Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

тел.: (423) 221-09-01, факс (423) 221-09-98

http://5aas.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело

№ А51-21673/2019

г. Владивосток

09 июня 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июня 2020 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 июня 2020 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.М. Синицыной,

судей Д.А. Глебова, Е.Н. Шалагановой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа,

апелляционное производство № 05АП-1511/2020, 

на решение от 24.01.2020 судьи  Е.В. Кобко 

по делу № А51-21673/2019 Арбитражного суда Приморского края 

по иску Управления имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

к обществу с ограниченной ответственностью «Фарм» 

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 

о внесении изменений в договор,

при участии:

от истца: не явились, 

от ответчика: представитель ФИО2  по доверенности от 27.10.2016,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений Администрации Уссурийского городского округа (далее – истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением  к  обществу с ограниченной ответственностью «Фарм» (далее – ответчик, ООО «Фарм») о внесении изменений в договор №493/15 от 23.07.2015 на аренду объекта нежилого фонда Уссурийского городского округа, являющегося муниципальной собственностью, изложив пункт 3.1 в новой редакции, а именно:

«3.1. За пользование объектом Арендатор своевременно оплачивает арендную плату, сложившуюся по результатам рыночной оценки в общей сумме 698 000 (шестьсот девяносто восемь тысяч) рублей в год с учетом налога на добавленную стоимость.».

Решением Арбитражного суда Приморского края от 24.01.2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что необходимость внесения изменений в договор аренды обусловлена тем, что с момента заключения договора (23.07.2015) арендная плата ни разу не изменялась, уплачиваемые ответчиком арендные платежи явно занижены по сравнению с рыночной стоимостью арендной платы, определенной в отчете об оценке №309-18 от 15.03.2018, исполнение договора на прежних условиях нарушает баланс имущественных интересов сторон. Ссылаясь на положения пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), не соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что пункт 4.9 договора исключает возможность передачи урегулирования разногласий при заключении или исполнении договора на рассмотрение суда.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2020 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 01.04.2020, и впоследствии перенесено на 09.06.2020.

До начала судебного заседания через канцелярию суда от ответчика поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) был приобщен к материалам дела. В отзыве ответчик просил оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Истец, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, о причине неявки не сообщил. Представитель ответчика не возражал против рассмотрения дела в отсутствие истца. Суд, руководствуясь статьями 156, 266 АПК РФ, провел судебное заседание в отсутствие неявившегося представителя истца.

Представитель ответчика на доводы апелляционной жалобы возражал. Обжалуемое решение считал законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителя ответчика, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 23.07.2015 между Управлением (арендодатель) и ООО «Фарм» (арендатор) и заключен договор №493/15 на аренду объекта нежилого фонда Уссурийского городского округа, являющегося муниципальной собственностью, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование нежилое помещение, назначение: нежилое, площадью 76,1 кв.м, этаж 1, расположенное по адресу: 

<

...>, для использования: под аптеку.

Срок аренды определен договором с 20.07.2015 по 20.07.2025 (пункт 1.2).

В силу пункта 3.1 договора за пользование объектом арендатор своевременно оплачивает арендную плату, сложившуюся по результатам рыночной оценки  в общей сумме 235 608 рублей в год с учетом налога на добавленную стоимость, согласно прилагаемому отчету.

В соответствии с пунктом 3.7 договора размер годовой арендной платы, определенный в пункте 3.1 договора, изменяется по истечении 2,5 лет по вновь проведенной рыночной оценке.

 Согласно пункту 4.1 договора изменение условий договора, вносимые дополнения, расторжение договора допускаются по согласованию сторон, рассматриваются сторонами в месячный срок  и оформляются дополнительным соглашением, которое должно быть подписано  арендатором в течение 10 дней с момента получения и зарегистрировано в течение 30 дней с момента подписания. 

23.07.2015 арендатор принял, а арендодатель передал спорное нежилое помещение по акту приема-передачи от указанной даты.

Письмом №11-03/14/1906 от 12.04.2018 Управление направило обществу для подписания дополнительное соглашение от 12.04.2018 к спорному договору аренды об изменении годового размера арендной платы с  235 608 рублей на 698 000 рублей на основании отчета об оценке №309-18 от 15.03.2018.

Ответным письмом №170 от 14.05.2018 общество выразило несогласие с изменением годового размера арендной платы на основании отчета об оценке №309-18 от 15.03.2018, просило установить годовой размер арендной платы равный 451 102 рубля 54 копейки.

Письмом №11-01/14/2442 от 22.05.2019 Управление сообщило о невозможности установить годовой размер арендной в сумме предложенной обществом.

Претензией №11-01/14/1533 от 25.03.2019 Управление повторно предложило обществу в течение 10 дней подписать ранее направленное дополнительное соглашение от 12.04.2018 к спорному договору аренды и вернуть один экземпляр в адрес Управления.

Ответным письмом №464 от 30.05.2018 общество повторно не согласилось подписывать дополнительное соглашение от 12.04.2018 в предложенной редакции, указав, что предлагаемый истцом размер арендной платы непропорционален изменению средних рыночных ставок.

В связи с не подписанием ответчиком дополнительного соглашения от 12.04.2018  истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.

Возникшие между сторонами правоотношения квалифицируются судом апелляционной инстанции как обязательственные отношения, возникшие из договора аренды, которые подлежат регулированию нормами главы 34 ГК РФ, а также общими нормами об обязательственных отношениях и договорах ГК РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 3 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Как было указано выше, пунктом 3.7 спорного договора стороны определили, что размер годовой арендной платы, определенный в пункте 3.1. договора, изменяется по истечении 2,5 лет по вновь проведенной рыночной оценке.

Таким образом, стороны предусмотрели возможность изменения размера арендной платы, определи условия осуществления таких изменений (через 2,5 года по вновь проведенной рыночной оценке). 

Вместе с тем, согласовав возможность изменения величины арендной платы и определив условия, стороны не согласовали порядок внесения таких изменений в договор, вследствие чего такой порядок определяется в соответствии общими нормами об изменении и расторжении гражданско-правовых договоров, установленных главой 29 ГК РФ. 

Так, статья 450 ГК РФ предусматривает два основных вида внесения изменений в условия договора: 

- по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором, 

-  по требованию одной из сторон по решению суда.

Материалами дела и пояснениями сторон подтверждается, что стороны к соглашению об изменении размера арендной платы, установленной в пункте 3.1 договора, не пришли, так как дополнительное соглашение от 12.04.2018 к спорному договору аренды об изменении годового размера арендной платы со стороны арендатора подписано не было.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 

1) при существенном нарушении договора другой стороной; 

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. 

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 1 статьи 451 ГК РФ предусмотрено специальное основание для изменения или расторжения договора – существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).

Таким образом, для удовлетворения заявленных требований истцу необходимо доказать либо факт существенного нарушения договора другой стороной (арендатором), либо совокупность условий, предусмотренных пунктами 2 и 4 статьи 451 ГК РФ.

В обоснование своих требований истец ссылается на изменение рыночной стоимости годовой арендной платы в отношении спорного объекта недвижимости согласно отчету об оценке №309-18, изготовленного 15.03.2018 ИП ФИО3 

Вместе с тем, апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что увеличение рыночной стоимости арендной платы за арендуемое имущество, как и иные объективные экономические процессы (включая высокий уровень инфляции, изменение курса валют и т.п.), не отвечает условиям, предусмотренным пунктом 2 статьи 451 ГК РФ, а также не попадает под признак исключительности, установленный пунктом 4 данной статьи. 

В частности, указанный вывод подтверждается тем обстоятельством, что пункте 3.7. договора стороны предусмотрели, что размер годовой арендной платы может измениться по вновь проведенной рыночной оценке, следовательно, в момент заключения договора исходили из того, что такое изменение обстоятельств может произойти.

Таким образом, оснований для изменения размера арендной платы по требованию Управления по мотиву существенного изменения обстоятельств, у суда апелляционной инстанции в данном случае не имеется. 

Каких-либо обстоятельств существенного нарушения ответчиком (арендатором) своих обязательств по договору, истцом не приведено и из материалов дела не усматривается, что исключает удовлетворение исковых требований и по основанию, предусмотренного пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Более того, согласно пункту 4.9. договора при не достижении согласия, неисполнении или ненадлежащем исполнении условий настоящего договора одной из сторон, договор может быть расторгнут в арбитражном суде в установленном законом порядке.

Повторно истолковав данный пункта договора в совокупности с его другими условиями в порядке статьи 431 ГК РФ, коллегия приходит к выводу, что данный пункт исключает возможность судебного урегулирования разногласий, возникших при заключении или исполнении договора, так как в указанных случаях договор подлежит расторжению. Иных способов урегулирования разногласий по условиям договора в судебном порядке договор аренды не содержит. Какого-либо соглашения между сторонами о том, что неурегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, не имеется.

Предусмотренная пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, а также пунктом 3.7 договора возможность пересмотра арендной платы, в том числе по соглашению сторон, не влечет для арендатора безусловной обязанности заключить впоследствии соглашение об изменении договора в обязательном порядке. 

При таких условиях, в отсутствие прямого указания закона и без выражения стороны своего волеизъявления на изменение условий договора,  судебное внесение соответствующих изменений невозможно по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК. 

Аналогичный вывод был сделан Арбитражным судом Приморского края в решении от 17.10.2018 по делу №А51-11993/2018.

Также апелляционный суд учитывает выводы судов первой и апелляционной инстанции, сделанные в рамках дела № А51-8429/2019, о том, что исходя положений статьи 310 ГК РФ, а также из условий заключенного договора аренды, Управление лишено права на изменение условий данного договора в одностороннем порядке.

На основании изложенного, учитывая в совокупности все вышеприведенные обстоятельства, апелляционная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований об изменении спорного договора.

Доводы апелляционной жалобы по существу повторяют содержание искового заявления, не содержат каких-либо обстоятельств не принятых во внимание судом первой инстанции при вынесении решения, по своей сути сводятся лишь к несогласию с выводами суда первой инстанции, в связи с чем не являются основанием для изменения либо отмены обжалуемого судебного акта.

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. 

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения судебного акта не имеется.

Вопрос о взыскании государственной пошлины по апелляционной жалобе судом не рассматривался, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации апеллянт освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 24.01.2020 по делу №А51-21673/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.М. Синицына

Судьи

Д.А. Глебов

Е.Н. Шалаганова