АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-16511/2017

г. Тюмень

07 сентября 2018 года

Резолютивная часть определения оглашена 03.09.2018.

Определение в полном объеме изготовлено 07.09.2018. 

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Щанкиной А.В., при ведении протокола помощником судьи Квиндт Е.И., рассмотрев в судебном заседании дело по иску 

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 308860410200022, ИНН 

<

***>) 

к Комитету по управлению имуществом Администрации города Тобольска (626150, Тюменская обл., г.Тобольск, мкр-н 8, д.32, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи, 

третье лицо - ФИО2

При участии в судебном заседании:

от истца: ФИО3 по доверенности от 24.11.2017 (в реестре № 2-5432), 

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 31.08.2018, 

от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

установил:

ИП ФИО1 (далее –истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к Комитету по управлению имуществом Администрации города Тобольска (далее – ответчик, Администрация) об урегулировании разногласий при заключении договора от 11.10.2017 купли-продажи муниципального имущества, приобретаемого в рассрочку - здание назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 487,3 кв.м., адрес объекта: 

<

...>, кадастровый номер 72:24:0606016:80; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилое строение (магазин) общая площадь 1 134 кв.м., адрес объекта: 

<

...> кадастровый номер 72:24:0606010:47, на следующих условиях:

- пункт 2.1 договора «Цена продажи имущества в соответствии с отчетом о рыночной стоимости на 20.10.2017 №229/17, выполненного независимым оценщиком, действующим в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности составляет 3 643 000 руб., в том числе нежилое здание - 3 278 000 руб. (без НДС), земельный участок 365 000 руб.».

- приложение №1 к договору от 11.10.2017 купли-продажи муниципального недвижимого имущества, приобретаемого в рассрочку, составить исходя из внесенных изменений в цену продажи имущества. 

Исковые требования в части урегулирования разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества мотивированы ссылками на ст.ст. 217, 445, 552 ГК РФ, ст. 1 ЗК РФ, Закон № 159-ФЗ и № 209-ФЗ, а также тем обстоятельством, что по мнению истца предложенная ответчиком в проекте договоре выкупная стоимость объектов недвижимости – здания и земельного участка по цене 3 659 322 руб. 03 коп. и 2 222 000 руб. соответственно является завышенной, не соответствует рыночной стоимости и определена по состоянию на 05.04.2017, когда как должна быть определена по состоянию на даты подачи истцом заявки на выкуп – 02.06.2017.

В обоснование исковых требований истец первоначально с иском предоставил отчет об оценке рыночной стоимости объекта от 20.10.2017, подготовленный ФИО5, в соответствии с которым рыночная стоимость объектов определена следующим образом: 3 278 000 руб. – стоимость здания, 365 000 руб. – стоимость земельного участка (т. 1, л.д. 13-14). 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО2 (генеральный директор ООО «Центр экономического содействия» ФИО2: 

<

...>).

Определением от 11.01.2018 назначена первая судебная экспертиза по определению выкупной стоимости приобретаемого муниципального имущества (здания и земельного участка) на установленную дату. Проведение экспертизы с учетом определения суда от 11.01.2018 поручено эксперту ООО «Экспертно-Оценочный центр» ФИО6.

Определением от 05.04.2018 с учетом допроса эксперта ФИО6 судом предложено эксперту ООО «Экспертно-Оценочный центр» ФИО6 в срок до 16.04.2018 представить суду и сторонам корректировку экспертного заключения от 15.02.2018 № 10 с учетом неверного указания строительного объема и неверного определения объекта - аналога № 3 с определением откорректированной рыночной стоимости спорных объектов.

В связи с не поступлением в установленные сроки от эксперта ФИО6 корректировки экспертного заключения по выявленным несоответствиям (поступило в суд только  19.04.2018 после оглашения резолютивной части определения от 19.04.2018) суд определением от 20.04.2018 (резолютивная часть оглашена 19.04.2018) по ходатайству сторон назначил комиссионную судебную экспертизу по определению выкупной стоимости приобретаемого муниципального имущества (здания и земельного участка) исходя из его рыночной стоимости на дату подачи заявки на выкуп – 02.06.2017. 

Проведение экспертизы с учетом определения суда от 20.04.2018 поручено комиссии экспертов в составе: ООО Межрегиональный экспертный центр» (

<

...>) эксперту ФИО7 (кандидатура истца), и ООО Консультационная компания «Эксперт» (625000, 

<

...>/1) эксперту ФИО8 (кандидатура ответчика). 

18.06.2018 в материалы дела поступило заключение эксперта от 15.06.2018 № 01-05/18 от ФИО8

Определением от 19.06.2018 суд назначил судебное заседание по рассмотрению вопроса о возобновлении производства по настоящему делу, судебное заседание назначено на 09.07.2018.

03.07.2018 в материалы дела поступило заключение эксперта ООО Межрегиональный экспертный центр» ФИО7

Заслушав в судебном заседании пояснения экспертов, проанализировав содержание экспертных заключений эксперта ООО Межрегиональный экспертный центр» ФИО7, и эксперта ООО Консультационная компания «Эксперт» ФИО8 суд пришел к выводу, что заключения экспертов соответствуют требованиям ст.ст.82, 83, 86 АПК РФ, выводы экспертов на вопросы суда являются категоричными; наличие у экспертов необходимой квалификации и стажа работы подтверждено представленными суду сведениями.

Проанализировав экспертизы Гергуса и ФИО8 в части определения стоимости земельного участка, суд пришел к выводу, что как в первой, так и во второй экспертизах экспертами, в первом случае, взяты объекты-аналоги не соотносимые по месторасположению (что приводит к удорожанию стоимости земельного участка за квадратный метр даже с учетом всех корректировок), а во втором случае взяты объекты-аналоги с иными имущественными правами (право аренды, что, в свою очередь, приводит к удешевлению стоимости за квадратным метр даже с применением всех корректировок).   

Исходя из того, что именно ввиду разных объектов-аналогов стоимость участков, полученных экспертами, получилась не сопоставимой (разница в цене составила два раза), суд определением от 16.07.2018 назначил по делу дополнительную комиссионную экспертизу в части выявления объектов-аналогов для целей определения выкупной стоимости приобретаемого муниципального имущества - земельного участка исходя из его рыночной стоимости на дату подачи заявки на выкуп – 02.06.2017, которую поручил той же комиссии экспертов.

Проанализировав показатели рыночных стоимостей здания, определенных по двум досудебным и двум судебным экспертизам (сравнительным подходом), суд указал сторонам, что показатели являются соотносимыми (то есть различия между стоимостью имеются, но они не отличаются в разы – диапазон цен следующий: 3 278 000 руб.  - отчет ФИО5, 3 659 322 руб. - досудебный отчет ответчика № 223/17 от 05.04.2017, положенный в основу протокола разногласий, 3 280 000 руб. – первая судебная экспертиза (с учетом корректировки – т. 4, л.д. 123), 2 943 000 руб. – экспертное заключение ФИО8 (в рамках комиссионной экспертизы) и 3 968 609 руб. – экспертное заключение ФИО7 (в рамках комиссионной экспертизы), проведение еще дополнительных или повторных экспертиз (третей судебной, шестой по предоставленным в дело) не целесообразно с учетом несения сторонами дополнительных денежных расходов на проведение, а также длительным сроком рассмотрения судебного дела (иск заявлен в суд 29.11.2017)  и в данной части суд вынес на обсуждение сторон вопрос об урегулировании спора мирным путем посредством согласования сторонами в договоре от 11.10.2017 купли-продажи муниципального имущества средней стоимости имущества, определённой по двум судебным  экспертизам (с тремя показателями) и двум досудебным экспертизам истца и ответчика – в размере 3 425 786 руб. 20 коп. 

В данной части истец в порядке ст. 49 АПК РФ заявил об уточнении иска, просит урегулировать разногласия при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, приобретаемого в рассрочку от 11.10.2017г. - здание назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 487,3 кв.м., адрес объекта: 

<

...>, кадастровый номер 72:24:0606016:80; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилое строение (магазин) общая площадь 1134 кв.м., адрес объекта: 

<

...> кадастровый номер 72:24:0606010:47, на следующих условиях:

-    пункт 2.1 договора "Цена продажи имущества, установленная в рамках арбитражного дела № А70-16511/2017, составляет 4 932 787 (Четыре миллиона девятьсот тридцать две тысячи семьсот восемьдесят семь) рублей 00 копеек, в том числе нежилое здание 3 425 787 руб. (Три миллиона четыреста двадцать пять тысяч семьсот восемьдесят семь) рублей 20 копеек, без НДС, земельный участок 1 507 000 (Один миллион пятьсот семь) рублей 00 копеек" с согласованием соответствующего графика платежей по объектам в приложении № 1 к договору б/н от 11.10.2017г.

Уточнения иска приняты судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

В части стоимости здания ответчик возразил против, указав, что стоимость муниципального имущества должна быть определена только на основании экспертного заключения, и таковым в настоящем деле является заключение эксперта ФИО7, а заключение ФИО8 является недопустимым доказательством по ранее изложенным мотивам. 

По мнению истца, рыночная стоимость здания должна быть установлена в размере, определённом в заключении ФИО7, а именно в размере 3 968 609 руб.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд приходит к следующим вводам.

Как установлено судом из материалов дела,  решением Арбитражного суда Тюменской области от 20.09.2017г по делу №А70-8020/2017 удовлетворены требования ИИ ФИО1, признан незаконным отказ Комитета по управлению имуществом администрации города Тобольска, оформленный письмом от 13 июня 2017 г. № 01-26/1217, в реализации преимущественного права па приобретение нежилого строения общей площадью 487, 3 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...>. 6. Комитет по управлению имуществом администрации города Тобольска обязан выполнить необходимые действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 ФЗ 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимою имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», направленные на реализацию права выкупа индивидуального предпринимателя ФИО1 нежилого строения общей площадью 487, 3 кв.м, расположенною по адресу: 

<

...>.

Во исполнение вступившего в законную силу судебного акта Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Тобольска в адрес ИП ФИО1 направлены для согласования и подписания договоры купли-продажи муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Тобольск. ФИО9, д. 6 с правом выбора порядка его оплаты. Истцом был выбран порядок оплаты - в рассрочку. Однако истец не согласился с ценой муниципального имущества.

В соответствии с отчетом о рыночной стоимости от 20.10.2017г № 229/17, произведенной по инициативе Истца, стоимость муниципального имущества составляет 3 643 000 рублей, в том числе нежилое здание - 3 278 000 рублей, без НДС , земельный участок 365 000 рублей без НДС.

В связи с наличием разногласий в части цены объекта Истцом был подписан договор купли-продажи муниципального имущества, приобретаемого в рассрочку от 11.10.2017г. с протоколом разногласий.

15 ноября 2017 года вх. №01-26/2452 Ответчик направил в адрес истца подписанный протокол разногласий от 18.10.2017г, с протоколом урегулирования разногласий от 15.11.2017г, в котором Ответчик указал следующую стоимость выкупаемого имущества – 5 881 322 руб. 03 коп., в том числе 3 659 322 руб. 03 коп. – стоимость здания, 2 222 000 руб. – стоимость земельного участка (отчет об оценке рыночной стоимости от 05.04.2017 № 223/17). 

Не согласившись с ценой объектов, указанных Ответчиком в протоколе урегулирования разногласий от 15.11.2017г, истцом направлен в адрес Ответчика протокол разногласий от «20» ноября 2017г.

Наличие разногласий относительно условий выкупа спорного земельного участка, включая цену его продажи, а также несогласие со стоимостью объекта послужило основанием для обращения Истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В процессе рассмотрения дела после назначения по делу дополнительной комиссионной экспертизы стороны пришли к соглашению, что стоимость земельного участка составляет цену, определённую экспертами ФИО7 и ФИО8 в дополнительном комиссионном заключении, в размере  1 507 000 руб. и в данной части стороны возражений не заявили. 

Не урегулированным между сторонами остался вопрос о стоимости здания - назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 487,3 кв.м., адрес объекта: 

<

...>, кадастровый номер 72:24:0606016:80 – в данной части истец исковые требования уточнил и просил суд урегулировать разногласия в данной части путем установления рыночной стоимости здания посредством согласования сторонами в договоре от 11.10.2017 купли-продажи муниципального имущества средней стоимости имущества, определённой по двум судебным  экспертизам (с тремя показателями – 3 280 000 руб., 2 943 000 руб., 3 968 609 руб.) и двум досудебным экспертизам истца (3 278 000 руб.) и ответчика (3 659 322 руб.) – в среднем  размере 3 425 786 руб. 20 коп. (3 280 000 руб. + 2 943 000 руб. + 3 968 609 руб. +3 278 000 руб. +3 659 322 руб./5). 

Так же истец указал, что полагает не возможным проведение еще одной судебной экспертизы (после проведения комиссионной и дополнительной комиссионной), поскольку получен будет еще один – шестой показатель рыночной стоимости здания, который, вероятно, не устроит какую-либо из сторон. Указал, что дело рассматривается в суде уже почти год и всю разницу в стоимости (даже если она и имеет место быть) истец оплатил путем перечисления ежеквартальных арендных платежей и дальнейшее затягивание рассмотрения спора повлечет нарушение прав истца. 

Частью 4 статьи 445 ГК РФ установлено, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

В силу статей 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) существенными условиями договора купли-продажи недвижимости является условие о предмете и его цене. В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при наличии в совокупности условий, перечисленных в статье 3 данного Закона. 

Порядок реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества предусмотрен в статье 4 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и включает в себя обязанность уполномоченного органа в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить арендатору предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора. 

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права договор купли-продажи арендуемого имущества подлежит заключению в течение тридцати дней со дня получения предложения о заключении договора с проектом договора. 

Как следует из статьи 9 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. 

Из положений статей 3, 4, 6, 9 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в совокупности следует, что компетентный орган местного самоуправления не вправе отказать субъекту малого или среднего предпринимательства, соответствующему установленным статьей 3 этого Закона критериям, в заключении договора купли-продажи муниципального имущества. 

Следовательно, заключение договора с таким субъектом обязательно для органа местного самоуправления, и в случае возникновения разногласий при заключении договора покупатель вправе в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации передать эти разногласия на рассмотрение арбитражного суда.

При этом отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статья 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

Согласно ч. 4 и 5 ст. 71 АПК РФ никакие доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Каждое доказательство оценивается наряду с другими (Определение Верховного Суда РФ от 11.06.2015 по делу N 301-ЭС14-9021, А43-11824/2013). 

Заключение эксперта не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ) и подлежит оценке наравне со всеми иными доказательствами по делу с точки зрения их относимости, допустимости и достоверности (Определение Конституционного Суда РФ от 27.10.2015 N 2382-О). 

В настоящем деле в обоснование иска истец предоставил досудебное заключение ФИО5, в котором стоимость здания определена в размере 3 278 000 руб.  

Ответчик, отказавшись принимать условия истца, указал в проекте договора стоимость здания, определённую в досудебном заключении в размере  - 3 659 322 руб. 

Судом по делу была назначена и проведена первая экспертиза (определение от 11.01.2018) экспертом ООО «Экспертно-Оценочный центр» ФИО6, который с учетом корректировки определил стоимость здания в размере 3 280 000 руб. (сравнительный подход).    

 В связи с не поступлением в установленные сроки от эксперта ФИО6 корректировки экспертного заключения по выявленным несоответствиям (поступило в суд только  19.04.2018 после оглашения резолютивной части определения от 19.04.2018) суд определением от 20.04.2018 (резолютивная часть оглашена 19.04.2018) по ходатайству сторон назначил комиссионную судебную экспертизу по определению выкупной стоимости приобретаемого муниципального имущества (здания и земельного участка) исходя из его рыночной стоимости на дату подачи заявки на выкуп – 02.06.2017 в составе кандидатур экспертов истца и ответчика (для целей достижения максимально достоверного результата).

По результатам проведенной экспертизы стоимость здания определена  следующим образом: кандидатура истца – эксперт ФИО8 - 2 943 000 руб. (сравнительный подход), кандидатура ответчика – эксперт ФИО7- 3 968 609 руб. (сравнительный подход).  

При этом ответчик предоставил в материалы дела рецензию на экспертное заключение эксперта ФИО8, указав, что оно является не допустимым доказательством по изложенным в рецензии основаниям. 

 Между тем, заслушав в судебном заседании пояснения экспертов, проанализировав содержание экспертных заключений эксперта ООО Межрегиональный экспертный центр» ФИО7, и эксперта ООО Консультационная компания «Эксперт» ФИО8 суд пришел к выводу, что заключения экспертов соответствуют требованиям ст.ст.82, 83, 86 АПК РФ, выводы экспертов на вопросы суда являются категоричными; наличие у экспертов необходимой квалификации и стажа работы подтверждено представленными суду сведениями, а доводы ответчика в части заключения ФИО8 сводятся, по сути, к не согласию с полученными результатами.

Ссылки ответчика на рецензию экспертного заключения ФИО8 не могут быть приняты во внимание судом, поскольку не они не опровергают, по сути, выводы эксперта, а представляет собой субъективное мнение автора, заинтересованного в даче подобного заключения в пользу ответчика и не предупреждавшегося судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

При этом суд отмечает, что обязательное применение в работе эксперта какой-либо конкретной методики действующим законодательством о судебно-экспертной деятельности не установлено, как не предусмотрена и возможность рецензирования экспертных заключений.

Кроме того, суд отмечает, что рецензия на заключение ФИО7 ответчиком в материалы дела не предоставлена, при этом, поскольку назначалась комиссионная экспертиза, соответственно при признании результатов экспертизы не достоверными признаваться не относимым доказательством должны оба заключения.   

Ссылки ответчика на то обстоятельство, что рыночная стоимость здания должна быть определена судом только лишь на основании заключения ФИО7 также не состоятельна, поскольку судом назначалась комиссионная экспертиза, но эксперты при ее проведении не смогли прийти к общим выводам по стоимости здания, поскольку при исследовании и определении рыночной стоимости здания сравнительным подходом ими были взяты  разные объекты -аналоги в различном ценовом диапазоне, что и дало разницу в стоимостном выражении.  

Между тем, суд учитывает и тот факт, что при выборе объектов-аналогов при определении рыночной стоимости здания эксперт ФИО7 взял такие объекты – аналоги, а именно встроенные помещения в торговых центрах в центральной части города Тобольска (т. 6, л.д. 137) (хотя объект исследования экспертизы – это отдельно стоящее здание с большой степенью износа, год строительства не известен), которые даже с учётом примененных экспертом корректировок (снижения цены по данным показателям с учётом шкалы корректировок) привели к неизбежному завышению цены в данной части.   

Анализируя предоставленные в материалы дела досудебные экспертизы, суд приходит к выводу, что в каждом случае цена здания при сравнительном подходе, также как и в случае проведения судебных экспертиз, зависела от выбранных специалистами (экспертами) объектов – аналогов, которые у специалистов (экспертов) истца были взяты на уменьшение, у специалистов (экспертов) ответчика – на удорожание, что и привело к полученному в настоящем деле диапазону цен по разным объектам-аналогам: 3 280 000 руб., 2 943 000 руб., 3 968 609 руб., 3 278 000 руб., 3 659 322 руб.

Кроме того суд учитывает и пояснения допрошенных в судебных заседаниях экспертов, которые пояснили, что разница в полученных результатах (диапазон цен)  связана с неразвитостью рынка г. Тобольска и достаточно малым количеством сопоставимых объектов-аналогов для сравнения.

Также суд учитывает, что согласно справке МУ «Имущественная казна города Тобольска» от 18.03.2009 балансовая стоимость здания – 5 913 539 руб. 35 коп., начисленный износ – 5 913 539 руб. 35 коп., год строительства здания – не известен, степень износа с учетом экспертиз – более 50 %, техническое состояние – неудовлетворительное (требуется капитальный ремонт).

 Согласно ч. 4 и 5 ст. 71 АПК РФ никакие доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Каждое доказательство оценивается наряду с другими (Определение Верховного Суда РФ от 11.06.2015 по делу N 301-ЭС14-9021, А43-11824/2013). 

Учитывая, что в рамках настоящего дела, рассмотрение которого продолжалось 10 месяцев, судом были проведены две судебные  экспертизы, одна из которых была поручена комиссии экспертов в составе кандидатур истца и ответчика, в результате которых получены  3 результата рыночной стоимости спорного здания, при этом ни одно из экспертных заключений не должно иметь для суда заранее установленной силы, судом установлено, что как в случае проведения судебных экспертиз, так и в случае досудебных отчетов в каждом случае цена нежилого здания при сравнительном подходе зависела от выбранных специалистами (экспертами) объектов – аналогов, которые у специалистов (экспертов) истца были взяты на уменьшение (например, в качестве объектов-аналогов брались помещения меньшей площадью), у специалистах (экспертов) ответчика – на удорожание (например, в качестве объектов-аналогов брались встроенные помещения в торговых центрах), что и привело к полученному в настоящем деле диапазону цен: 3 280 000 руб., 2 943 000 руб., 3 968 609 руб., 3 278 000 руб., 3 659 322 руб., при этом ни одна из судебных экспертиз не признана судом не допустимым доказательством по делу, а дальнейшее назначение экспертиз приведет к необоснованному затягиванию процесса и нарушению прав истца, имеющего право на выкуп земельного участка в установленные законом сроки, разница в полученных результатах, по пояснениям допрошенных экспертов, связана с неразвитостью рынка г. Тобольска,   суд полагает разумным и обоснованным в настоящем случае определение рыночной стоимости спорного здания по двум судебным экспертизам и двум досудебным экспертизам истца и ответчика как среднее арифметическое в диапазоне полученных рыночных цен: 3 280 000 руб. + 2 943 000 руб. + 3 968 609 руб. + 3 278 000 руб. + 3 659 322 руб. /5= 3 425 787 руб. 20 коп.

С учётом изложенного, уточенные исковые требования истца об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества с учёта стоимости здания в размере 3 425 787 руб. 20 коп.  и земельного участка в размере  1 507 000 руб. с поквартальными платежами в период с 03.12.2018 по 03.09.2025 заявлены правомерно, обоснованно  и подлежат удовлетворению.

В связи с удовлетворением иска с ответчика в пользу истца в порядке ст. 110 АПК РФ подлежат взысканию пояснённые расходы на проведение судебных экспертиз в общем размере 31 000 руб., внесенных на депозитный счет суда (16 000 руб. + 15 000 руб.), и расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 руб. 

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить. 

Урегулировать разногласия при заключении договора купли-продажи муниципального имущества, приобретаемого в рассрочку от 11.10.2017г. - здание назначение: нежилое, 1-этажный, общая площадь 487,3 кв.м., адрес объекта: 

<

...>, кадастровый номер 72:24:0606016:80; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилое строение (магазин) общая площадь 1134 кв.м., адрес объекта: 

<

...> кадастровый номер 72:24:0606010:47, на следующих условиях:

-    пункт 2.1 договора "Цена продажи имущества, установленная в рамках арбитражного дела № А70-16511/2017, составляет 4 932 787 (Четыре миллиона девятьсот тридцать две тысячи семьсот восемьдесят семь) рублей 00 копеек, в том числе нежилое здание 3 425 787 руб. (Три миллиона четыреста двадцать пять тысяч семьсот восемьдесят семь) рублей 20 копеек, без НДС, земельный участок 1 507 000 (Один миллион пятьсот семь) рублей 00 копеек".

-   приложение № 1 к договору б/н от 11.10.2017г купли-продажи муниципального недвижимого имущества, приобретаемого в рассрочку, в части графика платежей читать в следующей редакции, 

 

п/п

остаток задолженности

Дата           Сумма основного платежа

Платежа 

% год     Сумма рассрочки

сумма платеж, руб

1

              3 425 787,00

03.12.2018

122349,54

2,83

23948,90

146298,44

2

              3 303 437,46

03.03.2019

122349,54

2,83

23083,28

145433,81

3

              3 181 087,92

03.06.2019

122349,54

 

2,83

22217066

144567,19

4

              3 058 735.38

03.09.2019

122349,54

 

2,83

21352,03

143701.57

5

              2 936 388,84

03.12.2019

122349,54

2,83

20486,41

142835.95

6

             2 814 039,30

03.03.2020 

122349,54

2.83

19620.79

141970,32

7

              2 691 689,76

03.06.2020

122349,54

2,83

18755,16

141104.70

8

              2 569 340,22

03.09.2020

122349,54

2,83

17889,54

140239.08

9

              2 446 990.68

03.12.2020

122319.54

2,83

17023.92

139373,45

               10

               2 324 641.14

03.03.2021

122349,54

2,83

16158,30

138507,83

               11

              2 202 291,60

03.06.2021

122349,54

2,83

15292,67

137642,21

               12

             2 079 942,06

03.09.2021

122349,54

2,83

14427.05

136776,59

              13

              1 957 592,52

03.12.2021

122349,54

2.83

13561.43

135910,96 

             14

              1 835 242,98

03.03.2022

122349.54

2,83

12695,80

135045, 34

              15

               1 712 893,44

03.06.2022

122349,54

2,83

11830,18

134179,72

              16

              1 590 543,90

03.09.2022

122349,54

2.83

10964,56

133314,09

                17

              1 468 194,36

03.12.2022

122349,54

2,83

10098,93

132448,47

              18

              1 345 844.82

03.03.2023

122349,54

2,83

9233,31

131582,85

19

               1 223 495.28

03.06.2023

122349,54

2,83

8367,69

130717,22 1

20

              1 101 145,74

03.09.2023

122349,54

2,83

7502.07

129851,60

21

978 796,20

03.12.2023

122349,54

2,83

6636,44

128985,98

22

856 446,66

03.03,2024

122349,54

2,83

5770,82

128120.36

23

734 097,12

03.06.2024

122349,54

2,83

4905,20

127254,73

24

611 747,58

03.09.2024

122349,54

2,83

4039,57

129389-11

25

489 398,04

03.12.2024

122349,54

2,83

3173,95

125523,49

26

367 048,50

03.03.2025

 

122349-54

 

2,83

 

2308,33

 

124657.86

27

244 698,96

03.06.2025

122349,54

2,83

1442,70

123792,24

28

122 349,54

03.09.2025

122349.54

2,83

577.08 

122926,62

Для земельного участка

1

1 507 000 

03.12.2018

53821,43

2,83

10535,10

64356,52

 2

1 453 178,57

03.03.2019

53821,43

2.83

10154,31

63975,74

    3

          1 399 357, 14

03.06.2019

53821,43

2,83

9773,52

63594,95

4

            1 345 535,71

03.09.2019

53821,43

2,83

9392,74

63214,16

5

1 291 714.28

03.12.2019

53821,43

2,83

9011,95

62833

6

             1 237 892,85

03.03.2020

53821,43

2,83

8631,16

62452,59

7

             1 184 071,42

03.06.2020

53821,43

2,83

8250,38

62071,81

8

              1 130 249,99

03.09.2020

53821,43

2,83

7869.59

61691,02

9

              1 076 428,56

03.12.2020

53821,43

2,83

7488.80

61310,23

10

1 022 607,13

03.03.2021

53821,43

2,83

7108.02

60929,45

11

968 785,70

03.06.2021

53821,43

2,83

6727,23

60548,66

12

914 964,27

03.09.2021

53821,43

2,83

6346,44

61167.87

13

861 142,84

03.12.2021

53821,43

2,83

5965,66

59787,09

14

807 321,41

03.03.2022

53821,43

2,83

5584,87

59406,30

15

753 499,98

03.06.2022

53821,43

2,83

5204,08

59025,51

16

699 678,55

03.09.2022

53821,43

2,83

4823.30

58644.73

17

645 857,12

03.12.2022

53821,43

2,83

4442,51

58263,94

18

592 035.69

03.03.2023

53821,43

2.83

4061,72

57883,15

19

538 214,26

03.06.2023

53821,43

2,83

3680,94

57502,37

20

484 392,83

03.09.2023

53821,43

2,83

3300,15

57121,58

21

430 571,40

03.12.2023

53821,43

2,83

2919,36

56740,79

22

376 749,97

03.03.2024

53821.43

2,8.3

2538,58

56360,01

23

322 928,54

03.06.2024

53821.43

2,83

2157,79

55979,22

24

269 107,11

03.09.2024

53821.43

2,83

1777

55598,43

25

215 285,68

03.12.2024

53821,43

2,83

1396,22

55217.65 

26

161 464.25

03.03.2025

53821,43

2.83

1015,43

54836,86

27

107 642,82

03.06.2025

53821,43

2,83

634,64

54456.07

28

53821,43

03.09.2025

53821,43

2,83

253,86

54075,29

 

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Администрации города Тобольска (626150, Тюменская обл., г.Тобольск, мкр-н 8, д.32, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 308860410200022, ИНН 

<

***>) 6 000 руб. госпошлины и 31 000 руб. расходов на проведение экспертиз. 

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы в Арбитражный суд Тюменской области. 

 

Судья

 

Щанкина А.В.