ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, г. Москва, проезд Соломенной Сторожки, д. 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб-сайта: http://9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

г. Москва 

27 февраля 2020 года

Резолютивная часть постановления объявлена  19.02.2020

Постановление изготовлено в полном объеме    27.02.2020

Дело  № А40-26287/2019         

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Кораблевой М.С.,

судей Валюшкиной В.В., Проценко А.И., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1 рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А40-26287/19 по правилам, установленным АПК РФ для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции, 

по иску Департамента городского имущества города Москвы

(ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к ООО «Магазин «ЛОТА» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора,

выселении из помещения,

третьи лица: ИП ФИО2, ФИО3,

ФИО4, ФИО5

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО6 по доверенности от 08.11.2019г.; диплом № 12878 от 05.07.2018,

от ответчика: ФИО7 по доверенности от 18.09.2019, удостоверение № 6762 от

12.09.2003, ФИО8 – ген. директор на основании решения № 8/09/16 от 08.09.2016;

от третьих лиц: от ФИО5 - ФИО9 по доверенности от 03.12.2019; от ИП ФИО2 - ФИО9 по доверенности от 03.12.2019;

иные третьи лица - не явились извещены, 

 

У С Т А Н О В И Л:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Магазин «ЛОТА» (далее – ответчик) о взыскании 186 299 292,77 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013 по 31.12.2018 и 33 146 569,53 руб. пени за период 06.01.2013 по 31.12.2018 по договору аренды нежилого помещения от 19.05.2000 года  № 00-00328/00, о расторжении указанного договора аренды, выселении ответчика из нежилого помещения и обязании передать помещения, площадью 2644,5 кв.м., расположенные по адресу: 

<

...> (этаж 1, пом.1, комн.1, 2, 6, 7-55) в освобожденном виде, ссылаясь на статьи 309, 310, 314, 330, 450, 452, 614, 619, 622 Гражданского кодекса РФ.

Решением суда от 05 сентября 2019 года исковые требования удовлетворены частично; с ответчика в пользу истца взыскано 54 804 597,89 руб. долга и 15 319 165,41 руб. пени; договор расторгнут, ответчик подлежит выселению из помещений (этаж 1, пом.1, комн.1,2,7-55); в остальной части в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым по делу решением суда ИП ФИО2 в порядке ст. 42 АПК РФ и ООО «Магазин «ЛОТА», обратились в арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда отменить полностью, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ИП ФИО2 ссылается на те обстоятельства, что он с 2014 года является долевым собственником нежилых помещений, площадью 1283,5 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...> (этаж1, пом.1, комн. 1,1а,1б, 2,6,6а,7,8, с 10 по31,34,34а, 34 б, 35,37,39,39а, с 40 по 42,42а, 43,52,55,55а,55б), следовательно, принятый судебный акт непосредственно принят, в том числе и о нежилых помещениях, принадлежащих ему на праве собственности.

Определением от 13 ноября 2019 года апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным АПК РФ, для рассмотрения дел в арбитражном суде первой инстанции.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные   требования относительно предмета спора, апелляционным судом были привлечены граждане: ФИО3, ФИО4, ФИО5.

В ходе судебного разбирательства истец в порядке ст.49 АПК РФ уточнил предмет заявленных исковых требований и просит взыскать с ответчика 219 445 862,30 руб. задолженности по арендной плате и пени, расторгнуть договор аренды от 19.05.2000 № 00-00328/00 и выселить ответчика из нежилого помещения, площадью 2644,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...> (подвал , пом. 1, комн. 1-6 этаж 1, пом.1, комн.1,1а,1б,1в,1г 2-31, 34,34а,34б,34в,34г,35-37,39-62, подвал пом. 1, комн. 7-11) и обязать передать данное помещение в освобожденном виде истцу. Уточнение предмета иска апелляционным судом принято.

Ответчик против иска возражает, считает, что расчеты истца ошибочно основаны на занимаемой площади, исходя из 2644,5 кв.м., что не соответствует действительности, поскольку в течение 2003-2005 г.г. ООО «Магазин «ЛОТА» по договорам купли-продажи, заключенных с СГУП по продаже имущества города Москвы, были выкуплены помещения общей площадью 1973 кв.м.; обстоятельства, связанные с приватизацией и выкупом части помещений, а следовательно, связанные с уменьшением арендованных площадей были известны истцу и учитывались в последующем периоде аренды.

В ходе судебного разбирательства ответчиком было заявлено о пропуске срока исковой давности в части взыскания задолженности по арендной  плате и пени с  01.01.2013 по 31.12.2015, а также об отсутствии долга за этот период в связи с его уплатой, представлен информационный расчет суммы долга.

Третьи лица: ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, своих представителей в суд не направили, несмотря на надлежащее извещение о времени и месте судебного заседания. Судебное разбирательство проведено в отсутствие указанных лиц, по правилам, предусмотренным ч.3 ст.156 АПК РФ.

 

Как следует из материалов дела, 19.05.2000 между Департаментом городского имущества города Москвы (правопреемник Департамента имущества города Москвы,  Арендодатель) и ООО «Магазин «ЛОТА» (Арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № 00-00328/00 со сроком действия с 30.09.1998 по 30.09.2023 года.

Предметом договора (раздел 1.) являлось нежилое помещение, площадью 2644,50 кв. м., расположенное по адресу: 

<

...>.

По условиям сделки (пункты 4.2.2., 5.1 договора, в редакции Дополнительного соглашения от 19.05.2000), Арендатор обязан вносить арендную плату за нежилое помещение, плату за коммунальные и эксплуатационные услуги в установленные договором сроки; ежеквартально с оплатой не позднее 5-ого числа первого месяца текущего квартала (не позднее 5-ого числа каждого месяца при помесячной оплате), вносится арендная плата без НДС на счет Казначейства в размере, установленном в Расчете годовой арендной платы нежилого помещения (здания, сооружения), являющимся неотъемлемой частью настоящего договора аренды.

В случае изменения условий оплаты аренды помещения, к договору аренды оформляется «Дополнительное соглашение», которое является неотъемлемой частью договора аренды».

Согласно пункту 6.1. договора (в редакции Дополнительного соглашения от 19.05.2000), за нарушение Арендатором сроков и объемов арендных платежей в установленные Договором сроки с 13.08.99 начисляются пени по процентной ставке, равной одной трехсотой действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день

В нарушение условий Договора Ответчик принятые на себя обязательства по оплате арендной платы надлежащим образом не исполнил, что явилось основанием для направления Истцом в адрес Ответчика претензии от 20.02.2018 № 33-6-35915/18-(0)-1.

Указанной претензией Ответчику предлагалось устранить допущенные нарушения Договора в течение месячного срока с даты направления претензии и перечислить денежные средства в счет уплаты долга за указанные периоды на расчетный счет Истца, также Ответчику предлагалось досрочно расторгнуть Договор, освободить занимаемое в соответствии с Договором помещение и сдать его по акту приема-передачи Истцу; претензия была оставлена без удовлетворения.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика по арендной плате составляет 186 299 292,77 руб. за период с 01.01.2013 по 31.12.2018 и пени - 33 146 569,53 руб. за период 06.01.2013 по 31.12.2018

Поскольку ответчик в установленный договором срок арендную плату не уплатил, истец и обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора и выселении арендатора из занимаемого помещения.

Исследовав материалы дела, выслушав мнения представителей сторон, третьих лиц, обсудив доводы искового заявления, отзыва, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда подлежит отмене по процессуальным основаниям в связи с принятием решения о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле ( п.4 ч.4 ст.270 АПК РФ), а исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

По смыслу ч.ч. 1,2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права; каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

В обоснование заявленных требований истец  ссылается на действующий ( со сроком действия по 30.09.2023 г.), по его мнению, договор аренды нежилого помещения от 19.05.2000 № 00-00328/00, заключенный с ответчиком, объектом которого являлись нежилые помещения общей площадью 2644,50 кв.м. и в который не вносились изменения.

По смыслу ст.606, п.1 ст.328, ст. ст. 611,612,614 ГК РФ во взаимосвязи с разъяснениями, содержащимися в пункте 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» объект аренды (имущество) является существенным условием договора аренды, а обязанность арендатора по уплате арендной платы обусловлена исполнением другой стороной (арендодателем) своих обязательств, в том числе обязанностью арендодателя  предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества

Между тем, как установлено апелляционным судом и не опровергнуто истцом, на момент судебного разбирательства объект аренды – нежилые помещения, общей площадью 2644,50 кв. м., в том виде, в котором указанный объект обозначен в договоре, а именно, совокупность поименованных в прилагаемой к договору экспликации нежилых помещений, площадью 2644,50  кв.м., выбыл из гражданского оборота, прекращен в связи с приватизацией части спорных помещений на основании издания акта соответствующего государственного органа, следовательно, выбыла из владения истца и совокупность нежилых помещений, площадью 2644,50  кв.м. расположенных по адресу, указанному в договоре. Не имеет истец и правомочий по распоряжению объектом площадью 2644,50 кв.м.

Исчерпание объекта аренды в силу п.1 ст. 328, п.1 ст.417, 606 ГК РФ приводит к невозможности исполнения обязательства, вытекающего из договора аренды, прекращению спорного договора. При таких обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения в 2020 году требования истца о расторжении договора аренды от 19.05.2000 № 00-00328/00 у судебной коллегии не имеется.

Как указал ответчик, в течение 2003-2005 г.г. ООО «Магазин «ЛОТА» по договорам купли-продажи, заключенных с СГУП по продаже имущества города Москвы, были выкуплены нежилые помещения, расположенное по адресу: 

<

...>, общей площадью 1973,00 кв.м.

Указанные фактические обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела и согласованными обеими сторонами дополнительными соглашениями к договору 2006-2009 г.г. (т.3, л.д.105-108 ), следовательно, не могли не быть известны Департаменту городского имущества г. Москвы.

Предъявление иска без учета указанных обстоятельств выходит за пределы осуществления гражданских прав, поскольку в силу п.4 ст.1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

          По смыслу пункта 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии со ст.133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор, и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

Поскольку факт занятия нежилых помещений по адресу 

<

...> ответчиком не оспаривается, подтверждается проведенным по определению суда от 13.11.2019 года совместным с представителем истца осмотром, судебная коллегия исходит из фактического пользования ответчиком спорными помещениями в заявленный период.

По смыслу статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение; правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии с представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН в спорный период  (с 17.02.2014 года – дата постановки на кадастровый учет) истцу на праве собственности  принадлежали нежилые помещения, общей площадью 590,5 кв.м. (подвал пом.I, комн. 1-6, подвал, пом.I, комн. 7-11).

Судебная коллегия соглашается с методикой расчета арендной платы, примененной судом первой инстанции, а именно, в соответствии с минимальным размером арендной платы, установленным в соответствующие периоды (3 500 руб.и 4 500 руб. за кв.м. в год в 2013-2016г. и 2017 году соответственно), учитывая, что требование о взыскании арендной платы и пени за период с  01.01.2013 по 31.12.2015 заявлено за пределами срока исковой  давности, и в силу п.2 ст.199 ГК РФ удовлетворению не подлежит.

Согласно п.3 ст.328 ГК РФ ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Принимая во внимание заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, учитывая, что за счет истца ответчик за спорный период неосновательно сберег арендную плату за фактическое пользование нежилыми помещениями общей площадью, не превышающей  590,5 кв.м., в силу ст.1102 ГК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию  7 971 750 руб. платы за фактическое пользование нежилыми помещениями и 2 636 583 руб. 26 коп. пени (меры ответственности за просрочку внесения денежных средств) за период с 01.01.2016 по 31.12.2018 г. В остальной части требования истца о взыскании задолженности и пени необоснованны и удовлетворению не подлежат.

Согласно ст.301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

По смыслу пункта 32  Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (

в ред. от 23.06.2015 г.) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество у лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении, на момент судебного разбирательства.

Поскольку ответчик на момент судебного разбирательства владеет и пользуется  нежилыми помещениями, общей площадью 590,5 кв.м., расположенными по адресу: г.Москва, Красносельская Верхняя, дом 8, корпус 3 (подвал пом.I, комн. 1-6, подвал, пом.I, комн. 7-11), принадлежащими истцу на праве собственности, в отсутствие законных или договорных оснований, то в силу упомянутой законодательной нормы требование истца в указанной части правомерно и подлежит удовлетворению.

Факт принадлежности части спорных нежилых помещений, общей площадью 1283,5 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...> (этаж1, пом.1, комн. 1,1а,1б,2,6,6а,7,8, с 10 по 31, 34, 34а, 34 б, 35, 37, 39, 39а, с 40 по 42, 42а, 43, 52, 55, 55а, 55б) на праве общей долевой собственности третьим лицам: ИП ФИО2, ФИО3, ФИО5 истцом не опровергнут и подтверждается соответствующими Выписками из ЕГРН.

Таким образом, что касается требования истца о выселении ответчика и обязания его передать истцу остальные помещения, включая помещения 1 этажа 1, указанные в исковом заявлении, а именно, (этаж1,пом.1,комн.1,1а,1б,1в,1г,2-31,34,34а,34б,34в,34г,35-37,39-62), то они неправомерны, основаны на ошибочном толковании норм гражданского права и удовлетворению не подлежат, поскольку часть помещений принадлежат на праве собственности третьим лицам, их право зарегистрировано в установленном законом и по заявленным в иске основаниям такое требование удовлетворению не подлежит.

Что касается указанных в уточненном исковом заявлении помещений, не вошедших ни в перечень нежилых помещений, право собственности на которые зарегистрировано за третьими лицами, привлеченными к участию в деле, ни в перечень помещений, принадлежащих истцу, то требование об их истребовании у ответчика и обязании ответчика их возвратить удовлетворению не подлежит, поскольку вопреки требованиям ч.1 ст.65 АПК РФ, истец не доказал ни факт наличия этих комнат в 2020 году, как объекта гражданских прав, ни то обстоятельство, что ответчик их фактически занимает, поскольку исполнение решения суда об истребовании вещи из незаконного владения предполагает отобрание ее у того лица, которое владеет ею не юридически (осуществляет господство), а фактически (использует).

При таких обстоятельствах исковые требования Департамента городского имущества города Москвы подлежат частичному удовлетворению.

По правилам ч.1 ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на сторону, не в пользу которой прият судебный акт.

Руководствуясь статьями 49, 51, 110, 176, 168-170, п.4 ч.4 ст.270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

 

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 5 сентября 2019 года по делу № А40-26287/19 отменить. Иск удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Магазин «ЛОТА» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 7 971 750 руб. задолженности по арендной плате и 2 636 583 руб. 26 коп. пени.

Выселить ООО «Магазин «ЛОТА» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) из нежилого помещения, площадью 590,5 кв.м., кадастровый номер 77:01:0003035:2416, расположенного по адресу: 

<

...> (подвал пом.I, комн. 1-6, подвал, пом.I, комн. 7-11).

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с ООО «Магазин «ЛОТА» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета 16 000 руб. государственной пошлины по иску.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу с ООО «Магазин «ЛОТА» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) 3000 (три тысячи) руб. расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) в пользу ИП ФИО2 (ИНН ОГРНИП 314774602401308)  3000 (три тысячи) руб. расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

 

Председательствующий судья                                                                  М.С. Кораблева

 

Судьи:                                                                                                                      В.В. Валюшкина

 

А.И. Проценко