы на то обстоятельство, что судом не исследовался вопрос о предоставлении в аренду ответчику земельного участка сверхнормативной площади, поскольку в соответствии с Правилами землепользования и застройки МО «Зеленоградское городское поселение» от 18.12.2012 N 173 для обслуживания или строительства индивидуального жилого дома допускается предоставление земельных участков площадью не более 600 кв.м., не принимается апелляционной коллегией, поскольку суд рассматривал настоящий спор по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Вместе с тем Администрация не ссылалась в исковом заявлении на то обстоятельство, что на основании соглашения от 05.06.2013 N 238-КЗО/2013 сверхнормативная площадь земельного участка составляет 1 000 кв.м.

Довод подателя жалобы, о том, установленная пунктом 3.1 указанного соглашения кадастровая стоимость земельного участка в размере  2 927 861, 28 рублей, влечет причинение муниципальному образованию убытков, поскольку в действительности составляет 15 148 149, 20 рублей, не принимается апелляционным судом, поскольку не может служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта. 

Суд апелляционной инстанции отмечает, что указанные доводы Администрации сводятся к несогласию с условиями договора аренды в редакции соглашения, однако, договор аренды и соглашение являются действующими, в установленном порядке не оспорены и недействительными не признаны. 

Довод Администрации о том, что судом не исследован вопрос о самовольном строительстве, осуществляемом ответчиком на предоставленном в аренду земельном участке, также подлежит отклонению, поскольку указанное подателем жалобы обстоятельство носит предположительный характер, правового значения для рассмотрения настоящего спора не имеет, в суде первой инстанции данный довод также не был заявлен. 

Апелляционным судом не установлено нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права, являющихся основанием для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции, обстоятельства, имеющие значение для дела, выяснены в полном объеме, выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют обстоятельствам дела.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 30.11.2018 по делу № А21-9696/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

 

Судьи

В.И. Желтянников

 И.А. Тимухина