228/2023-34130(4) 

 

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД  

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А33-32618/2020к22

г. Красноярск

07 сентября 2023 года

Резолютивная часть постановления объявлена «04» сентября 2023 года.  Полный текст постановления изготовлен «07» сентября 2023 года.  

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:  

председательствующего Инхиреевой М.Н., судей: Радзиховской В.В., Хабибулиной Ю.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, 

при участии: от публичного акционерного общества Банк «Финансовая Корпорация Открытие»: 

ФИО2, представителя по доверенности, 

от участника должника - ФИО3: ФИО4,  представителя по доверенности,  

рассмотрев апелляционную жалобу публичного акционерного общества Банк  «Финансовая Корпорация Открытие»  

на определение Арбитражного суда Красноярского края от «25» ноября 2022 года по делу № А33-32618/2020к22, 

установил:

решением от 10.02.2022 общество с ограниченной ответственностью «Ключ»  признано банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство.  Конкурсным управляющим должником утвержден ФИО5  

15.08.2022 в материалы дела поступило заявление ФИО3 (учредитель должника) о разрешении разногласий между конкурсным  кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника и  участником должника по вопросу начальной продажной цены, в соответствии с  которым заявитель просит:  

1. изменить абз. 3 п. 2.1. Положения «О порядке и условиях проведения торгов по  реализации заложенного имущества, принадлежащего ООО «Ключ», в рамках  конкурсного производства по делу № А33-32618/2020», установив следующий состав  имущества и начальную продажную цену имущества на первых торгах:  

1. нежилое помещение, площадь 81,3 кв. м., адрес: 

<

...> - 9 756 000 руб.;  

2. нежилое помещение, площадь 336,8 кв. м., адрес: 

<

...>, нежилое помещение, площадь 749,2 кв. м.,  адрес: 

<

...> - 91 760 000 руб.;  

2. исключить из текста Положения «О порядке и условиях проведения торгов по  реализации заложенного имущества, принадлежащего ООО «Ключ», в рамках  конкурсного производства по делу № А33-32618/2020» п. 2.4.: «Организатором торгов  выступает ООО «ГринТау».  

Определением Арбитражного суда Красноярского края от «25» ноября 2022 года  по делу № А33-32618/2020к22 заявление удовлетворено.  

Разрешены разногласия между участником должника и залоговым кредитором  относительно «Положения о порядке и условиях проведения торгов по реализации  имущества, принадлежащего ООО «КЛЮЧ», в рамках процедуры конкурсного  производства по делу № А33-32618/2020» следующим образом:  

- исключен пункт 2.4 из текста «Положения о порядке и условиях проведения  торгов по реализации имущества, принадлежащего ООО «КЛЮЧ», в рамках процедуры  конкурсного производства по делу № А33-32618/2020»;  

- пункт 2.2 «Положения о порядке и условиях проведения торгов по реализации  имущества, принадлежащего ООО «КЛЮЧ», в рамках процедуры конкурсного  производства по делу № А33-32618/2020» изложен в следующей редакции:  

«лот № 1: нежилое помещение, площадь 81,3 кв. м., адрес: 

<

...>, начальная цена на первых торгах - 9 756 000  руб.;  

«лот № 2: нежилое помещение, площадь 336,8 кв. м., адрес: 

<

...>; нежилое помещение, площадь 749,2 кв. м.,  адрес: 

<

...>, начальная цена  на первых торгах - 91 760 000 руб.».  

Не согласившись с данным судебным актом, публичное акционерное общество  Банк «Финансовая Корпорация Открытие» обратилось с апелляционной жалобой.  

В качестве доводов апелляционной жалобы апеллянт указывает следующее: 

- учитывая отсутствие недостатков в отчете об оценке, представленной Банком и  наличии двух противоречивых отчетов (банка и заявителя), суд, по мнению апеллянта, в  целях установления цены имущества должен был назначить проведение судебной  экспертизы оценки рыночной стоимости заложенного имущества;  

- установленная судом начальная цена не соответствует сведениям, отраженным в  отчетах об оценке, а взята из справки об оценке, которая отчетом об оценке не является;  цена установлена в размере 100% от цены, указанной в справке, а не в размере 80% в  соответствии с Законом об ипотеке;  

- ФИО3 не является участником дела о банкротстве и не  имеет права на заявление разногласий по порядку реализации предмета залога;  

- привлечение ООО «ГринТау» в качестве организатора торгов обоснованно,  поскольку общество сможет реализовать имущество при проведении аукциона по  наиболее выгодной цене.  

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 20.12.2022  апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на  25.01.2023.  

Таким образом, лица, участвующие в деле, и не явившиеся в судебное заседание,  извещены о дате и времени судебного заседания надлежащим образом в порядке главы  12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения  или несовершения ими процессуальных действий.  

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы от публичного акционерного  общества Банк «Финансовая Корпорация Открытие» поступило ходатайство о  назначении судебной экспертизы, в котором просит назначить по делу судебную  экспертизу рыночной стоимости заложенных ПАО Банк «ФК Открытие» спорных  объектов недвижимости.  

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 12.05.2023  удовлетворено ходатайство публичного акционерного общества Банк «Финансовая  

Корпорация Открытие» о назначении по делу экспертизы, назначена по делу судебная  оценочная экспертиза, производство по делу № А33-32618/2020к22 приостановлено до  получения экспертного заключения.  

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 19.07.2023  возобновлено производство по апелляционной жалобе публичного акционерного  общества Банк «Финансовая Корпорация Открытие» на определение Арбитражного  суда Красноярского края от «25» ноября 2022 года по делу № А33-32618/2020к22.  Судебное заседание откладывалось.  

В соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации в составе суда производилась замена в составе судей. Окончательно состав  суда сформирован в следующем виде: председательствующий судья – Инхиреева М.Н.,  судьи: Радзиховская В.В., Хабибулина Ю.В.  

В судебном заседании представитель публичного акционерного общества Банк  «Финансовая Корпорация Открытие» поддержал ранее изложенные доводы  апелляционной жалобы. Просит судебный акт суда первой инстанции отменить и  принять по делу новый судебный акт, установить начальную цену продажи имущества  исходя из стоимости, определенной по результатам экспертного заключения.  

Представитель учредителя отклонил доводы апелляционной жалобы, просит  судебный акт суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу  - без удовлетворения.  

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой  34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.  

Суд апелляционной инстанции, оценив представленные доказательства, заслушав  устные выступления, установил следующие обстоятельства, имеющие значение для  дела.  

Вступившим в законную силу определением от 15.12.2021 по делу № А3332618/2020 требования ПАО Банк «Финансовая корпорация Открытие» в третью  очередь реестра требований кредиторов должника - ООО «Ключ» в размере 8 533 856,1  руб. - неустойки, подлежащей отдельному учету в реестре, 150 548 197,83 руб. -  основного долга, в том числе: в размере 135 210 199, 49 руб. основного долга, как  обеспеченное залогом недвижимого имущества по договору об ипотеке № К2/24-00/1900015-З03 от 17.12.2019:  

- нежилое помещение, площадь 81,3 кв.м., адрес: 

<

...>. Кадастровый номер 24:50:0000000:80110,  номер и дата государственной регистрации права 24-24-01/070/2014-487 от 31.03.2014;.  

- нежилое помещение, площадь 336,8 кв.м., адрес: 

<

...>. Кадастровый номер 24:50:0000000:183290,  номер и дата государственной регистрации права 24-24-01/070/2014-480 от 31.03.2014;  

- нежилое помещение, площадь 749,2 кв.м., адрес: 

<

...>. Кадастровый номер 24:50:0000000:183291,  номер и дата государственной регистрации 24-24-01/070/2014-485 от 31.03.2014.  

03.08.2022 конкурсным управляющим получено от залогового кредитора ПАО Банк  «ФК Открытие» Положение «О порядке и условиях проведения торгов по реализации  заложенного имущества, принадлежащего ООО «Ключ»», сообщение о получении  Положения размещено в ЕФРСБ.  

Участник ООО «Ключ» ФИО3 обратился в арбитражный суд с заявлением  о разногласиях в отношении начальной продажной цены залогового имущества  должника, полагая, что ПАО Банк «ФК Открытие» занижена начальная цена продажи  залогового имущества, также не согласен с продажей имущества одним лотом и  полагает отсутствует необходимость в привлечении в качестве организатора торгов  ООО «ГринТау».  

В соответствии с редакцией Положения «О порядке и условиях проведения торгов  по реализации заложенного имущества, принадлежащего ООО «Ключ», в рамках  проведения процедуры конкурсного производства по делу № А33-32618/2020»,  утвержденной ПАО Банк «ФК Открытие» (Далее - Положение), имущество  выставляется на торги одним лотом по цене 47 327 000 руб. (пункты 2.1, 2.2  Положения). Организатором торгов выступает ООО «ГринТау» (ОГРН 1121690019549  ИНН 1659118824) - пункт 2.4 Положения.  

В целях обоснования установленной начальной цены продажи, залоговым  кредитором представлен в материалы дела отчет № ЗАКАЗ-ДПА-ОТКРЫТИЕ-41322 от  22.04.2022 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, согласно которому  рыночная стоимость объектов оценки составляет 36 013 000 руб., в том числе:  

- нежилое помещение, площадью 81,3 кв.м., адрес: 

<

...>, стоимостью 3 530 000 руб.;.  

- нежилое помещение, площадь 336,8 кв.м., адрес: 

<

...>, стоимостью 8 663 000 руб.;  

- нежилое помещение, площадь 749,2 кв.м., адрес: 

<

...>, стоимостью 23 820 000 руб.  

Суд первой инстанции, оценив отчет, представленный залоговым кредитором  ( № ЗАКАЗ-ДПА-ОТКРЫТИЕ-41322 от 22.04.2022), пришел к выводу о том, что отчет не  может служить достоверным и допустимым доказательством определения рыночной  стоимости недвижимого имущества, т.к. данный отчет не соответствует требованиям  Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в  Российской Федерации», приказа Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 «Об  утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и  требования к проведению оценки (ФСО № 1)» в связи со следующим: объекты-аналоги  выбрани оценщиком некорректно, не обосновано применение коэффициента 50%,  стоимость отражена без учета НДС.  

При этом суд установил, что в материалы дела ФИО3 представлен  отчет № 2022/191-2 от 18.10.2022, подготовленный ООО «Инком Оценка», согласно  которому определена рыночная стоимость объекта недвижимости: нежилого  помещения, площадью 81,3 кв.м., адрес: 

<

...>, в размере - 9 150 00 руб. А также отчет № 2022/191-21 от  18.10.2022, подготовленный ООО «Инком Оценка», согласно которому определена  рыночная стоимость объекта недвижимости:  

- нежилое помещение, площадью 336,8 кв.м., адрес: 

<

...> - 15 296 000 руб.;  

- нежилое помещение, площадью 749,2 кв.м., адрес: 

<

...> - 73 292 000 руб.  

Оценив представленные отчеты суд первой инстанции пришел к выводу, что  отчеты № 2022/191-2 от 18.10.2022, № 2022/1911 от 18.10.2022 составлены в  соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчетам об оценке  рыночной стоимости имущества Федеральными стандартами оценки «Требования к  отчету об оценке», а также о достоверности сведений, указанных в отчетах № 2022/191-2  от 18.10.2022, № 2022/191-1 от 18.10.2022 в качестве рыночной стоимости недвижимого  имущества, в связи с чем установил начальную цену продажи исходя из сведений,  отраженных в отчетах об оценке, представленных ФИО3  

Относительно необходимости привлечения ООО «ГринТау» как организатора  торгов, суд первой инстанции, принимая во внимание, что в силу положений Закона о  банкротстве в качестве организатора торгов может выступать арбитражный  управляющий, при этом цель конкурсного производства - максимально полное  удовлетворение требований кредиторов должника, учитывая объем работы по  

организации торгов, пришел к выводу о целесообразности возложения обязанности  организатора торгов на конкурсного управляющего.  

Кроме этого, суд первой инстанции в обжалуемом акте указал, что реализация  объектов единым лотом приведет к затягиванию процесса реализации имущества и  может негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи  заложенного имущества, в связи с чем установил разделение имущества на два лота:  отдельным лотом установлена продажа помещения № 53 и в отдельный лот объединены  два помещения – №№ 306 и 307.  

Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей  268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие  выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела  доказательствам, Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии  оснований для изменения данного судебного акта, исходя из следующего.  

В соответствии со статьей 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации, статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О  несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) дела о  несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам,  предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации с  особенностями, установленными Законом о банкротстве.  

В силу пункта 1 статьи 60 Федерального закона от 26.10.2002 № 127 -ФЗ «О  несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) в рамках дела о  банкротстве рассматриваются заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в  том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами.  

Пунктом 3 статьи 139 Закона о банкротстве предусмотрено, что после проведения  инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к  его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном  пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Закона, с учетом  особенностей, установленных настоящей статьей.  

При этом в случае наличия разногласий между конкурсным кредитором по  обязательствам, обеспеченным залогом имущества гражданина, и финансовым  управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации  предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких  разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве гражданина, по  результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об  утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога,  которое может быть обжаловано. Продажа предмета залога осуществляется в порядке,  установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего  Федерального закона.  

Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного  имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным  управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям  проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения  максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ  публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в  достаточной степени определенными.  

Предметом спора является разрешение разногласий между участником должника и  залоговым кредитором относительно предложенной залоговым кредитором редакции  «Положения о порядке и условиях проведения торгов по реализации имущества,  принадлежащего ООО «КЛЮЧ», в рамках процедуры конкурсного производства по  делу № А33-32618/2020».  

В рамках рассмотрения разногласий по Положению, между сторонами возникли  разногласия по определению начальной цены продажи имущества.  

Банк не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что представленный  банком отчет об оценке является ненадлежащим доказательством для определения  начальной цены продажи.  

Суд первой инстанции установил наличие недостатков в отчете банка: объекты-аналоги выбраны оценщиком некорректно, не обосновано применение коэффициента  50%, стоимость отражена без учета НДС.  

Суд первой инстанции, указывая на наличие недостатков в отчете, представленном  банком указал на необоснованное применение оценщиком коэффициента 50%.  Судебная коллегия учитывает, что исходя из содержания отчета № ЗАКАЗ-ДПА- ОТКРЫТИЕ-41322 от 22.04.2022, коэффициент 50% применен при определении  рыночной цены продажи в связи с тем, что оценщик провел оценку по сравнительному  и по доходному подходам и при определении итоговой цены установил, что определяет  цену исходя из 50% от цены, определенной сравнительным подходом и 50% от цены,  определенной доходным подходом. Указанное является правомерным и не  свидетельствует о наличии недостатков в отчете об оценке.  

В части расчета цены с НДС судебная коллегия учитывает, что в отчете № ЗАКАЗ- ДПА-ОТКРЫТИЕ-41322 рассчитана цена как с НДС, так и без НДС, что также не  влияет на наличие у отчета доказательственной силы.  

Относительно доводов ФИО3 о некорректно определенных объектах- аналогах, судебная коллегия проанализировала отраженные в отчете объекты-аналоги,  не установила наличия оснований полагать, что данные объекты очевидно не могут  быть приняты как объекты-аналоги к спорным помещениям. Площадь объектов-аналогов варьируется от 78 кв.м. до 210 кв.м. При этом в отчете, представленном  ФИО3, площадь объектов-аналогов составляет от 68 кв.м. до 150 кв.м., т.е.  площадь объектов-аналогов варьируется сопоставимо с отчетом банка. При этом в  отчете, представленном ФИО3, оценщик указывает, что для объектов  площадью более 100 кв.м., площадь не является ценообразующим фактором.  

С учетом вышеизложенного, судебная коллегия не поддерживает вывод суда  первой инстанции о том, что отчет об оценке, представленный банком является  недопустимым доказательством для определения начальной цены продажи.  

Также установлено, что в материалы дела в суд первой инстанции помимо банка и  ФИО3, отчет об оценке представлял кредитор – ПАО «Банк Уралсиб».  

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации», в случае наличия спора о достоверности  величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том  числе, и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, спор  подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной  подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора  или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации,  регулирующим оценочную деятельность.  

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного  письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005   № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества,  произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости  объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта  государственного органа, решения должностного лица или органа управления  юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об  оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа  управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12  

Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по  делу (статья 75 АПК РФ). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика  судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле  лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.  

Судебная коллегия учитывает, что заявляя о недостоверности отчета независимого  оценщика в ходе судебного разбирательства, сторона, сделавшая данное заявление,  должна доказать недостоверность этого отчета путем представления другого отчета об  оценке рыночной стоимости. В таком случае у суда появляется возможность выбрать  достоверный отчет и учитывать рыночную стоимость, определенную в достоверном  отчете, либо при наличии двух разных отчетов суд может назначить судебную  экспертизу и определить рыночную стоимость в ходе судебного разбирательства.  

Судебной коллегией установлено, что в ходе рассмотрения дела в суде первой  инстанции в материалы дела представлены отчеты об оценке:  

- заключение об оценке имущества от 19.09.2022 № 1863/ПА-Н-22 (представлено  ПАО Банк «Уралсиб»), согласно которого стоимость объектов оценки определена в  размере 41 147 000 руб. (с НДС) при продаже единым лотом; при продаже пообъектно в  размере: 6 160 000 руб. – стоимость нежилого помещения № 53, 10 564 000 руб. –  стоимость нежилого помещения № 306; 32 457 000 руб. – стоимость нежилого  помещения № 307;  

 - отчет № 2022/191-1 от 18.10.2022 (представлено ФИО3), согласно  которого стоимость объектов оценки определена в размере 15 296 000 руб. – стоимость  нежилого помещения № 306, 73 292 000 руб. – стоимость нежилого помещения № 307;  отчет № 2022/191-2 от 18.10.2022 (представлено ФИО3) согласно которого  стоимость объектов оценки определена в размере 9 150 000 руб. – стоимость нежилого  помещения № 53;  

- отчет об оценке № Заказ-ДПА-Открытие-41322 от 18.04.2022 (представлено ПАО  Банк «ФК Открытие»), согласно которого стоимость объектов оценки определена в  размере: 4 639 000 руб. – стоимость нежилого помещения № 53, 11 385 000 руб. –  стоимость нежилого помещения № 306; 31 303 000 руб. – стоимость нежилого  помещения № 307.  

Таким образом, в материалах дела содержится три отчета об оценке, содержащие  существенно отличные один от другого сведения о цене (цена отлична в два раза), в  связи с чем, судебная коллегия для целей устранения существенных разногласий,  возникших между участниками обособленного спора, удовлетворила ходатайство Банка  о назначении по делу судебной оценочной экспертизы.  

02.06.2023 в Третий арбитражный апелляционный суд от общества с ограниченной  ответственностью «Кабинет судебной экспертизы и оценки» поступило заключение  эксперта № 46 СОЭ/23 от 31.05.2023по делу № А33-32618/2020к22.  

По результатам судебной оценочной экспертизы экспертом сделаны следующие  выводы.  

Стоимость оцениваемых объектов недвижимости с учетом ограничительных  условий и сделанных допущений по состоянии) на 31.05.2023 года составляет:  

Нежилое помещение, площадью N1,3 кв.м., адрес:  

<

...>,  

пом. 53 

7 800 000 

(семь миллионов восемьсот тысяч) руб. 

Нежилое помещение, площадью 336,8 кв.м., адрес:  

<

...>,  

пом. 306 

16 800 000 

(шестнадцать миллионов восемьсот тысяч)  руб.  

Нежилое помещение, площадью 749,2 кв.м., адрес:  

<

...>,  

пом. 307 

55 500 000 

(пятьдесят пять миллионов пятьсот тысяч)  руб.  

Гельманов А.Е., возражая против установления начальной цены продажи исходя  стоимости имущества, определенной отчетом об оценке от № 46 СОЭ/23 от 31.05.2023,  каких-либо конкретных возражений по проведенной экспертизе не представил, выводы  эксперта не оспорил.  

Суд апелляционной инстанции признает заключение судебной экспертизы № 46  СОЭ/23 от 31.05.2023 по результатам судебной экспертизы надлежащим и достоверным  доказательством, соответствующим по форме и содержанию статье 86 Арбитражного  процессуального кодекса Российской Федерации. Квалификация эксперта подтверждена  представленными в материалы дела документами, эксперт надлежащим образом  предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.  При проведении экспертизы эксперт руководствовался соответствующими  нормативными документами, методическими и специализированными источниками. В  распоряжении эксперта находились материалы арбитражного дела, необходимые для  исследования. Заключение эксперта содержит ответы на поставленные судом вопросы,  которые понятны, непротиворечивы, следуют из проведенного исследования,  подтверждены фактическими данными, в связи с чем у суда отсутствуют основания  сомневаться в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы.  

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что представленное  заключение эксперта является надлежащим доказательством по делу.  

В соответствии с пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве порядок и условия  проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого  обеспечены залогом реализуемого имущества. Названный закон, как и сложившаяся  судебная практика, не содержат запрета на обращение залогового кредитора в случае  возникновения разногласий по порядку и условиям продажи (к каковым относится и  цена реализуемого имущества должника) в суд для их разрешения.  

В случае разногласий относительно начальной продажной цены она определяется  арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве, в размере восьмидесяти  процентов рыночной стоимости этого имущества, определенной по результатам оценки  (Обзор судебной практики № 3 (2019)).  

Норма права, изложенная в подпункте четвертом пункта 2 статьи 54 Закона об  ипотеке, содержит императивное требование, определяющее действия суда при  определении начальной продажной цены заложенного имущества, которые  заключаются в том, что суд должен установить таковую в размере 80 процентов от  рыночной стоимости предмета залога.  

Указанная цена, определенная в соответствии с требованиями законодательства,  обеспечивает возможность получения максимальной выручки от продажи заложенного  имущества.  

Таким образом, начальная продажная цена залогового имущества по первому лоту  должна быть определена в размере 80 % от 7 800 000 рублей, что составляет 6 240 000  рублей; начальная продажная цена залогового имущества по второму лоту должна  быть определена в размере 80 % от 72 300 000 рублей (16 800 000 + 55 500 000), что  составляет 57 840 000 рублей.  

При этом, действительная (реальная) продажная цена предмета залога может быть  определена только в результате выставления предмета залога на торги в зависимости от  наличия и количества спроса потенциальных покупателей на этот предмет залога.  

Основным правом кредиторов в деле о банкротстве является право на получение  имущественного удовлетворения их требований к должнику. Установление более  высокой (так же как и наиболее низкой) начальной цены не гарантирует получения  максимальной выручки от реализации имущества и суд, устанавливая начальную цену  продажи заложенного имущества, исходит из совокупности представленных в  материалы дела доказательств. Спорное имущество должника подлежит реализации  

путем проведения торгов. С учетом изложенного, устанавливая начальную продажную  цену предмета залога, суд определяет лишь нижнюю границу стоимости реализуемого  имущества, что не препятствует продаже имущества при наличии соответствующего  предложения по более высокой цене.  

Кроме того, при реализации имущества на торгах цена сделки может быть  определена не на основании данных отчета, а исходя из предложений участников  торгов, то есть данные отчета используются не для установления цены сделки  имущества, а лишь для определения начальной цены выставления его на торги. То есть  итоговая рыночная цена формируется по результатам торгов и проверяется ценой,  предложенной лицами, выигравшими торги. Оценка, проводимая уполномоченным  специалистом в порядке Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации», всегда будет приблизительной (вероятной),  основанной на определенной доле условностей и допущений.  

В части определения состава лотов, суд первой инстанции, разрешая разногласия  по порядку продажи имущества, установил, что реализация трех помещений одним  лотом приведет к затягиванию процесса реализации имущество и может негативно  повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного  имущества.  

Заявитель жалобы, иные лица, участвующие в деле, не выразили несогласие с  определенным судом первой инстанции формированием лотов.  

Судебная коллегия указанный вывод суда первой инстанции о порядке  формирования лотов поддерживает с учетом представленных технических планов  помещений. В рассматриваемом случае предметом залога является три объекта  недвижимости. При этом, объект недвижимости - нежилое помещение, площадь 81,3  кв.м., адрес: 

<

...>.  Кадастровый номер 24:50:0000000:80110, номер и дата государственной регистрации  права 24-24-01/070/2014-487 от 31.03.2014 является отдельным от двух других, не имеет  общих стен и коммуникаций. Данный объект имеет покупательскую привлекательность  как самостоятельный объект, поскольку не связан с другими объектами недвижимости.  

Таким образом, разделение имущества на два лота является целесообразным,  направлено на повышение потребительского спроса на имущество.  

При изложенных обстоятельствах, по выводам апелляционного суда, судебный акт  подлежит изменению в части определения начальной цены продажи имущества.  

Так пункт 2.2 «Положения о порядке и условиях проведения торгов по реализации  имущества, принадлежащего ООО «КЛЮЧ», в рамках процедуры конкурсного  производства по делу № А33-32618/2020» необходимо изложить в следующей редакции:  

«лот № 1: нежилое помещение, площадь 81,3 кв. м., адрес: 

<

...>, начальная цена на первых торгах – 6 240 000  руб.  

«лот № 2: нежилое помещение, площадь 336,8 кв. м., адрес: 

<

...>; нежилое помещение, площадь 749,2 кв.м.,  адрес: 

<

...>, начальная цена  на первых торгах – 57 840 000 руб.».  

Доводы апелляционной жалобы относительно необходимости привлечения ООО  «ГринТау» в качестве организатора торгов, подлежат повторному отклонению судом  апелляционной инстанции.  

В силу абзаца второго пункта 5 статьи 18.1 и абзацу первому пункта 8 статьи 110  Закона о банкротстве, организация торгов по общему правилу возлагается на  арбитражного управляющего.  

Порядок, сроки и условия продажи имущества должника должны быть направлены  на реализацию имущества должника по наиболее высокой цене и должны обеспечивать  

привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей (абзац 7 пункта  1.1 статьи 139 Закона о банкротстве).  

По смыслу названных норм предполагается, что организация торгов по общему  правилу возлагается на арбитражного управляющего. Привлечение сторонней  организации для этих целей должно быть обосновано какими-либо дополнительными  аргументами, например, указывающими на то, что использование ее услуг сократит  расходы должника на проведение торгов либо даст возможность продать имущество по  более высокой цене, которые не могут быть достигнуты при проведении торгов  арбитражным управляющим.  

Суд апелляционной инстанции учитывает, что привлечение специализированной  организации в качестве организатора торгов предусматривает значительные расходы,  которые в дальнейшем будут понесены за счет имущества должника.  

При этом не признается доказанным обстоятельство, что организация торгов  специализированной организацией каким-либо образом приведет к реализации  имущества по наиболее высокой цене либо обеспечит привлечение к торгам  наибольшего числа потенциальных покупателей. Доводы банка о наличии у ООО  «ГринТау» эксклюзивной возможности найти покупателей имущества отклонены как  предположительные.  

Судом учтено, что предмет залога не является специфичным товаром, реализация  которого требует особых знаний, умений, опыта, которые бы отсутствовали у  конкурсного управляющего.  

Возложение обязанностей организатора торгов на конкурсного управляющего  позволит провести торги с минимальными расходами, что соответствует интересам  должника и кредиторов и не нарушает прав залогового кредитора.  

Кроме этого, исключительное право залогового кредитора на определение порядка  проведения торгов (выбор лица, осуществляющего их проведение) (пункт 6 статьи 18.1,  абзац второй пункта 4 статьи 138) не является безусловным. В случае возникновения  разногласий по данному вопросу и их передачи на разрешение суда, последний должен  определить наиболее целесообразные правила продажи заложенного имущества,  учитывающие баланс интересов всех вовлеченных в процесс несостоятельности  должника лиц, а не только интересы залогового кредитора. Данный вывод  соответствует правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда  Российской Федерации от 20.05.2019 № 308-ЭС19-449.  

С учетом вышеизложенного, судебная коллегия поддерживает вывод суда первой  инстанции об исключении из Положения пункта 2.4, предусматривающего, что  организатором торгов выступает ООО «ГринТау».  

Коллегия судей отклоняет довод апеллянта, а также конкурсного управляющего об  отсутствии у ФИО3 права на подачу заявления, поскольку согласно части 3  статьи 126 Закона о банкротстве представители собственника имущества должника -  унитарного предприятия, а также учредителей (участников) должника в ходе  конкурсного производства обладают правами лиц, участвующих в деле о банкротстве.  

Доводы апелляционной жалобы об обратном отклоняются, как основанные на  неверном толковании норм материального права.  

При указанных обстоятельствах, определение Арбитражного суда Красноярского  края от «25» ноября 2022 года по делу № А33-32618/2020к22 подлежит изменению в  части определения начальной цены продажи имущества.  

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации принимаемые арбитражным судом решения, постановления,  определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.  

Согласно пункту 3 абзаца 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы  

арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить  определение суда первой инстанции полностью или в части и разрешить вопрос по  существу.  

Стоимость экспертизы составила 35 000 руб. Денежные средства банком, как  заявителем ходатайства, внесены в сумме 45 000 рублей на депозитный счет Третьего  арбитражного апелляционного суда для оплаты вознаграждения за проведение  экспертизы по платежному поручению № 953 от 07.04.2023 (плательщик: публичное  акционерного общества Банк «Финансовая корпорация Открытие»).  

Поскольку судебный акт в части определения начальной цены продажи вынесен в  пользу заявителя жалобы - публичного акционерного общества Банк «Финансовая  корпорация Открытие», расходы за проведение судебной экспертизы в размере 35 000  рублей подлежат взысканию с ФИО3 в пользу  публичного акционерного общества Банк «Финансовая корпорация Открытие».  

При этом излишне уплаченные денежные средства в сумме 10 000 руб., внесенные  по платежному поручению № 953 от 07.04.2023, подлежат возврату публичному  акционерному обществу Банк «Финансовая корпорация Открытие» с депозитного счета  Третьего арбитражного апелляционного суда.  

Судом установлено, что вознаграждение за проведенную экспертизу в сумме  35 000 рублей за проведение судебной экспертизы по делу № А33-32618/2020к22  подлежит выплате обществу с ограниченной ответственностью «Кабинет судебной  экспертизы и оценки» с депозитного счета Третьего арбитражного апелляционного  суда.  

 Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271, 272 Арбитражного процессуального  кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд  

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Красноярского края от «25» ноября 2022 года  по делу № А33-32618/2020к22 изменить в части установления начальной цены на  первых торгах. Изложить резолютивную часть определения в следующей редакции.  

Заявление удовлетворить. 

Разрешить разногласия между участником должника и залоговым кредитором  относительно «Положения о порядке и условиях проведения торгов по реализации  имущества, принадлежащего ООО «КЛЮЧ», в рамках процедуры конкурсного  производства по делу № А33-32618/2020». Исключить пункт 2.4 из текста «Положения  о порядке и условиях проведения торгов по реализации имущества, принадлежащего  ООО «КЛЮЧ», в рамках процедуры конкурсного производства по делу № А3332618/2020».  

Пункт 2.2 «Положения о порядке и условиях проведения торгов по реализации  имущества, принадлежащего ООО «КЛЮЧ», в рамках процедуры конкурсного  производства по делу № А33-32618/2020» изложить в следующей редакции:  

«лот № 1: нежилое помещение, площадь 81,3 кв. м., адрес: 

<

...>, начальная цена на первых торгах – 6 240 000  руб.  

«лот № 2: нежилое помещение, площадь 336,8 кв. м., адрес: 

<

...>; нежилое помещение, площадь 749,2 кв.м.,  адрес: 

<

...>, начальная цена  на первых торгах – 57 840 000 руб.».  

Взыскать с Гельманова Александра Евгеньевича в пользу публичного акционерного  общества Банк «Финансовая корпорация Открытие» 35 000 руб. судебных расходов.  

Перечислить обществу с ограниченной ответственностью «Кабинет судебной  экспертизы и оценки» с депозитного счета Третьего арбитражного апелляционного суда  денежные средства в сумме 35 000 рублей за проведение судебной экспертизы по делу   № А33-32618/2020к22, внесенные по платежному поручению № 953 от 07.04.2023.  Перечисление денежных средств осуществить по реквизитам, представленным  экспертом в письме № 69-23 от 01.06.2023.  

Возвратить публичному акционерному обществу Банк «Финансовая корпорация  Открытие» с депозитного счета Третьего арбитражного апелляционного суда денежные  средства в сумме 10 000 руб., внесенные по платежному поручению № 953 от  07.04.2023.  

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия  и может быть обжаловано в течение одного месяца в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший определение.  

Председательствующий М.Н. Инхиреева 

Судьи: В.В. Радзиховская  

Ю.В. Хабибулина